Договор об аренде с последующим выкупом. Аренда с выкупом квартиры или реальность программы амжк

Из-за ограниченной доступности цен на недвижимость большинству обывателей практически невозможно купить жилье сразу. Потенциальные покупатели недвижимости имеют несколько способов приобрести недвижимость.

Одним из них является аренда с последующим выкупом квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

При выборе пути покупки жилья важно иметь надежные перспективы и расходы, сведенные к потенциальному минимуму.

Идеальным было бы приобретение квартиры по наличному расчету (см. ). Ведь и продающая сторона сразу получает желаемую сумму, и покупающая избавлена от необходимости ежемесячно вносить плату за приобретаемое жилье, немало переплачивая при этом.

Практика показывает, что основным минусом этого способа являются сложности в накоплении огромных сумм денег. Ипотека по сравнению с ним более доступна, хотя подразумевает и скрытые проценты, и лишние расходы, и что немаловажно – невозможность вселения в квартиру без накопленного определенного порога по оплате. Предусмотренная гражданским правом сделка, дающая право на проживание в квартире до факта приобретения жилья, не предоставляет возможности получить эту квартиру однажды в собственность. Расходы же на аренду значительны и не имеют перспектив.

Съем жилья с перспективой его выкупа – редкий способ покупки квартиры, сочетающий в себе исполнение условий аренды и выкупа недвижимости одновременно.

Для некоторых он является едва ли не единственным способом приобретения недвижимости. Такие сделки часто не заключаются, так как большинству владельцев выгоднее сдавать квартиры при постоянном спросе на съем и иметь постоянный доход, чем получить одноразовую прибыль.

Договор аренды с правом выкупа квартиры: риски

Несмотря на непопулярность сделок, аренда с последующим выкупом квартиры, все же есть. Не все потенциальные продавцы и покупатели подозревают о такой возможности, а знающие люди опасаются определенных рисков в этом случае.

• Определенных четких канонов таких соглашений пока не существует, так как практика их заключений имеет небогатый опыт.
• Серьезным препятствием в осуществлении условий договора может стать стоимость недвижимости, имеющая склонность к изменению. Сумма по договору может оказаться значительно меньше той, что будет актуальной по окончании всех выплат. И продавец, и покупатель найдет минусы в таком соглашении.

Рассрочка – более привычный для многих способ покупки квартиры. Для заселившегося в квартиру покупателя срок осуществления выплат не должен превышать 3-х лет. Оплата аренды намного ниже, чем платежи по рассрочке каждый месяц. Продавцы предпочитают такую сделку по причине отсутствия глобальных рисков и оперативного получения необходимой суммы. Имеющие много сходных черт аренда с последующим выкупом жилья и покупка по рассрочке имеют совершенно отличимые правовые основания. Выбор того или иного способа покупки квартиры будет зависеть от обоюдного решения покупателя и продавца с учетом удобных моментов для всех участников сделки.

Как составить договор аренды с квартиры с последующим выкупом? Образец

Подобный договор будет иметь особый вид при составлении. В нем отражены пункты и по арендному договору, и по договору о купле-продаже. Самый оптимальный вариант в плане безопасности – документ, составление которого доверили опытному юристу. Обе стороны будут обеспечены гарантиями при условии законного закрепления прав и обязанностей каждой из них.

Гражданским кодексом РФ предусматриваются подобные правоотношения. В ст. 554-555 документа прописаны важные моменты о купле-продаже недвижимости.

Обязательным пунктом договора должно быть положение, касающееся информации об участниках сделки, выкупаемом жилье, сумме выплат. При отсутствии одного из данных в договоре заключить его будет неправомочно. Следует обязательно отметить, что по истечении арендного срока объект договора подлежит перерегистрации на нового владельца. В случае досрочной выплаты всей суммы по договору пункт вступает в силу по факту заключительной выплаты. Соглашение может содержать дополнительные пункты, предложенные сторонами.

Оценка недвижимости при заключении договора аренды квартиры с правом выкупа

Выплачивающий арендные платежи может столкнуться с изменением цен на недвижимость. Необходимо этот момент отразить в содержании договора.

1. Включают такой пункт в соглашение по одобрению участников. Может иметь место договоренность о стабильности суммы выплат вне зависимости от скачков цен на рынке недвижимости. Это поможет избежать пересчета арендных платежей.
2. Уместным в договоре был бы пункт об индексации выплат в условиях инфляции.
3. Выкуп квартиры может осуществляться в твердой валюте, о чем можно прописать в договоре.

Чтобы обойти спорные моменты между заключающими соглашение, в тексте договора должна быть представлена либо точная сумма конечной стоимости квартиры, либо формула меняющихся выплат и перерасчетов.

Уточнить некоторые спорные моменты поможет Постановление Пленума ВАС РФ N 73 (от 17.11.11, ред. от 25.12.13) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Рекомендуется вносить в соглашение пункт об условиях договора, меняющихся по отношению к стоимости квартиры. В этом случае продавцу не придется продавать жилье практически даром. С другой стороны, не у каждого покупателя возникнет желание выплачивать сумму, превышающую указанную первоначально. Ситуация может сложиться и обратным образом, когда недвижимость упадет в цене.

Значительные изменения на рынке недвижимости не могут не повлечь корректировку пунктов соглашения, даже с помощью суда. Из опыта судебной практики следует, что это произойдет лишь при их документальном закреплении в тексте договора. Гражданский Кодекс в ст. 614 предписывает возможность заключения дополнительных договоренностей о коррекции ежемесячных выплат по недвижимости. Вероятнее всего, участникам сделки предлагаемые условия будут малоприятны.

Нужна ли регистрация договора аренды с последующим выкупом?

Не каждый покупатель знает, что подобный договор не должен обязательно проходить государственную регистрацию (см. ).

Необходимо разграничивать понятия о коммерческом найме и аренде жилья, которые зачастую путают друг с другом. При аренде жилья одна из сторон сделки представлена юридическим лицом. Коммерческий найм – разновидность аренды, где сторонами сделки являются физические лица. Срок действия договора никак не влияет на необходимость его государственной регистрации. При этом право собственности должно быть зарегистрировано в государственных органах.

Выгодна ли сделка аренды квартиры с выкупом продавцу и покупателю?

Готовясь к подписанию договора аренды квартиры с последующим выкупом, важно быть осведомленным о всех условиях и вероятных рисках.

О выгодности сделки для продавца арендуемой квартиры с последующим выкупом можно говорить, когда уровень реального дохода от нее превосходит суммы возможных вариантов получения прибыли с этой недвижимости. Тогда итоговая стоимость квартиры складывается из цен на рынке недвижимости на момент заключения сделки и доходов с аренды жилья за период выплат. Сумму делят на равные части, она выплачивается через определенные периоды времени. В результате сумма выкупа такой квартиры будет эквивалентна стоимости взятой в ипотеку квартиры. Только в этом случае банк, как третья сторона соглашения, здесь отсутствует.

Положение покупателя, подписавшего подобный договор, нельзя назвать стабильным. При невозможности произвести выплату за очередной месяц он может быть выселен владельцем без предупреждения и выяснения сложившихся обстоятельств. Деньги, уплаченные за прошедший период, возвращены не будут. Из этого следует, что выгода покупающей стороны сводится лишь к возможности вселиться в квартиру, стоимость которой еще не выплачена. Примерно такие же плюсы имеет покупка в ипотеку вторичного жилья (см. ).

Нужно ли обращаться к юристам при заключении договора аренды с последующим выкупом жилья?

Такую сделку нужно обязательно заключать с помощью профессионального юриста. Законность сделки обеспечит правильно и грамотно составленное соглашение. Помимо досконально продуманных условий договора, не стоит забывать об ответственности участников за нарушение договоренностей, а также об отсутствии необходимости регистрироваться в государственных органах.

Возможная выгода от сделки по аренде с последующим выкупом квартиры должна оцениваться реально и сопоставляться с различными способами покупки недвижимости. Определиться с выбором помогут люди, имеющие опыт в заключении подобных сделок.

Пункты о возможном изменении стоимости жилья стоит рассмотреть предельно внимательно во избежание финансовых потерь одной из сторон договора. При отсутствии дополнительно составленного соглашения по этому вопросу судебный спор решить будет невозможно.

Москвичи, похоже, устали от обычной аренды, редко дающей гарантий больше чем на год. Теперь им хочется быть уверенными, что нанимаемая квартира когда-нибудь действительно станет принадлежать им: по статистике обращений в агентство недвижимости DOKI, только за февраль спрос на аренду с последующим выкупом* увеличился на 15%. Сделок, конечно, немного: по самым оптимистичным прогнозам доля таких покупок – максимум 5% от общего объема на рынке аренды.

Аренда квартиры с последующим выкупом москва

Одним из самых редких видов соглашений на рынке недвижимости считается аренда квартир с выкупом. Несмотря на явные выгоды подобного сотрудничества, существуют определенные трудности с оформлением документов. Это обусловлено отсутствием четкой законодательной базы для совершения таких сделок.

Сделка об аренде квартиры является итогом взаимного сотрудничества, должна подробно описывать все отношения между сторонами.

Аренда квартиры с правом выкупа

В последнее время стала доступной такая форма решения жилищного вопроса, как аренда квартиры с правом выкупа. Суть сего метода заключается в том, что государство приобретает жилье у застройщика, после чего предлагает выкупить его на выгодных условиях потенциальным покупателям.

Это могут быть семьи, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий - им предоставится возможность поменять, к примеру, двухкомнатную квартиру на трехкомнатную.

Аренда недвижимости в Испании с последующим правом выкупа

В последние годы для повышения продаж собственности, национальные банки Испании предоставляют более новые способы приобретения недвижимости. Один из этих способов предлагает наше агентство, т.к. мы видим будущее в этой формуле — это упрощенная форма приобретения недвижимости в Испании с отсрочкой от 1 года до 5 лет.

В настоящее время практически 50% жителей Испании приобретают недвижимость способом «Аренды с последующим правом выкупа ».

Аренда с выкупом квартиры

В соответствии с новым законодательством, выселение жильцов, которые не оплачивают арендную плату, более не будет длительным и тяжёлым судебным процессом. Новые изменения пользу арендодателей предлагают под собой возможность выселить должников в течение нескольких недель.

По инициативе правительства были внесены изменения в действующее законодательство, результатом которых может стать увеличение количества предложений на рынке сдачи в аренду на длительный срок, что, в свою очередь, может помочь избежать простаивания тысячи пустующих домов.

Аренда с выкупом: сомнительная выгода

Риэлторы, работающие на рынке городской аренды Москвы и области не первый год, в один голос твердят о том, что таких сделок, как аренда с последующим выкупом, практически нет. Практически полное отсутствие таких сделок характерно не только для низкого сегмента рынка, но и для элитных квартир. «На арендном рынке бывают случаи, когда арендаторам, которые долгое время снимают квартиру, удается ее в итоге купить.

Аренда с последующим выкупом

Съем квартиры с последующим выкупом встречается в Москве не чаще пингвинов в Гималаях. Возможно, в каком-нибудь гималайском зоопарке и есть пингвины… Наверное, есть. За восемнадцать лет риелторства с арендой и последующим выкупом я сталкивался лишь один раз.

Причину такой исключительной редкости подобных сделок вижу в нестабильности московского рынка недвижимости: растут и аренда, и продажа, а при подписании договора аренды с последующим выкупом цены фиксируются, что продавцу-наймодателю совсем не выгодно в отличие от арендатора-покупателя.

Городская квартира

На рынке финансовых инструментов, помогающих приобрести жилье людям без больших денежных накоплений, появилась новая программа – финансовый лизинг. Говоря простым русским языком, это аренда квартиры с последующим выкупом. Запустила программу приобретения жилья в рассрочку в жизнь АИЖК — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Система взаимодействия между АИЖК и жаждущими улучшить свои жилищные условия достаточно сложная, но в упрощенном варианте выглядит следующим образом.

Договор аренды с последующим выкупом

Подписание такого договора не предполагает передачи прав собственности на арендуемую квартиру до погашения полной ее стоимости и регистрации прав владения на нее, в соответствии с законом. Стоимость выкупной недвижимости вычисляется по ее оценке независимыми экспертами или результатами аукциона. Человек, который арендует данную жилую площадь, должен в обязательном порядке вносить полную арендную плату и платежи по выкупу данной квартиры.

Жилье в рассрочку

Вы выбираете квартиру на рынке недвижимости в одном из 4-х регионов (Москва, Московская область и Екатеринбург), МРЖК выкупает эту квартиру под Вас и заключает с Вами договор купли-продажи жилья с рассрочкой платежа на срок до 15 лет, предполагающий возникновение у Вас права пользования (то есть права проживания в квартире, в том числе получение постоянной регистрации) сразу после подписания договора, а переход права собственности к Вам происходит после полной оплаты по договору.

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

– Аренда жилого помещения с последующим выкупом – как проходит эта операция? Что для этого нужно? Кто готов продавать квартиры на таких условиях? В течение какого срока нужно выкупить?

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Юридические аспекты аренды квартиры с последующим выкупом

В странах Западной Европы очень востребована услуга аренды жилья с последующим выкупом. В Соединенных Штатах некоторые миллионеры таким образом продают квартиры, приобретенные с помощью ипотеки у банков. Распространена ли подобная покупка жилья в России? Что необходимо для ее осуществления?

Согласно нормам Гражданского кодекса, которые регламентируют порядок заключения договоров аренды, в России разрешается снять квартиру с последующим выкупом.

Темная лошадка

Москвичи, похоже, устали от обычной аренды, редко дающей гарантий больше чем на год. Теперь им хочется быть уверенными, что нанимаемая квартира когда-нибудь действительно станет принадлежать им: по статистике обращений в агентство недвижимости DOKI, только за февраль спрос на аренду с последующим выкупом* увеличился на 15%. Сделок, конечно, немного: по самым оптимистичным прогнозам доля таких покупок – максимум 5% от общего объема на рынке аренды. А как говорит управляющий делами компании CTrust Development Владислав Личинин, скорее всего, эти 5% они занимают от общего количества сделок на рынке жилой недвижимости (если рассматриваются вместе покупка, аренда и аренда с выкупом).

Почему собственники-наймодатели не горят желанием расстаться с квартирами по схеме «аренда с выкупом»? Как говорит Татьяна Вавилова, директор департамента продаж АН DOKI, суть в том, что собственники мало заинтересованы как в фиксации рыночной цены квартиры в договоре, так и вообще в фиксации каких-либо дат получения прибыли. «Недвижимость в Москве в среднем дорожает на 20% в год, инфляция составляет порядка 15% в год, но при этом рынок очень нестабилен. Собственник может как решить зафиксировать прибыль при снижении цен на продажу квартир, так и придержать жилье на растущем рынке, – поясняет эксперт. Конечно, обозначать документально, что в такой-то срок он продаст квартиру по такой-то цене, да еще и будет получать ее стоимость частями, он абсолютно не заинтересован. «Ему гораздо проще продать квартиру на вторичном рынке и получить полную стоимость квартиры, имея свободу для более выгодного переинвестирования». Кроме того, если брать последние 2-3 года, мы видим, что в разы выросла не только цена кв. м, но и размер арендной ставки: «однушка» за $500, которая была нормой, скажем, в 2005-м, сейчас стоит как минимум вдвое дороже.

Кстати говоря, развитию данного вида сделок мешает не только осмотрительность и понятное стремление к наживе квартирных хозяев. Основной камень преткновения – слишком мало данных о таком типе сделки (при их ничтожном количестве это логично). Как поделился с автором статьи один из участников рынка недвижимости, если любая покупка (неважно, первичка то или вторичка, с ипотекой или без) ему более-менее понятна, то аренда с выкупом – нет. Резюме было примерно следующим: «Принимая во внимание, что я, вращаясь в сфере строительства и недвижимости, ничего об этом не знаю – значит, информация отсутствует!».

Как это бывает

«Если говорить про данный вид сделки, то он возможен, если стороны определили конечную стоимость объекта и сумму ежемесячных платежей, – рассказывает Татьяна Вавилова. – Скажу сразу, что стоимость данной квартиры может быть на 10-25% дороже аналогов на рынке. Потому что деньги продавец получает не все сразу, а только частями, и, конечно, закладываются проценты на удорожание квартиры за период действия договора". Плюсы такой сделки для продавца – это более высокая цена за его «квадраты», а для покупателя – рассрочка по выплате. «И это не банк, где за страховку нужно платить ежегодно, плюс проценты, а квартира в залоге у банка» - добавляет Вавилова.

Те 5%, которые приходятся (причем в лучшем случае) на долю сделок по аренде с выкупом по Москве, по большей части заключаются между родственниками, причем не самыми близкими. «Например, тетка продает так квартиру молодой племяннице, которая недавно вышла замуж. Подарить жалко, да и не собиралась, а так денежки каждый месяц отдают – красота! – приводит пример Татьяна Вавилова. – Конечно, родственники не «задирают» стоимость объекта, а продают по рыночной цене или чуть ниже. Если они не очень близкие родственники, то это оптимальная форма перехода права. Это и не договор дарения, и не договор пожизненного проживания с иждивением. Еще один плюс: если у покупателя появятся деньги, он спокойно сможет погасить полную стоимость досрочно».

Надо понимать, что переход права собственности к квартиросъемщику-покупателю случится только в тот момент, когда тем будут выполнены все условия заключенного договора (истечение срока аренды плюс внесение выкупной стоимости). До этого момента, подчеркивает директор департамента продаж агентства недвижимости DOKI, обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете, будет лежать на арендодателе. «До момента полной оплаты недвижимость находится в залоге у продавца как гарантия полной выплаты, – говорит эксперт. – Это очень удобная для продавца и для покупателя схема. На Западе она очень востребована и распространена. Я думаю, в будущем такой вид сделки будет гораздо более популярным». В США, скажем, так продавают свои квартиры, купленные по ипотеке у банка, некоторые бизнесмены, сделавшие миллионные состояния. С одной стороны, это шанс купить квартиру для тех, кому банк отказал, с другой стороны, такие арендаторы-покупатели сильно рискуют: если они не смогут внести очередной взнос, то владелец их попросит из жилья, а свои деньги они теряют.

А по мнению Владислава Личинина, в Москве число сделок по аренде с выкупом расти будет, но незначительными темпами, соразмерно росту всего рынка. «Наибольшего роста и становления этого сегмента надо ждать только тогда, когда колебания на общем рынке станут минимальны. Всплеск сделок по аренде с выкупом возможен только на «остановившемся» рынке, где тем, кто обслуживает эти сделки (риелторы, юристы, нотариусы), уже не достаются „быстрые деньги" от других сделок». То есть, для примера, если цены на жилье в Москве вырастут до $10 тыс. за метр и уж точно не будут расти дальше. Или, наоборот, упадут до $1 тыс. и дальше падать будет некуда. Так что, судя по всему, несмотря на рост спроса на такие сделки, их удел на ближайшее время – отметка «приблизительно 5% рынка». Если, конечно, за дело не возьмутся спекулянты, подобные американским.

* Неверно отождествлять договор аренды с правом выкупа и договор купли-продажи в кредит (в рассрочку). Это два разных института: соответственно последующий выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ) с правом использования этого имущества (например, проживания в нем). В тексте речь идет о первом из них.

Покупка жилья – самый больной вопрос для россиян. К сожалению, ситуация складывается таким образом, что приобрети жилье за наличные деньги не всегда возможно, но и ипотека не каждому по карману. В этом случае есть такой вариант, как аренда с выкупом квартиры. Люди живут в арендованном жилье и при соблюдении особых правил, которые подтверждаются договором между продавцом и покупателем, могут стать собственниками этой квартиры.

Что нужно знать об аренде с правом выкупа квартиры?

На сегодняшний день такие сделки встречаются не так уж и часто. Причин тому несколько:

• не все знакомы с подобным вариантом
• боятся рисковать

В качестве часто используют . Обычно договор заключается до 3-х лет. На больший срок рассрочку получить сложно, поэтому выходом может быть аренда с дальнейшим выкупом квартиры. При этом арендная плата будет включать платеж за рассрочку.

Составляйте договор правильно!

Для скачивания образца договора, нажмите на изображение ниже

Если предполагается выкуп арендуемой квартиры, то составляется особый договор, в который включаются обязательства не только аренды, но и последующего выкупа.

1. Такой договор безопасен, если составлен по всем правилам с привлечением знающего юриста. Он подготовит документ, учитывая соответствующие статьи, к примеру, ст. 554-555 ГК РФ.
2. Чтобы не возникло в дальнейшем неприятностей для обеих сторон, в договоре аренды с выкупом следует прописать все условия. При отсутствии хотя бы одного из них договор считается не заключенным, следовательно, правовых отношений документ не имеет. Обязательно указывается срок арендования квартиры, по его истечению происходит перерегистрация собственника.
3. Стоимость жилья зависит от суммы арендной платы. Изменения включают в договор, если согласны обе стороны.
4. Изучайте все условия и возможные риски сделки. Кстати, ее не обязательно регистрировать, достаточно письменного соглашения, подписанного обеими сторонами.
5. Аренда с выкупом квартиры более выгодна продавцу, так как доход может быть более высоким, чем обычная продажа. Неудобства только в том, что средства хозяин квартиры получает не сразу, а постепенно.
6. Покупатель же, заключая подобную сделку, должен трезво смотреть на вещи, учитывать свою платежеспособность. В случае просрочки очередного платежа владелец жилья может расторгнуть договор, а деньги не вернет, поскольку они считаются арендной платой. Поэтому стоит задуматься о способах приобретения жилья в собственность.

Как итог, можно подытожить, что вариант аренды квартиры с выкупом в в целом обойдется несколько дороже, чем ипотечная квартиры за счет сложения арендной ежемесячной платы и погашения стоимости квартиры. Вариант с выкупом подойдет гражданам, вынужденным снимать жилье, но не имеющим возможность взять ипотеку.