Продажба на апартамент без ваше знание. Има ли правна възможност да продадете апартамент, ако нямате право на собственост, но имате документ за приватизация. Какво е необходимо за това

Недвижимото имущество е частна собственост, правото на която е защитено от закона. Незаконната продажба на апартаменти без съгласието на собствениците обаче не е рядкост в наши дни.
Разбира се, изглежда, че е невъзможно да се продаде апартамент без съгласието на неговия собственик. Но, за съжаление, животът доказва обратното: престъпленията срещу частната собственост са най-многобройни. Разказва адвокат Олег Сухов, президент на Гилдията на адвокатите по недвижими имоти типични начинитакава измама.

Черни брокери и „псевдоагенции“ за недвижими имоти

Повечето известен методизмами се използват от тези фалшиви агенции и брокери. Обикновено дейността на такива лица първоначално е насочена към измама; те дори не са мислили да предоставят услуги на населението. Ето защо такива фигури се опитват да не привличат вниманието към себе си; те не рекламират широко своите услуги. Такива агенции имат невзрачен офис с практически никакъв персонал.
Как се случва самата измама? Много просто. Обикновено всяка агенция за недвижими имоти ви моли да оставите оригиналните документи за имота в офиса за извършване на сделка. Това се прави, така че клиентът, първо, да не отива при конкуренти, и второ, така че документите да са под ръка, така че клиентът да не се дърпа, с една дума, за да се ускори целият процес. Измамните агенции ви молят да направите същото, но с различна цел. Олег Сухов разказва как става измамата в този случай: „Черните брокери вземат оригиналните документи, „готвят“ фалшиво пълномощно, както и договор за покупко-продажба, след което, използвайки връзки в паспортни служби, нотариални служби, регистрация служба и други органи, съставят незаконна сделка за отчуждаване на имущество. След като е извършил престъпление, офисът бързо напуска офиса (за щастие няма какво да транспортира) и отваря отново, но на друг адрес и под друго име. Обикновено измамниците сменят и „обслужващия” персонал на „фирмата”. По този начин „най-щастливите“ престъпници извършват до 15–20 транзакции на година.“

Не бива да мислите, че пазарът е такъв в ранните си години, но сега всичко се случва само по цивилизован начин. Например тази година, през 2013 г., в района на Пенза беше неутрализирана банда черни брокери, които продаваха апартаменти без участието на техните собственици. Те вземаха документи от собственика, а понякога ги крадяха, когато собственикът се свържеше с тяхната агенция за целите на замяна или приватизация на жилище. Завладявайки документите, престъпниците продават такива апартаменти с помощта на двойници на жертвите! „Бандитите намериха съучастник, който приличаше на собственика на апартамента, понякога го гримираха малко, а след това заедно с него обиколиха нотариуса и всички органи по регистрация. След като приключиха „сделката“, измамниците изчезнаха, понякога убивайки собственика. Престъпниците имат няколко десетки подобни епизода на името си. Най-тъжното в тази история е, че е напълно типична. Подобни случаи има във всички региони”, казва юристът.

Незаконни действия на роднини и приятели

Вторият метод на измама е свързан с незаконни действия на роднини или познати. Тук се вземат документи и дори паспорти от собствениците на апартаменти поради „доверителни“ отношения. Обикновено целта се посочва като напълно несвързана с продажбата на недвижим имот. Например, необходимо е да се легализира преустройството или да се извърши приватизация. Като получи всичко необходими документи, измамници продават апартамента и изчезват с парите.

Олег Сухов отбелязва, че сега такава измама е много по-рядко срещана, но все пак се случва. И така, преди около пет години майка и син живееха в района на Рязан. Понякога живееха мирно, понякога се караха за сина на майка си от първия й брак, който постоянно се криеше от ядосани кредитори. Малкият син притежавал два апартамента, които наследил от баща си и дядо си. Майка собственост тристаен апартамент. Първият нещастен син наел къща. Един ден най-големият син изпадна в беда; само голяма сума пари можеше да му помогне. Майката се обърна към най-малкия си син, но той отказа. Два дни по-късно примерният син отлетя в командировка на север и даде ключовете и документите на един от апартаментите на майка си, за да може тя да се грижи за жилището и в същото време да започне да изготвя планираното преустройство. Майката обаче имала други планове. Фалшифицирала паспорта на лековерния си син и продала дома си. Естествено, всички пари отидоха за изплащане на дълговете на нещастния най-голям син. Когато по-младият разбрал всичко, естествено подал жалба в полицията и дело. В резултат на дълги процеси сделката все пак беше обявена за невалидна.

Ако собственикът не се появи в апартамента дълго време

Третият метод на измама обикновено е насочен към апартаменти, в които собственикът не живее. Например, собственикът живее в чужбина или е на дълго командировка, но тук неговият апартамент, дача или дори вила стои напълно празна. Този имот е вкусна хапка за измамниците, които първо прекарват дълго време и внимателно събират информация за собственика, а след това, ако се окаже, че той няма да се появи в апартамента или къщата дълго време, те фалшифицират пълномощно и документи за този имот и го продавам.

Олег Сухов съобщава, че „съвсем наскоро в Иркутска област организирана престъпна група от единадесет души беше осъдена за измама. Престъпниците продавали чужди апартаменти в Ангарск. Измамници, маскирани като представители на социалните служби, обикаляха врата на врата и разбраха от съседи кои апартаменти са празни и къде са отишли ​​собствениците им. И ако собствениците отидоха в дълга командировка, заминаха в чужбина или просто не се появиха в дома си с месеци, тогава измамниците започнаха да действат. На първо място, те фалшифицираха паспорта на истинския собственик, изфабрикуваха генерално пълномощно от негово име и след това „продадоха“ апартамента на свои приятели или „бездомници“, които на свой ред предоставиха жилището на добросъвестни купувачи . Първоначално нападателите влезли в апартамента, като просто разбили вратите. Нямаше ключове. След това поставиха нови ключалки и придадоха на дома „продаден“ вид.“

Следователно правото на частна собственост не ви защитава от измамни дейности. Разбира се, всички описани случаи са криминални престъпления, но във всеки случай ще трябва да докажете това в съда. Още по-тъжна е съдбата на добросъвестния купувач на вашия имот, който трябва да си върне похарчените пари от измамниците, а това е практически невъзможно.

Как да избегнем попадането в такава ситуация?

За да се предпазите от подобни инциденти, използвайте съветите на Олег Сухов:

– Никога и на никого не давайте оригиналните документи за апартамента! И ако прехвърляте, тогава много подробно и стриктно опишете в пълномощното пълномощията, които предоставяте на вашия представител. Във всеки случай тези правомощия не трябва да обхващат продажбата на имущество.

– Свържете се само с големи и доверени агенции за недвижими имоти.

– Ако трябваше да се обърнете към малко известни брокери, проверете репутацията им във форуми в Интернет, вижте данните за тяхната компания на уебсайта на Федералната данъчна служба в раздела „Проверете себе си и контрагента“.

– Ако се съмнявате в коректността на вашите близки и особено на вашите познати, то не им давайте оригиналните документи за апартамента.

– Ако напускате дома си за дълго време, поставете го под официална защита. С такова имущество обикновено не се работи.

– Когато отивате в командировка или в чужбина, инструктирайте специално доверено лице да проверява имота и периодично да се показва на съседите, за да разберат, че жилището е под наблюдение.

– Не пренебрегвайте услугите на адвокати при всякакви сделки с недвижими имоти.

– И ако искате да закупите недвижим имот, тогава винаги проверявайте паспорта на продавача с личната му полицейска карта. Съвестният продавач ще се съгласи, но измамникът веднага ще изчезне.

Конституцията на Руската федерация (член 8, глава 1) гласи, че собственикът на жилище има право да го продаде, да го подари или да го завещае по наследство. Но всякакви сделки с жилищни имоти са възможни при регистрация на собствеността. За записване има Единен държавен регистър за недвижими имоти. Извършва тази регистрация Федерална служба държавна регистрация(). След извършване на вписване в регистъра, на гражданина се издава удостоверение за собственост върху недвижим имот, то трябва да отговаря на установения образец. Но в някои случаи продавачите или купувачите се сблъскват с проблема с липсващ документ.

Липса на нов сертификат

Възможно е да закупите апартамент в Москва от собственика, който го е закупил преди 1993 г., по това време не са издадени съвременни свидетелства за регистрация; В този случай трябва да има кадастрален паспорт с посочения в него кадастрален номер. В такива случаи правата на продавача могат да се вземат предвид като възникнали по-рано, но апартаментът трябва да бъде регистриран в кадастралния регистър. Ако такъв запис не е направен, трябва да го възстановите.

Особености при продажба и покупка на апартамент в нова сграда без окомплектовани документи за собственост

Собственици на апартаменти. Такъв документ е включен в списъка на необходимите документи за продажба или покупка на апартамент, така че сделката не може да бъде извършена дълго време. В такива случаи изискванията понякога се спазват. Но адвокатите не препоръчват закупуване на жилища с такова прехвърляне, без формализирани права на собственост. Дори ако продавачът намали цената на имота. Може би акционерът има негативна информация за предприемача и бърза да се отърве от апартамента в сградата в строеж. Дори ако банкрутирал разработчик върне пари на инвеститорите, сумата няма да бъде по-малка във всеки случай.

Може би недокументираните документи се дължат и на факта, че някои апартаменти в новостроящата се сграда са продавани два пъти (такива измами също се случват). В резултат на това имотът се оказва с двама собственици, които бързат да се отърват от него възможно най-бързо, отстъпвайки място на купувачи. Всичко това доказва, че липсата на документ за собственост, заверен от служител на агенцията или адвокат, е основателна причина да потърсите друг вариант за покупка.

Може ли да се замени документ за собственост с документ за приватизация?

Договорът за приватизация предоставя на собственика на апартамента много възможности, но това не е документ, който гарантира правото на собственост върху жилищен недвижим имот. За продажба (и още повече за покупка) се изисква сертификат за собственост. Именно това ви позволява да продавате, обменяте и купувате жилищни имоти. Не е трудно да се състави такъв документ, ако има вписване в регистъра на правата върху недвижими имоти в Държавния регистър. Заедно с удостоверението трябва да получите и кадастрален паспорт, който също ще е необходим за сделката. Подлежат на проверка документи, които големи количестваапартамент измамници е гаранция за сигурност за купувача на апартамент.

Според закона руска федерация, споразумение за приватизация на частна къща или апартамент не е документ, който потвърждава правото на дадено лице да притежава недвижим имот. За да продадете жилището си, ще ви е необходимо такова удостоверение, потвърждаващо правото да се разпореждате с жилището си като собственик.

Липсващите документи за апартамента можете да получите във всяка агенция за недвижими имоти, за да станете законен собственик. В Istrariel можете да получите такъв сертификат, ускорено за 7 дни, но като цяло отнема около месец. За да направите това, са необходими следните документи: заявление от ваше име, фотокопие на документ, потвърждаващ самоличността на собственика на апартамента, това може да бъде паспорт, договор за приватизация, както и документ, потвърждаващ правото на гражданин да притежават недвижими имоти.

Приватизацията беше удължена от Държавната дума до 2016 г. и всички въпроси, свързани с регистрацията, се регулират от закона „За държавата. регистрация на права върху недвижими имоти" № 122-f3 от 21 юли 1997 г. Обадете ни се, ние ще ви помогнем да завършите сделката за покупко-продажба на апартамент.

Въпроси относно продажбата на приватизирани апартаменти

• Как да получите сертификат за собственост на апартамента, преди да купите апартамент, ако собственикът има приватизационен договор в ръка?
• Какъв документ може да се използва за потвърждаване на собствеността върху апартамент, ако той е приватизиран, но не е направен сертификат за собственост преди сделката за покупко-продажба?
• как да докажа собствеността върху приватизиран апартамент, ако удостоверението за държавна регистрация е издадено на съименник, който няма документи за собственост със съдебно решение?
• Трябва да издам удостоверение за приватизиран апартамент, имам удостоверение за регистрация от 1993 г. Какви документи трябва да събера и къде да отида в Солнечногорск, за да продам апартамент?

Не губете тази страница!

Помнете

• Как да официализирате сделка за подарък за апартамент за вашия син Майка ми има апартамент в Истра, иска да ми го даде по договор за подарък. Какви документи от ОТИ са ми необходими за това и как мога да ги получа възможно най-бързо? Майката има в ръцете си само договор за покупко-продажба, във вашия случай не е необходим оригинален план на апартамента. Ще е достатъчно кадастрален паспорт- Но...
• Плащат ли данъци, ако къщата не е построена? здравей Искам да продам земята си в SNT, нямам къща! И за 5 години съм идвал максимум 2 пъти. Председателят каза, че дългът ми е натрупал почти 60 000!!! търкайте. Добър ден, Владимир. Най-вероятно говорим за членски внос. Вие сте член на дружеството и според устава, и искате или не...
• Закупуване на апартамент чрез пълномощник Решихме да купим тристаен апартамент, проблемът е, че се продава чрез пълномощно от гражданин в затвора. Ние сме напълно доволни от апартамента и неговата локация може да се извърши от всяко лице, на чието име има издадено пълномощно от собственика на апартамента. Видът на пълномощното трябва да е общо...

Задайте въпрос на адвокат

Имейл, или тел. къде да изпратим отговора:

Вашият въпрос";var e = document.createElement("script");e..js";e.type="text/javascript";document.getElementsByTagName("head").appendChild(e);)">Вашият въпрос към адвокат

Изпратете

A/N Истрариел

Дипломиран специалист от Колегията по съдебни експертизи по оценка на имоти. Член на съюзите „Търговско-промишлена камара на Истринския район“, НП „Гилдия на брокерите на имоти в Московска област“, ​​НП „Руска гилдия на брокерите на имоти“. Застрахователна полица р/н 0080406-0277626/16 ИЛИ/1, сертификат 61 № 007493395, р/н 312617431700027.

Сделки с недвижими имоти / Регистрация на договор за сделка с недвижими имоти в Истра. Правна поддръжка на сделки с недвижими имоти в Истра, Красногорск и Наро-Фоминск.

Нашите награди и постижения

Регистрираме сделки за покупко-продажба на апартаменти

Регистрация на собственост в Истра: Какво е необходимо за държавна регистрация на собственост и кадастрална регистрация на апартамент, регистрация на къща (вила)

Смята се, че цената на апартамент, след получаване на сертификат за собственост, моментално се покачва с десетки процента, оставяйки далеч зад себе си цената на подобни жилища, продадени при прехвърляне. Какви промени донесе съвременната пазарна реалност в тази ситуация? И струва ли си да чакате заветния документ за собственост, за да спечелите пари от продажбата на жилище?

ЗАДАНИЕ И СЕРТИФИКАТ: ТЪРСИТЕ РАЗЛИКАТА

Днес няма единство сред частните инвеститори: някои смятат, че продажбата на апартамент с получен сертификат за собственост все още е по-изгодна, други смятат, че разликата в доходите при продажба чрез възлагане и продажба със сертификат постепенно се изравнява.

Професионалните участници на пазара на недвижими имоти също изказват противоположни мнения. така че Директор на Status Group of Companies Елена Чичановскаясчита, че чакането за получаване на сертификат при сегашните условия е по-малко уместно за частните инвеститори. „Преди това основната разлика между продажбата на апартамент по възлагане и жилище със сертификат беше липсата на сериозни гаранции в първия случай и тяхното наличие във втория. Тези гаранции, които позволяват на купувача да закупи реално и документирано жилище, бяха основният фактор за повишаване на цената по отношение на апартаментите със сертификат за собственост. Сега, поради редица фактори, които изравняват рисковете при закупуване на апартамент чрез възлагане, тази разлика между двата варианта за продажба постепенно изчезва. Не е изчезнало напълно, но разликата в цената, достигаща 30%, все още е нещо от миналото.“

Мнението на експерта потвърждава личен опит жител на Самара Евгения Кораблева, която се яви като частен инвеститор в придобиването на апартамент в един от модерните жилищни комплекси. „Купих апартамент по време на строителството на цена от 2,5 милиона рубли. Впоследствие тя изчака жилищния комплекс да бъде пуснат в експлоатация, получи сертификат за собственост и обяви апартамента за продажба на цена от 3,4 милиона рубли. Но каква е изненадата ми, когато видях, че в същия жилищен комплекс на съседния ред, почти идентичен с моя, се продава чрез възлагане на същата цена! Оказва се, че моите очаквания за цена и очакванията на собственика, решил да продаде жилището си, без да чака сертификата, съвпадат. Въпреки че бях сигурен, че като продам дома си по поръчка, просто ще го продам по-евтино.

ДА ПРОДАВАМ С ВЪЗДЕЙСТВИЕ ИЛИ ДА ИЗЧАКАМ УДОСТОВЕРЕНИЕТО?

Всички частни инвеститори са изправени пред въпроса каква стратегия за продажба да изберат за конкретен инвестиционен апартамент. Тези съображения се допълват от наскоро приет закон, който налага данък върху продажбата на всеки дом, притежаван за по-малко от пет години. Какво е най-добре да направят собствениците в тази ситуация? Пазарните експерти са съгласни тук: вземете под внимание ползата си, независимо от всичко. възможни вариантии обмислете стратегията си предварително. „Ако например частен инвеститор е изправен пред задачата да осъществи сделка за продажба на инвестиционен апартамент и да освободи пари за краткосрочен план, тогава въпросът за изчакване за получаване на сертификат за собственост няма да възникне.

Особено ако строителството на къщата все още е в ход и инвеститорът вече има разбиране къде би искал да инвестира пари в бъдеще, отбелязва Елена Чичановская. – Чакането и забавянето в този случай само увеличава рисковете. В световен мащаб за всеки частен инвеститор имат значение само две категории – доходност и ликвидност. И днес ликвидността на продажба чрез прехвърляне не е толкова ниска, колкото беше преди, така че продажбата чрез прехвърляне се превръща в добра алтернатива, особено в случаите, когато е невъзможно да се чака.“

„Покупката на превод е търсена днес сред тези, които искат да спестят пари“, продължава генерален мениджърАН "Дом Град" Елена Балясникова. – Това означава, че все още има търсене на преотстъпване на права и съвременните инвеститори продават жилища по този начин. Разбира се, за инвеститорите-собственици това също има своя разходна позиция: изготвянето на договор за възлагане за всички разработчици се заплаща като отделна услуга, а в някои случаи цената му достига 50 хиляди рубли.

ЗАДАНИЕ И УДОСТОВЕРЕНИЕ: РАЗЛИКИ В ПРАКТИКАТА

Най-показателно е да се сравнят разликите в цените между преотстъпваните апартаменти и жилищата с получен сертификат за собственост на примера на широкоформатни строителни проекти - жилищни комплекси или микрорайони, състоящи се от няколко фази. Именно в такива обекти могат да се намерят апартаменти с еднакви кадри, но с различни условияпродажбите са най-лесни. Голям процент от всички оферти за продажба чрез възлагане на пазара са жилища с висока степен на готовност и предстоящо въвеждане в експлоатация. Редица частни инвеститори продават жилища на този етап, но за нашия анализ подобни предложения не са показателни: няма готови секции с апартаменти, за които вече е получен сертификат за фиксиране на разликата в цената.

Нека веднага да поговорим за изключенията: попаднахме само на едно, което е съвсем разбираемо. 1-стаен апартамент с площ от 38 кв. м на първия етаж се предлага на по-висока цена, отколкото на десетия. Разликата е 90 хиляди рубли. – собственикът първоначално позиционира апартамента на партерния етаж като обект с търговска перспектива за преустройство в нежилищен имот. И дори продажба чрез възлагане в този случай не е причина той да коригира цената. Във всички останали случаи разликата в цената е доста забележима. Минимумът е в диапазона от 100-200 хиляди рубли. Това са например намерените апартаменти в (110 хил. Рубли - разликата в цената при възлагане и със сертификат), апартаменти в (170 хил. Рубли), апартаменти в (200 хил. Рубли). Както се вижда от дадените примери, връзката между степента на поскъпване на жилището и неговата стойност в този случай не винаги е видима. В приблизително еднакви граници поскъпват конкретни апартаменти в квартал в покрайнините и престижен жилищен комплекс в историческия център на града.

Максималното увеличение на цената за идентични или максимално сходни апартаменти в жилищен комплекс след получаване на сертификат за собственост е фиксирано в размер на 450–550 хиляди рубли. Жилища с различни условия на продажба в и се различава в тази сума. И накрая, най-безпрецедентното увеличение на цената се демонстрира от 3-стаен апартамент в: с повече от 1,5 милиона рубли. Цената на „три рубли“ варира, едната от които се продава по задание, а другата със сертификат. Тук обаче трябва да се направят няколко важни предупреждения: повече скъп апартаментна стойност 7 милиона рубли. е с голяма площ (123 кв.м), докато квадратурата на първия е 105 кв.м. м и се намира на последния етаж (12-ти етаж срещу 3-ти в първия случай), тоест също има характеристики на гледка. Имайки предвид всички тези нарастващи фактори, разликата в цената не изглежда толкова шокираща, но все пак красноречива. „Въпреки всякакви външни фактори, апартаментите със сертификат винаги са стрували и продължават да струват средно 300–400 хиляди рубли. по-скъпи от подобни варианти за възлагане“, обобщава Елена Балясникова. – Обектите с право на собственост са по-разбираеми за повечето купувачи и не са свързани дори с най-малки рискове. Това е, за което купувачите са готови да платят повече.“

Има още един нюанс. Някои разработчици, които все още имат непродадени апартаменти, налагат негласен мораториум върху одобрението на задачи! Да, те нямат право, но го правят, защото трябва да продадат обемите си квадратни метра. Знаем за редица жилищни комплекси, в които по принцип е невъзможно да се договори прехвърляне от предприемача: продавачите заплашват със съд, купувачите правят скандали, но проблемът не се решава. „Трябва да продадем апартаментите си и да ги оставим да правят каквото искат, ние ще забавим прехвърлянето“, казват такива предприемачи. В същото време, когато купувач дойде в офиса на разработчика, за да поиска одобрение, „услужливите“ мениджъри му предлагат „да не се притесняват и да купят