От дома отказалась управляющая компания что делать. Односторонний отказ от услуг управляющей компании (договора управления МКД)

Здравствуйте, Любовь!

В последнее время получила весьма большое распространение информация о прогнозируемых массовых отказах управляющих компаний от управления многоквартирными домами в одностороннем порядке, в связи с введением лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Представляется, что особую группу риска составляют, прежде всего, те дома, управление которыми станет невыгодным для управляющих организаций и создаст для управляющей компании угрозу аннулирования лицензии.

Несмотря на это, расторжение договора управления многоквартирным домом со стороны управляющей организации не такое простое мероприятие, каким может показаться на первый взгляд, так как интересы граждан – собственников помещений многоквартирных домов в этом случае находятся под защитой закона.

Так часть 8 статьи 161 ЖК РФ предусматривает, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Не предусматривает право управляющей компании отказаться от исполнения договора управления в одностороннем порядке и нормы жилищного законодательства. Исходя из смысла частей 8.1, 8.2 статьи 162 ЖК РФ такое право предоставлено только собственникам помещений многоквартирного дома.

Гражданское законодательство допускает лишь два случая расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей компании: по соглашению сторон в соответствии со статьей 450 ГК РФ (согласие собственников на расторжение договора управления в этом случае выражается в форме решения собственников многоквартирного дома, принятого в установленном порядке на общем собрании) и в судебном порядке в соответствии со статьями 450, 452 ГК РФ.

Таким образом, управляющей компании закон предоставляет лишь право внести предложение расторгнуть договор, а принятие решения о расторжении договора полностью зависит от волеизъявления собственников, за исключением случаев расторжения договора управления в судебном порядке. Соответственно в случае если собственниками не будет принято решения о расторжении договора с управляющей организацией, обязательства предусмотренные договором управления продолжают свое действие, и управляющая организация продолжает нести ответственность за их неисполнение, либо ненадлежащее исполнение в полном объеме.

В случае же фактического прекращения управляющей организацией исполнения договора управления многоквартирным домом без соблюдения установленной законом процедуры расторжения договора управления, за собственниками сохраняется право на обращение в судебные органы с требованиями о понуждении недобросовестной управляющей компании к надлежащему исполнению договорных обязательств и компенсации причиненного таким уклонением ущерба. Удачи Вам.)))

Заключая договор с той или иной управляющей компанией, собственники надеются, что за их деньги будут выполнены все условия договора.

Однако жильцы часто забывают, что у управляющей компании также есть свои требования и интересы, которым она не может противоречить.

По результатам статистики, многие сотрудники управляющих компаний получают вознаграждение (вместо заработной платы) ниже прожиточного минимума, а все потому, что многие собственники отказываются платить за обслуживание и коммунальные услуги, что ставит управляющую компанию в непростое положение .

Она либо портит отношения с коммунальными предприятиями и подрядчиками, либо вынуждена отказаться от сотрудничества с собственниками.

Все чаще и чаще в судах появляются дела об отказе управляющих компаний от обслуживания дома. Какие-то из них остаются без рассмотрения, какие-то решения обжалуются.

Так или иначе, отказ УК от договора — практика весьма распространенная , а это значит, что не только жильцы знают и защищают свои права, управляющие компании также хотят получить от сотрудничества выгоду и не видят смысла продолжать работу, если она не оценивается должным образом.

Об основаниях для отказа управляющей компании от своей деятельности нам говорят сразу два авторитетных в Российском законодательстве нормативных акта.

В п. 8 статьи 162 , Жилищный Кодекс говорит о том, что отказ управляющей компании от своих обязанностей возможен и основания прописаны в Гражданском законодательстве.

Обращаясь к Гражданскому Кодексу, мы видим более конструктивный и понятный ответ на рассматриваемый нами вопрос. Согласно статье 450 этого нормативного акта, разрыв отношений возможен, но только по соглашению сторон. При этом, существуют некоторые исключения.

К ним относятся случаи, когда одна из сторон (собственники или управляющая компания) отказываются от соблюдения требований договора или уклоняются от их исполнения, тем самым нанося убытки другой стороне.

Еще одно основание для расторжения договора управления по инициативе управляющей организации – это существенное изменение условий, которое прямо противоречит прописанному в договоре, и хоть мало зависит от действий сторон, но все же больше не предполагает изначально отмеченного в договоре оказания услуг.

Так или иначе, туманно расписанные фразы в Гражданском кодексе дают нам основание полагать, что УК может расторгнуть договор с собственниками по своей инициативе, но для этого нужны существенные условия.

Кроме того, возвращаясь к статье 162 Жилищного Кодекса , мы знакомимся с частью 8.2, в которой говорится о том, что отказаться от договора сторона может и по собственной инициативе, объявив это противоположной стороне и получив ее одобрение. Для этого необходимо проведение общего собрания и согласие самих собственников.

В видео предоставлены подробные разъяснения по 450 ст. ГК РФ, которая регламентирует возможность расторжения договора в одностороннем порядке:

Пошаговая инструкция по расторжению договора управления по инициативе управляющей организации

Если управляющая компания недовольна сотрудничеством с собственниками и у нее есть весомые основания для того, чтобы расторгнуть договор, она должна выполнить ряд последовательных действий, чтобы прервать отношения в соответствии с законодательством, не ущемив собственников в правах.

Очередность действий УК при отказе от управления домом следующая:

После всего вышеперечисленного управляющая компания должна продолжать работы на территории обслуживаемого многоквартирного дома вплоть до даты прекращения полномочий. Если от жильцов не поступил вызов в судебную инстанцию, договор считается расторгнутым.

Совет! При такой сложной процедуре, как отказ от обслуживания многоквартирного дома управляющей компанией, нужно обращать внимание на любые мелочи и детали, ведь из них в конечном счете состоит вся система жилищных правоотношений.

Основания и их формулировка

Если у управляющей компании нет достаточного опыта работы, но есть недовольство от сотрудничества с собственниками многоквартирного дома и, как кажется сотрудникам организации, есть причины для разрыва правоотношений, нужно в этом удостовериться.

Убедиться что у УК есть достаточно оснований для расторжения договора в одностороннем порядке можно двумя способами:

1. Обратиться к юристу по жилищным вопросам , который расценит ситуацию и объяснит, подходит ли ваша причина к формулировке закона.
2. Ознакомиться с судебной практикой по подобным делам — изучив, какие основания стали причиной разрыва отношений, и какое решение по делам вынес суд, вы сможете смоделировать вашу ситуацию в будущем судебном заседании и понять, насколько она подходит под формулировки Гражданского и Жилищного кодексов.

В большинстве случаев, при которых выигрывает управляющая компания, формулировки для разрыва правоотношений с собственниками звучат так:

Какие потребуются документы?

Отказ от сотрудничества с собственниками жилья ведет к большому количеству бумажной волокиты. Вот основные акты, которые должны быть составлены УК и разосланы собственникам и по разным инстанциям:

Внимание! Если у жильцов многоквартирного дома не появится вопросов и претензий по состоянию документов, а также они примут отказ от сотрудничества, не обращаясь в суд, договор можно считать расторгнутым.

Что делать, если управляющая компания отказалась от дома?

После того, как управляющая компания объявила о скором прекращении своих полномочий, жильцы должны выбрать новую организацию . Для этого они должны оповестить жилищную инспекцию, орган местного самоуправления и СМИ о предстоящем собрании, на котором свои кандидатуры могут выдвинуть представители управляющих компаний.

Все заявки должны быть направлены и в орган местного самоуправления, и представителю собственников. Представители управляющих компаний должны ознакомить жильцов со своей деятельностью, предоставить хорошее коммерческое предложение.

На собрании должны присутствовать больше половины жильцов-собственников многоквартирного дома.

Если по факту голосования ни одна управляющая компания не набрала больше пятидесяти процентов голосов, собрание также переносится на другой день. С выбранной управляющей компанией жильцы обсуждают нюансы управления и заключают соответствующий договор.

Обратите внимание! Управляющая компания, разрывающая договор, должна передать новой организации все документы по управлению многоквартирным домом, отчитаться о тратах и оставшихся средствах на лицевых счетах.

Хоть судебная практика пестрит случаями отказа управляющей компании от своих обязанностей, все же многие жильцы стараются обжаловать это решение. Поэтому, чтобы пойти на такой шаг, у организации должны быть достаточно весомые основания.

Во всем необходимо соблюдать четкость, и эта процедура не исключение. Только в случае, если управляющая компания все сделает грамотно и даже поспособствует с выбором новой организации, у нее есть шанс остаться с собственниками в хороших отношениях и не оказаться в зале судебных разбирательств.

Согласно законодательному акту, в качестве подобно объединения принято считать некоммерческое объединение владельцев жилплощадей в одном здании с целью совместного осуществления финансово-хозяйственной деятельности, направленной на организацию полноценного функционирования жилого комплекса.

Можно ли отказаться от услуг ТСЖ?

Порядок отказа от услуг ТСЖ

Самостоятельно отказаться от услуг товарищества не получится, поскольку, являясь членом объединения, человека несет ответственность за общее имущество. Сделать это можно только по общему решению жильцов. Собственник может только инициировать отказ, путем подачи заявления. Порядок выхода из ТСЖ определяется уставным актом объединения.

Выход из состава ТСЖ будет выглядеть так:

1. При обнаружении факторов, которые не устраивают собственника квартиры, а именно чересчур высокие платежи за коммунальные услуги или несоблюдение условий договора с ТСЖ, собственник вправе обратиться к руководству объединения с претензией.
2. В том случае, если правление не предприняло никаких действий, чтобы разобраться со сложившейся ситуацией, владелец квартиры вправе написать заявление о выходе из ТСЖ.
3. После этого созывается общее собрание владельцев квартир и собственниками принимается решение о выходе человека из объединения путем голосования.
4. Принятое решение подтверждается соответствующим документом.
5. Даже после выхода из ТСЖ, человек обязан платить коммунальные платежи, а с имеющимися претензиями обратиться уже в суд и прокуратуру.

Документы для отказа от услуг ТСЖ

Для того чтобы отказать от участия в делах товарищества, от собственника потребуется предъявить следующие документы:

• паспорт заявителя;
• заявление установленной формы;
• соглашение с ТСЖ;
• документация, подтверждающая право собственности.

После того как решение о выходе принято, оформляется соответствующий акт, который подписывается заявителем, председателем ТСЖ и секретарем.

Последствия отказа от услуг ТСЖ

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по отказу от ТСЖ

Вопрос: Уважаемые специалисты, подскажите, пожалуйста, каким образом мне разобраться со сложившейся ситуацией. Дело в том, что наше правление ТСЖ злоупотребляет своим положением и уже неоднократно повышало платежи за коммунальные услуги . Я обратилась с письменным заявлением к председателю, однако вот уже месяц как никакого ответа я не получила. Обратившись к секретарю с просьбой об изучении бухгалтерских отчетов и порядка начисления данных платежей, я также получила отказ. Подскажите, какие действия мне предпринять, и могу ли я оформить отказ от ТСЖ в одностороннем порядке? Вера.

Ответ: Добрый день, Вера. В вашем случае возможны два варианта развития событий. Первый – это обратиться уже к председателю ревизионной комиссии с заявлением о своих претензиях. Если и этот орган никаких действий не предпримет, то вам следует обратиться в прокуратуру относительно нарушения ваших прав как собственника жилья и гражданина. Представители ведомства произведут проверку, и при обнаружении мошеннических схем с целью хищения чужого имущества, ТСЖ будет ликвидировано, и вам не придется из него выходить.

Согласно ст. 136 ЖК РФ , вы можете написать заявление и на вычеркивание вас из членов товарищества, однако в этом случае вы потеряете возможность контролировать деятельность правления ТСЖ, но перестать платить коммунальные платежи не сможете. После этого все равно придется обращаться в суд и решать все вопросы относительно претензий уже там.

Пример по отказу от услуг ТСЖ

Гражданин П. был членом ТСЖ в течение года . Через указанное время в доме случилась авария – оборвался лифт. П., неоднократно предупреждал правление товарищество о возможной аварии, высказал свои претензии председателю и пригрозил своим выходом из объединения и обращение в милицию.

В свою очередь председатель заявил о том, что П. не может этого сделать, потому что якобы по закону такие действия невозможны.

Гражданин обратился в прокуратуру о проведении проверки деятельности правления товарищества, в результате которой появились факты хищения общедомового имущества .

После этого ТСЖ было ликвидировано, а на председателя и членов правления заведены уголовные дела на основании выявленных фактов.

Заключение

В итоге можно сформулировать ряд выводов:

1. По закону, ТСЖ – это некоммерческое объединение, которое состоит их владельцев жилых помещений жилого комплекса и выполняет функции, направленные на поддержание здания в надлежащем состоянии .
2. Членами товарищества могут стать только владельцы недвижимости в этом доме и граждане, достигшие совершеннолетнего возраста.
3. Руководит организацией правление во главе с председателем, которые выбираются большинством голосов.
4. Человек может отказаться от участия в деятельности товарищества и потребовать выхода из него, однако его заявление должно быть поддержано большинством голосов общего собрания жильцов.
5. Собственник вправе подать заявление на выход из ТСЖ в случае несоблюдения правлением условий соглашения, а также при наличии претензий к деятельности руководящего органа товарищества.

Рассматривая вопрос взаимоотношений с поставщиками коммунальных услуг, многие упускают из виду, может ли управляющая компания по своей инициативе отказаться от управления домом. Между тем, заключенный с такой организацией договор вполне может расторгаться по инициативе любой из сторон. Рассмотрим, в каких случаях это происходит, и как быть владельцам квартир в МКД после расторжения договора управления.

Как выбрать способ организации управления домом

Действующим законодательством право самостоятельного выбора способа управления домом передано собственникам квартир и других помещений в нем. Точнее, их общему собранию. Именно этот орган может решить, кто и на каких условиях будет выполнять все необходимые работы по содержанию самого дома и прилегающей к нему дворовой территории в нормальном состоянии, выполнять капитальный ремонт. Существует несколько способов организации управления МКД:

1. Непосредственно самими владельцами помещений сообща. Однако воспользоваться таким методом имеют возможность только жители домов, число квартир в которых не превышает 30.
2. Через созданную некоммерческую организацию - ТСЖ, а точнее, ТСН. В нее входят выбранные из числа владельцев недвижимости в том же комплексе члены органов управления.
3. Путем заключения соглашения с лицензированной компанией, управляющей домами на профессиональной основе.

Решение о предстоящем заключении подобного договора принимается общим собранием, участие в котором принимают все собственники. Условия сделки обсуждаются до собрания, с ними должны иметь возможность ознакомиться все владельцы квартир и коммерческих помещений дома. Для одобрения принятого решения о передаче управления многоквартирным домом УК потребуется более половины голосов собственников.

Договор подписывает руководитель управляющей компании, выступающей с одной стороны, и всеми владельцами квартир – с другой. Однако Жилищный кодекс допускает, что в качестве подписывающей соглашение стороны могут выступать только те владельцы квартир, на чью долю приходится более половины всех голосов общего собрания.

На каких основаниях договор расторгается одной стороной

Гражданским законодательством односторонний отказ от исполнения обязательств по сделке допускается только в случае серьезных недочетов со стороны второго контрагента. Так, жильцы имеют право от услуг управляющей компании отказаться, если она не выполняет предусмотренных договором управления работ полностью или частично. Необоснованное завышение платежей за потребляемые коммунальные ресурсы и работы по обеспечению надлежащего состояния дома также могут стать поводом для поднятия вопроса о замене организации для управления многоквартирным домом.

Читайте также Способы заставить управляющую компанию осуществить ремонт подъезда

Но ровно так же и УК вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, если нарушения его условий происходят со стороны собственников квартир. Но это возможно в случаях:

• условие об такой возможности прямо прописано в договоре;
• прекращение управления многоквартирным домом происходит по согласию обеих сторон;
• решение о прекращении договора вынес суд по инициативе управляющей компании.

Основанием для подобного судебного акта будут положения ст. 450 ГК РФ, где приведены два необходимых условия:

• вторая сторона отказывается от исполнения своей части сделки;
• такой отказ наносит истцу убытки.

В ситуации с отказом управляющей компании от управления многоквартирным домом речь чаще всего идет об отказе владельцев квартир платить за коммунальные ресурсы и предоставляемые УК другие услуги. При этом компания постоянно терпит убытки, так как не получает предусмотренное подписанным договором вознаграждение, а заодно портит отношения с поставщиками коммунальных услуг и подрядными организациями, накапливая долги. Помимо финансовых потерь, это наносит ущерб репутации компании.

Из прочих оснований стоит указать такие действия жильцов, как:

• препятствование работникам УК выполнять работы по содержанию общего имущества и его сохранению;
• некорректное поведение по отношению к сотрудникам УК;
• требование выполнения работ или оказания услуг, не предусмотренных договором управления.

Если хотя бы одно из перечисленных обстоятельств имело место, то ответ на вопрос, может ли управляющая компания в одностороннем порядке отказываться от обслуживания столь проблемного дома, будет положительным. Собственникам квартир стоит помнить об этом.

Как действовать управляющей компании

Для того чтобы у собственников квартир не возникло повода судиться с управляющей компанией, в одностороннем порядке расторгающей договор, потребуется соблюсти ряд формальностей. Порядок необходимых действий будет следующим:

1. Подготовить документ, раскрывающий причины, по которым УК отказывается от дома. Они должны полностью отвечать положениям гражданского законодательства и быть достаточно вескими.
2. Подвести финансовые итоги деятельности и составить всю необходимую отчетную документацию. Это, с одной стороны, продемонстрирует добросовестность управляющей компании, а с другой - даст собственникам и новой УК представление об основных направлениях будущей работы.
3. Заблаговременно поставить в известность жильцов о том, что договор с ними расторгается и причинах этого. Минимальный срок оповещения составляет один месяц. Этого достаточно, чтобы созвать общее собрание и выбрать другую управляющую компанию или иной способ организации обслуживания дома.
4. Известить о своем решении госорганы, а именно, Жилищную инспекцию и местную администрацию. В переданных в эти инстанции документах должна быть приведена причина принятого решения.
5. Вплоть до назначенной в извещении даты выполнять свои обязанности по договору в оговоренном объеме. Прекращение оказания услуг возможно не ранее указанного самой же компанией срока.