Наемане на жилище от юридическо лице - договор за наем на апартамент. Безкасови начини за приемане на наем, документи Как да наемете стая от физическо лице

Много често бизнесмените трябва да наемат апартаменти, гаражи, боксове, паркинги и други недвижими имоти от физически лица. В същото време възникват много въпроси: как да съставите сделка правилно, какви данъци да платите, как да отпишете разходите и т.н. Има толкова много от тях, че решихме да пуснем малка образователна програма по тази тема, като разгледа целия процес на отдаване под наем на етапи.

Наемането на недвижими имоти от обикновен човек почти не се различава от наемането от предприемачи и организации. Единственото предупреждение: ще трябва да удържате и прехвърляте данък върху доходите на физическите лица от доходите на наемодателя.

Услугата ще изчисли данъка и ще изготви отчети за бизнеса по опростената данъчна система, UTII и патент. И също така ще помогне за генериране на фактури, актове и фактури.

Изготвяне на договор за наем на недвижим имот

Опишете в договора:

• Предмет на договора: какъв имот наемате, неговия адрес, площ, кадастрален номер и друга информация, която ще ви помогне да го разграничите от другите.
• Какви права се прехвърлят по договора. Може да бъде само временно ползване или дори притежание. Ако говорим за помещение за офис се прехвърлят и двете права.
• Срок на наема. Споразумение, сключено за година или повече, ще трябва да бъде регистрирано в Rosreestr. Ако срокът на договора е по-малък от година или изобщо не е посочен, не е необходимо да го регистрирате.
• Размер и начин на плащане на наема.
• Правата и задълженията на вас и наемодателя.

Преди да подпишете договора, поискайте от наемодателя удостоверение за собственост или извлечение от държавния регистър. Така се предпазвате и сте сигурни, че сте собственик на помещенията.

Удържайте данък върху дохода от наем

Всяко лице плаща данък върху доходите на държавата върху доходите си. Ако получава доходи от индивидуален предприемач или LLC, тогава той не плаща сам данък върху доходите на физическите лица - предприемачът или организацията става негов данъчен агент. Той смята, удържа и превежда данък върху доходите на физическите лица в данъчната служба. Често срещан пример: служителите по трудов договор не плащат сами данък върху доходите на физическите лица, това прави работодателят. И получават заплата, от която вече е удържан данъкът. Същата ситуация и с наема. Наемодателят получава доходи от вас, а ако е обикновен човек, вие ставате негов данъчен агент.

Какво трябва да се направи:

• Изчислете и удържайте данък върху доходите на физическите лица - 13% от дохода. Например, записахте в договора, че ще плащате 30 хиляди рубли на месец за наем. От тази сума месечно превеждайте 3900 рубли на данъчната служба и 26 100 рубли на наемодателя.
• Прехвърлете данъка върху доходите на физическите лица в данъчната служба. Направете това не по-късно от следващия ден, след като сте платили наема.
• Отчет за данък върху доходите. Веднъж на тримесечие подавайте отчет 6-NDFL, веднъж годишно - 2-NDFL. Прочетете за тези отчети в нашите статии: „Как да попълните 2-данък върху доходите на физическите лица през 2017 г.“ и „ Как да подготвите 6-данък върху доходите на физическите лица“.

Важно: трябва да прехвърлите данъка върху доходите на физическите лица в данъчната служба по мястото на регистрация на вашата фирма или индивидуален предприемач.

Не трябва да плащате застраховки от наема.

Вземете предвид наема и комуналните услуги в разходите на опростената данъчна система

Ако сте на опростената данъчна система "Доходи минус разходи", вземете предвид наема при изчисляване на данъка. За да потвърдите разхода, попълнете и запазете документите:

• договор за наем
• акт за приемане и предаване на помещения
• документи, които потвърждават, че сте платили наема

За да отчетете сметките за комунални услуги в разходите, е по-удобно да ги включите в наема. Това може да стане по два начина:

1. Като постоянна част от наема. Посочете го в договора, както следва: „Сумата на наема е 30 000 рубли и включва разходите за комунални услуги, консумирани от Наемателя.“
2. Определете постоянни и променливи части. Променливата ще зависи от консумираните комунални услуги. Посочете го в договора, както следва: „Наемът се състои от фиксирана и променлива част. Фиксираната част от наема е 5000 рубли на месец. Променливата част е цената на комуналните услуги, потребени от Наемателя през този период. Размерът на комуналните услуги се определя според измервателните уреди в наетите помещения и се заплаща въз основа на представени от Наемодателя копия от сметки за комунални услуги.

ВАЖНО: Новият закон е експериментален, който е валиден само в 4 региона: Москва, Московска област, Калужска област, Република Татарстан.

Този режим ви позволява да наемете апартамент законно и да плащате данък от 4-6%, което като цяло е по-изгодно както за плащане на данък върху доходите на физическите лица, така и за дейностите на индивидуалните предприемачи, използващи опростената система за данъчно облагане (STS).

Според новия закон приемането на безналични плащания трябва да се регистрира с помощта на приложението на Федералната данъчна служба „Моят данък“. Ще бъде безплатно за изтегляне и инсталиране на вашия смартфон след 1 януари 2019 г. Също така подобни функции ще бъдат достъпни на специални интернет сайтове и услуги, чийто списък ще бъде публикуван от Федералната данъчна служба.

При безналични плащания (както и при плащания в брой) е необходимо генериране на чек в електронен вид, който трябва да бъде изпратен по имейл на платеца.

Банките могат също така да предлагат услуги за автоматично генериране на чекове, когато средствата са получени по конкретна карта или сметка. Ако ползвате подобна банкова услуга е необходимо да посочите точно тази карта/сметка в договора за лизинг/лизинг за кредитиране на плащания.

Приемането на плащане без издаване на чек е нарушение. Чек за безналични плащания трябва да бъде генериран не по-късно от 9-то число на следващия месец (след месеца, в който е получено плащането).

Тъй като приемането на плащания в брой се обработва за самостоятелно заетите лица по такъв специален начин, е необходимо да се променят съществуващите договори.

При сключване на нови договори следва да се използват специални формуляри за самоосигуряващи се наемодатели. В случай на отдаване под наем на апартамент на юридическо лице е важно платецът да не е данъчен агент (както обикновено се случва при наемане от физическо лице) - той не удържа данък върху доходите на физическите лица, а наемодателят-физическо лице плаща ДДС за себе си.

Моля, обърнете внимание: важно е да посочите в договора до кои детайли се изпраща електронният чек.

Всички характеристики на дейностите на самостоятелно заетите наемодатели са описани подробно в новото ни ръководство „Самонаети наемодатели“, което беше пуснато през декември 2018 г. Планираме да го актуализираме редовно и да го предоставяме на нашите клиенти.

Получаване на наем по банкова сметка на физическо лице

Физическо лице може да получи пари по сметката си от наемателя чрез превод или чрез внасяне по сметката или картата му. Това може да бъде превод, извършен от друга организация от собствена сметка, превод на физическо лице от собствена сметка или превод на физическо лице без откриване на сметка.

За безкасов превод наемателят ще се нуждае банкова информация, което може да бъде посочено в договора или отчетено в отделно (за предпочитане официално, подписано и подпечатано) писмо. Те включват: пълно име, TIN (по избор), номер на сметка, BIC на банката, име на банката, номер на кореспондентска сметка на банката, подразделение на Централната банка (в която е открита кореспондентската сметка).

Когато правите превод от платеца, тоест от наемателя, неговата банка най-вероятно ще удържи комисионна. Тази комисионна се заплаща от наемателя и не трябва да намалява размера на наема. В целта на плащането се посочва „По договор за наем № ХХ от ДД.ММ.ГГГГ за месец ГГГГ”. ВАЖНО: отделен наемател може директно да се свърже с Банката на Наемодателя и да внесе пари по сметката си (по номер на сметка) или по картата си (по номер на карта). Например, този метод е удобен в банка, която има много клонове.

Също така, наемателят може да направи превод от своята карта към картата на наемодателя или да депозира пари през платежния терминал на банката по сметката или картата на наемодателя. Проверете дали вашата банка предоставя такива услуги и уведомете наемателя. Въпреки това, когато прехвърляте карта-карта от наемател, може да бъде таксувана несимволична комисионна, а сумата на една операция при депозиране през терминал вече е ограничена до 15 000 рубли. Ако трябва да депозирате повече, ще трябва да извършите няколко операции и банката може да наложи лимит за попълване чрез едно устройство. Може би в бъдеще ще има други методи на плащане - например чрез мрежа от терминали.

При подаване на данъчна декларация (данък върху доходите на физическите лица-3) препоръчваме да получите извлечение от банковата сметка на IP за изминалата година във вашата банка или чрез интернет банката. Ако е технически възможно, препоръчваме да получите и извлечение за сделки с конкретен платец (наемател).

Получаване на наем чрез банковата сметка на Индивидуалния предприемач

Индивидуален предприемач може да получи пари по сметката си от наемател само под формата на превод. Това може да бъде превод, извършен от друга организация от собствена сметка, превод на физическо лице от собствена сметка или превод на физическо лице без откриване на сметка. Може би в бъдеще ще има други методи на плащане - например чрез мрежа от терминали или чрез банкомат. За банков превод наемателят ще се нуждае от банкови данни, които могат да бъдат посочени в договора или докладвани в отделно (за предпочитане официално, подписано и подпечатано) писмо. Те включват: името на индивидуалния предприемач (например Индивидуален предприемач Петров Петров Петрович), TIN на индивидуалния предприемач, номер на сметка на индивидуалния предприемач, BIC на банката, име на банката, номер на кореспондентска сметка на банката, подразделение на Централната банка (в което е открита кореспондентската сметка).

ВАЖНО: наемателят не може да дойде във вашата банка и да внесе пари във вашата сметка. Дори и да дойде във вашата банка, където няма сметка, той трябва да направи превода, без да отваря сметка.

Когато правите превод от платеца, тоест от наемателя, неговата банка най-вероятно ще удържи комисионна. Тази комисионна се заплаща от наемателя и не трябва да намалява размера на наема.

ВАЖНО: когато извършва плащане, платецът трябва да посочи „Индивидуален предприемач Петров Петров Петрович“, а не само „Петров Петров Петрович“. За съжаление по тази причина имаше прецеденти за некредитиране на средства.

в лице, действащо на основание , наричано по-долу " Наемодател”, от една страна, и в лицето, действащо на основание , наричано по-долу „ Наемател”, от друга страна, наричани по-долу „Страните”, са сключили това споразумение, наричано по-долу „ Договор“ за следното:

1. ПРЕДМЕТ НА СПОРАЗУМЕНИЕТО

1.1. Договорът за наем се сключва за минимален срок от 3 месеца. Наемодателят отдава под наем имота на Наемателя за период от месеци (уебсайт, намиращ се на адрес: ) за ползване с цел изпълнение на неговите законови задачи.

1.2. Наемът на обекта се заплаща месечно.

1.3. Наемателят има право да изкупи наетия обект по споразумение с Наемодателя.

1.4. Наемодателят има право да увеличи цената на наема в случай на увеличаване на обема на работа, по споразумение с Наемателя.

1.5. Наемодателят има право да установи отделна такса за промоция на уебсайта по споразумение с Наемателя.

1.6. Наемодателят и Наемателят могат да разработят индивидуални условия на договора за наем на обекта.

2. ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА СТРАНИТЕ

2.1. Наемателят се задължава:

• да използва сайта по предназначение, посочено в клауза 1 от споразумението, както и в съответствие с други условия на споразумението;
• поддържа наетия обект в пълна изправност и работоспособност до предаването му на Наемодателя с приемо-предавателен акт;
• да извършва за своя сметка промени, допълнения в наетия обект от наемодателя, без да ангажира трети фирми;
• да уведоми писмено Наемодателя не по-късно от предстоящото връщане на наетия обект, както във връзка с изтичане на срока на договора, така и в случай на предсрочно връщане, а след прекратяване на този договор да предаде обекта на Наемодателя съгл. към акта, като се вземат предвид направените промени (съгласувани с наемодателя);
• на нает сайт не можете да поставяте връзки към други сайтове, да променяте кода на страниците, да публикувате информация, която противоречи на приложимото законодателство.

2.2. Наемодателят се задължава:

• след подписване на договора от страните, в рамките на работни дни, да предостави съответния уебсайт в добро състояние на Наемателя (след заплащане на наема);
• извършва промени, допълнения в обекта, отдаден под наем на Наемателя, срещу уговорено възнаграждение (при необходимост);
• извършва поддръжка на сайта, популяризирането му в търсачките, реклама на сайта, срещу договорено възнаграждение (при необходимост);

3. ПЛАЩАНИЯ И ПЛАЩАНИЯ ПО ДОГОВОРА

3.1. За отдаване под наем на имота, посочен в параграф 1 от настоящото споразумение, Наемателят превежда на Наемодателя такса в размер на рубли на месец. Начисляването и плащането на дължимите суми към Наемодателя се извършва ежемесечно, за всеки месец напред.

4. ПРЕДСРОЧНО ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОРА

4.1. Договорът може да бъде прекратен предсрочно по инициатива на Наемодателя, като Наемателят се задължава да върне обекта в следните случаи:

• ако Наемателят използва сайта (изцяло или частично) не в съответствие с настоящото споразумение;
• ако Наемателят не е заплатил наема в срок;
• ако Наемателят умишлено влошава състоянието на обекта.

4.2. Договорът може да бъде прекратен предсрочно по инициатива на Наемателя в следните случаи:

• ако Наемодателят се намесва в дейностите на Наемателя по използването на наетия обект, което не противоречи на това споразумение, Устава на предприятието и Учредителния договор за неговото създаване и дейност;
• ако обектът, поради обстоятелства, за които Наемателят не носи отговорност, се окаже в състояние, негодно за ползване.

5. ПРОДЪЛЖАВАНЕ НА ДОГОВОРА

5.1. При изтичане на срока на договора, Лизингополучателят има предимство при подновяване на договора, при условие, че изпълнява надлежно задълженията, поети с лизинговия договор.

5.2. При липса на изявление от поне една от страните за прекратяване или изменение на договора в края на срока, той се счита за удължен за същия период и при същите условия, които са предвидени в договора.

5.3. При удължаване на договора за нов срок, неговите условия могат да бъдат променени по съгласие на страните.

6. СПЕЦИАЛНИ УСЛОВИЯ

6.1. Наемателят има право:

• да преотдава обекта, получен по договора;
• извършване на подобрения: промени, допълнения към наетия обект в съгласие с наемодателя;

6.2. Лизингодателят има право да постави на уебсайта, предоставен на Лизингополучателя, връзка към своя уебсайт;

Няма законови ограничения за това кой може да наема нежилищни помещения.

Това може да бъде юридическо лице, индивидуален предприемач или обикновен гражданин.

Важно е само лицето да е пълнолетно.

За наемане на нежилищен обект под наем не се изисква регистрация на IP статус.

Как да наемете нежилищни помещения от юридическо лице?

Можете да наемете нежилищни помещения от юридическо лице.

За да направите това, трябва да се запознаете с документите, които трябва да бъдат предоставени от тази организация.

Задължителни документи:

• удостоверение за регистрация на юридическо лице;
• документ за регистрация в данъчната служба;
• удостоверение за собственост на наетия нежилищен имот;
• ако има устав на предприятието, трябва да се поиска копие от този документ;
• пълномощно за гражданин, който сключва споразумение: той трябва да има право да подписва такива документи. Отделно, струва си да се обърне внимание на продължителността на тези правомощия. Ако лицето, подписало сделката за лизинг, не е имало такова правомощие, тогава тази операция, в съответствие с член 174 от Гражданския кодекс, ще се счита за невалидна.

Инструкция стъпка по стъпка

1 стъпка.Избор на обект под наем. Запознаване с необходимата документация на юридическо лице.

2 стъпка.Съставянето на лизинг е най-важният етап от сделката. Документът трябва да включва всички съществени аспекти на операцията. Само при съгласие по тези условия договорът ще се счита за сключен в съответствие с член 432 от Гражданския кодекс.

Член 432 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Основни положения при сключването на договора

1. Договорът се счита за сключен, ако страните в необходимата за съответните случаи форма постигнат съгласие по всички съществени условия на договора.
2. Договорът се сключва с изпращане на оферта (оферта за сключване на договор) от една от страните и приемането й (приемане на офертата) от другата страна.
3. Страна, която е приела от другата страна пълно или частично изпълнение по договора или по друг начин е потвърдила валидността на договора, няма право да иска признаване на този договор за несключен, ако изявлението за такова изискване, като се вземат предвид конкретни обстоятелства, би било в противоречие с принципа на добросъвестността.

Основните изисквания включват:

Договорът включва раздели за отговорността на страните, условията за предсрочното му прекратяване. Този документ трябва да бъде изготвен писмено в три екземпляра. Нотариална заверка не е необходима, освен ако една от страните не настоява за това.

Документът може да бъде съставен самостоятелно. В този случай могат да се включат адвокати.

3 стъпка.Подписване на договор за наем. Прехвърляне на нежилищни имоти по акта за приемане и предаване. Този документ не е задължителен, но е по-добре да го направите. В него трябва да се отрази действителното състояние на наетите помещения.

4 стъпка.Събиране на документи за регистрация на договора в USRN. За регистрация са необходими следните документи:

• заявление за регистрация;
• договор за наем в 3 екземпляра;
• кадастрален паспорт на нежилищен имот;
• паспорт на наемател;
• учредителни документи на организацията (лизингодател): удостоверение за държавна регистрация, заповед за назначаване като директор;
• разписка за плащане на държавно мито.

Ако само една страна по транзакцията кандидатства за USRN, тогава за физическо лице размерът на плащанията ще бъде 2000 рубли, за организация - 22 000 рубли. Ако жалбата до USRN е съвместна, тогава всяка страна трябва да плати половината от държавното мито: наемателят - 1000 рубли, наемодателят -11 000 рубли, тъй като той е юридическо лице.

5 стъпка.Прехвърляне на документи в USRN. Проверка на коректността и автентичността на документите от обществената служба.

6 стъпка.Издаване на документи за регистрация в USRN. На всяка страна ще бъде издаден договор за наем със запис за държавна регистрация.

Как да наемете стая от физическо лице?

Можете да наемете нежилищен имот от физическо лице. Това изисква запознаване с определена документация.

Задължителни документи:

1. паспорт на собственика на недвижим имот;
2. удостоверение за собственост;
3. кадастрален паспорт.

Алгоритъм на действие

За да наемете имот от физическо лице, трябва да преминете през всички същите стъпки като за формализиране на договор за наем с организация.

1 стъпка.Запознаване с документацията за недвижими имоти.

2 стъпка.Изготвяне на договор. Той също трябва да бъде съставен с включването на всички съществени условия в него. Само физическо лице ще действа като лизингодател.

3 стъпка.Визия на договора. Съставяне и подписване на акта за приемане и предаване на нежилищни помещения.

4 стъпка.Документи за регистрация в USRN:

• заявление за регистрация;
• паспорт на наемател;
• паспорт на наемодателя;
• съгласие на съпруга за отдаване под наем на имота (ако наемодателят е женен);
• удостоверение за собственост;
• кадастрален паспорт;
• договор за наем;
• акт за приемане и предаване;
• плащане с държавно мито: ако документите са представени от една страна, тогава тя плаща държавно мито в размер на 2000 рубли. Ако и двете страни, тогава всяка плаща 1000 рубли.

5 стъпка.Подаване на документация в USRN. Срокът за регистрация е 10 работни дни.

6 стъпка.Получаване на документи, потвърждаващи държавната регистрация.

База от наематели на търговски имоти

За да намерите подходящо помещение за наемане, трябва да проучите офертите, предоставени на специални сайтове в Интернет. Много от тях са оборудвани с удобна услуга за търсене.

Достатъчно е да въведете такива данни като:

1. град;
2. област или район: повечето сайтове предлагат да посочите метростанцията (ако е голям град), можете да въведете и името на улицата (ако има конкретно предпочитание);
3. видът на недвижимия имот ви позволява да определите за какви цели се отдават под наем дадените помещения: офис, склад, търговия, гараж, производство, битови услуги;
4. цена: трябва да се въведат и ограничения върху цената на сделката;
5. квадрат.

Подобна информация може да се намери на уебсайтове за недвижими имоти като Bazametrov.ru, Comrent.ru, Arendator.ru и други.

Достатъчно е да въведете база наематели на бизнес имоти в реда на търсачката.Изборът е твой.

Физическо лице може да наеме търговски недвижими имоти както от организация, така и от същия гражданин, който притежава нежилищни помещения.

За да направите това, ще трябва да съберете документи, да сключите договор за наем, да подпишете акт за приемане и прехвърляне, след което да регистрирате транзакцията в USRN, като заплатите държавното мито.

Когато една организация (юридическо лице) трябва да наеме апартамент за свой служител, те често сключват договор за наем на жилище. Трябва да се отбележи, че договорът за наем на апартамент се сключва, ако организацията (фирмата) е „наемател“ на апартамента, т.е. образувание. В този случай е невъзможно да се сключи трудов договор, т.к работодателят е физическо лице, с други думи човек. Понякога трябва да се сблъскате с мнението, че няма разлика в това какъв договор да сключите - наем или лизинг. Въпреки това, Гражданският кодекс на Руската федерация установява различия и ясно определя както трудовия договор, така и договора за наем в чл. 671.Освен това отдаването под наем на жилище дори е разпределено в Гражданския кодекс в отделна глава (глава 35 от Гражданския кодекс).

В общ смисъл договорът за наем на жилище е все още по-свободен договор. Такова споразумение несъмнено е от полза за собственика, т.к. няма строги изисквания за прекратяване на договора за наем, каквито Гражданският кодекс налага при договорите за наем на жилища. В договора за наем на апартаменти (жилищни помещения) страните са свободни да определят условията за прекратяване на договора, както и други съществени условия.

Договорът за наем на апартамент има редица различияза собственика на дома:

1. Първо, собственикът трябва да разбере, че съгласно договора за наем юридическото лице е отговорно, т.е. организация, наемаща апартамент, което между другото е положителен фактор за собственика.
2. Почти всички клаузи на договора ще изглеждат различно, въпреки че ще се прилагат всички същите изисквания на LCD по отношение на жизнения стандарт. И остава същата препоръка - да се сключи споразумение за период по-малък от година.
3. В условията на договора или в приложението се препоръчва да се фиксира правото на собственика да координира (разрешава) на наемателите да се преместят в апартамента. В нашите условия собственикът се съветва да знае и разбира колко хора живеят в неговия апартамент и да бъде уверен в правилното използване на жилищата от организацията на наемателите.
4. Организация, наемаща жилище от собственик - физическо лице, е данъчен агент по отношение на него. Това означава, че юридическото лице - наемател трябва да изчисли и заплати данък върху доходите на физическите лица (ДДФЛ) - 13% от сумата, посочена в договора. Данъчният период е година. За да се избегнат несъответствия и възможни проблеми, е необходимо да се предоставят на организацията паспортни данни на собственика, данни за регистрация на собственост, копие от договора за продажба (или друго основание), TIN на лизингодателя (собственик), както и застраховка номер на удостоверение при сключване на договора. Собственикът трябва да напише изявление „за изчисляване и приспадане на данъка върху доходите на физическите лица“, адресирано до директора или гл. счетоводител на организацията и след данъчния период вземете сертификат за 2NDFL от наемателя, за да сте сигурни, че данъкът е платен. Трябва да припомним, че на собственика на апартамента се изплаща сумата след удържане на данък върху доходите на физическите лица от данъчния агент. Тези. ако размерът на наема е посочен в договора, например 10 000 рубли на месец, сумата от 10 000-13% = 8 700 рубли се превежда по сметката на собственика.
5. Една от трудностите, които възникват, когато дадена организация наема апартамент, е въпросът за плащането на плащания за индивидуални измервателни уреди - вода, електричество, телефон, интернет и др., Тоест тези плащания, които обикновено се плащат от наемателя по договор за наем на апартамент (комунални плащания). Счетоводството понякога е неудобно, когато има плащания, които варират от месец на месец. Тази точка може да бъде взета предвид в договор за жилищен наем чрез определяне на определена ограничена сума, в рамките на която наемателите изразходват ресурсите, получени от измервателните уреди.

От гореизложеното става ясно, че договорът за наем на жилище се различава значително от договора за наем. И за да не изплуват „клопки“ и да няма недоразумения в отношенията между наемателя и наемодателя, е необходимо да се подходи сериозно към сключването на договор за наем на апартамент, ако е необходимо, да получите съвет от компетентен брокер. специалисти АН "Аренда-ПРО"извършват разяснителна работа със собствениците на апартаменти, а също така, ако е необходимо, предоставят съвети на счетоводителя на компанията.