Какая процедура перехода из управляющей компании в. Проведение общего собрания. Расторжение договора в течение срока его действия

­ - Жилищный кодекс дает собственникам право менять управляющую компанию , если она не выполняет или выполняет в ненадлежащем качестве и с нарушением сроков свои обязательства , которые прописаны в договоре с собственниками жилья . Но оформить « развод » надо правильно . Ольга Юрьевна , давайте расскажем , какие этапы предстоит выполнить жильцам , чтобы все их действия были правильными с точки зрения законодательства .
­ - Первый шаг – создание инициативной группы собственников, которая начнет процедуру смены управляющей компании. Это могут быть члены правления ТСЖ или любые другие собственники квартир этого дома. Примеры смены собственниками управляющих компаний в Шексне есть. Несколько лет назад был массовый переход многоквартирных жилых домов в Шексне южной из управляющей компании «Возрождение» в МУП «Благоустройство». Тогда это закончилось ликвидацией ООО «Возрождение». Но, как показывает практика, в редких случаях прежняя компания готова расстаться с домом по доброй воле. Гораздо чаще мы видим, как УК любыми путями старается оставить его под своим управлением. И здесь главную роль играет сплоченность и активность собственников, отстаивающих свои законные интересы.
­ - Ольга Юрьевна , начнем с самого важного . Какие существуют формы проведения общего собрания собственников многоквартирного дома ?
­ - Чтобы сменить управляющую компанию, создать ТСЖ либо перейти на непосредственную форму управления многоквартирным домом, требуется соблюсти специальную процедуру. Во­-первых, инициативная группа, которая выходит с предложением провести общее собрание, за десять дней до его проведения должна уведомить об этом собственников. Существует три способа уведомления собственников ­ - заказными письмами, вручением собственнику под расписку сообщения о проведении общего собрания, и третья – наиболее часто используемая форма – сообщение о проведении собрания, размещенное на входе в подъезды дома или на первом этаже, то есть в месте, где большинство собственников это объявление могут увидеть.
­ - Ольга Юрьевна , что должно быть написано в этом объявлении ?
­ - Обязательно должно быть указано, кто является инициатором проведения общего собрания – это может быть один собственник или группа собственников, или же управляющая компания. Также должны быть указаны место, дата и время проведения общего собрания, а также повестка дня и форма проведения голосования. Есть три формы проведения собрания ­ - очная, заочная и очно-­заочная, которая введена достаточно недавно. Уведомление собственников обязательно при любой форме.
- Давайте разберем каждую форму проведения общего собрания .
­ - Очная форма предусматривает следующую процедуру: уведомление собственников, которые в назначенное время в назначенном месте собираются и обсуждают вопросы повестки дня. При смене управляющей компании первым пунктом обсуждения в повестке дня должен стоять вопрос о расторжении договора со старой управляющей компанией. Второй вопрос – выбор новой управляющей компании. На собрание должно прийти 2/3 собственников. Принимают решение открытым голосованием, то есть путем поднятия руки, и все это заносится в протокол общего собрания, где они расписываются. Если кворум, то есть больше 50 % собственников проголосовало «за» смену управляющей компании, значит, решение считается принятым, и собрание считается правомочным. Как в законе сказано: «Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещения, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов». Уточню, голоса считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых считается голосующий, и по доли этого метража в общей площади дома.
­ - Если собственники дисциплинированные и исполнительные – все пришли на собрание , проголосовали , протокол составили . Что происходит дальше ?
-­ Если собрание состоялось, и принято решение о смене управляющей компании, то инициативная группа должна в течение 5 дней уведомить управляющую компанию, которая непосредственно управляет домом, о расторжении договора и смене УК. А новая управляющая компания должна заключить договор управления многоквартирным домом со всеми собственниками и в течение 3 дней с момента подписания договора должна обратиться в государственную жилищную инспекцию, чтобы в лицензию этой управляющей компании внесли управление данным домом. Платежи от собственников пойдут именно в эту управляющую компанию с того момента, как только в лицензии будет указан данный дом.
­ - Ольга Юрьевна , уже на собрании должна быть определена и указана в протоколе новая управляющая компания ?
­ - Да. В течение 5 дней после общего собрания собственников прежняя УК уведомляется о расторжении с ней договора, и в течение 30 дней она должна передать всю техническую документацию новой управляющей компании.
-­ То есть , процесс – от собрания до окончательного перехода ­ - займет месяц ?
- ­ Приблизительно месяц. В данном случае самый важный момент – внесение данного дома в лицензию новой управляющей компании.
­ - Ольга Юрьевна , Вы рассказали об очной форме проведения общего собрания . Вторая форма – заочная .
- ­ При заочной форме проведения общего собрания процедура начинается также с уведомления собственников жилья за 10 дней о дате проведения собрания. Обычно заочное голосование происходит опросным путем. Инициативная группа, хотя это может быть и один собственник, совершает поквартирный обход с опросным листом, в котором указана повестка дня. Каждый собственник в этом листе голосует либо «за», либо «против» и расписывается, ставит дату, когда он принял решение. Затем идет подсчет голосов инициативной группой. Если есть кворум, то собрание считается состоявшимся, а решение принятым.
­ - Ольга Юрьевна , насколько я знаю , у в ас , как собственника , есть опыт заочного голосования . За что вы голосовали , какое решение вы принимали в своем доме ?
- ­ Действительно, опыт такой есть. Мы, собственники квартир в доме № 3 на улице Сапожникова, голосовали за то, чтобы дополнительно собирать деньги на ремонт крыши. Мы перечисляем взносы на капремонт в региональный фонд.
­ - Какое решение было принято ?
­ - Большинство проголосовало, чтобы провести ремонт за счет собственников. Крыша у нас уже отремонтирована. Управляющая компания выполнила работы, а потом по площади рассчитали для каждой квартиры, сколько средств нужно собрать собственникам и составили примерный график внесения платежей.
­ - Мы еще не разобрались с очно ­ -заочной формой голосования . Почему ее называют самой простой ? Объясните , пожалуйста .
- ­ Самой простой она считается потому, что объединяет в себе и очную, и заочную формы. Разница в том, что если при обсуждении вопроса не собралось достаточное количество собственников – кворума, то не нужно признавать собрание несостоявшимся. Просто на следующий день инициативная группа с опросными листами делает поквартирный обход и просит собственников проголосовать. Также за 10 дней идет уведомление собственников жилья с обязательным указанием формы проведения собрания – очно-­заочная. Если это не будет указано, то будет считаться, что документы оформлены с нарушениями. В первый день идет очное обсуждение вопроса, подчеркну – только обсуждение. Собственники могут собраться, обсудить, высказать свое мнение, внести коррективы также и в повестку дня. Конечно, если кворум есть, то и на первом этапе можно принять решение в этот же день очным способом голосования. Если кворума нет, то на следующий день инициативная группа проводит поквартирный опрос. При очно-­заочной форме не нужно ждать 10 дней, чтобы провести заочное голосование – его можно провести на следующий день.
­ - Это очень важный момент . У нас почему- ­ то ошибочно считается , что можно потом обойти по квартирам тех собственников , которые по разным причинам не смогли присутствовать на общем собрании . При очно ­ -заочной форме на собрании обсуждаются вопросы повестки дня , а голосование идет во второй день путем поквартирного обхода . Инициативная группа заходит в каждую квартиру , к каждому собственнику . Собирается пакет документов – протокол , все опросные листы . Причем вопрос и голосование должны быть на одном листе . Кстати сказать , собственники ставят « за » или « против » в реестре . Ольга Юрьевна , наверное , следует подробнее рассказать о реестре собственников .
- ­ Реестр собственников каждый раз должен прилагаться к протоколу общего собрания. Он может быть составлен инициативной группой, даже непосредственно собственниками жилья. Если такой возможности нет, то можно обратиться в управляющую компанию, которая должна предоставить данный реестр. В него входит: фамилия, имя и отчество собственника квартиры, занимаемая собственником помещения площадь на основе правоустанавливающих документов, то есть свидетельства о регистрации права собственности. На основании этих документов в реестр вносятся какие­-то изменения, он корректируется.
­ - Если кто- ­ то продал квартиру , и сменился собственник , то реестр должен обновляться . Если дом находится под управлением УК , то реестр ведёт она , а если в доме создано ТСЖ , то – председатель товарищества . Опросный лист – это , по сути , тот же реестр , только с указанием конкретной повестки дня , чтобы собственник понимал , за что он голосует .
- ­ Да. Все верно.
- Мы сегодня рассказали о механизме перехода от одной управляющей компании в другую . У меня почему- ­ то вспомнился такой факт из нашей истории : на Руси 26 ноября крестьяне могли перейти от одного феодала к другому – так называемый Юрьев день . Какое время для перехода от одной управляющей компании к другой Вы бы посоветовали ?
- ­ Я бы посоветовала провести эту процедуру до утверждения тарифов, то есть в сентябре-­октябре. Еще хочу отметить важный момент. Договор управления многоквартирным домом между собственником и управляющей компанией заключается обычно на срок от 1 года до 5 лет. Если собственники приняли решение о смене управляющей компании, а договор составлен сроком на 5 лет, то это можно сделать только по истечении одного года. Именно год дается управляющей компании на то, чтобы себя проявить – это испытательный срок. И в случае, если собственник недоволен работой управляющей компании, собирается общее собрание.
- ­ То есть , чтобы расторгнуть договор обязательно нужно , чтобы прошел год . По истечении этого срока управляющая компания не может сказать : « Не отдадим ваш дом , потому что не истек срок договора ».
- ­ Нет. Это только решение собственников. Они приняли решение уйти – это их право, которое закреплено законодательно в Жилищном кодексе.
- ­ Спасибо за беседу .

Как часто мы сталкиваемся с плохим обслуживанием, не соответствующим выполнением работы и искусственным завышением тарифов со стороны управляющей компании. В подъезде всегда грязно, уже несколько месяцев не работает лифт и не вывозится мусор, осыпается штукатурка?

В данном случае может помочь обращение в управляющую компанию. Но если после рассмотрения заявления ситуация не изменилась, можно смело менять организацию. Давайте рассмотрим, как отказаться от услуг управляющей компании.

Когда можно менять управляющую компанию

Поменять организацию можно после окончания срока договора, который составляет 1-5 лет. Но многие интересуются, можно ли отказаться от услуг до завершения этого срока. Согласно российскому законодательству заменить фирму можно уже через год после заключения договора в случае, если она не выполняет обязательства по договору.

Однако для этого потребуется большое количество времени, сил и терпения. Кроме того, фирма может отказаться передавать документы в другую организацию. В данном случае важно правильно выполнить правила смены фирмы и собрать доказательства того, что компания не справляется с обязанностями.

Напомним, что в обязанности управляющей организации входит надлежащее оказание коммунальных услуг и содержание общедомового имущества в многоквартирном жилом доме, а именно:

• Обеспечение безопасности и надлежащего состояния общедомового имущества, которое подразумевает безопасное состояние полов и потолков, подвала и кровли, необходимое освещение на лестничной площадке;
• Своевременная уборка подъезда и вывоз мусора;
• Озеленение и облагораживание территории;
• Установка общедомовых счетчиков;
• Подготовка дома к отопительному сезону. Кроме того, собственники квартир в данном доме вправе потребовать от организации справку о готовности дома к зиме;
• Организация текущего и капитального ремонта в подъездах, подвалах и на чердаке, ремонт фасада, фундамента и кровли здания;
• Оповещение жильцов о предстоящем ремонте, отключении электричества, газа, холодной или горячей воды за десять дней.

Еще один важный фактор в работе управляющей организации — прозрачное ведение финансовой деятельности, предоставление информации о работах, расходах и тарифах на услуги ЖКХ.

Данная информация выкладывается на сайте управляющей фирмы и представляется в первом квартале на собрании владельцев помещений. Кроме того, по запросу жильцов сотрудники учреждения должны предоставить квитанции, отчеты и другие необходимые документы.

Таким образом, причиной смены управляющей компании могут стать низкое качество выполнения коммунальных услуг и ненадлежащее содержание общедомового имущества, игнорирование обращений от жильцов и несвоевременное исполнение обязательств, сокрытие информации о деятельности и нецелевой расход финансовых средств.

Порядок смены управляющей организации

• Выбор новой управляющей фирмы. В данном случае анализируют рынок управляющих фирм в вашем городе и выбирают подходящие. Посмотрите, сколько домов входят под управление той или иной компании, изучите сайт и то, как освещается информация о работе организации, как оперативно рассматриваются обращения граждан и прочие аспекты. Получите отзывы от жильцом домов, которых обслуживают данные компании;
• Проведение собрания собственников помещений многоквартирного дома, которое контролирует данная управляющая организация;
• Уведомление жильцов и владельцев помещений в доме о состоявшемся собрании в течение десяти дней после данного события;
• Уведомление старой управляющей организации о расторжении договорных отношений в течение пяти дней после проведения собрания. Кроме того, уведомление отправляют в органы государственного и муниципального жилищного надзора;
• Заключение договора с новой управляющей компанией. Договор считается действительным только при наличии подписей свыше 50% владельцев помещений в доме;
• Переход считается осуществленным, когда дом включен органами жилищного надзора в лицензию новой управляющей организации.

Как организовать собрание собственников

Сменить управляющую компанию в многоквартирном доме можно только коллективно, хотя инициатором замены может выступить каждый собственник. Поэтому если вы хотите поменять организацию, нужно организовать собрание жильцов. Тщательно подготовьтесь к собранию, выберите доводы и аргументы о несоответствии работы фирмы заявленным требованиям и договорным обязательствам.

Сведения о предстоящем собрании важно донести до каждого собственника минимум за десять дней до данного события. Обязательно повесьте объявление о предстоящем собрании! Учтите, что среди собственников могут быть жильцы, муниципалитет и частные фирмы. Важно предупредить каждого, иначе управляющая компания сможет оспорить решение этого собрания.

Перед собранием выбирают председателя и секретаря, который будет вести протокол. Протокол составляют в письменном виде с указанием места и даты проведения собрания, главного предмета собрания и результатами голосования.

В конце документ подписывают секретарь, председатель и члены счетной комиссии. Решение и результаты собрания в течение десяти дней доводят до каждого собственника, кто не участвовал в собрании.

Собрание состоялось, если в нем участвовали собственники, которые владеют свыше 50% голосов. Голос зависит от размеров жилой площади, которая принадлежит гражданину. Переход состоится, если инициатива наберет свыше половины голосов.

Если компания не хочет передавать дом

Если управляющая компания отказалась добровольно передать полномочия по контролю за жилым многоквартирным домом новой фирме, вы можете подать исковое заявление в суд. Но в данном случае важно правильно выполнить условия проведения собрания и нужны веские поводы для смены фирмы.

В случае грубых нарушений со стороны управляющей фирмы, среди которых продолжительное отсутствие газа и воды, в зимний период — слабое отопление и так далее, можно подать исковое заявление в суд. В данном случае важно составить жалобу с указанием и доказательствами нарушений.

Это фотографии, видео- и аудиоматериалы, которые отражают проблемы. Важное значение играют акты независимых экспертов. Это замеры температуры в помещениях, исследование неисправного трубопровода и т.д..

Перед подачей иска в суд обязательно обращайтесь с жалобой о нарушениях непосредственно в компанию, обслуживающую дом. Если заявления остаются без рассмотрения, ответа или действий по исправлению нарушений, возможны жалобы по бездействию управляющей компании в Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и/или Прокуратуру.

Как показывает практика, суд может отказать в иске, если в досудебный период не были предъявлены претензии и отправлены обращения непосредственно к ответчику.

Смена управляющей организации - процедура обыденная и несложная. Но как уведомить действующую управляющую организацию о переменах? Кто должен это сделать и как скоро после проведения ОСС?

Смена управляющей организации

Часто управляющие организации узнают о прекращении своих полномочий, когда получают повестку в суд. Но как они могли вовремя передать новой УО техническую документацию и другие документы, связанные с управлением МКД, если их вовремя не предупредили?

А между тем Минстрой РФ напоминает, что, согласно ЖК РФ, копия решения о смене управляющей организации должна направляться в действующую УО.

Орган управления МКД - общее собрание собственников помещений в МКД (ст. 44 ЖК РФ). И в его полномочиях - выбирать и менять способ управления МКД . Способ управления МКД, согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ , выбирается на ОСС и может быть изменён в любое время также на основании решения ОСС.

Выбранная управляющая организация приступает к управлению МКД с даты, установленной договором управления. Если такая дата в договоре не прописана - не позднее тридцати дней с даты подписания договора управления. Эти правила установлены ч. 4 ст. 198 и ч. 7 ст. 162 ЖК РФ .

Уведомление управляющей организации

У инициатора ОСС есть обязанность, указанная в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ , - передавать копии решений и протокола ОСС в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК и ЖСК. И сделать это необходимо не позднее чем через десять дней после проведения ОСС в МКД.

Полный перечень технической документации на МКД , которую предыдущая управляющая организация должна передать новой, представлен в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 .

В этих документах вы найдёте данные о составе и состоянии ОИ в МКД:

• технический паспорт дома;
• документы на приборы учёта;
• документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
• акты осмотра, проверки состояния;
• акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
• инструкция по эксплуатации МКД;
• кадастровый план земельного участка;
• выписка из Росреестра;
• градостроительный план земельного участка;
• документы о действии сервитута или иного обременения;
• проектная документация;
• списки собственников, нанимателей и арендаторов;
• договоры об использовании общего имущества МКД;
• решения и протоколы общих собраний собственников.

По данным центра изучения общественного мнения, 10% граждан считают проблемы жилищно-коммунального хозяйства одной из самых главных бед государства. Городские жители страдают от завышенных цен на коммунальные услуги и от некачественного исполнения возложенных на управляющую компанию обязательств. Рассказываем, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме или выбрать новый способ управления многоквартирным домостроением.

Способы управления

Существует 3 типа управления:

1. Непосредственное управление.
2. Управление товариществом владельцев квартир или жилищно-строительным кооперативом.
3. Управление УК.

В чем отличие каждого способа?

Непосредственное управление возможно лишь в небольших домах, в которых до 30 квартир. В крупных городах таких домов немного, поэтому большинство многоэтажек обслуживают ТСЖ и УК.

В доме под управлением ТСЖ на председателя правления возлагается вся ответственность за проведение ремонта, благоустройства территории и иных мероприятий. ЖСК или ТСЖ могут заключить договор с УК, не меняя форму управления домом. В таком случае ответственность будет нести наемная компания.

В доме под управлением УК все условия работы компания устанавливает самостоятельно: тарифы, зарплата подчиненных. Кроме того, управляющая компания вправе обслуживать любое количество жилых домов.

Может ли один дом обслуживать сразу несколько управляющих компаний? И бывает ли так, что в одном доме действует сразу несколько методов управления?

Исходя из ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники должны выбрать один из способов управления. Управлять многоквартирным домом может только одна компания.

Нередко проверяющие органы обнаруживают нарушения установленных нормативов. Например, один и тот же дом обслуживают сразу несколько организаций. Подобные нарушения приводят к следующим проблемам:

• ненадлежащее содержание дома;
• разные способы формирования фонда капремонта на одном доме и, как итог, разные сроки проведения одних и тех же работ.

Кроме перечисленного, нарушаются права граждан на владение, пользование и распоряжение общим долевым имуществом.

Какой способ управления самый востребованный?

В Петербурге лидером является УК. Исходя из аналитических данных жилищного комитета, в городе свыше 23 000 многоэтажек, из них в 5 тысячах создано ТСЖ, остальные 18 000 домов обслуживаются УК. Из них 16 000 обслуживают управляющие компании с участием городского софинансирования, остальные - частные организации.

Такой способ управления существует не один год, и редко кто хочет что-то менять в этой налаженной системе. Желание сменить управляющую компанию или создать свое товарищество собственников жилья чаще посещает жителей новостроек, в которых уже назначена УК.

Когда имеет смысл сменить способ управления?

Для этого есть объективные показатели, по которым можно понять, что УК не справляется с возложенными на нее обязательствами. Например, если не выполняется текущий ремонт или на официальных источниках отсутствует информация о финансово-хозяйственной деятельности.

Если в активе дома есть крепкий хозяйственник, можно передать управление домом в руки ТСЖ.

Как сменить управляющую компанию или перейти к другой системе?

Этот вопрос решается на общем собрании. Собственники должны составить протокол собрания, выбрать другую управляющую компанию или способ управления многоквартирным домом и утвердить условия договорного соглашения. Также необходимо обсудить сроки, стоимость обслуживания, состав общей собственности. После чего предыдущая управляющая компания должна передать все документы новой организации.

На этом этапе могут возникнуть сложности, поскольку отвергнутая управляющая компания может оттягивать время передачи технических документов на дом. Это является нарушением, для решения которого необходимо обратиться в жилищную инспекцию. Изъять дом у УК жилищная инспекция может и без долгих судебных разбирательств.

Собрание собственников жилья. С какого момента покупатель квартиры может принимать в нем активное участие?

Раньше могли принимать участие в собрании собственников жилья только те, кто уже зарегистрировал квартиру и получил свидетельство на право собственности. Сейчас же все иначе, голосовать за смену управляющей компании могут и дольщики, у которых пока нет права собственности на квартиру.

Кто может стать инициатором собрания жильцов?

Это может сделать любой собственник. Согласно действующему закону, УК, ТСЖ и ЖСК должны представить ему список собственников квартир, без него собрание не будет иметь законной силы.

Реестр собственников квартир — обязательное приложение к протоколу собрания. При его отсутствии, собрание будет считаться оформленным с нарушениями, а это значит, что принятые на собрании решения будут аннулированы.

Как собрать всех жильцов на общее собрание?

Собрать всех жильцов для обсуждения такого важного вопроса, как смена управляющей компании, крайне проблематично. Но чтобы добиться поставленной цели, нужно получить согласие, как минимум, от половины собственников.

Поэтому с собственниками, которые не смогли посетить собрание, можно проводить очно-заочный опрос.

Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.