الاختلافات بين الملكية المشتركة والملكية المشتركة. الفرق بين الملكية المشتركة والمشتركة

ملكية المواطنين الاتحاد الروسييضمنها القانون الوطني. وعلى وجه الخصوص، يمكنهم امتلاك العقارات بشكل مشترك أو على أساس مشترك. وفي الوقت نفسه، لا يفهم الجميع الفرق بين هذه المفاهيم. ومع ذلك، فمن المهم للغاية، ولا يضر معرفة جميع الفروق الدقيقة.

مفاهيم أساسية

كلا النوعين من الممتلكات لهما نفس الخصائص بشكل أساسي. تفترض الحصة المشتركة، وكذلك الحصة المشتركة، وجود العديد من مالكي العقار. وعلاوة على ذلك، كل نوع لديه عدد من السمات المميزة.

يتم تنظيم إجراءات ممارسة حقوق المالكين القانون المدنيروسيا. وفي الوقت نفسه، يسمح القانون للأشخاص الذين يمتلكون عقارات مشتركة بتقسيمها إلى أسهم.

ملكية مشتركة

ويعني هذا المفهوم أن المواطنين يمتلكون ملكية معينة، ككل، دون تقسيمها إلى أجزاء. بمعنى آخر، كل شيء هو ملك للزوجين، على سبيل المثال، أي أنه لا يمكنهما إدارته إلا بشكل مشترك.

وفي الوقت نفسه، هناك تقسيم للمسؤوليات الناشئة عن استخدام العقارات أو أنواع الممتلكات الأخرى. وينص القانون أيضًا على أن أي نوع من الممتلكات المكتسبة أثناء الزواج تصبح مشتركة تلقائيًا. لا يتم تقسيم هذا الشيء المشترك إلى أسهم إلا في حالة إبرام اتفاقية مناسبة.

وفي الحالة الأخيرة، يتم تقسيم أو خصم حصة واحدة من الممتلكات لصالح طرف ثالث (على سبيل المثال، طفل).

وبالإضافة إلى ذلك، تصبح الملكية المشتركة مشتركة فقط عندما يكون الزوجان في زواج مسجل رسميًا. لا يعني الاتحاد المدني ظهور ظروف تؤدي إلى تراكم هذه الممتلكات.

وتلزم هذه الملكية المشتركة جميع الأزواج بالمشاركة على قدم المساواة في الإدارة. وهم، من بين أمور أخرى:

• دفع الرسوم المالية القانونية؛
• المشاركة في تكاليف الصيانة؛
• البت في البيع أو القسمة؛
• التبرع، الخ.

الملكية المشتركة المشتركة

يتضمن هذا النوع من ملكية العقارات تقسيمها إلى أسهم معينة. وعلى وجه الخصوص، قد تكون الشقة، على سبيل المثال، مملوكة لكلا الزوجين بنسبة 50 إلى 50 في المائة. وفي الوقت نفسه، إذا كان هناك طفل، فسيتم تنفيذ القسم بترتيب مختلف.

في الوقت نفسه، تخضع الملكية المشتركة أيضًا للتقسيم بنسبة مختلفة - 25 إلى 75 بالمائة أو بطريقة أخرى. في معظم الحالات، يتم تقسيم الشقة المشتركة إلى أجزاء متساوية. وفي الوقت نفسه، يُسمح بأن لا يقتصر ملكية الممتلكات على الأقارب أو الأزواج فقط.

كما ذكرنا سابقًا، يمكن تقسيم الشقة المشتركة المملوكة بشكل مشترك بسهولة إلى أجزاء عن طريق إبرام اتفاقية مناسبة.

وينص القانون أيضًا على خيارات أخرى، لا سيما إعداد عقد الزواج. إذا لم يتم إعداد المستندات، فإن تقسيم الممتلكات، من وجهة نظر القانون، باطل.

في بعض الحالات، يتم توزيع الملكية المشتركة بين المالكين المشاركين بقرار من المحكمة. في بعض الأحيان يتم تحديد أبعاد الأجزاء أيضًا هناك. يحدث هذا عادة في الحالات التي يكون فيها الزوجان غير قادرين على التوصل إلى حل وسط بشأن هذه المسألة. ثم تأخذ المحكمة علماً بالنفقات الشخصية للزوج والزوجة في عملية الاستحواذ.

العواقب القانونية لتقسيم الممتلكات

بعد تقسيم العقار إلى أسهم، يحصل كل مالك مشارك على فرصة التصرف في الجزء الخاص به وفقًا لتقديره الخاص. العقارات المشتركة، التي هي في ملكية مشتركة، تنطوي على حق كل مالك مشترك في بيع حصته، دون الحصول على موافقة الأطراف المعنية الأخرى. ويعطى هذا الأخير ميزة في الشراء. وفي حالة الرفض، يُسمح بالبيع لأطراف ثالثة.

ومن بين أمور أخرى، تؤدي الملكية الجزئية أيضًا إلى تقسيم جميع المسؤوليات ذات الصلة فيما يتعلق بصيانة العقارات. وهذا يعني أنه سيتعين على الزوجين دفع الضرائب من جانبهما، ودفع فواتير الخدمات بشكل متناسب، وتأمين الممتلكات بشكل منفصل، وما إلى ذلك.

ومن المهم أن نتذكر أنه إذا تم تنظيم حيازة الممتلكات عن طريق عقد الزواج، أو بعد انقطاعه، أو باتفاق الطرفين، أو بحكم المحكمة، فإن هناك عودة إلى المنصوص عليها في القانونالنظام الحاكم.

مفهوم الحصة وتعريف حصص المالكين. محتوى حق الملكية المشتركة. ملكية واستخدام الممتلكات المشتركة. التصرف في الممتلكات المشتركة. توزيع الفواكه والمنتجات والدخل من استخدام الملكية المشتركة.

تكاليف صيانة الممتلكات.

1. مفهوم الحصة.

حصة في حق الملكية المشتركة - فئة معبر عنها حسابيا (على سبيل المثال، 50% في ملكية عقار وراثي أو 1/3 في ملكية شقة). موضوع الملكية المشتركة يكون دائمًا واحدًا (غير قابل للتجزئة). وبالتالي، فإن كل مالك مشترك له ملكية مشتركة لديه حصة في الحق الشخصي في ملكية جميع الممتلكات المشتركة، ولكن ليس حق الملكية الفردية لجزء من الملكية المشتركة.

مثال توضيحي: مبنى مكون من ثلاثة طوابق بمساحة 3000 متر مربع. م؛ حصص الشركاء متساوية (أي 1/3 في ملكية المبنى)؛ يستخدم كل من المالكين (بالاتفاق بينهم) طابقًا واحدًا بمساحة 1000 متر مربع. م) لنفترض أن الطابق الثالث من المبنى قد تهدم. والآن مبنى مكون من طابقين بمساحة 2000 متر مربع. م، وبقيت حصة كل شريك كما في السابق 1/3 في ملكية المبنى. ولو كان في مثالنا ثلاثة أشياء عقارية - ثلاثة طوابق من المبنى، وكان لكل طابق مالك خاص به، فإن موت طابق واحد ينهي ملكية شخص واحد محدد ولا يؤثر على نطاق الحقوق من أصحاب الطابقين الآخرين.

ولا يمكن فهم الحصة في الحق بمعنى أن حق الملكية قد تم تقسيمه ("الحق الشخصي لا يمكن تقسيمه إلى أجزاء: فهو إما موجود أو غير موجود").

لذلك، من الناحية القانونية، "الحصة في حق الملكية هي نطاق حقوق والتزامات كل من المالكين المشاركين (بالنسبة للآخرين) في حيازة شيء مشترك واستخدامه والتصرف فيه. "

(بي إم جونجالو، تي آي إيلاريونوفا، في إيه بليتنيف)

2. تحديد حصص الشركاء.

بواسطة قاعدة عامةوتعتبر حصص المالكين المشاركين متساوية. وهذا يعني أنه في التعبير الحسابي يتم قسمة واحد (100%) على عدد الشركاء في الملكية - وبذلك تكون حصة كل من المالكين على سبيل المثال تساوي 50%، حصة كل من المالكين. ستة عشر مالكًا مشاركًا سيكونون 1/16. الزيادة (التخفيض) في الملكية المشتركة في هذه الحالة لا يترتب عليها تغيير في حجم الحصة.

يحدث الانحراف عن مبدأ المساواة في الأسهم في حالة اختلاف حجم حصة كل مالك مشترك:

أو يتم تحديده على أساس القانون (على سبيل المثال، حجم حصة المشارك في اتفاقية بشأن الأنشطة المشتركةيتم تحديدها على أساس القيمة النقدية للمساهمة - انظر المادة. 1042 من القانون المدني للاتحاد الروسي)؛

أو يتم تأسيسها باتفاق جميع المالكين المشاركين.

وبالتالي، قد تحدد الاتفاقية إجراءً لتحديد وتغيير الأسهم اعتمادًا على مساهمة كل من المالكين المشاركين في تكوين وزيادة الملكية المشتركة (البند 2، المادة 245 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

التحسينات غير القابلة للتجزئة على الملكية المشتركة التي أجراها أحد المالكين المشاركين على نفقته الخاصة (على سبيل المثال، بناء ملحق للمنزل، واستبدال المحرك في السيارة، وما إلى ذلك) قد تؤدي إلى زيادة في حصة هذه الملكية المشتركة. المالك في حالة واحدة فقط - إذا تم إجراء التحسينات وفقًا للإجراء المحدد لاستخدام الملكية المشتركة (أي بموافقة صريحة أو ضمنية لجميع المالكين المشاركين الآخرين لتغيير حجم الأسهم في هذه الحالة). إذا لم يتم توفير تغيير في حجم الأسهم، فمن الممكن تخصيص جزء متناسب للمالكين المشاركين المتبقين من تكاليف إجراء تحسينات لا يمكن فصلها على الملكية المشتركة (ولكن فقط إذا كانت هناك أسباب لتطبيق قواعد الفصل 60 من القانون المدني للاتحاد الروسي بشأن الإثراء غير المشروع). وينبغي التمييز بين التحسينات التي لا يمكن فصلها عن تكاليف صيانة الممتلكات المشتركة والحفاظ عليها (انظر البند الفرعي "د")، البند 3 من هذه الفقرة). تصبح التحسينات المنفصلة على الملكية المشتركة ملكًا للمشارك الذي قام بها، أي أنها لا تشكل زيادة على الملكية الموجودة في الملكية المشتركة. وقد يتم توفير خيار آخر باتفاق المالكين المشاركين (على سبيل المثال، زيادة حصة المالك المشارك الذي أجرى التحسينات، أو الحفاظ على الأسهم مع دفع التعويض المتناسب، وما إلى ذلك الخيارات).

أ) حيازة واستخدام الممتلكات المشتركة في ملكية مشتركة؛

ب) التصرف في الممتلكات المشتركة في الملكية المشتركة؛

ج) توزيع الفواكه والمنتجات والدخل من استخدام الممتلكات في الملكية المشتركة و

د) توزيع نفقات صيانة الممتلكات في الملكية المشتركة.

(أ) حيازة واستخدام الممتلكات المشتركة في ملكية مشتركة.

وفقا للفن. 247 من القانون المدني للاتحاد الروسي، تتم حيازة واستخدام الممتلكات في ملكية مشتركة باتفاق جميع المالكين المشاركين، أي بالإجماع.

لا تعتمد إجراءات إدارة الممتلكات المشتركة على أغلبية الأصوات، بل على مبدأ الإجماع.

(أو إس إيوفي)

يعد حجم الحصة بمثابة مبدأ توجيهي لتحديد نطاق صلاحيات كل مالك مشترك لامتلاك واستخدام الممتلكات المشتركة.

قد يكون ترتيب الملكية واستخدام الملكية المشتركة مختلفًا:

1) الحيازة المشتركة واستخدام الممتلكات بشكل عام؛

2) حيازة واستخدام جزء من الملكية المشتركة؛

3) الحصول على التعويض.

يعتمد ترتيب حيازة الممتلكات واستخدامها على الغرض منها، وكذلك على ما إذا كان من الممكن حيازة واستخدام جزء منفصل من الملكية المشتركة بشكل مستقل. لذلك، بالنسبة للمبنى السكني (الشقة)، فإن طبيعة الملكية والاستخدام تنطوي على توفير أماكن محددة لمالك معين، ولكن فيما يتعلق، على سبيل المثال، بالسيارة، يمكن أن يكون هذا في الواقع جدولًا (أمرًا) للاستخدام فقط .

عند فصل جزء من الملكية المشتركة بغرض الحيازة والاستخدام، فإن حق الملكية المشتركة للعقار لا يتوقف بالطبع. قد لا تتوافق الأجزاء المنفصلة من العقار دائمًا مع الأسهم المملوكة للمالكين.

ممارسة المراجحة

ص. "ب" ص 6 من مرسوم الجلسة المكتملة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 10.06.1980 N 4 "بشأن بعض القضايا المتعلقة بممارسة النظر في المنازعات أمام المحاكم الناشئة بين المشاركين في الملكية المشتركة لمبنى سكني. "

قد ينص الاتفاق بين المشاركين في الملكية المشتركة على توفير الممتلكات لحيازة واستخدام بعضهم فقط، في حين يتم دفع تعويضات للباقي تتناسب مع حصتهم (بغض النظر عما إذا كان فصل جزء من الممتلكات ممكنًا أم لا) أم لا).

التعويض، بدلاً من توفير الممتلكات مقابل الحيازة والاستخدام، يعني ضمناً دفع أموال ثابتة أو إصدار ممتلكات أخرى. ولا يترتب على دفع (إصدار) هذا التعويض أي استرداد للسهم. وينبغي تمييز هذا التعويض عن التعويض الذي يترتب عليه خسارة حصة في حق الملكية المشتركة (انظر الفقرات من 2 إلى 5 من الفقرة 5 من هذا الفصل).

إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق بين المالكين المشاركين، تحدد المحكمة إجراءات حيازة واستخدام الممتلكات بناء على طلب أي من المالكين المشاركين. وفي الوقت نفسه، في الإجراءات القضائية، يحق لكل مالك مشارك توفير حيازة واستخدام جزء من الممتلكات المشتركة بما يتناسب مع حصته. وفقط إذا كان من المستحيل فصل جزء من العقار، يحق للمالك المشارك أن يطلب من المحكمة أن يدفع له المالكون المشاركون الآخرون الذين يمتلكون العقار ويستخدمونه تعويضًا مناسبًا.

ممارسة المراجحة

عضلات المعدة. 2 ص 37 قرار الجلسات العامة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي والمحكمة العليا محكمة التحكيم RF N 6/8 بتاريخ 07/01/1996 "بشأن بعض القضايا المتعلقة بتطبيق الجزء الأول من القانون المدني للاتحاد الروسي".

(ب) التصرف في الملكية المشتركة في الملكية المشتركة.

وفقا للفقرة 1 من الفن. 246 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يتم التخلص من جميع الممتلكات، أي الشيء الذي يشكل موضوعًا لحق الملكية المشتركة، من قبل جميع المالكين المشاركين بالإجماع فقط، بغض النظر عن حجم الأسهم .

إذا لم يتم التوصل إلى الإجماع، فإن التصرف في الملكية المشتركة أمر مستحيل - والنزاعات حول هذه المسألة ليست ضمن اختصاص المحكمة.

وفي هذا الصدد، فإن التمييز بين التصرف في الملكية المشتركة والتصرف في الأسهم في حق الملكية المشتركة لهذه الممتلكات له أهمية خاصة. يتم التصرف في الأسهم فقط من قبل مالك معين بشكل مستقل، دون موافقة المالكين المشاركين الآخرين (انظر الفقرة 4 من القسم 3 من هذا الفصل).

(ج) توزيع الفواكه والمنتجات والدخل الناتج عن استخدام الممتلكات في الملكية المشتركة.

يتم الحصول على الفواكه والمنتجات والدخل الناتج عن استخدام الملكية المشتركة كنتيجة لممارسة حق الاستخدام ونتيجة للتصرف في الملكية المشتركة.

وفقا للفن. 248 من القانون المدني للاتحاد الروسي، كل ما يتم الحصول عليه من استخدام الممتلكات يدخل في تكوين الملكية المشتركة، أي أن هناك زيادة في الملكية المشتركة دون تغيير الأسهم. بشكل افتراضي، تخضع الفواكه والمنتجات والدخل الناتج عن استخدام الملكية المشتركة للتوزيع - ثم يتم توزيعها بين المالكين المشاركين بما يتناسب مع حصصهم، ما لم ينص على خلاف ذلك بموجب اتفاق بين المالكين المشاركين.

(د) تخصيص نفقات صيانة الممتلكات ذات الملكية المشتركة.

يتحمل الملاك المشتركون بشكل مشترك عبء الحفاظ على الملكية المشتركة. تنقسم تكاليف صيانة الممتلكات المشتركة إلى:

أ) المصاريف ذات طبيعة القانون العام (الضرائب وغيرها). المدفوعات الإلزاميةالمتعلقة بالممتلكات)

ب) النفقات ذات طبيعة القانون الخاص (نفقات صيانة وتخزين الممتلكات).

وفقا للفن. 249 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يلتزم كل مالك مشارك بالمشاركة في تكاليف الحفاظ على الملكية المشتركة بما يتناسب مع حصته. هذه القاعدة إلزامية، ولكن من الواضح أن التكاليف ذات طبيعة القانون الخاص قد يتم توزيعها بشكل مختلف بموافقة المالكين المشاركين.

يتم إعادة توزيع مصاريف القانون الخاص بين جميع المالكين المشاركين، بغض النظر عن أي من المالكين المشاركين قام بهذه المصاريف وبغض النظر عما إذا تم الحصول على موافقة الباقي لإنتاج هذه المصاريف. ومع ذلك، فإن تكاليف صيانة الممتلكات المشتركة وصيانتها يجب أن تكون ضرورية (أي معقولة ولا يمكن تجنبها). وإلا فإن مخاطر تحمل التكاليف تقع على عاتق المالك المشارك الذي صنعها دون أي تعويض.

2.1. مفهوم الملكية المشتركة

الملكية المشتركة المشتركة هي ملكية مشتركة مع تحديد حصة كل من المشاركين وحق المالك المشارك في الحصول على حصة معينة من الدخل من استخدام العقار، فضلا عن التزامه تحمل حصة معينة من تكاليف صيانة الممتلكات المشتركة.

يتم التعبير عن الحصة ككسر أو نسبة مئوية. وفقا للفقرة 1 من الفن. 245 من القانون المدني، يُفترض أن تكون حصص المشاركين متساوية، ما لم ينص القانون أو العقد أو جوهر العلاقات التي نشأت بينهم على خلاف ذلك.

يمكن أن يتغير حجم المشاركة لأسباب مختلفة: تغيير تركيبة المشاركين، وإجراء تحسينات على العقار، وما إلى ذلك.

وفقا للفقرة 3 من الفن. 245 من القانون المدني، عند إجراء تحسينات على الممتلكات وفقًا للإجراءات المعمول بها، يحق للمشارك زيادة حصته بما يتناسب مع الزيادة في قيمة الممتلكات المشتركة، إذا كان التحسين غير قابل للفصل أو يكتسب الحق ملكية التحسن القابل للفصل دون زيادة حصته.

وفقا للفن. 247 من القانون المدني تتم ممارسة حق الملكية المشتركة المشتركة بالاتفاق المتبادل بين جميع المالكين. إذا لم يكن هناك اتفاق على ملكية أو استخدام الممتلكات المشتركة، يحق لكل مشارك حل النزاع في المحكمة. إذا لم يكن هناك اتفاق على التصرف في الممتلكات المشتركة، فلا يمكن للمحكمة تسوية النزاع.

يحق للمالك المشارك توفير حيازة واستخدام جزء من الممتلكات المشتركة بما يتناسب مع حصته، وإذا لم يكن ذلك ممكنا، يطالب المشاركين الآخرين بالتعويض المناسب. إن حق الشريك في الحصة المخصصة له للحيازة والانتفاع هو حق حقيقي، وإذا تم تنفيذه بشكل صحيح، فإنه يتمتع بالحماية من تعديات أصحاب الأسهم الأخرى.

يحق لكل من المالكين المشاركين التصرف بشكل مستقل في حصته فقط في حق الملكية المشتركة.

ينص القانون المدني للاتحاد الروسي على نوعين من الملكية المشتركة: مشتركة ومشتركة (الفقرة 2، المادة 244). تسمى الملكية المشتركة ملكية مشتركة عندما يمتلك كل من المشاركين فيها حصة معينة. في الملكية المشتركة، لا يتم تحديد حصص المشاركين فيها مسبقًا، بل يتم تثبيتها فقط أثناء التقسيم ملكية مشتركةأو عند الانفصال عنه. ونتيجة لذلك، غالبا ما يشار إلى الملكية المشتركة على أنها ملكية غير مشتركة.

يكون لكل مشارك في الملكية المشتركة، وفي نهاية المطاف في الملكية المشتركة - في حالة تقسيمها أو انفصالها عنها - الحق في الحصول على حصة. يمتلك كل مالك مشترك حصة في ملكية جميع الممتلكات المشتركة. ولا يقتصر حق كل شريك على جزء معين من الشيء المشترك، بل يشمل الشيء كله. وموضوع هذا الحق كحق ملكية هو شيء. تكمن خصوصية الملكية المشتركة في حقيقة أن العديد من الأشخاص يمتلكون حق ملكية نفس الشيء المادي.

قد تنشأ الملكية المشتركة لأي أسباب يسمح بها القانون أو العقد. لا يقدم القانون قائمة شاملة لأسباب حدوثه. باتفاق المشاركين في الملكية المشتركة، وإذا لم يتم التوصل إلى ذلك، فبموجب قرار المحكمة، يمكن إنشاء ملكية مشتركة على ممتلكاتهم المشتركة: يُسمح بنقل الملكية من نظام الملكية المشتركة المشتركة إلى نظام الملكية المشتركة. ملكية مشتركة مشتركة.

تكوين المشاركين في الملكية المشتركة المشتركة، الذين قد يمثلون أشكال مختلفةوأنواع الممتلكات. الملكية المشتركة المشتركة مسموح بها ليس فقط للمواطنين، ولكن أيضًا للمواطنين و الكيانات القانونيةوالمواطنون والدولة، والكيانات القانونية والدولة، وموضوعات القانون المدني الأخرى في أي مجموعة منها.

لا يمكن تكوين ملكية مشتركة إلا في الحالات التي ينص عليها القانون صراحة. ومرة أخرى، من الممكن التحول من نظام الملكية المشتركة المشتركة إلى نظام الملكية المشتركة المشتركة فقط عندما يسمح القانون بذلك. إن علاقات الملكية المشتركة هي ذات طبيعة ثقة شخصية إلى حد أكبر بكثير من علاقات الملكية المشتركة، وبالتالي فإن دائرة المشاركين في الملكية المشتركة يجب أن تكون محدودة حتماً.

في الملكية المشتركة، يعد القياس الكمي للحصة مهمًا. وهذا ضروري للتوزيع بين الشركاء في الدخل الناتج عن العقار الشائع والنفقات الواقعة عليه، ولتحديد ما يمكن أن يطالب به الشريك في قسمة العقار الشائع أو في الانفصال عنه. بالإضافة إلى ذلك، يتغير حجم الحصة أثناء وجود الملكية المشتركة. وقد تزيد أو تنقص بسبب تغير في تركيبة المشاركين في الملكية المشتركة، وتحسينات في الملكية المشتركة، وعدد من الظروف الأخرى التي يجب مراعاتها.

تعتبر حصص المشاركين في الملكية المشتركة متساوية، ما لم ينص القانون أو العقد أو جوهر العلاقات التي نشأت بينهم على خلاف ذلك. باتفاق جميع المالكين المشاركين، يجوز تحديد إجراءات تحديد حصصهم وتغييرها اعتمادًا على مساهمة كل منهم في تكوين الملكية المشتركة وزيادتها. إذا قام المالك المشارك بإجراء تحسينات على الممتلكات المشتركة، فإن مصير التحسينات وتأثيرها على حجم حصة المالك المشترك في العقار يعتمد على ما إذا كان قد تم اتباع الإجراء المعمول به عند إجراء التحسينات، أولاً، ثانيا، ما إذا كانت التحسينات لا تنفصل أو قابلة للفصل. إذا كانت التحسينات لا يمكن فصلها ومتى تم إدخالها، النظام المعمول بهفيجوز للمالك المشترك الذي أجرى التحسينات أن يطلب زيادة في حجم حصته بما يتناسب مع مقدار الزيادة في قيمة العقار المشترك. إذا لم تتم مراعاة إجراءات إجراء تحسينات لا تنفصل، فلا يحق للمالك المشارك المطالبة بزيادة حجم حصته. وأما التحسينات القابلة للفصل، ما لم ينص على خلاف ذلك باتفاق الشركاء، فإنها تصبح ملكا لمن أجراها. ومن ثم فإن إجراء هذه التحسينات، باعتبارها قابلة للفصل، لا يترتب عليه في حد ذاته الحق في المطالبة بزيادة الحصة.

يتكون محتوى حق الملكية المشتركة من الصلاحيات التي يتمتع بها الملاك المشاركون في امتلاك الممتلكات المشتركة واستخدامها والتصرف فيها. ولكل مالك مشترك، في ممارسة حق الملكية المشتركة، بغض النظر عن حجم حصته، صوت واحد. يجب أن تتم ممارسة حق الملكية المشتركة بالاتفاق المتبادل بين جميع المالكين المشاركين. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق، فإن تحديد عواقب الخلافات التي نشأت يعتمد على ما إذا كانت تتعلق بممارسة صلاحيات امتلاك واستخدام الممتلكات المشتركة أو سلطة التصرف. إذا لم يتفق الشركاء على حيازة الأموال المشتركة والانتفاع بها، جاز لكل منهم، ولو بقي في المفرد، أن يرفع دعوى إلى المحكمة. تختلف أسباب وأساليب التقسيم والانفصال. يمكن أن يتم القسمة والتقسيم بالاتفاق المتبادل بين المالكين المشاركين وبقرار من المحكمة. يتم تخصيص حصة من الممتلكات المشتركة بناءً على طلب ليس فقط المالك المشترك المنفصل، ولكن أيضًا الدائنين لحبس الرهن على ممتلكات المدين. يتم القسمة والتقسيم، إذا كان مسموحًا به بموجب القانون وممكنًا دون حدوث ضرر غير متناسب للممتلكات، عن طريق قسمة حصة عينية. إذا تعذر فصل الحصة العينية، يحصل الشريك المفصول على تعويض نقدي أو غيره. تتم التسويات بين المالكين المشاركين أيضًا عندما لا يمكن تخصيص الممتلكات العينية بما يتوافق تمامًا مع حجم الحصة التي يملكها كل منهم. ويجب أن يتم تقسيم الملكية المشتركة والانفصال عنها بنسبة حصص الشركاء في الملكية.

وفقًا لمبدأ الموافقة المتبادلة، وهو أمر ضروري عند ممارسة الحق في التصرف في الممتلكات المشتركة، لا يُسمح بدفع أي تعويض للمشاركين من قبل المالكين المشاركين الآخرين بدلاً من حصة عينية إلا بموافقته. وفي الوقت نفسه، كاستثناء من هذه القاعدة، يُنص على أنه عندما تكون حصة المالك المشترك ضئيلة، فلا يمكن تخصيصها عينيًا ولا يكون للمالك المشترك مصلحة كبيرة في استخدام الملكية المشتركة. الملكية، يجوز للمحكمة، حتى في حالة عدم موافقته، أن تلزم باقي المشاركين في الملكية المشتركة بدفع تعويض له. مع استلام التعويض، يفقد المالك المشارك الحق في الحصول على حصة في الممتلكات المشتركة (البندان 4 و 5 من المادة 252 من القانون المدني).

2.2. التصرف في الممتلكات المشتركة

من أجل الإجابة على السؤال، في أي ترتيب هو ترتيب الجنرال ملكية مشتركةبادئ ذي بدء، يجب أن تتعرف على مفهوم الملكية المشتركة. لذلك، إذا كان العقار مملوكًا لشخصين أو أكثر، فهو ملك لهم على أساس الملكية المشتركة (المادة 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، بينما يمكن تحديد حصة كل مالك (ملكية مشتركة) أو لم يتم تحديد (الملكية المشتركة).

يتم التخلص من الممتلكات في الملكية المشتركة باتفاق جميع المشاركين فيها. أي أنه يمكن للمالك التصرف في حصته في العقار، مع مراعاة القاعدة التالية: عند بيع حصة في حق الملكية المشتركة إلى شخص خارجي، يكون للمشاركين المتبقين في الملكية المشتركة حق الأولوية في شراء العقار. بيع السهم بالسعر الذي بيعت به، وبشروط متساوية أخرى، باستثناء حالة البيع في مزاد علني (المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي). وبالتالي، فإن بائع السهم ملزم بإخطار المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة كتابيًا بنيته بيع حصته إلى شخص خارجي، مع الإشارة إلى السعر والشروط الأخرى التي يبيعها بها. وفقط عندما يرفض المشاركون الآخرون في الملكية المشتركة شراء حصة في حق الملكية (بالنسبة للعقارات خلال شهر، وبالنسبة للممتلكات المنقولة خلال عشرة أيام من تاريخ الإخطار)، يحق للبائع بيع حصته إلى اي شخص.

في الوقت نفسه، يجوز للمشارك في الملكية المشتركة (الملكية المقسمة إلى أسهم) أن يتعهد بحصته في الحق في الملكية المشتركة دون موافقة المالكين الآخرين. في حالة حبس الرهن على حصة في ملكية مشتركة، يتم الحفاظ على مصالح المالكين المتبقين، وبالتالي، وفقًا للمادة 255 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يحتفظ المالكون الباقون بحق الرفض الأول لشراء الحصة. مُباع. وفقط إذا رفض المشاركون الآخرون في الملكية المشتركة الحصول على حصة المدين، يحق للدائن أن يطلب من المحكمة حبس حصة المدين في حق الملكية المشتركة عن طريق بيع هذه الحصة في مزاد علني.

وفقا للفن. 245 من القانون المدني للاتحاد الروسي، إذا لم يكن من الممكن تحديد حصص المشاركين في الملكية المشتركة المشتركة على أساس القانون ولم يتم تحديدها باتفاق جميع المشاركين فيها، فإن الأسهم تعتبر متساوية. يجوز للمشاركين في الملكية المشتركة، بالاتفاق، تحديد كيفية تغيير حجم حصتهم في حالة مساهمات كل منهم في تكوين الملكية المشتركة وزيادتها.

يحق للمشارك في الملكية المشتركة، الذي أجرى تحسينات لا تنفصل عن هذه الملكية على نفقته الخاصة، وفقًا للإجراء المعمول به لاستخدام الملكية المشتركة، الحصول على زيادة مقابلة في حصته في الحق في الملكية المشتركة.

التحسينات المنفصلة في الملكية المشتركة، ما لم ينص على خلاف ذلك بموجب اتفاق بين المشاركين في الملكية المشتركة المشتركة، تصبح ملكًا للمشارك الذي قام بها.

يتم التخلص من الممتلكات في الملكية المشتركة باتفاق جميع المشاركين فيها. يلتزم كل مشارك في الملكية المشتركة، بما يتناسب مع حصته، بالمشاركة في دفع الضرائب والرسوم والمدفوعات الأخرى على الممتلكات المشتركة، وكذلك في تكاليف صيانتها والحفاظ عليها.

ومع ذلك، يحق للمشارك في الملكية المشتركة، وفقًا لتقديره الخاص، بيع حصته أو التبرع بها أو توريثها أو رهنها أو التصرف فيها بطريقة أخرى. إذا قام أحد المشاركين في الملكية المشتركة ببيع حصته إلى شخص خارجي، فهو ملزم بمراعاة الحق الوقائي في شراء مشاركين آخرين من خلال إخطارهم بالبيع القادم (المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

عند بيع حصة تنتهك حق الشفعة في الشراء، يحق لأي مشارك آخر في الملكية المشتركة، خلال ثلاثة أشهر، أن يطلب في المحكمة نقل حقوق والتزامات المشتري إليه.

بالإضافة إلى المشاركة، تتميز الملكية المشتركة بحقيقة أن نفس الملكية في هذه الحالة تنتمي في وقت واحد وبشكل مشترك إلى عدة أشخاص. ولكن هناك اختلافات كبيرة بين الملكية المشتركة المشتركة والملكية المشتركة - سواء من حيث محتوى صلاحيات المالكين أو من حيث أسباب ظهور العلاقات على الملكية المشتركة.

ويتجلى الاختلاف في مضمون الصلاحيات في أن المشاركين في الملكية المشتركة المشتركة لهم نصيب في الحق في الملكية المشتركة، بينما يفرض المشاركون في الملكية المشتركة حقوقا متساوية على الملكية المشتركة ككل، ولكن لا يتمتع أي منهم بحق الملكية المشتركة. حصة في الحق في نفس العقار.. يتم تخصيص الأسهم المقابلة أخيرًا فقط عند تقسيمها أو تخصيصها. ولكن، أولاً، يتم تخصيص حصة حقيقية في العقار، وليس في ملكيته، وثانيًا، نتيجة للقسمة أو القسمة، يتم إنهاء العلاقات المتعلقة بالملكية المشتركة إما بالكامل أو لمشارك معين. وما دام العقار المشترك قائما فلا تعرف الحصص. رئيسي الميزة القانونيةالملكية المشتركة هي أنها لا تشارك.

تتم حيازة واستخدام والتخلص من الممتلكات في الملكية المشتركة من قبل جميع المشاركين فيها. وهم يمتلكون ويستخدمون بشكل مشترك الممتلكات المشتركة، ما لم ينص على خلاف ذلك في اتفاق بينهم. عند إجراء معاملة للتخلص من الممتلكات المشتركة، يلزم الحصول على موافقة إلزامية من المالكين المشاركين. إن الإشارة في القانون إلى الحيازة والاستخدام "معًا"، والتخلص منها "بالموافقة". أهمية. نظرًا لحقيقة أن المشاركين في الملكية المشتركة يشكلون مجتمعًا عائليًا أو عائليًا له أهداف ومصالح مشتركة، فلا يتم إبرام الاتفاقيات بينهم، ولكن قد يتم ذلك. إن التصرف "بموافقة جميع المشاركين" يعني وجود اتفاق أو يفترض وجوده.

يجوز لكل من المشاركين في الملكية المشتركة إبرام معاملات للتخلص من الممتلكات المشتركة، ما لم يترتب على خلاف ذلك من اتفاق جميع المشاركين. على سبيل المثال، لا يمكن منح هذا الحق إلا لأحد المشاركين، والذي يصدر له الآخرون توكيلًا عنه.

إذا كان أحد المشاركين في الملكية المشتركة عاجزًا أو قادرًا جزئيًا أو جزئيًا، فعند إجراء المعاملات بمشاركته، من أجل حماية حقوقه ومصالحه، يجب مراعاة المتطلبات الخاصة التي ينص عليها القانون. لذلك، بالنسبة للمعاملات المتعلقة بالمساكن المخصخصة التي يعيش فيها القُصّر (بغض النظر عما إذا كانوا مالكين أو مشاركين في الملكية أو أفراد عائلة المالكين، بما في ذلك الأفراد السابقين)، الذين لديهم الحق في استخدام هذه المباني السكنية، يجب الحصول على إذن مسبق من مطلوب سلطات الوصاية والوصاية. تنطبق هذه القاعدة أيضًا على المباني السكنية التي لا يعيش فيها القاصر، إذا كان لديه حقوق متساوية في هذا المبنى مع المالك وقت الخصخصة.

إذا قام أحد المشاركين في الملكية المشتركة بإجراء معاملة للتخلص من الممتلكات المشتركة في غياب الصلاحيات اللازمة، فيمكن إعلان بطلانها بناءً على طلب المشاركين الآخرين فقط إذا ثبت أن الطرف الآخر في الملكية المشتركة كانت المعاملة على علم بها أو من الواضح أنه كان ينبغي أن تكون على علم بها. تعتبر هذه المعاملة قابلة للإبطال، حيث يقع عبء الإثبات على عاتق الطرف الذي يطلب إعلان بطلان المعاملة.

يتم تطبيق النظام القانوني للملكية المشتركة بقدر ما لا ينص القانون المدني أو القوانين الأخرى على خلاف ذلك بالنسبة لأنواع معينة من الملكية المشتركة. لذلك، فإن تطوير الأحكام المنصوص عليها في الفقرة 3 من الفن. 253 من القانون المدني للاتحاد الروسي وأعيد إنتاجها بشكل أساسي في الفقرتين 2 و 3 من الفن. 35 من RF IC، ينص على أنه لكي يتمكن أحد الزوجين من إجراء معاملة للتخلص من العقارات والمعاملة التي تتطلب التوثيق و (أو) التسجيل بالطريقة المنصوص عليها في القانون، فمن الضروري الحصول على تصديق موثق موافقة الزوج الآخر. في حالة عدم وجود مثل هذه الموافقة، يحق للزوج الآخر أن يطلب من المحكمة الاعتراف بأن المعاملة غير صالحة خلال عام من اليوم الذي علم فيه أو كان ينبغي أن يعلم بإبرام هذه المعاملة.

الملكية المشتركة للزوجين

تنشأ الملكية المشتركة للزوجين فقط عند التسجيل. فِعلي حياة عائلية، حتى على المدى الطويل، ولكن دون التسجيل المناسب للزواج، لا يخلق ملكية مشتركة للعقار. في مثل هذه الحالات، قد تنشأ ملكية مشتركة للأشخاص الذين حصلوا، عن طريق العمل أو الوسائل المشتركة، على نوع ما من الممتلكات. ولن يتم تنظيم علاقات الملكية في هذه الحالات إلا بموجب القانون المدني.

يتم الاعتراف بالأشياء المنقولة وغير المنقولة المكتسبة على حساب الدخل المشترك للزوجين كممتلكات مشتركة. وتصبح هذه الأشياء ملكية مشتركة منذ لحظة انتقالها إلى أحد الزوجين. وبالتالي، عندما يكتسب أحد الزوجين ملكية من طرف ثالث، فإن الزوج الآخر يكتسب أيضًا ملكية هذا الشيء.

إن الحق في الملكية المشتركة للزوجين ينتمي أيضًا إلى الزوج الذي كان يديرها خلال فترة الزواج أُسرَةأو رعاية الأطفال أو غيرها أسباب وجيهةلم يكن لديه دخل مستقل. وتشمل الأسباب الصحيحة الأخرى المرض والخدمة العسكرية وظروف أخرى.

كل الممتلكات التي غسلها قبل الزواجوكذلك حصل عليها عن طريق الميراث أو بموجب اتفاقية تبرع أو غيرها المعاملات المجانية، و اغراض شخصيةباستثناء المجوهرات والسلع الكمالية فهي ملك لكل من الزوجين. ومن ناحية أخرى، يجوز تصنيف ممتلكات كل من الزوجين على أنها ملكية مشتركة إذا تم، أثناء الزواج، استثمار في الممتلكات المذكورة على حساب الملكية المشتركة للزوج الآخر، مما أدى إلى زيادة كبيرة في قيمة الممتلكات. ملكية. ومع ذلك، تنطبق هذه القاعدة فقط عندما لا ينص العقد بين الزوجين على خلاف ذلك (الفصلان 7 و 8 من RF IC).

يتم حل مسألة فرض التنفيذ على الممتلكات المشتركة للزوجين اعتمادًا على ما إذا كان أحد الزوجين فقط أو كليهما طرفًا في الالتزام. إذا كنا نتحدث عن التزام أحد الزوجين، فلا يمكن فرض التنفيذ إلا على الممتلكات الموجودة في ملكيته المنفصلة، ​​وكذلك على حصته في الممتلكات المشتركة. ولكن إذا كان من الممكن الاعتراف بكلا الزوجين كطرفين في الالتزام، فيمكن فرض الاسترداد على كل من الممتلكات الموجودة في الملكية المنفصلة لكل منهما، وعلى الملكية المشتركة (الفصل 9 من RF IC).

الملكية المشتركة المشتركة لأعضاء اقتصاد الفلاحين (المزرعة). وفقًا للتشريع الحالي، يتم تصنيف ملكية اقتصاد الفلاحين (المزرعة) على أنها الملكية المشتركة المشتركة.ومع ذلك، فإن هذه القاعدة إيجابية: في الاتفاق بين أعضاء الاقتصاد، قد يتم إنشاء نظام مختلف لملكية ممتلكات الاقتصاد.

لا يحدد القانون المدني للاتحاد الروسي من يمكنه أن يكون عضوًا في اقتصاد الفلاحين.

في الفقرة 2 من الفن. تحدد المادة 257 من القانون المدني للاتحاد الروسي نوع الممتلكات المملوكة بشكل مشترك لاقتصاد الفلاحين. لكن الصيغ الواردة هنا تثير أيضًا عددًا من الأسئلة. فماذا تعني مثلا عبارة “شرطت ملكية هذه المزرعة قطعة أرض"؟ وفقا للتشريع السابق، تم توفير قطعة الأرض، على الرغم من مراعاة عدد أفراد المزرعة، ولكن لا يزال رأسها، تم إصدارها قانون الدولةإلى الأرض (شهادة)، وما إلى ذلك. هل يمكن الافتراض أن هذه الأرض قدمت خصيصا للمزرعة باعتبارها جمعية عمالية عائلية، ولكن تم تسجيلها في ملكية الرأس؟ ربما يكون هذا التفسير مقبولا من حيث المبدأ، خاصة بالنسبة لمزارع الفلاحين التي أنشأها المزارعون الجماعيون السابقون وعمال مزارع الدولة، أي الأشخاص الذين دخلوا المزرعة بحصصهم من الأراضي. التشريع السابق، في رأينا، حرم هؤلاء الأشخاص بشكل غير معقول عند الدخول اقتصاد الفلاحينهُم حقوق الأرض. وإذا اعترفنا بهم كمشاركين في الملكية المشتركة (أو المشتركة) للأرض، فسوف تتم استعادة العدالة.