عقد الإيجار مع الشراء اللاحق. الإيجار مع شراء شقة أو واقع برنامج AMJK

نظرًا لمحدودية توفر أسعار العقارات، يكاد يكون من المستحيل بالنسبة لمعظم السكان شراء منزل على الفور. لدى مشتري العقارات المحتملين عدة طرق لشراء العقارات.

واحد منهم هو عقد الإيجار مع استرداد الشقة لاحقا.

القراء الأعزاء! تتحدث مقالاتنا عن طرق نموذجية لحل المشكلات القانونية، ولكن كل حالة فريدة من نوعها.

إذا أردت أن تعرف كيف تحل مشكلتك بالضبط - اتصل بنموذج المستشار عبر الإنترنت الموجود على اليمين. إنه سريع ومجاني!

عند اختيار مسار شراء المنزل، من المهم أن يكون لديك نظرة مستقبلية موثوقة وتكاليف يتم الاحتفاظ بها عند الحد الأدنى المحتمل.

سيكون من المثالي شراء شقة في نقدي(سم. ). بعد كل شيء، يحصل جانب البيع على الفور على المبلغ المطلوب، ويتم إعفاء جانب الشراء من الحاجة إلى دفع رسوم شهرية للسكن الذي تم شراؤه، ودفع مبالغ زائدة في نفس الوقت.

تظهر الممارسة أن العيب الرئيسي لهذه الطريقة هو صعوبة تجميع مبالغ ضخمة من المال. يعتبر الرهن العقاري أقل تكلفة مقارنة به، على الرغم من أنه يتضمن فوائد خفية و نفقات إضافيةوالأهم من ذلك استحالة الانتقال إلى شقة دون حد دفع معين متراكم. المعاملة المنصوص عليها في القانون المدني، والتي تمنح الحق في العيش في شقة حتى الحصول على السكن، لا توفر فرصة للحصول على هذه الشقة مرة واحدة في الملكية. مصاريف الإيجار كبيرة وليس لها أي آفاق.

يعد استئجار منزل مع احتمال شرائه طريقة نادرة لشراء شقة تجمع بين استيفاء شروط عقد الإيجار وشراء العقارات في نفس الوقت.

بالنسبة للبعض، ربما تكون هذه هي الطريقة الوحيدة لشراء العقارات. في كثير من الأحيان لا يتم إبرام مثل هذه المعاملات، حيث أن معظم المالكين أكثر ربحية لاستئجار الشقق مع الطلب المستمر على الإيجار والحصول على دخل ثابت من تحقيق ربح لمرة واحدة.

عقد الإيجار مع الحق في شراء شقة: المخاطر

على الرغم من عدم شعبية المعاملات، لا يزال هناك عقد إيجار مع الشراء اللاحق للشقة.ليس كل البائعين والمشترين المحتملين على علم بهذا الاحتمال أهل المعرفةالخوف من مخاطر معينة في هذه الحالة.

• لا توجد حتى الآن بعض الشرائع الواضحة لمثل هذه الاتفاقيات، لأن ممارسة إبرامها لا تتمتع بخبرة كبيرة.
• قد تكون قيمة العقارات عقبة خطيرة في تنفيذ شروط العقد، والتي لديها ميل للتغيير. يمكن أن يكون المبلغ بموجب العقد كبيرًا اقل من ذلكوالتي ستكون ذات صلة بعد انتهاء جميع المدفوعات. سيجد كل من البائع والمشتري عيوبًا في مثل هذه الاتفاقية.

يعد التقسيط طريقة مألوفة لدى العديد من الأشخاص لشراء شقة. بالنسبة للمشتري الذي استقر في شقة، يجب ألا تتجاوز فترة سداد الدفعات 3 سنوات. دفع الإيجار أقل بكثير من دفعات الأقساط الشهرية. يفضل البائعون مثل هذه الصفقة بسبب غياب المخاطر العالمية والاستلام الفوري للمبلغ المطلوب. إن الإيجار بغرض التملك والشراء بالتقسيط، اللذين يتشابهان كثيرًا، لهما أسس قانونية مختلفة تمامًا. يعتمد اختيار طريقة أو أخرى لشراء شقة على القرار المتبادل للمشتري والبائع، مع مراعاة اللحظات المناسبة لجميع المشاركين في المعاملة.

كيفية إبرام عقد إيجار شقة مع عملية شراء لاحقة؟ عينة

وسيكون لمثل هذا الاتفاق شكل خاص عند صياغته. وهو يعكس بنود كل من عقد الإيجار واتفاقية البيع والشراء. معظم الخيار الأفضلمن الناحية الأمنية، فهي وثيقة عُهد بصياغتها إلى محامٍ ذي خبرة. سيتم توفير الضمانات لكلا الطرفين، على أن تكون حقوق والتزامات كل منهما مضمونة قانونًا.

ينص القانون المدني للاتحاد الروسي على مثل هذه العلاقات القانونية. في الفن. 554-555 وثيقة مكتوبة نقاط مهمةبشأن بيع وشراء العقارات.

يجب أن يكون البند الإلزامي في العقد نصًا يتعلق بالمعلومات المتعلقة بالمشاركين في المعاملة، والسكن الذي سيتم استرداده، ومقدار المدفوعات. في حالة عدم وجود أحد البيانات في العقد، سيكون إبرامه غير قانوني. وتجدر الإشارة إلى أنه بعد انتهاء مدة الإيجار، يخضع موضوع العقد لإعادة التسجيل لمالك جديد. متى الدفع المبكرمن كامل المبلغ بموجب العقد، يدخل الشرط حيز التنفيذ عند الدفع النهائي. قد تحتوي الاتفاقية على بنود إضافية يقترحها الطرفان.

التقييم العقاري عند إبرام عقد إيجار شقة مع حق الشراء

قد يواجه دافع الإيجار تغيرات في أسعار العقارات. وينبغي أن تنعكس هذه النقطة في محتوى العقد.

1. قم بإدراج مثل هذا الشرط في الاتفاقية الخاصة بموافقة المشاركين. وقد يتم الاتفاق على ثبات مبلغ الدفعات بغض النظر عن تقلبات الأسعار في سوق العقارات. وهذا سوف يساعد على تجنب إعادة حساب دفعات الإيجار.
2. سيكون البند الخاص بفهرسة المدفوعات من حيث التضخم مناسبًا في العقد.
3. يمكن شراء شقة بالعملة الصعبة التي يمكن تحديدها في العقد.

من أجل التحايل على النقاط المتنازع عليها بين أطراف الاتفاقية، يجب أن يتضمن نص العقد إما المبلغ الدقيق للتكلفة النهائية للشقة، أو صيغة تغيير المدفوعات وإعادة الحساب.

قرار الجلسة المكتملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي رقم 73 (بتاريخ 17/11/11، بصيغته المعدلة بتاريخ 25/12/13) "بشأن قضايا معينة تتعلق بممارسة تطبيق القواعد" سيساعد في توضيح بعض الأمور المثيرة للجدل نقاط القانون المدني الاتحاد الروسيحول عقد الإيجار.

يوصى بأن يُدرج في الاتفاقية بند بشأن شروط العقد، يتغير فيما يتعلق بتكلفة الشقة. في هذه الحالة، لن يضطر البائع إلى بيع السكن مقابل لا شيء تقريبًا. ومن ناحية أخرى، لن يكون لدى كل مشتري الرغبة في دفع مبلغ يتجاوز المبلغ المحدد في الأصل. ويمكن أن يتطور الوضع أيضًا في الاتجاه المعاكس، عندما تنخفض أسعار العقارات.

التغييرات الكبيرة في سوق العقارات لا يمكن إلا أن تؤدي إلى تعديل بنود الاتفاقية، حتى بمساعدة المحكمة. من تجربة الممارسة القضائيةويترتب على ذلك أن هذا لن يحدث إلا إذا تم توثيقها في نص المعاهدة. القانون المدني في الفن. ينص القانون رقم 614 على إمكانية إبرام اتفاقيات إضافية بشأن تعديل المدفوعات الشهرية على العقارات. على الأرجح، ستكون الشروط المقترحة غير سارة للمشاركين في الصفقة.

هل أحتاج إلى تسجيل عقد إيجار مع عملية شراء لاحقة؟

لا يعلم كل مشتر أن مثل هذه الاتفاقية لا يجب أن تخضع لتسجيل الدولة (انظر).

ومن الضروري التمييز بين مفهومي الإسكان التجاري والإيجاري، اللذين غالباً ما يتم الخلط بينهما. عند استئجار السكن يتم تمثيل أحد أطراف الصفقة كيان قانوني. الإيجار التجاري هو نوع من الإيجار حيث تكون أطراف المعاملة فرادى. ولا تؤثر مدة العقد على الحاجة إليه. تسجيل الدولة. وفي هذه الحالة يجب تسجيل حق الملكية لدى هيئات الدولة.

هل صفقة تأجير الشقق مع الاستحواذ مربحة للبائع والمشتري؟

عند التحضير لتوقيع عقد إيجار شقة مع عملية شراء لاحقة، من المهم أن تكون على دراية بجميع الشروط والمخاطر المحتملة.

يمكننا التحدث عن ربحية الصفقة لبائع شقة مستأجرة مع الاسترداد اللاحق عندما يتجاوز مستوى الدخل الحقيقي منها المبلغ خياراتالربح من هذا العقار. ثم التكلفة النهائية للشقة هي مجموع الأسعار في سوق العقارات وقت المعاملة وإيرادات الإيجار لفترة الدفعات. يتم تقسيم المبلغ إلى أجزاء متساوية، ويتم دفعه بعد فترات زمنية معينة. ونتيجة لذلك، فإن مبلغ شراء هذه الشقة سيكون معادلاً لتكلفة الشقة التي تم أخذها على الرهن العقاري. فقط في هذه الحالة، البنك، كطرف ثالث في الاتفاقية، غائب هنا.

لا يمكن وصف وضع المشتري الذي وقع مثل هذه الاتفاقية بأنه مستقر. إذا كان من المستحيل سداد دفعة للشهر التالي، فيمكن للمالك إخلائها دون سابق إنذار وتوضيح الظروف. لن يتم إرجاع الأموال المدفوعة للفترة الماضية. ويترتب على ذلك أن فائدة الطرف المشتري تقتصر فقط على فرصة الانتقال إلى شقة لم يتم دفع تكلفتها بعد. تقريبا نفس الإيجابيات لديها شراء الرهن العقاري للسكن الثانوي (انظر).

هل أحتاج إلى الاتصال بالمحامين عند إبرام عقد إيجار مع شراء السكن لاحقًا؟

يجب إبرام مثل هذه الصفقة بمساعدة محامٍ محترف. ستضمن شرعية الصفقة صياغة اتفاقية صحيحة وكفؤة. وبالإضافة إلى شروط العقد المدروسة جيداً، لا ننسى مسؤولية المشاركين عن مخالفة الاتفاقيات، فضلاً عن عدم ضرورة التسجيل لدى الجهات الحكومية.

يجب تقييم الفائدة المحتملة من صفقة الإيجار مع الشراء اللاحق للشقة ومقارنتها بشكل واقعي طرق مختلفةشراء العقارات. سيساعدك الأشخاص الذين لديهم خبرة في إبرام مثل هذه المعاملات على الاختيار.

يجب دراسة البنود المتعلقة بالتغيير المحتمل في تكلفة السكن بعناية فائقة لتجنب الخسائر المالية لأحد أطراف العقد. وفي غياب اتفاق إضافي بشأن هذه المسألة، لن يتم حل الدعوى.

يبدو أن سكان موسكو قد سئموا من عقد الإيجار المعتاد، الذي نادرا ما يعطي ضمانات لأكثر من عام. الآن يريدون التأكد من أن الشقة المستأجرة ستكون ملكًا لهم حقًا في يوم من الأيام: وفقًا لإحصائيات الطلبات المقدمة إلى وكالة DOKI العقارية، في فبراير وحده، زاد الطلب على الإيجار مع الشراء اللاحق * بنسبة 15٪. بالطبع هناك عدد قليل من المعاملات: وفقًا للتوقعات الأكثر تفاؤلاً، تبلغ حصة هذه المشتريات بحد أقصى 5٪ من الحجم الإجمالي في سوق الإيجار.

استئجار شقة مع الشراء اللاحق في موسكو

واحدة من أكثر اصناف نادرةتعتبر الاتفاقيات في سوق العقارات بمثابة تأجير الشقق مع الاستحواذ. على الرغم من الفوائد الواضحة لهذا التعاون، هناك بعض الصعوبات في التعامل مع الأوراق. ويرجع ذلك إلى عدم وجود واضح الإطار التشريعيلمثل هذه المعاملات.

إن معاملة استئجار الشقة هي نتيجة للتعاون المتبادل، ويجب أن تصف بالتفصيل جميع العلاقات بين الطرفين.

استئجار شقة مع حق الشراء

في مؤخراأصبح متاحًا شكل من أشكال حل مشكلة الإسكان مثل استئجار شقة مع حق الشراء. جوهر هذه الطريقة هو أن الدولة تحصل على السكن من المطور، وبعد ذلك تعرض شرائه بشروط مواتية للمشترين المحتملين.

قد تكون هذه عائلات في حاجة ماسة إلى ظروف معيشية أفضل - سيتم منحهم الفرصة لتغيير، على سبيل المثال، شقة من غرفتين إلى شقة من ثلاث غرف.

تأجير العقارات في إسبانيا مع حق الشراء اللاحق

في السنوات الاخيرةلتعزيز مبيعات العقارات، توفر البنوك الوطنية في إسبانيا طرقًا جديدة لشراء العقارات. إحدى هذه الطرق تقدمها وكالتنا، لأن. نحن نرى المستقبل في هذه الصيغة - وهذا شكل مبسط لشراء العقارات في إسبانيا مع تأخير من 1 إلى 5 سنوات.

حاليًا، ما يقرب من 50٪ من سكان إسبانيا يحصلون على العقارات باستخدام طريقة "الإيجار مع حق الشراء اللاحق".

الإيجار مع شراء شقة

وبموجب التشريع الجديد، لن يعد طرد المستأجرين الذين لا يدفعون الإيجار عملية قانونية طويلة وصعبة. تفيد التغييرات الجديدة أصحاب العقارات حيث تتيح لهم الفرصة لطرد المدينين في غضون أسابيع.

بمبادرة من الحكومة، تم إجراء تغييرات على التشريع الحالي، مما قد يؤدي إلى زيادة في عدد المقترحات المتعلقة بسوق الإيجار طويل الأجل، والذي بدوره قد يساعد في تجنب آلاف المنازل الفارغة.

الإيجار بغرض التملك: فوائد مشكوك فيها

السماسرة الذين يعملون في سوق الإيجار الحضري في موسكو والمنطقة لأكثر من عام، يكررون بالإجماع أنه لا توجد عملياً معاملات مثل الإيجار مع الشراء اللاحق. يعد الغياب شبه الكامل لمثل هذه المعاملات نموذجيًا ليس فقط بالنسبة للقطاع المنخفض من السوق، ولكن أيضًا بالنسبة لشقق النخبة. "في سوق الإيجار، هناك حالات يتمكن فيها المستأجرون الذين يستأجرون شقة لفترة طويلة من شرائها في النهاية.

الإيجار مع الشراء اللاحق

إن استئجار شقة مع الاستحواذ اللاحق ليس أكثر شيوعًا في موسكو من طيور البطريق في جبال الهيمالايا. ربما توجد طيور البطريق في بعض حدائق حيوانات الهيمالايا ... ربما تكون موجودة. خلال ثمانية عشر عامًا من عملي كوكيل عقاري، لم أواجه سوى عقد إيجار ثم شراء عقار مرة واحدة فقط.

أرى سبب هذه الندرة الاستثنائية لمثل هذه المعاملات في عدم استقرار سوق العقارات في موسكو: فالإيجار والبيع ينموان، وعند توقيع عقد إيجار مع عملية شراء لاحقة، تكون الأسعار ثابتة، وهو أمر غير مربح على الإطلاق للبائع المالك، على عكس المستأجر والمشتري.

شقة المدينة

ظهر برنامج جديد في سوق الأدوات المالية لمساعدة الأشخاص الذين ليس لديهم مدخرات كبيرة على شراء السكن - التأجير التمويلي. باللغة الروسية البسيطة، هذا هو استئجار شقة مع عملية شراء لاحقة. تم إطلاق برنامج شراء المساكن بالتقسيط في حياة AHML - وكالة إقراض الرهن العقاري السكني. نظام التفاعل بين AHML وأولئك الذين يرغبون في تحسين ظروفهم المعيشية معقد للغاية، ولكن في نسخة مبسطة يبدو هكذا.

عقد الإيجار مع الشراء اللاحق

ولا يعني توقيع مثل هذا الاتفاق نقل ملكية الشقة المستأجرة إلا بعد سداد تكلفتها بالكامل وتسجيل حقوق الملكية فيها، وفقاً للقانون. يتم احتساب قيمة العقار المراد استرداده بناءً على تقييمه من قبل خبراء مستقلين أو نتائج المزاد. الشخص الذي يستأجر هذا مكان عيش \ سكن، يجب دفع الإيجار الكامل ومدفوعات استرداد هذه الشقة دون فشل.

السكن بالتقسيط

اخترت شقة في سوق العقارات في إحدى المناطق الأربع (موسكو ومنطقة موسكو وإيكاترينبرج)، تقوم MRZhK بشراء هذه الشقة لك وإبرام عقد بيع السكن معك بالتقسيط لمدة تصل إلى 15 عامًا، والذي يفترض أنك ستحصل على حقوق الاستخدام (أي الحق في العيش في شقة، بما في ذلك الحصول على تسجيل دائم) مباشرة بعد توقيع العقد، ويتم نقل الملكية إليك بعد ذلك دفع كاملبموجب عقد.

كيف يتم استئجار الشقق مع الفداء اللاحق؟

- استئجار المباني السكنية مع الشراء اللاحق - كيف تتم هذه العملية؟ ما هو المطلوب لهذا؟ من هو مستعد لبيع الشقق في مثل هذه الظروف؟ كم من الوقت يستغرق الشراء؟

جنبا إلى جنب مع المخططات الكلاسيكيةالحصول على العقارات من خلال المشاركة في رأس المال في البناء وشراء شقة في السوق الثانوية، وهناك مخطط نادر لشراء شقة على أساس الإيجار مع الحق في شرائها لاحقًا.

الجوانب القانونية لتأجير شقة مع الشراء اللاحق

في بلدان أوروبا الغربية، هناك طلب كبير على خدمة استئجار منزل مع عملية شراء لاحقة. وفي الولايات المتحدة، يقوم بعض أصحاب الملايين ببيع الشقق التي اشتروها برهون عقارية من البنوك بهذه الطريقة. هل شراء هذا المنزل شائع في روسيا؟ ما هو المطلوب لتنفيذه؟

وفقًا لقواعد القانون المدني، التي تنظم إجراءات إبرام اتفاقيات الإيجار، يُسمح في روسيا باستئجار شقة مع عملية شراء لاحقة.

حصان اسود

يبدو أن سكان موسكو قد سئموا من عقد الإيجار المعتاد، الذي نادرا ما يعطي ضمانات لأكثر من عام. الآن يريدون التأكد من أن الشقة المستأجرة ستكون ملكًا لهم حقًا في يوم من الأيام: وفقًا لإحصائيات الطلبات المقدمة إلى وكالة DOKI العقارية، في فبراير وحده، زاد الطلب على الإيجار مع الشراء اللاحق * بنسبة 15٪. بالطبع هناك عدد قليل من المعاملات: وفقًا للتوقعات الأكثر تفاؤلاً، تبلغ حصة هذه المشتريات بحد أقصى 5٪ من الحجم الإجمالي في سوق الإيجار. وكما يقول مدير أعمال CTrust Development، فلاديسلاف ليشينين، على الأرجح أنهم يشغلون هذه الـ 5٪ من إجمالي عدد المعاملات في سوق العقارات السكنية (إذا تم النظر في الشراء والإيجار والاستئجار مع الشراء معًا).

لماذا لا يرغب الملاك في التخلي عن الشقق بموجب نظام "الإيجار والشراء"؟ كما تقول تاتيانا فافيلوفا، مديرة قسم مبيعات AN DOKI، خلاصة القول هي أن المالكين ليس لديهم اهتمام كبير بتحديد سعر السوق للشقة في العقد، وبشكل عام في تحديد أي مواعيد لتحقيق الربح. "ترتفع أسعار العقارات في موسكو بمعدل 20٪ سنويًا، ويبلغ معدل التضخم حوالي 15٪ سنويًا، لكن السوق غير مستقر للغاية. ويوضح الخبير أنه يمكن للمالك إما أن يقرر جني الأرباح مع خفض أسعار بيع الشقق، أو التمسك بالسكن في سوق متنامية. وبطبيعة الحال، فهو غير مهتم على الإطلاق بتوثيق أنه في وقت كذا سيبيع الشقة بسعر كذا وكذا، بل وسيتقاضى تكلفتها بالتقسيط. "من الأسهل عليه أن يبيع شقة في السوق الثانوية ويحصل على القيمة الكاملة للشقة، مع التمتع بحرية إعادة الاستثمار بشكل أكثر ربحية." بالإضافة إلى ذلك، إذا أخذنا آخر 2-3 سنوات، فإننا نرى أنه ليس فقط سعر المتر المربع. م، ولكن أيضًا حجم معدل الإيجار: "odnushka" مقابل 500 دولار، والذي كان هو المعيار، على سبيل المثال، في عام 2005، يكلف الآن ضعف هذا المبلغ على الأقل.

بالمناسبة، فإن تطوير هذا النوع من المعاملات لا يعيقه فقط الحكمة والرغبة المفهومة في الربح لدى أصحاب الشقق. حجر العثرة الرئيسي هو قلة البيانات حول هذا النوع من المعاملات (بكميتها الضئيلة، وهذا أمر منطقي). كما شارك أحد المشاركين في سوق العقارات مع كاتب المقال، إذا كان أي شراء (سواء كان أساسيًا أو ثانويًا، مع أو بدون رهن عقاري) واضحًا له بشكل أو بآخر، فإن الإيجار مع الشراء ليس كذلك. وكان الملخص كالتالي: "مع الأخذ في الاعتبار أنني أدور في مجال البناء والعقارات، ولا أعرف شيئًا عن هذا، مما يعني عدم وجود معلومات!".

كيف يحدث ذلك

"إذا تحدثنا عن هذا النوعتقول تاتيانا فافيلوفا: "المعاملة ممكنة إذا حدد الطرفان التكلفة النهائية للكائن ومقدار الدفعات الشهرية". - سأقول على الفور أن تكلفة هذه الشقة يمكن أن تكون أعلى بنسبة 10-25٪ من نظيراتها في السوق. لأن البائع لا يحصل على المال دفعة واحدة، بل على أجزاء فقط، وبالطبع يتم وضع فائدة على تقدير قيمة الشقة خلال مدة العقد. "إن مزايا مثل هذه الصفقة بالنسبة للبائع هي سعر أعلى لـ "مربعاته" وللمشتري - خطة التقسيط "وهذا ليس بنكًا حيث يتعين عليك دفع ثمن التأمين سنويًا، بالإضافة إلى الفائدة، ولكنه شقة يتعهد بها البنك"، تضيف فافيلوفا.

تلك الـ 5٪، التي تقع (وفي أحسن الأحوال) على حصة معاملات الإيجار للتملك في موسكو، يتم إبرامها في معظمها بين الأقارب، وليس الأقرب. "على سبيل المثال، تبيع إحدى العمات شقة كهذه لابنة أختها الصغيرة التي تزوجت مؤخرًا. من المؤسف أن أعطي، ولم أنوي ذلك، لكنهم يعطون المال كل شهر - الجمال! - تاتيانا فافيلوفا تعطي مثالا. - طبعا الأقارب لا "يرفعون" قيمة السلعة، بل يبيعونها بسعر السوق أو أقل قليلا. إذا لم يكونوا أقارب وثيقين جدا، فهذا هو الشكل الأمثل لنقل الحقوق. هذه ليست اتفاقية تبرع، وليست اتفاقية إقامة مدى الحياة مع أحد المُعالين. ميزة أخرى: إذا كان لدى المشتري المال، فيمكنه بسهولة سداد التكلفة الكاملة قبل الموعد المحدد.

يجب أن يكون مفهوما أن نقل الملكية إلى المستأجر المشتري لن يحدث إلا في الوقت الذي يتم فيه استيفاء جميع شروط الاتفاقية المبرمة (انتهاء عقد الإيجار بالإضافة إلى دفع قيمة الاسترداد). وحتى تلك اللحظة، يؤكد مدير قسم المبيعات في وكالة دوكي العقارية، أن الالتزام بتحصيل الاستهلاك على الشيء المؤجر، سواء في المحاسبة أو في المحاسبة الضريبية، سيكون على عاتق المؤجر. ويقول الخبير: "حتى لحظة السداد الكامل، يكون العقار مرهوناً للبائع كضمان للسداد الكامل". - هذا مخطط مناسب جدًا للبائع والمشتري. وهي تحظى بشعبية كبيرة وواسعة الانتشار في الغرب. أعتقد أن هذا النوع من الصفقات سيكون أكثر شعبية في المستقبل." في الولايات المتحدة، لنفترض أن هذه هي الطريقة التي يبيع بها بعض رجال الأعمال الذين حققوا ملايين الدولارات شققهم التي اشتروها برهن عقاري من أحد البنوك. من ناحية، هذه فرصة لشراء شقة لأولئك الذين رفض البنك قبولهم، ومن ناحية أخرى، فإن هؤلاء المشترين والمستأجرين معرضون لخطر كبير: إذا لم يتمكنوا من سداد القسط التالي، فسوف يطلب منهم المالك خارج السكن، ويخسرون أموالهم.

وبحسب فلاديسلاف ليشينين، فإن عدد معاملات الإيجار بغرض الشراء في موسكو سوف ينمو، ولكن بوتيرة ضئيلة، بما يتناسب مع نمو السوق بأكمله. "لا ينبغي توقع أكبر نمو وتشكيل لهذا القطاع إلا عندما تصبح التقلبات في السوق العامة في حدها الأدنى. ومن غير الممكن أن يحدث ارتفاع كبير في معاملات الإيجار بغرض الشراء إلا في سوق "متوقفة"، حيث لم يعد أولئك الذين يخدمون هذه المعاملات (السماسرة، والمحامون، وكتاب العدل) يحصلون على "أموال سريعة" من معاملات أخرى. إذا ارتفعت أسعار المساكن في موسكو إلى 10000 دولار للمتر المربع وبالتأكيد لن تنمو أكثر، أو على العكس من ذلك، ستنخفض إلى 1000 دولار ولن يكون هناك مكان تنخفض فيه أكثر. في المستقبل القريب - علامة "تقريبًا" 5% من السوق." إلا إذا بدأ المضاربون، مثل المضاربين الأمريكيين، في العمل.

* من غير الصحيح ربط عقد الإيجار بحق الشراء وعقد البيع والشراء بالأجل (بالتقسيط). هاتان مؤسستان مختلفتان: على التوالي، الشراء اللاحق للممتلكات المستأجرة (المادة 624 من القانون المدني للاتحاد الروسي) وبيع الممتلكات بالائتمان بشرط الدفع بالتقسيط (المادة 489 من القانون المدني للاتحاد الروسي ) مع الحق في استخدام هذا العقار (على سبيل المثال، للعيش فيه). ويتناول النص أولهما.

شراء منزل هو القضية الأكثر إيلاما بالنسبة للروس. لسوء الحظ، فإن الوضع يتطور بحيث لا يكون من الممكن دائما شراء السكن نقدا، ولكن لا يستطيع الجميع تحمل الرهن العقاري. في هذه الحالة، هناك خيار مثل استئجار الشقق للتملك. يعيش الناس في مساكن مستأجرة، ومع مراعاة قواعد خاصة، والتي يتم تأكيدها بموجب اتفاقية بين البائع والمشتري، يمكن أن يصبحوا أصحاب هذه الشقة.

ما الذي تريد معرفته عن شقق الإيجار بغرض التملك؟

حتى الآن، مثل هذه المعاملات ليست شائعة جدا. هناك عدة أسباب لذلك:

• ليس الجميع على دراية بهذا الخيار
• خائف من المخاطرة

كما تستخدم في كثير من الأحيان. عادة ما يصل العقد إلى 3 سنوات. من الصعب الحصول على خطة تقسيط لفترة أطول، لذا قد يكون الحل هو الإيجار مع شراء شقة أخرى. في هذه الحالة، سوف يشمل الإيجار دفعة بالتقسيط.

احصل على العقد بشكل صحيح!

لتحميل نموذج العقد، انقر على الصورة أدناه

إذا كان من المقرر شراء شقة مستأجرة، فسيتم وضع اتفاقية خاصة، والتي تتضمن التزامات ليس فقط للإيجار، ولكن أيضًا للاستحواذ اللاحق.

1. مثل هذه الاتفاقية آمنة إذا تم إبرامها وفقًا لجميع القواعد بمشاركة محامٍ مطلع. سيقوم بإعداد وثيقة، مع مراعاة المواد ذات الصلة، على سبيل المثال، الفن. 554-555 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
2. ومن أجل تجنب المزيد من المشاكل لكلا الطرفين، ينبغي ذكر جميع الشروط في عقد الإيجار مع اتفاقية الشراء. في حالة عدم وجود واحد منهم على الأقل، يعتبر العقد غير مبرم، وبالتالي فإن الوثيقة ليس لها علاقات قانونية. يجب تحديد فترة إيجار الشقة، وبعد انتهائها يتم إعادة تسجيل المالك.
3. تكلفة السكن تعتمد على مبلغ الإيجار. يتم تضمين التغييرات في العقد إذا وافق الطرفان.
4. دراسة جميع الشروط والمخاطر المحتملة للصفقة. بالمناسبة، ليس من الضروري تسجيله، يكفي وجود اتفاقية مكتوبة موقعة من الطرفين.
5. تعتبر الشقق المستأجرة بهدف التملك أكثر ربحية بالنسبة للبائع، حيث يمكن أن يكون الدخل أعلى من البيع العادي. الإزعاج الوحيد هو أن صاحب الشقة لا يحصل على الأموال على الفور بل تدريجياً.
6. يجب على المشتري، الذي يبرم مثل هذه الصفقة، إلقاء نظرة رصينة على الأشياء، مع مراعاة قدرته على الدفع. في حالة التأخر في الدفعة التالية، يمكن لصاحب المنزل إنهاء العقد، لكن لن يتم إرجاع الأموال، لأنها تعتبر إيجارًا. لذلك، يجدر التفكير في طرق شراء السكن في العقار.

ونتيجة لذلك، يمكن تلخيص أن خيار استئجار شقة مع الاستحواذ بشكل عام سيكلف أكثر قليلا من شقة الرهن العقاري عن طريق إضافة الإيجار الشهري وسداد تكلفة الشقة. يعد خيار الاستحواذ مناسبًا للمواطنين الذين يضطرون إلى استئجار مساكن، لكنهم غير قادرين على الحصول على رهن عقاري.