Организация, доставяща ресурси, предоставяща комунални услуги. HOA и комунални услуги

В отношенията за предоставяне на комунални услуги, в допълнение към потребителите и доставчиците на комунални ресурси, има някой - изпълнител.

Когато собствениците на помещения в къщата избират пряка форма на управление, това лице остава неизвестно. Нека разгледаме дали организацията за доставка на ресурси (RSO), с която собствениците на помещенията имат директни споразумения за придобиване на комунални ресурси (споразуменията за поддръжка на вътрешнофирмени мрежи се сключват от собствениците с други организации), в в случай на избор на пряко управление, е доставчикът на комунални услуги с всички произтичащи от това последици.

Четене на законодателството

Както следва от клауза 3 от Правилата, доставчиците на обществени услуги са юридически лица, независимо от тяхната организационно-правна форма, или физически лица предприемачи, отговарящи на следните изисквания:

Произвеждане или закупуване на полезен ресурс;

Отговаря за поддържането на вътрешните комунални мрежи, чрез които се предоставят комунални услуги на потребителите;

Предоставяне на комунални услуги на потребителите.

Буквалното тълкуване на това определение ни позволява да заявим това юридическо лицеи индивидуалните предприемачи не могат да се считат за доставчици на обществени услуги, ако в дейността им липсва поне един от горните елементи. Доставчикът на комунални услуги, в зависимост от метода на управление на къщата, избран от собствениците, може да бъде:

Управляващи организации;

Сдружения на собственици, жилищни кооперации, жилищни комплекси и други специализирани потребителни кооперации;

И с пряко управление - друга организация, която произвежда или придобива полезни ресурси.

При пряко управление RSO често само доставя ресурси за комунални услуги до границата на мрежите, които са част от общата собственост, но не отговаря за поддържането на вътрешнофирмените комунални мрежи и не предоставя комунални услуги на потребителите. Тази разпоредба е заложена в, според която при пряко управление собствениците сключват споразумение за закупуване на комунални ресурси със съответната RSO. В същото време поддръжката на вътрешна инженерни системисе извършва от лица, наети по договор от собствениците на помещения в ж жилищна сграда, или от самите собственици, освен ако не е предвидено друго в договора с RSO. По този начин, в строго съответствие със законодателството на RNO, с което собствениците, които пряко управляват къщата, са сключили споразумения за придобиване на комунални ресурси, не е изпълнител на комунални услуги.

Това твърдение не буди никакви съмнения по отношение на възлагането на отговорността на RSO за поддръжката на вътрешнофирмените комунални мрежи. Въпросът обаче за RSO изпълнява други възложени задължения правила предоставяне на обществени услугикъм доставчика на комунални услуги остава отворен.

Тълкуване на законодателство

Разширете ефекта си върху отношенията между доставчици и потребители на комунални услуги ( клауза 1). Въпреки това, поради техните клауза 8условия на споразумението за придобиване на комунални ресурси и водоотвеждане (приемане (отвеждане) отпадъчни води), сключен с RSO с цел предоставяне на потребителски комунални услуги, не трябва да противоречи на самите правила и други регулаторни правни актове на Руската федерация. Струва си да се обърне внимание на факта, че „не трябва да противоречи“ в контекста на споменатата норма не означава „трябва да се съобразява“ с тях.

освен това клауза 7установява лимитите на отговорност на RSO по договори с потребители. По този начин RSO отговаря за начина и качеството на доставката на студена и топла вода, електричество, газ и топлина, както и отвеждането на отпадъчни води на границата на мрежите, които са част от общата собственост на собствениците на помещения в жилищна сграда.

Министерството на регионалното развитие на Руската федерация в писма от 29 ноември 2007 г. No.? 21492?SK/07 „За сключване на споразумения между доставчици на комунални услуги и организации за доставка на ресурси“И от 13.02.2007 г. бр.? 2479?РМ/07 „Относно прилагането на клауза 8 от Правилата за предоставяне на обществени услуги“дава разширително тълкуване на тази норма, като посочва необходимостта от спазване на условията на договорите с RNO по отношение на:

Права и задължения на страните по договора;

Процедурата за доставка на комунални ресурси и отводняване (приемане (изпускане) на отпадъчни води);

Изисквания за качеството на битовите ресурси и водоотвеждане (приемане (заустване) на отпадъчни води);

Условия за плащане на комунални услуги и водоотвеждане (приемане (отвеждане) на отпадъчни води);

Отговорност на страните по договора;

Основания и ред за спиране или ограничаване на доставката на комунални ресурси.

Основната цел на широкото тълкуване е да се предотврати нарушаването на правата на потребителите, които напълно спазват задълженията, установени от законодателството на Руската федерация и договорите. Трябва да се отбележи, че в самия текст правила предоставяне на обществени услугисъдържа противоречия, които не позволяват действието им да се разпростре изключително върху отношенията между доставчици и потребители на комунални услуги.

например, клауза 9 от Правилата за предоставяне на комунални услугипредвижда, че трябва да се осигури непрекъснато захранване на жилищните помещения полезни ресурси с подходящо качество. Този параграф обаче противоречи на цялата концепция на разглеждания документ. Така изпълнителят осигурява потребителя комунални услуги . За тези цели RSO доставя комунален ресурс до границата на мрежите, които са част от общата собственост, но не и до всяко жилищно помещение (преди влизане в къщата). RSO няма право да доставя комунални ресурси чрез вътрешнодомови мрежи, тъй като те са част от общата собственост. Следователно отговорностите на RSO са ограничени до непрекъснатото снабдяване с комунални ресурси преди влизане в къщата. Изглежда тази разпоредба трябва да бъде отразена в действащото законодателство.

Друг пример - раздел X Правила за предоставяне на обществени услугиурежда спирането и ограничаването на предоставянето комунални услуги . В същото време, в параграф 82за първи път се споменава спирането (или ограничаването) на подаване полезни ресурси . IN точки 80, 81 Говорим само за комунални услуги.

Приведените примери показват, че разпоредбите Правила за предоставяне на комунални услугисе отнасят както за обществени услуги и съответно са свързани с дейността на изпълнителя, така и с дейността на ТСБ по доставка на комунални ресурси. В тази връзка позицията на Министерството на регионалното развитие на Руската федерация за разширително тълкуване клауза 8на разглеждания документ изглежда подходящ.

Няма съмнение относно валидността на това мнение. Въпросът е, че каквито права и отговорности няма да бъдат дадени правила предоставяне на обществени услугиизпълнители, реалното изпълнение на тези права и задължения пряко зависи от ТСБ. На практика HOA и управляващите организации са просто посредници между гражданите и RSO. И както правилно отбелязва Министерството на регионалното развитие на Руската федерация в Писмо от 13 февруари 2007 г. №? 2479?РМ/07, доставчикът на комунални услуги има право да изисква установяване на съответния паритет Правила за предоставяне на комунални услугиусловия на договори с RSO по споразумение на страните, а при липса на такова споразумение - в съда. Изглежда, че собствениците, които пряко изграждат отношения с ТСБ (с пряка форма на управление), още повече имат право да изискват задълженията на изпълнителя да бъдат изпълнявани от ТСБ.

Въпреки това трябва да признаем, че на практика обясненията на Министерството на регионалното развитие на Руската федерация не винаги се прилагат. Това се улеснява както от обективни, така и от субективни причини. Първите включват зависимостта на Северна Осетия от енергийното законодателство (например процедурата за спиране или ограничаване на доставките на електроенергия, установени с Правилатафункционирането на пазарите на електроенергия на дребно през преходния период на реформа на електроенергетиката не отговаря на предвидената процедура). Субективизмът се проявява в прилагането на действащото законодателство от съдебната власт.

Обръщаме се към арбитрите

Обобщаването на съдебната практика води до заключението, че собствениците на помещения в жилищни сгради изобщо не търсят съдебна защита и не искат на RSO да бъдат възложени задълженията за извършване на комунални услуги. Те просто плащат редовно сметките, издадени им от тези организации.

Независимо от това, позицията на арбитрите по отношение на разглеждания проблем може да бъде проследена в споровете между RSO и Rospotrebnadzor. Случаи като този са точно случаите, когато държавна агенция ( Федерална службаза надзор в областта на защитата на правата на потребителите и благосъстоянието на хората) могат да се обърнат към съда за защита на неопределен брой лица (обитатели на конкретна къща). Това става особено актуално именно при директната форма на домоуправление, когато собствениците нямат друг представител. Освен това Роспотребнадзор често действа като ответник в съда по искове на RSO, привлечени към административна отговорност за нарушаване на изискванията на законодателството в областта на защитата на потребителите.

така че Решение от 4 октомври 2007 г. №? F08-6502/2007 гСеверноказахстанската област FAS подкрепи местното правителство и отдела на Роспотребнадзор, които отказаха да се съгласят с организацията за водоснабдяване според графика. Водоснабдителните и канализационните организации имат право да въвеждат график за водоснабдяване въз основа на клауза 85 от Правилата за използване на обществените водоснабдителни и канализационни системи в Руската федерация. Въпреки това, както посочиха арбитрите, поради клауза 3на посочения документ, неговите норми не се прилагат за отношенията между организациите за водоснабдяване и канализация и гражданите, отношенията между които се регулират Правила за предоставяне на обществени услуги. На свой ред разпоредбите клауза 8 от Правилата за предоставяне на комунални услуги са насочени към осигуряване на спазване на условията на договорите за закупуване на комунални ресурси и канализация, сключени от организацията, доставяща ресурси, с доставчика на обществени услуги, а при липса на доставчик - от собствениците на помещения в жилищна сграда ( в случай на пряко управление на сградата) или собствениците на жилищни сгради. В тази връзка предприятие, което е ТСБ, във връзка с водоснабдяването на гражданите, е длъжно да спазва Правила за предоставяне на комунални услуги.

Друг пример, който бих искал да дам е - Решение на Федералната антимонополна служба NWZ от 05.11.2008 г. №.? A66-2701/2008. В него съдът потвърди валидността на привличането на RSO към административна отговорност за клауза 1 чл. 14.8 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерацияза нарушаване на правото на потребителя да получи достоверна информация за услугата или доставчика топлинна енергияи от свое име издавала разписки за плащане на извършени услуги. Ето защо тя е тази е лице, което продава обществени услуги на потребители, независимо дали е доставчик на обществени услуги или организация, доставяща ресурси.За целите на приложението Чл. 8, 11 Закон на Руската федерация от 07.02.1992 г. №.? 2300-1 „За защитата на правата на потребителите“Именно ТСБ е изпълнител и следователно се признава за субект на отговорност.

така че фундаментална разликамежду доставчика на комуналната услуга и ТСБ - изпълнение или неизпълнение на задължението за поддържане на вътрешнофирмени комунални мрежи. В противен случай RSO не е освободен от задължението да спазва изискванията Правила за предоставяне на комунални услуги. Съмненията, които възникват в практиката, могат да се обяснят преди всичко с несъвършенството на законодателната рамка. Решението на съществуващия проблем се вижда в промяна на нормативната уредба, уреждаща отношенията между доставчици и потребители на комунални услуги. Не е изключено издаването на принципно нови актове, способни да регулират отношенията със Северна Осетия.

Одобрен с постановление на правителството на Руската федерация от 31 август 2006 г. № 530.

Организацията за доставка на ресурси е важен участник на пазара на комунални услуги. Ползите от съвременната цивилизация, осигуряващи комфорта на домовете ни, било то вода, топлина, газ или електричество - всичко това се предоставя на жителите на MKD от RSO. Нека разгледаме по-подробно характеристиките на работата на управляващите организации с доставчици на ресурси.

Какво представляват RSO? Този термин е непознат за мнозина и хората погрешно смятат, че представителството на управляващото дружество отговаря за доставката на топлина и вода в домовете. Организациите за доставка на ресурси са както производители на необходимите ресурси, така и техни доставчици. Да дадем примери.

• Градската водоснабдителна компания изпраща вода по тръби до домовете. Съответно, когато отворим кран в дома си, ние използваме топла или студена вода.
• За отопление в есенно-зимен периодОтговарят няколко компании. Ако вземем предвид къщите, в които работи индивидуално осигуряванетоплина, такива сгради имат собствени котелни и отоплителни станции. Могат да се монтират както на покрива, така и в двора. Ако топлинната енергия се доставя на къщата от града, отговорността се носи от организацията, доставяща ресурси - отоплителните мрежи.
• Електрическата енергия се генерира от водноелектрически централи. Всичко зависи от това колко гъсто е населен градът.
• Снабдяването с най-важния ресурс - газът, е задължение на града газов сервиз. Но тъй като значителна част от населението използва електрически печки, тази категория хора не се нуждае от синьо гориво.

По този начин ресурсните организации осигуряват критични стоки, които потребителите използват всеки ден. Заплащането на техните услуги се извършва в съответствие с текущите цени. Тарифите на организациите за доставка на ресурси са различни за всеки руски регион.

Кога доставчик на вода, газ, електричество, топлинна енергия може да действа като доставчик на комунални услуги (PU)?

В момента жилищните сгради се управляват от:

• сдружения на собствениците на жилища или други кооперативни сдружения;
• управляващи дружества;
• директно на собствениците на имоти.

В последния случай, когато един собственик действа от името на всички жители (това може да бъде и попечител), организацията, доставяща ресурси, става доставчик на комунални услуги. Други ситуации, когато същите предприятия действат като доставчик на CG, са следните:

• собствениците все още не са решили метода на управление;
• предишният метод на управление е престанал да работи и все още не е избран нов (MC или HOA). В интервала между тези събития RSO се превръща в KU изпълнител.

Указ на руското правителство № 354 изброява правилата, според които организациите за доставка на ресурси могат да станат доставчици на комунални услуги.

Може ли управляващо дружество да бъде организация, доставяща ресурси?

Управляващото дружество е юридическо лице, което експлоатира, управлява и поддържа жилищни сгради в съответствие със споразумение, подписано между него и собствениците на апартаменти. С други думи, управляващото дружество действа като посредник, който натрупва средства от собствениците, за да плати за услугите, предоставяни от организацията, доставяща ресурси.

Управляващото дружество е изпълнител на системата за управление и изпълнител на потребителите. RSO е подизпълнител на база сключен договор между управляващото дружество и RSO.

Освен това управляващото дружество поддържа общата собственост, изготвя план за ремонт, извършва го и експлоатира сградите. Въз основа на всичко по-горе организацията, доставяща ресурси, не може да бъде управляващо дружество, тъй като има право да извършва само един вид дейност и не трябва да участва в общото управление на жилищни съоръжения.

В същото време организациите, доставящи ресурси, и потребителите могат да плащат директно. Това не пречи на управляващото дружество да изпълнява функциите си. Допуска се и пряко споразумение между собственика и ресурсоснабдителната организация за предоставяне на услуги.

Има ли право собственикът да сключи пряк договор с организацията за доставка на ресурси?

Според плана през 2017 г. потребителите ще могат да сключват директни договори с организации за доставка на ресурси. Изготвянето на такива споразумения ще бъде разрешено в редица случаи.

• Ако услугите се използват от собственик на частно жилищно помещение.
• Ако общото събрание на жителите избере варианта за пряко управление. Обикновено тази форма е удобна за малки къщи, броят на апартаментите в които е по-малко от 16 бр.
• Ако потребителите са собственици на нежилищни помещения в жилищна сграда.
• Ако HOA или управляващото дружество има дългове към RSO, чийто размер надвишава цената на услугите за три периода на фактуриране.
• През периода, в който договорът между изпълнителя на CG и потребителите престава да бъде валиден до влизане в сила на новия договор.

В редица от тези ситуации собствениците на жилищни имоти имат възможност да сключват директни договори и да извършват директни плащания с организации за доставка на ресурси.

Този въпрос обаче има както плюсове, така и минуси. Ето основните предимства на подобна схема.

• Няма разходи за поддръжка на управляващото дружество.
• Няма колективна отговорност. Собственикът, който плаща сметки за комунални услуги навреме, не е засегнат от дълговете на недобросъвестни съседи.
• Възможност за наемане на изпълнители за поддръжка на жилищата за краткосрочен период.Поради това е възможно да се постигнат значителни спестявания, тъй като всички компании се конкурират помежду си и следователно се стремят да предложат най-изгодните условия.

Сред недостатъците на сключването на директни договори между организациите за доставка на ресурси и потребителите са следните:

• Ефективността на управляемостта на MKD намалява. За решаване на важни въпроси ще са необходими общи събрания, които може да не доведат до съгласие между всички участници.
• Невъзможността за извършване на основен ремонт в къща с помощта на финансиране, осигурено от Фонда за подпомагане на реформата на жилищно-комуналните услуги.

Как взаимодействат управляващото дружество и организациите за доставка на ресурси

Много собственици на жилищни помещения в жилищни сгради не са наясно с взаимодействието между управляващото дружество и организацията за доставка на ресурси. Това е управляващото дружество, което е представител на собствениците на апартаменти, което сключва споразумение с доставчиците за предоставяне на услуги. Договорите от този вид задължително съдържат указание за срока и тарифите. Тези документи не трябва да се бъркат с тези, съставени между жителите и управляващото дружество.

Сътрудничеството между управляващите компании и RSO има много предимства, но има и недостатъци. Не всички собственици плащат сметки за комунални услуги без забавяне. Тъй като управляващото дружество, представляващо собствениците, предписва задължение за своевременно плащане на консумираните ресурси и други услуги, то носи отговорност в случай на неплащане.

Ако размерът на непогасените задължения се увеличи, предприятието, доставящо ресурси, има право да извика управляващото дружество в съда и да събере дългове от него. Много управляващи компании се занимават със съдебни изпълнители и по-късно фалират. Ето защо, отговаряйки за целия MKD, управляващото дружество със сигурност поема рискове.

Какво споразумение трябва да сключи управляващото дружество с организацията за доставка на ресурси?

Споразуменията, сключени с организации за доставка на ресурси на управляващи дружества, варират. Всяко предприятие предоставя съответно своите собствени услуги и споразуменията се различават едно от друго.

• Договор за доставка

Най-често срещаният вид споразумение. Може да се заключи, например, за осигуряване на електричество. Споразумението има стандартна форма и е в пълно съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация. Документът разкрива напълно отговорностите и правата на организацията, доставяща ресурси, и управляващото дружество, уточнява времето и количеството на доставките, проблемите, свързани с плащането и неизпълнението на финансовите задължения.

Договорът трябва да съдържа информация за количеството енергия, доставяно на къщата на ден (средно). Служителите на управляващата компания винаги имат възможност да правят измервания. Ако показателите се различават значително от посочените в договора, можем да говорим за извършване на нелоялна дейност от RSO.

• Договор за услуга

Важен вид споразумение. По правило такива споразумения се сключват с организации за извозване на отпадъци. Документът уточнява въпросите за заплащането, правата на участниците, посочва времевата рамка, в която се очаква извозването на боклука, приблизителните часове на почистване и честотата на извършването му през седмицата. Споразумението може също така да предвижда санкции за неспазване на определени клаузи.

• Договорно споразумение

Друг важен документ е договорът. Като пример да разгледаме входовете и къщите като цяло, където от време на време нещо се поврежда и има нужда от реконструкция на парапети, боядисване на стените във входа, ремонт на асансьора и почистване на района. Всички тези дейности се извършват не от служители на управляващото дружество, а от наети работници срещу договорено възнаграждение. Що се отнася до договора, той основно очертава правата на организацията, доставяща ресурси, и управляващото дружество. Освен това в документа са посочени отговорностите на участниците. Важен е и въпросът за заплащането. трудова дейностслужители.

Споразумението предвижда санкции за неспазване на определени клаузи от споразумението. Тези глави имат важно, тъй като те могат да повлияят както на подновяването на договора на управляващото дружество с дружеството за доставка на ресурси, така и на прекратяването на сътрудничеството.

Сключване на споразумения с организации за доставка на ресурси: инструкции стъпка по стъпка за управляващи компании

Стъпка 1. Разгледайтеофициален уебсайт на организацията, доставяща ресурси.

Стъпка 2. Подгответе пакет документиза прехвърляне към RSO, които са длъжни да сключат договори за доставка на комунални ресурси.

Ако жилищната сграда е била свързана (технологично свързана) преди Указ на правителството на Руската федерация от 13 февруари 2006 г. № 83 „За одобряване на Правилата за определяне и осигуряване технически спецификациисвързване на съоръжение за капитално строителство към мрежи за инженерна и техническа поддръжка и Правила за свързване на съоръжение за капитално строителство към мрежи за инженерна и техническа поддръжка“, съответната документация е приложена към офертата (заявлението).

Стъпка 3. Свържете се с RSO, за да сключите споразумение за доставка на комунални ресурси.

Има определени правила, които трябва да се спазват при сключване на споразумения между управляващо дружество, HOA или жилищна кооперация с компания за доставка на ресурси. Те обаче не определят начина на предоставяне на изготвена документация и оферти за сключване на договори за предоставяне на CG. Тоест имате възможност да изберете удобен начин за подаване на документация (по пощата, лично и т.н.). За да сключите споразумение възможно най-бързо, можете да дойдете в RSO. Работното време на компанията е посочено на официалния й уебсайт.

Стъпка 4. Очакваме отговор от RSO

Организациите, доставящи ресурси, са длъжни да дадат съгласие или отказ в рамките на 30 дни да сключат споразумение между управляващото дружество и RSO при посочените условия. Причините за отрицателен отговор трябва да бъдат посочени в установените Правила.

Ако предоставената от вас документация се окаже непълна или някои документи са попълнени неправилно, организацията, предоставяща ресурса, е длъжна да ви уведоми за това писмено. Тя разполага с пет работни дни за това от датата на получаване на офертата.

Ако в рамките на 30 дни от датата на спиране на разглеждането на предоставената документация не представите липсващите или правилно попълнени документи, ТСБ има право да прекрати делото по заявлението и да върне документите.

3 съвета, ако подновявате споразумение с организация за доставка на ресурси

• Помислете за вашите дати предварително

Протоколът от общото събрание и договорът за управление на МКД трябва да съдържат подходящи за вас дати за започване на дейността. Те определено трябва да бъдат показани в документи. По този начин собствениците на помещения в жилищната сграда избират нова организация за управление, като посочват кога трябва да започне да изпълнява задълженията си. Ако можете да извършвате домашни разговори, посъветвайте собствениците на жилища за оптималните номера.

Документът трябва да съдържа сравнение на поне две дати: деня на общото събрание на собствениците на жилища в жилищната сграда и началото на изпълнението на задълженията, предвидени в договора за управление.

Би било по-добре, ако напишете следното директно в споразумението: „началната дата на изпълнение на задълженията по това споразумение е „01“_______201___ г.“ След това ще разберете защо е по-разумно да посочите първия ден от всеки месец.

Ресурсът не може да бъде доставен по-рано от датата, спрямо която управляващото дружество трябва да предоставя услуги на потребителите. Това е посочено в параграф 19 от правила № 124.

Задължението за предоставяне на комунални услуги възниква за новото управляващо дружество от датата, посочена в решението на общото събрание в MKD за избор на търговско предприятие. Същата дата трябва да бъде посочена в договора за управление на къщата като ден, от който се очаква да започне дейността. Тази процедура за избор на дати е посочена в клауза 14 от Правилата за предоставяне на комунални услуги на собствениците и наемателите на апартаменти. Тази разпоредба е одобрена с постановление на правителството на Руската федерация от 6 май 2011 г. № 354.

Ако не обмислите предварително дните за приемане/прехвърляне на управлението на жилищната сграда, вие сте изложени на значителен риск.

• първо,може да пропуснете времето, когато трябва да подадете заявка до доставчика. През периода, докато подадете документация, предприятието, доставящо ресурси, представя фактури за CG, предоставени на предишното управляващо дружество. Друг вариант е без таксуване. Тук, сключвайки с вас договор за доставка на ресурс, RSO ще преизчисли и ще ви издаде фактури за пропуснатото време.

Върховният съд на Руската федерация е формирал собствено мнение по този въпрос, но не всяка организация, доставяща ресурси, го взема предвид. Върховният съд на Руската федерация отбеляза, че когато жилищните сгради се извадят от управлението на дружеството, въз основа на това е възможно да се прекратят задълженията по чл. 416 от Гражданския кодекс на Руската федерация и в резултат на това да прекрати договора за доставка на услуги. Ако няма споразумение с този, който наскоро е започнал да управлява жилищната сграда (енергийно приемно устройство), това не става основание за възлагане на задължението за плащане на сметки за комунални услуги на лице, което вече няма правна и фактическа връзка с тях устройства.

• второ,паричният дефицит е неизбежен. Да речем, че е необходимо да сключите споразумение за доставка на ресурси в съответствие с договорените дати в средата на календарния месец. В такава ситуация, как можете да разберете за текущите показания на обща къща и отделни устройствасчетоводство (ODPU, IPU) за всички помещения на жилищна сграда в този конкретен ден? Ако предишната организация за управление премахне индикаторите на ODPU, например на 18 юли, а тази, която наскоро пое задълженията си - на 2 август. В този случай организациите, доставящи ресурси, са помолени да платят делтата, тъй като през периода на почивката жителите на жилищния комплекс продължиха да използват всички комунални услуги. Тук става фактурният период за погасяване на битови сметки календарен месец(клауза 37 от Правила № 354, клауза 79 от Основните разпоредби за функционирането на пазарите на електроенергия на дребно, одобрени с Указ на правителството на Руската федерация от 4 май 2012 г. № 442, по-нататък - Основни разпоредби № 442) .

По-добре е да прекратите споразумението с предишната търговска компания и да сключите споразумение със следващата в момента на изтичане на календарния месец. По този начин ще избегнете несъответствията в изчисленията на разходите и приходите на новите и старите организации за управление, както и вероятността от преизчисления между тях и предприятието, доставящо ресурси.

• Съставете акт за вземане на показания на датата на започване на изпълнение на задълженията на новия Наказателен кодекс

За извършване на преизчисления е необходимо да има акт за вземане на показания на ODPU. Това правило не е предложено за законодателно ниво, но на практика този документ е необходим. Актът трябва да бъде подписан от две страни: прехвърлителят и получателят. Той обяснява кой е отговорен за плащането на комунални услуги и до каква степен са използвани ресурси.

Да приемем, че актът е съставен на 31 юли 2017 г. Документът посочва датата и указанията на ODPU. Новото управляващо дружество започва да изпълнява задължения по договори за управление и доставка на 1 август същата година. В резултат на това плащането за всички изразходвани ресурси до 31 юли 2017 г. включително е задължение на предишната бизнес организация, а разплащанията с новата управляващо дружествонеобходими от 1 август.

• Изпратете документи на RSO своевременно за сключване на споразумение

Отговорностите на новата организация за управление не по-късно от една седмица след влизането в сила на договора за управление на жилищна сграда, но не по-рано от 10 работни дни от датата, на която е взето решението за избора й, включва изпращане на заявление до RSO за сключване на договор за доставка на ресурси. Заедно с офертата в ТСБ се представя и документацията по ал. 6, 7 от Правила № 124.

Ако разгледаме въпроса за предоставянето на обществени услуги от правна гледна точка, в този случай е невъзможно техният доставчик да бъде автоматично сменен. Но в действителност възникват различни ситуации. Предприятието, доставящо ресурси, също преглежда протокола от общото събрание на собствениците, по-специално дали процедурата за предоставяне на комунални услуги и заплащането им, която е била в сила преди да бъде решено да се избере нова управляваща организация, е била запазена или променен (Част 18, чл. 12 Федерален закон№ 176-ФЗ).

Също така се случва, че управляващото дружество не бърза или просто няма възможност да предостави на RSO пълна документация в съответствие с Правила № 124. Министерството на строителството на Руската федерация се бори за правата на ресурса доставяща организация да действа като доставчик на комунални услуги, ако няма споразумение за доставка на ресурси, в ситуации, когато къщата се управлява от управляващо дружество или асоциация на собствениците на жилища. Части 5, 6, 6.3, 7 и 7.1 чл. 155 от Жилищния кодекс на Руската федерация се прилага, ако търговско предприятие (HOA или кооперация), което управлява жилищна сграда, е сключило в съответствие със закона споразумения с доставчици на вода, газ, топлина и електричество. Прилагането на тези разпоредби е невъзможно, ако организацията, доставяща ресурси, е доставчик на обществени услуги.

Тази гледна точка може да бъде оспорена, тъй като всички правила, посочени в нея, се създават от лицето, на което се плащат битовите сметки, в зависимост от начина на управление на жилищната сграда, а не от наличието или липсата на договори за доставка с организация за ресурсно осигуряване на определените лица.

Върховният съд на Руската федерация има своя правна позиция по този въпрос. Изразява се в това, че ако една организация получи статут на управляващо дружество, тя автоматично става изпълнител на CG. И в този случай той е длъжен да предоставя услуги на крайния потребител и да плаща за използването на комунални ресурси на предприятията, които ги доставят.

Експертно мнение

Липсата на лиценз от УО не води до прекратяване на предварително сключени договори

Мария Горячева,

Началник отдел „Съдебен арбитраж и искова работа“ на „Правен отдел“ на ПАО „ГК ТНС Енерго“

Ако дружеството няма лиценз, това не означава, че договорът за управление трябва да се прекрати безусловно и автоматично. В този случай също говорим за договор за доставка на ресурси. Споразумението престава да бъде валидно, ако собствениците на жилищни помещения в жилищната сграда го откажат, изберат различен метод на управление или ново управляващо дружество въз основа на резултатите открито състезание. Основание за тези изводи е разпоредбата на параграф 3 на чл. 200 LC RF, клауза 32 от правила № 124.

Организацията, доставяща ресурси, има ли право да прилага увеличаващ коефициент?

Необходимо е да съгласувате фактурите, изпратени до вас от организацията за доставка на ресурси, с условията на договора за доставка на услуги. Споразумението позволява ли използването на коефициент на умножение? Подписахте ли допълнително споразумение? Ако и в първия, и във втория случай сте дали отрицателен отговор, предприятието, доставящо ресурси, не може да увеличи размера на плащането поради причините, описани по-долу.

През 2017 г. в сферата на отношенията между доставчиците на комунални услуги и управляващите дружества се появи PC (коефициент на нарастване). Иновациите бяха отразени в Правилата, които са задължителни при подписване на договори за предоставяне на ресурси в съответствие с Постановление на правителството на Руската федерация от 14 февруари 2012 г. № 124.

Използването на коефициент на умножение по подразбиране е неприемливо при плащане на корпоративни активи в съответствие със споразумения, сключени преди 2017 г., съгласно чл. 422 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Това означава, че правилото за използване на компютър между доставчика на ресурси и вас не е със задна дата. Условието за прилагане на коефициент на умножение при извършване на изчисления може да бъде отразено в договор за доставка на ресурси само ако страните са съгласни с това.

Тоест, ако сте сключили договор с организация, доставяща ресурси преди 1 януари 2017 г., компанията има право да ви предложи да съставите допълнително споразумение към основния документ или изложение на отделни клаузи на договора в нов издание. Когато правите промени в договора, вие по този начин приемате, че при изчислението може да се използва коефициент на умножение.

Ако сте подписали допълнително споразумение, организацията, доставяща ресурси, ще предостави в договора необходимата информация относно прилагането на увеличаващия коефициент при удължаването му. Вашето споразумение за доставка на ресурси посочва периода на неговата валидност и при повторна регистрация схемата на плащане ще бъде различна. Тази процедура е законна, тъй като преподписването на договора ще настъпи в момента, в който влязат в сила новите разпоредби на Правилата за сключване на договори.

Експертно мнение

Към кои помощни ресурси и кой компютър може да се приложи RSO?

Гулназ Никитина,

експерт на помощната система „Управление на жилищна сграда“

Има два вида плащания за сметки за комунални услуги, при които организациите, доставящи ресурси, имат право да използват нарастващ коефициент. Нека ги разгледаме подробно.

1. Изчисления за топлинна енергия.

Плащането за топлинна енергия се определя, като се вземе предвид стандартът за потребление на отопление и общият метър на помещенията в жилищни и нежилищни жилищни сгради, като се използва коефициент на умножение. PC-то е 1.1.

2. Изчисления за комунални услуги, използвани за поддръжка на общите битови съоръжения на жилищната сграда. В този случай говорим за такива ресурси като:

• захранване със студена вода;
• захранване с топла вода;
• електричество.

При изчисляване на разходите за комунални услуги за поддръжка на обща собственост се използват стандарти за потребление за съответните видове ресурси и нарастващ коефициент от 1,5.

Организацията, доставяща ресурси, има право да използва компютъра в редица случаи. Цялата информация за процедурата за използване на компютъра е поставена в таблицата. Това е посочено в букви „f“, „g“ на параграф 22 от Правилата за сключване на договори.

Ако една жилищна сграда няма общ сграден измервателен уред, са възможни някои нюанси. Организациите за доставка на ресурси могат да използват компютри, когато правят изчисления, ако е технически възможно да се инсталира измервателен уред в къща, но той не е наличен поради други причини. Ако заплащането на по-голяма сума за инсталацията от необходимата не е във ваш интерес, струва си да посочите в протокола от проверката техническите причини, които не позволяват инсталирането на инсталацията. Процедурата за идентифициране на техническата осъществимост е определена и формализирана въз основа на заповедта на Министерството на регионалното развитие на Русия от 29 декември 2011 г. № 627 „За одобряване на критериите за наличие (липса) на техническа осъществимост за инсталиране индивидуални, общи (апартаментни), колективни (общодомни) измервателни уреди, както и формата на протокола за проверка за установяване на наличието (липса) на техническа възможност за инсталиране на такива измервателни уреди и реда за попълването му.

Това е разпоредбата на буква "д" от клауза 22 от Правилата за сключване на договори.

Кой е отговорен, ако собствениците не плащат на организацията, доставяща ресурси?

Ако изпълнителят на CG е управляващо дружество, компанията е тази, която трябва да отговаря за ненавременни плащания към доставчика. Фирмите, предоставящи услуги, не могат да предявяват преки искове за събиране на дългове от своите потребители, освен ако няма споразумение, сключено директно с тях. В случай на управляващи компании, сетълментите с организации за доставка на ресурси се извършват не за всеки потребител поотделно, а за предоставения обем вода, газ, електричество и топлина като цяло за всяка къща.

В същото време доставчикът не може да спре да предоставя цялата къща и следователно отговорностите на управляващото дружество включват събиране на задължения от отделни неизпълнени задължения. Ако не е възможно да се получи необходимата сума, управляващото дружество трябва да изплати задълженията.

Управляващото дружество трябва да предприеме набор от мерки за събиране на дългове от собствениците на имоти. За решаване на възложените задачи управляващото дружество може:

• изключете неизпълнените задължения от локалната мрежа;
• отидете на съд.

В същото време управляващото дружество трябва да предприеме мерки за въздействие върху длъжниците единствено в съответствие със споразумението, сключено между него и жителите на къщата.

В същото време управляващото дружество може да прехвърли дълговете на собствениците на жилищни помещения в къщата на агент - управител, който извършва операции по текущата сметка на собствениците на жилищната сграда. Когато се сключи споразумение с бизнес организация, се създават такива сметки. По правило те се намират в Сбербанк.

Тъй като всъщност парите принадлежат на собствениците на помещенията, а не на управляващото дружество, агентът не винаги изплаща дълга на това предприятие. Всички сетълменти с организацията, доставяща ресурси, трябва да се извършват на определени дати от месеца, посочен в договора. Всички финансови салда, с изключение на законното възнаграждение на търговското предприятие, остават в сметката. Управляващото дружество не може да ги изразходва за цели, които не са посочени в условията на договора. Ако управляващото дружество фалира, събирането на дългове не може да бъде приложено към тази сметка. Тази схема работи в интерес на собствениците на жилищни имоти. Ако управляващото дружество фалира, на негово място ще започне работа ново управляващо дружество. Друга възможност е да се създаде сдружение на собствениците на жилища, което да действа като нов управител.

Споразумение, сключено с агент, може да предвижда прехвърляне на дълговете на управляващото дружество към предприятието, доставящо ресурсите. Разбира се, това изисква съгласието на собствениците на жилището. Ако тази клауза не е в договора, агентът има право да откаже да изплати задълженията на управляващото дружество. В съда също е невъзможно да се прехвърли отговорността за плащане на дългове на агента.

Дълг към организации за доставка на ресурси може да доведе до прекратяване на договора

Не само Гражданският кодекс на Руската федерация (клауза 1 на член 546 заедно с клауза 3 на член 523) съдържа разпоредба относно правото на предприятие, доставящо ресурси, да откаже да изпълни договор за доставка на услуги. Това се посочва и в Постановление на правителството на Руската федерация от 14 февруари 2012 г. № 124 „За правилата, задължителни при сключване на договори за доставка на комунални ресурси за целите на предоставянето на комунални услуги“.

Правило № 124 е специален нормативен акт, който регулира процедурата за сключване, изпълнение и прекратяване на споразумение за доставка на ресурси между RSO и управляващото дружество (асоциация на собствениците на жилища и други общности, които са посочени в член 161 от RF жилища код).

Една от страните може да откаже да изпълни договора за доставка на ресурси. Но за това е необходимо да има определени юридически факти.

1. Изпълнителят на комунални услуги има дълг за определен вид комунални ресурси в размер, надвишаващ размера на тази услуга за три фактурни месеца. Освен това се изисква потвърждение за съществуването на тези непогасени задължения. Такъв аргумент може да бъде подписан акт за съгласуване на взаимни разплащания или съдебно решение. Но в съдебната практика този документ не се счита за безусловно доказателство за наличието на дълг. Актът за съгласуване на взаимни разплащания е важен аргумент, ако има други основания: договори, сключени с организации за доставка на ресурси, актове за прехвърлена вода, газ, топлина, електричество, фактури за плащане, кореспонденция на искове.

Законът за ресурсоснабдителните организации позволява техния отказ от договора, ако:

• Управляващото дружество, HOA или друга специализирана общност е нарушила договора, а именно дължи плащане за три фактурни месеца;
• има документ, потвърждаващ нарушението: акт за помирение или съдебен акт.

2. Договорът за доставка на ресурси съдържа информация за правото на контрагентите да го откажат едностранно.

Към момента има практически единна съдебна практика, свързана с прилагането от страна на ТСБ на едностранно разваляне на договори. Ако споразумението, сключено между организацията, доставяща ресурси, и управляващото дружество (асоциация на собствениците на жилища, друга група) не съдържа условие за прекратяване на задължения по инициатива на една от контрагентите, отказът от изпълнение на договора е незаконен. Въпреки това, според някои съдилища, организацията, доставяща ресурси, също може да защити правото си да прекрати договора в съда (клауза 2 на член 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Но в действителност практически няма случаи с положителен резултат за RSO.

Да дадем пример. За да оправдае уведомлението за отказ за едностранно изпълнение на условията на договора, организацията, доставяща ресурси, цитира определени разпоредби от Гражданския кодекс на Руската федерация и клауза 30 от Правилник № 124. Съдът заяви, че споразумението за предоставяне на ресурси наистина съдържа условие за възможността на доставчика да го прекрати и да спре доставката на топлинна енергия в два случая: ако потребителят е нарушил многократно условията за плащане на ресурса и ако е налице системно (два фактурни месеца) задължение от негова страна. Това условие е договорено в документа от страните. Съдът обаче счете, че процедурата за прекратяване на договора, описана в неговия текст, не отговаря на изискванията на параграф 30 от Правилник № 124 (решение на Петнадесетия апелативен арбитражен съд от 29 ноември 2013 г. № 15AP-17471 /2013 г. по дело № А53-9033/2013 г.). Управляващото дружество също има право да обжалва пред антимонополната служба.

Експертно мнение

Пример, когато действията на ОПС са квалифицирани като злоупотреба със служебно положение

Киракосян С. А.,

Кандидат на юридическите науки, доцент на клона на KubSU (Новоросийск), независим експерт към Министерството на правосъдието на Русия по антикорупционна проверка на правни актове, партньор на компанията Estok-Consulting

Penza OFAS RF издаде решение от 24 август 2015 г. по дело № 2–03/19–2015, според което призна, че организацията за топлоснабдяване (TSO) е действала неправомерно. При разглеждане на Федералната антимонополна служба на Руската федерация в Пенза беше установено, че договорите за доставка на електроенергия между ОПС и управляващото дружество, HOA, не предвиждат условията, при които доставчикът от последна инстанция може да откаже изпълни споразумението. В допълнение, размерът на дълга на някои управляващи дружества и асоциации на собственици не надвишава количеството електроенергия за три фактурни месеца. Въпреки това организацията изпрати известия до мениджърите на предприятията и асоциациите на собствениците на жилища за отказа на споразумението. Подобни действия бяха признати за незаконни, тъй като ОПС злоупотреби с правомощията си. Това се счита за нарушение на част 1 на чл. 10 от Закона за защита на конкуренцията. Федералната антимонополна служба за Ростовска област взе подобно решение на 23 декември 2015 г. по дело № 213/02.

Отговорности на ресурсоснабдителната организация за едностранно прекратяване на договора

RSO може едностранно да откаже да изпълни условията на договора. Редът на тази процедура обикновено се извършва в няколко стъпки.

1. Организацията, доставяща ресурси, е длъжна:

• информирайте потребителите (собствениците на жилища) за дълга на управляващото дружество, HOA или друга специализирана група за плащане на сметки за комунални услуги;
• говори за процедурата за преминаване към сключване на директни договори с потребителите за предоставяне на комунални услуги, техните задължения да плащат за комунални услуги директно в касите на доставчика или да превеждат средства чрез неговите платежни агенти;
• поканете собствениците на жилищни помещения да направят избор в полза на една или друга управляваща компания или да изберат друг метод за управление на къщата (HOA или метод на пряко управление, ако сградата има по-малко от 16 апартамента).

Няма единна одобрена форма за уведомяване на потребителите. Организацията, доставяща ресурси, го определя по свое усмотрение. със сигурност най-добрият вариантще бъде поставянето на писмено съобщение на информационни табели в жилищните блокове (именно във входовете). Реклами от този вид често се дублират в местни вестници или на уебсайтове на RSO.

Моля, имайте предвид, че уведомяването на потребителите за анулиране на договора е задължително условие.

2. RSO трябвапредоставят услуги на честни платци незабавно, докато не бъде сключено споразумение с нов доставчик на комунални услуги или когато собствениците подпишат споразумение директно с организацията, доставяща ресурси (ако предпочитат метод на пряко управление).

Тоест, докато доставчикът не получи документ за избор на друга управляваща компания или методът за управление на къщата се промени на HOA или лично управление от собствениците, услугите трябва да се предоставят на потребителите съгласно предишната схема. Основание за това е договор, в който са посочени условията за предоставяне на комунални ресурси, сключен чрез конклудентни действия. Неявните действия тук са решението на предприятието доставчик да се откаже от споразумението с управляващото дружество и да премине към подписване на директни споразумения с потребителите на управляващото дружество.

Тъй като в рамките на такива отношения организацията, доставяща ресурси, е длъжна да предоставя услуги на потребителите, тя е надарена с всички задължения на техния изпълнител, които са посочени в Правилата за предоставяне на комунални услуги на собствениците и ползвателите на помещения в жилищни сгради и жилищни сгради, одобрени с Указ на правителството на Руската федерация от 6 май 2011 г. № 354. Тоест управляващото дружество не трябва да начислява такси за предоставяне на комунални ресурси през периода на предоставяне на комунални услуги на RSO.

По този начин правото да се откаже едностранно изпълнение на условията на договора за доставка на вода, газ, електричество, топлина се разглежда от някои RNO като възможност за опростен преход към сключване на директни договори с потребителите. Други предприятия, доставящи ресурси, свързват това с още по-голямо неудобство при организирането на събирането на данни за индивидуалните показания на PU, начисляването, издаването и приемането на плащания, подаването на рекламации и приемането на дела. Следователно, дори ако клауза 30 от Правило № 124 бъде редактирана и посочва задължителното право на доставчика на услуги да откаже да изпълни условията на договора в едностранен формат, проблемите в CG индустрията няма да бъдат решени. Можем да разчитаме само на положителни промени тази година, според които потребителите ще сключват директни договори с организации за доставка на ресурси през 2017 г. съгласно легализирана схема. Дружествата за доставка на газ и електроенергия работят по подобни схеми от доста време.

Според официалната дефиниция: организация за доставка на ресурси е юридическо лице, чиято дейност е насочена към предоставяне на комунални услуги на жителите. Работата на такива компании се контролира от държавата.

Основни понятия

Дейностите на RSO се контролират от няколко правни акта: държавни разпоредби, Жилищният кодекс на Руската федерация, Федерален закон № 176.

Този тип компания включва организации, които предоставят:

• електричество;
• топло;
• вода;
• транспортиране и съхранение на горните ресурси.

Също така компании, които предоставят такива услуги като премахване на насекоми и дребни вредители (плъхове, къртици и др.), Извозване на твърди отпадъци, продажба улично осветлениеи т.н. Добре познатите GorGaz и Energosbyt са типични примери за RSO.

Може ли RSO да се счита за управляващо дружество?

Управляващото дружество е юридическо лице, предназначено да управлява жилищни сгради и да регулира действията на изпълнителите.

Управляващите компании работят въз основа на споразумения със собствениците на апартаменти. Управляващото дружество е посредник между жителите и RSO. Тя отговаря за прехвърлянето на средства от собствениците на апартаменти за плащане на услугите на компании, предоставящи ресурси. Управляващото дружество действа като доставчик на услуги, а RSO от своя страна е подизпълнител.

От това следва, че RSO не могат да действат като управляващи дружества, тъй като те са ограничени само до един вид дейност и нямат право да участват в управлението на къщата. Приемливи са обаче директни сетълменти между RSO и жителите въз основа на официални споразумения.

Отговорност на ТСБ за грешки в изчислениятаСъгласно Федерален закон № 176, заедно с Жилищния кодекс на Руската федерация, изчисляването на сметките за комунални услуги е прерогатив на доставчика на услуги.

Ако в изчисленията са допуснати дори незначителни грешки, организацията подлежи на глоба в размер на 50% от първоначалната сума.

Ако се установи грешка в изчисленията, трябва да подадете писмено становище до съответната компания. Ако доставчикът на услуги не е предприел никакви действия, трябва да подадете жалба до RosPotrebNadzor.

В повечето случаи доставчикът на комунални услуги е управляващото дружество. Ситуацията в страната е такава, че такива организации често фалират, нарушават законите и умишлено завишават цените на своите услуги. В тази връзка на държавно ниво беше разрешено да се извършват директни плащания между RSO и жителите на жилищни сгради. Тази мярка има за цел да подобри качеството на предоставяне на комунални услуги и да направи плащането възможно най-прозрачно.

Характеристики на прякото сътрудничество

Организациите за доставка на ресурси имат право да действат като доставчици на обществени услуги, ако сградата се управлява директно от собствениците на апартаменти (т.е. заобикаляйки управляващото дружество).

В такива ситуации обикновено се избира един упълномощен представител измежду жителите, за който се изготвя споразумение с RSO. Това сътрудничество се регулира въз основа на Указ № 354 на правителството на Руската федерация.

1. Отпада необходимостта от колективна отговорност. С други думи, при извършване на директни плащания управляващите дружества няма да компенсират дълговете на неизпълнените задължения от средствата, отпуснати за основен ремонт и поддръжка на сградата.
2. Рискът от фалит на управляващото дружество е минимален, тъй като няма да участва в плащанията за комунални услуги.

Има и отрицателни характеристики:

1. Вариативността на методите за плащане на комунални услуги намалява. Лъвският дял от управляващите компании си сътрудничат с всички платежни системи и можете да депозирате средства, без да напускате дома си (интернет банкиране, автоматични плащания и др.). Когато правите плащания с RSO, ще трябва да отидете на касата.
2. Преизчисляването на комуналните услуги ще бъде трудно, тъй като организациите за доставка на ресурси не са специализирани в този аспект.

В какви случаи можете да сключите споразумение с RSO?

От 2017 г. стана възможно да се сключват споразумения между собствениците на жилища и RSO директно, тоест без участието на управляващото дружество. Това е приемливо в следните ситуации:

1. Тази форма на контрол е избрана за общо събраниежители. Подходящо за къщи с малък брой апартаменти.
2. Потребителите на услугите са собственици на нежилищни помещения.
3. Когато договорът между управляващото дружество и жителите изтече. Със сключването на нов договор управляващото дружество отново поема отговорностите за предоставяне на комунални услуги.
4. Собственикът на частна къща действа като потребител на ресурси.
5. HOA има надвишаващи задължения към RSO среден разходуслуги през последните 3 месеца.

Във всяка от ситуациите, представени по-горе, жителите на къщата могат да сключат пряко споразумение със своята организация за доставка на ресурси.

Такова сътрудничество може да има както положителни, така и отрицателни аспекти. Плюсове:

• няма разходи за поддържане на бюрократичния апарат на управляващото дружество;
• Жителите имат възможност да си сътрудничат с всякакви фирми-изпълнители, включително и на краткосрочна основа, те могат да спестят пари, като изберат по-изгодни оферти.

Недостатъците включват:

• управлението на къщата става по-малко ефективно, общите събрания на жителите не винаги позволяват решаване на възложените задачи;
• губи се възможността за извършване на основен ремонт на сградата с пари от фонда за насърчаване на реформата в жилищното и комуналното стопанство.

Във видеото за прякото сътрудничество с организации за доставка на ресурси

Заключение

Изготвянето на директни договори с RSO е прерогатив на жителите. Тази форма на сътрудничество има еднакви плюсове и минуси. Най-оптимално е за къщи с малък брой апартаменти, тъй като в този случай е много по-лесно да се решават колективни проблеми (колкото по-малко участници, толкова по-лесно е да се постигне компромис).

В отношенията за предоставяне на комунални услуги, в допълнение към потребителите и доставчиците на комунални ресурси, има някой - изпълнител.

Когато собствениците на помещения в къщата избират пряка форма на управление, това лице остава неизвестно. Нека разгледаме дали организацията за доставка на ресурси (RSO), с която собствениците на помещенията имат директни споразумения за придобиване на комунални ресурси (споразуменията за поддръжка на вътрешнофирмени мрежи се сключват от собствениците с други организации), в в случай на избор на пряко управление, е доставчикът на комунални услуги с всички произтичащи от това последици.

Четене на законодателството

Както следва от клауза 3 от Правилата, доставчиците на обществени услуги се признават за юридически лица, независимо от тяхната организационна и правна форма или индивидуални предприемачи, отговарящи на следните изисквания:

– производство или закупуване на полезен ресурс;

– отговарят за поддръжката на вътрешните инженерни мрежи, чрез които предоставят комунални услуги на потребителите;

– предоставяне на комунални услуги на потребителите.

Буквалното тълкуване на това определение ни позволява да твърдим, че юридическо лице и индивидуални предприемачи не могат да се считат за доставчици на обществени услуги, ако в дейността им липсва поне един от горните елементи. Доставчикът на комунални услуги, в зависимост от метода на управление на къщата, избран от собствениците, може да бъде:

– сдружения на собственици, жилищностроителни кооперации, жилищни комплекси и други специализирани потребителски кооперации;

- и с пряко управление - друга организация, която произвежда или придобива полезни ресурси.

При пряко управление RSO често само доставя ресурси за комунални услуги до границата на мрежите, които са част от общата собственост, но не отговаря за поддържането на вътрешнофирмените комунални мрежи и не предоставя комунални услуги на потребителите. Тази разпоредба е заложена в, според която при пряко управление собствениците сключват споразумение за закупуване на комунални ресурси със съответната RSO. В този случай поддръжката на вътрешните инженерни системи се извършва от лица, наети от собствениците на помещения в жилищна сграда или от самите собственици, освен ако не е предвидено друго в споразумението с RSO. По този начин, в строго съответствие със законодателството на RNO, с което собствениците, които пряко управляват къщата, са сключили споразумения за придобиване на комунални ресурси, не е изпълнител на комунални услуги.

Това твърдение не буди никакви съмнения по отношение на възлагането на отговорността на RSO за поддръжката на вътрешнофирмените комунални мрежи. Въпросът обаче за RSO изпълнява други възложени задължения правила предоставяне на обществени услугикъм доставчика на комунални услуги остава отворен.

Тълкуване на законодателство

Правила за предоставяне на комунални услугиразширяват действието си върху отношенията между доставчици и потребители на обществени услуги ( клауза 1). Въпреки това, поради техните клауза 8условията на споразумението за придобиване на комунални ресурси и обезвреждане на отпадъчни води (приемане (изхвърляне) на отпадъчни води), сключени с RNO с цел предоставяне на потребителски комунални услуги, не трябва да противоречат на самите правила и други регулаторни правни актове на руска федерация. Струва си да се обърне внимание на факта, че „не трябва да противоречи“ в контекста на споменатата норма не означава „трябва да се съобразява“ с тях.

освен това клауза 7установява лимитите на отговорност на RSO по договори с потребители. По този начин RSO отговаря за начина и качеството на доставката на студена и топла вода, електричество, газ и топлина, както и отвеждането на отпадъчни води на границата на мрежите, които са част от общата собственост на собствениците на помещения в жилищна сграда.

Министерството на регионалното развитие на Руската федерация в писма от 29 ноември 2007 г. No. 21492-SK/07 „За сключване на споразумения между доставчици на обществени услуги и организации за доставка на ресурси“И от 13.02.2007 г. бр. 2479‑РМ/07 „Относно прилагането на клауза 8 от Правилата за предоставяне на обществени услуги“дава разширително тълкуване на тази норма, като посочва необходимостта от спазване на условията на договорите с RNO по отношение на:

– права и задължения на страните по договора;

– процедурата за доставка на комунални ресурси и отводняване (приемане (изпускане) на отпадъчни води);

– изисквания към качеството на общинските ресурси и водоотвеждане (приемане (заустване) на отпадъчни води);

– условия на плащане за комунални ресурси и водоотвеждане (приемане (заустване) на отпадъчни води);

– отговорност на страните по договора;

– основания и ред за спиране или ограничаване на доставката на комунални ресурси.

Основната цел на широкото тълкуване е да се предотврати нарушаването на правата на потребителите, които напълно спазват задълженията, установени от законодателството на Руската федерация и договорите. Трябва да се отбележи, че в самия текст правила предоставяне на обществени услугисъдържа противоречия, които не позволяват действието им да се разпростре изключително върху отношенията между доставчици и потребители на комунални услуги.

например, клауза 9 от Правилата за предоставяне на комунални услугипредвижда, че трябва да се осигури непрекъснато захранване на жилищните помещения полезни ресурси с подходящо качество. Този параграф обаче противоречи на цялата концепция на разглеждания документ. Така изпълнителят осигурява потребителя комунални услуги . За тези цели RSO доставя комунален ресурс до границата на мрежите, които са част от общата собственост, но не и до всяко жилищно помещение (преди влизане в къщата). RSO няма право да доставя комунални ресурси чрез вътрешнодомови мрежи, тъй като те са част от общата собственост. Следователно отговорностите на RSO са ограничени до непрекъснатото снабдяване с комунални ресурси преди влизане в къщата. Изглежда тази разпоредба трябва да бъде отразена в действащото законодателство.

Друг пример - раздел X Правила за предоставяне на обществени услугиурежда спирането и ограничаването на предоставянето комунални услуги . В същото време, в параграф 82за първи път се споменава спирането (или ограничаването) на подаване полезни ресурси . IN точки 80, 81 Говорим само за комунални услуги.

Приведените примери показват, че разпоредбите Правила за предоставяне на комунални услугисе отнасят както за обществени услуги и съответно са свързани с дейността на изпълнителя, така и с дейността на ТСБ по доставка на комунални ресурси. В тази връзка позицията на Министерството на регионалното развитие на Руската федерация за разширително тълкуване клауза 8на разглеждания документ изглежда подходящ.

Няма съмнение относно валидността на това мнение. Въпросът е, че каквито права и отговорности няма да бъдат дадени правила предоставяне на обществени услугиизпълнители, реалното изпълнение на тези права и задължения пряко зависи от ТСБ. На практика HOA и управляващите организации са просто посредници между гражданите и RSO. И както правилно отбелязва Министерството на регионалното развитие на Руската федерация в Писмо от 13 февруари 2007 г. № 2479‑РМ/07, доставчикът на комунални услуги има право да изисква установяване на съответния паритет Правила за предоставяне на комунални услугиусловия на договори с RSO по споразумение на страните, а при липса на такова споразумение - в съда. Изглежда, че собствениците, които пряко изграждат отношения с ТСБ (с пряка форма на управление), още повече имат право да изискват задълженията на изпълнителя да бъдат изпълнявани от ТСБ.

Въпреки това трябва да признаем, че на практика обясненията на Министерството на регионалното развитие на Руската федерация не винаги се прилагат. Това се улеснява както от обективни, така и от субективни причини. Първите включват зависимостта на RNO от енергийното законодателство (например процедурата за спиране или ограничаване на доставката на електроенергия, установена от Правилата за функциониране на пазарите на електроенергия на дребно през преходния период на реформиране на електроенергийната индустрия, не съответства на предвидената процедура Правила за предоставяне на обществени услуги). Субективизмът се проявява в прилагането на действащото законодателство от съдебната власт.

Обръщаме се към арбитрите

Обобщаването на съдебната практика води до заключението, че собствениците на помещения в жилищни сгради изобщо не търсят съдебна защита и не искат на RSO да бъдат възложени задълженията за извършване на комунални услуги. Те просто плащат редовно сметките, издадени им от тези организации.

Независимо от това, позицията на арбитрите по отношение на разглеждания проблем може да бъде проследена в споровете между RSO и Rospotrebnadzor. Точно такива случаи са случаите, когато държавен орган (Федерална служба за надзор на защитата на правата на потребителите и благосъстоянието на хората) може да се обърне към съда за защита на неопределен брой лица (жители на конкретна къща). Това става особено актуално именно при директната форма на домоуправление, когато собствениците нямат друг представител. Освен това Роспотребнадзор често действа като ответник в съда по искове на RSO, привлечени към административна отговорност за нарушаване на изискванията на законодателството в областта на защитата на потребителите.

И така, основната разлика между доставчика на обществени услуги и RSO е изпълнението или неизпълнението на задължението за поддържане на вътрешните комунални мрежи. В противен случай RSO не е освободен от задължението да спазва изискванията Правила за предоставяне на комунални услуги. Съмненията, които възникват в практиката, могат да се обяснят преди всичко с несъвършенството на законодателната рамка. Решението на съществуващия проблем се вижда в промяна на нормативната уредба, уреждаща отношенията между доставчици и потребители на комунални услуги. Не е изключено издаването на принципно нови актове, способни да регулират отношенията със Северна Осетия.

Одобрен с постановление на правителството на Руската федерация от 31 август 2006 г. № 530.

Отказано е преместване в Президиума на Върховния съд (Определение от 08.02.2008 г. № 55/08).

Одобрен с постановление на правителството на Руската федерация от 12 февруари 1999 г. № 167.

Няма основания за преразглеждане на делото чрез надзор (Определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 10 февруари 2009 г. № 57/09).

Според официалната дефиниция: организация за доставка на ресурси е юридическо лице, чиято дейност е насочена към предоставяне на комунални услуги на жителите. Работата на такива компании се контролира от държавата.

Основни понятия

Дейностите на RSO се контролират от няколко правни акта: държавни разпоредби, Жилищният кодекс на Руската федерация, Федерален закон № 176.

Този тип компания включва организации, които предоставят:

• електричество;
• топло;
• вода;
• транспортиране и съхранение на горните ресурси.

Също така компаниите, които предоставят такива услуги като премахване на насекоми и дребни вредители (плъхове, къртици и т.н.), премахване на твърди отпадъци, продажба на улично осветление и т.н., получават подобен правен статут. Добре познатите GorGaz и Energosbyt са типични примери за RSO.

Може ли RSO да се счита за управляващо дружество?

Управляващото дружество е юридическо лице, предназначено да управлява жилищни сгради и да регулира действията на изпълнителите.

Управляващите компании работят въз основа на споразумения със собствениците на апартаменти. Управляващото дружество е посредник между жителите и RSO. Тя отговаря за прехвърлянето на средства от собствениците на апартаменти за плащане на услугите на компании, предоставящи ресурси. Управляващото дружество действа като доставчик на услуги, а RSO от своя страна е подизпълнител.

Отговорност на ТСБ за грешки в изчисленията

Отговорност на ТСБ за грешки в изчислениятаСъгласно Федерален закон № 176, заедно с Жилищния кодекс на Руската федерация, изчисляването на сметките за комунални услуги е прерогатив на доставчика на услуги.

Ако в изчисленията са допуснати дори незначителни грешки, организацията подлежи на глоба в размер на 50% от първоначалната сума.

Ако се установи грешка в изчисленията, трябва да подадете писмено становище до съответната компания. Ако доставчикът на услуги не е предприел никакви действия, трябва да подадете жалба до RosPotrebNadzor.

Характеристики на прякото сътрудничество

Характеристики на прякото сътрудничество

Организациите за доставка на ресурси имат право да действат като доставчици на обществени услуги, ако сградата се управлява директно от собствениците на апартаменти (т.е. заобикаляйки управляващото дружество).

В такива ситуации обикновено се избира един упълномощен представител измежду жителите, за който се изготвя споразумение с RSO. Това сътрудничество се регулира въз основа на Указ № 354 на правителството на Руската федерация.

1. Отпада необходимостта от колективна отговорност. С други думи, при извършване на директни плащания управляващите дружества няма да компенсират дълговете на неизпълнените задължения от средствата, отпуснати за основен ремонт и поддръжка на сградата.
2. Рискът от фалит на управляващото дружество е минимален, тъй като няма да участва в плащанията за комунални услуги.

Има и отрицателни характеристики:

1. Вариативността на методите за плащане на комунални услуги намалява. Лъвският дял от управляващите компании си сътрудничат с всички платежни системи и можете да депозирате средства, без да напускате дома си (интернет банкиране, автоматични плащания и др.). Когато правите плащания с RSO, ще трябва да отидете на касата.
2. Преизчисляването на комуналните услуги ще бъде трудно, тъй като организациите за доставка на ресурси не са специализирани в този аспект.

В какви случаи можете да сключите споразумение с RSO?

От 2017 г. стана възможно да се сключват споразумения между собствениците на жилища и RSO директно, тоест без участието на управляващото дружество. Това е приемливо в следните ситуации:

1. Тази форма на управление е избрана на общо събрание на жителите. Подходящо за къщи с малък брой апартаменти.
2. Потребителите на услугите са собственици на нежилищни помещения.
3. Когато договорът между управляващото дружество и жителите изтече. Със сключването на нов договор управляващото дружество отново поема отговорностите за предоставяне на комунални услуги.
4. Собственикът на частна къща действа като потребител на ресурси.
5. HOA има дългове към RSO, които надвишават средната цена на услугите през последните 3 месеца.

Във всяка от ситуациите, представени по-горе, жителите на къщата могат да сключат пряко споразумение със своята организация за доставка на ресурси.

Такова сътрудничество може да има както положителни, така и отрицателни страни. Плюсове:

• няма разходи за поддържане на бюрократичния апарат на управляващото дружество;
• Жителите имат възможност да си сътрудничат с всякакви фирми-изпълнители, включително и на краткосрочна основа, те могат да спестят пари, като изберат по-изгодни оферти.

Недостатъците включват:

• управлението на къщата става по-малко ефективно, общите събрания на жителите не винаги позволяват решаване на възложените задачи;
• губи се възможността за извършване на основен ремонт на сградата с пари от фонда за насърчаване на реформата в жилищното и комуналното стопанство.

Във видеото за прякото сътрудничество с организации за доставка на ресурси

Заключение

Изготвянето на директни договори с RSO е прерогатив на жителите. Тази форма на сътрудничество има еднакви плюсове и минуси. Най-оптимално е за къщи с малък брой апартаменти, тъй като в този случай е много по-лесно да се решават колективни проблеми (колкото по-малко участници, толкова по-лесно е да се постигне компромис).

Какво е организация, доставяща ресурси, може ли да бъде управляваща компания, дългове, договори

Осигуряване на жители жилищни сградиизвършва се от организацията за доставка на ресурси (RSO). Дейностите на такива организации са много важни, тъй като без услугите, които предоставят, живеенето в жилищна сграда е почти невъзможно. Разбира се, трябва да платите за техните услуги. За да се гарантира, че такива организации не допускат злоупотреби в дейността си, законът установява техни специални правен статут.

Какво е организация за доставка на ресурси

Тази организация е производител на определен ресурс. Организацията, доставяща ресурси, също действа като доставчик.

В Русия повечето RNOs остават под контрола на селищните администрации. Законодателството обаче не забранява на частни лица да се занимават с тази дейност.

Управляващо дружество или HOA и RSO

Повечето граждани погрешно смятат, че RSO и управляващо дружество (MC) са едно и също. Но може ли организация, доставяща ресурси, да бъде управляваща компания? Разбира се, че не може.

Управляващото дружество е посредник, който осигурява организацията на сътрудничеството между жителите и RSO.

Въпреки че законът не забранява пряко предоставянето на услуги за снабдяване на управляващи дружества с ресурси, на практика те се ограничават от този вид дейност. Защото в по-голямата си част са необходими големи капиталовложения за осъществяване на дейността на ТСБ.

Управляващо дружество - доставчик на комунални услуги

Посредническата роля на управляващото дружество е да изпълнява функциите по изпълнение на обществени услуги.

В тази връзка управляващото дружество действа като доставчик на комунални услуги, както за жителите, така и за RSO:

1. В първия случай отговорността е в навременното и непрекъснато снабдяване с ресурси.
2. Отговорност към ТСБ е да заплаща навреме доставените ресурси.

Така възникват две различни договорни отношения за една и съща материя. От една страна, управляващото дружество сключва договор за обслужване с жителите на жилищни сгради, а от друга, с RSO.

Това е горе-долу целта договор за представителствои между HOA и организацията за доставка на ресурси.

Резолюция №124

Цялата процедура за образуване на такова правоотношение е регламентирана достатъчно подробно от Резолюция 124 на правителството на Руската федерация за управляващите дружества. Тази правна уредба съдържа правилата за сключване на договор, сроковете, в които те трябва да бъдат сключени и основните изисквания към съдържанието на договора.
Прочетете повече тук: Решение № 124.

Споразумението между организацията, доставяща ресурси, и управляващото дружество трябва напълно да отговаря на изискванията на посочените регулаторни правни актове.

Примерен договор за доставка на ресурси с управляваща компания

Споразумението за доставка на ресурси, сключено между жителите и изпълнителя, съдържа правата и задълженията на страните. От своя страна управляващото дружество се задължава да осигури доставка на ресурси от подизпълнители, от друга страна, жителите се задължават да плащат сметки за комунални услуги навреме.

Законът изисква това споразумение да бъде изготвено в определен ред. Примерен договор можете да изтеглите от тук.

Дългове на управляващи дружества към организации за доставка на ресурси

В случаите, когато управляващото дружество действа като доставчик на комунални услуги, цялата отговорност за средствата, които не са платени навреме на RSO, пада върху него. RSO няма право директно да иска дълг от потребителите на ресурси, когато няма пряко споразумение между тях. И при управляващото дружество изчисляването на RSO не е за всеки отделен потребител, а като цяло за ресурсите, консумирани от една или друга къща.

Но организацията за доставка на ресурси не може да прекрати доставката на цялата къща; поради тази причина управляващото дружество трябва да събира от конкретни длъжници. Ако това не се случи, дългът се изплаща за сметка на управляващото дружество. Така се формира дълг към RSO, което често води до фалит на управляващото дружество.

Ако управляващото дружество не предприеме мерки за събиране на дълговете на собствениците на помещенията, тогава фалитът ще настъпи много бързо, тъй като обикновено има повече от един или двама такива потребители.

За да гарантира своите интереси, управляващото дружество може:

• изключете длъжника от локалната мрежа;
• отидете на съд.

Предприетите от управляващото дружество мерки обаче трябва да са в рамките на сключеното между него и жителите споразумение.

Как да прехвърлите дълговете на управляващо дружество на агент

Агентът в този случай е управителят, който извършва транзакции по разплащателната сметка на жителите на жилищната сграда. Такива сметки се създават при сключване на споразумение с управляващото дружество и обикновено се намират в Сбербанк.

Тъй като средствата всъщност принадлежат на жителите, а не на управляващото дружество, агентът не винаги плаща дълговете на тази организация. В крайна сметка всички текущи сетълменти с RSO трябва да се извършват директно на датите от месеца, посочен в договора. Всички остатъчни средства, в допълнение към изискваното възнаграждение на управляващото дружество, остават в посочената сметка, без право на управляващото дружество да се разпорежда с тях, освен при условията на договора.

В случай на фалит на управляващото дружество, събирането на неговите задължения не може да бъде приложено към тази сметка.

Това се прави с цел защита на интересите на жителите. След фалит на управляващо дружество, друго управляващо дружество може да заеме негово място или да се създаде сдружение на собствениците на жилища, което ще стане новият управител.

Възможността за прехвърляне на дълговете на управляващото дружество към организацията, доставяща ресурси, може да бъде предвидена в споразумението, сключено с агента. Разбира се, това става със съгласието на жителите. Ако в споразумението не е имало такава клауза, тогава агентът има право да откаже да плати дълговете на управляващото дружество. Съдът също няма право да задължи агента да отговаря за задълженията на управляващото дружество.

Методи за преструктуриране на задълженията на управляващо дружество

Законодателството не предвижда начини за преструктуриране на дълга на управляващите дружества към организациите за доставка на ресурси. Пълната липса на ресурси и фалитът на управляващото дружество обаче не са от полза нито за двете страни, нито за жителите. Така че RSO често прибягват до такъв метод като сключване на споразумение за преструктуриране на дълга на управляващото дружество.

Преструктурирането предполага предоставяне на отсрочка или разсрочено плащане на дълговете, без да се спира доставката на ресурси. Тази ситуация е от полза както за RSO, така и за управляващото дружество. Освен това не се нарушават законните интереси на жителите.

Великобритания е измамник

IN напоследъкОфициално са установени повече от 15 хиляди случая на измамни действия от управляващи дружества. В повечето случаи те представят сметки за комунални услуги на жителите, получават плащане от тях, но средствата не достигат до организациите за доставка на ресурси. В резултат на това управляващото дружество просто се обявява в несъстоятелност и парите изчезват.

За да не се стига до такива случаи, приоритет е методът за сключване на директни договори с жителите. Това им позволява директно да наблюдават получаването на плащанията и да предприемат отделни действия срещу неизпълнените задължения.

Директни плащания към организации за доставка на ресурси

За да се извършват директни плащания към RSO, е необходимо да се сключват директни споразумения между потребителите и ресурсоснабдителната организация със собственика на всяко помещение в жилищна сграда. В същото време тарифите и плащанията за потреблението на ресурси в помещенията на общата собственост на жителите и придобиванията, направени за тези цели, ще се определят директно от RSO.

Сметките за комунални услуги и плащанията към фондовете също ще се извършват на името на организацията. Това има както своите положителни, така и отрицателни страни.

ДО положителни аспектисключването на договор може да се отдаде пряко на:

• Управляващо дружество или HOA може да съсредоточи ресурсите си директно върху управлението на общата собственост на къщата;
• Всеки жител отговаря само за собствените си задължения и плаща само за ресурсите, които консумира.

Отрицателните включват:

• за всеки тип ресурс ще трябва да платите на различни места;
• Възможни са грешки при преизчисляване.

В допълнение към директните договори с организацията, предоставяща ресурси, напоследък се наблюдава нарастваща тенденция към пълно изоставяне както на управляващото дружество, така и на HOA. Това до голяма степен се дължи на злоупотребите, извършени от служители на тези организации. През 2018 г. беше узаконено правото на жителите на жилищни сгради да упражняват пълно пряко управление на общата собственост на къщата.

Това отношение също има своите плюсове и минуси.

Положителните характеристики включват:

• няма разходи за поддръжка на управленския апарат;
• индивидуална отговорност на всеки обитател;
• спестявания при еднократно ангажиране на изпълнители за определени битови нужди.

Съществуващите недостатъци са:

• за всяко решение е необходимо свикване на събрание на жителите;
• Фондът за подпомагане на жилищно-комуналните услуги не издава средства директно на жителите.

По този начин пълното изоставяне на управляващото дружество също не изглежда ефективно за потребителите, както и предоставянето му на правомощия за изпълнение на обществени услуги. Става очевидно, че при изготвяне на договори с управляващо дружество или създаване на HOA е необходимо да се ограничат правата му само до осигуряване на управление на обща собственост и извършване на рутинни и основни ремонти и да се поверят останалите отговорности на организациите, доставящи ресурси.

В допълнение, тази форма на потребление на ресурси е много по-икономична от получаването им чрез управляваща компания или HOA.

На 3 април 2018 г. влязоха в сила измененията на Жилищния кодекс, които позволяват на собствениците на помещения в жилищни сгради да сключват договори за предоставяне на комунални услуги (договори за студено и горещо водоснабдяване, канализация, електроснабдяване, газоснабдяване, топлоснабдяване доставка) и договори за предоставяне на услуги по управление на ТБО директно с организации доставчици на ресурси, регионален оператор за управление на ТБО.

Поради големия брой искания, получени от Министерството на строителството на Русия, специалистите на министерството изразиха своята позиция по редица въпроси, свързани със сключването на такива „преки“ договори (наричани по-долу директни договори).

По-специално в писмото се обяснява подробно механизмът за защита на гражданите от получаване на „двойни“ разписки за плащане на комунални услуги след прехода към директни договори. Ако след сключване на пряко споразумение управляващата организация продължи да таксува комунални услуги, тя ще трябва да плати глоба на потребителите, на които са представени такива платежни документи. Освен това специалистите на министерството отбелязаха, че при сключване на директни договори организацията, доставяща ресурси, става доставчик на комунални услуги и организацията е тази, която отговаря за предоставянето на платежни документи на потребителите. Следователно издаването на плащания от лицето, управляващо жилищната сграда в този случай е нарушение на изискването за лицензиране. Лицензионният контрол върху управляващите организации се извършва от органите за държавен жилищен надзор на съставните образувания на Руската федерация.

Отговор на въпроса за разграничаване на зоните на отговорност организация на управлениетои RSO в случай на сключване на пряк договор за предоставяне на нискокачествени комунални услуги, Министерството на строителството на Русия посочи следното. Лицето, управляващо жилищната сграда, действа като „един прозорец“ за получаване на жалби от потребители относно нарушения на качеството на предоставяните комунални услуги и отговаря за качеството на тези услуги в жилищната сграда по отношение на правилната поддръжка на вътрешносградните комунални услуги. Организацията, доставяща ресурси, е отговорна за качеството на предоставените комунални услуги до границата на вътрешнофирмените комунални линии.

Писмото също така обяснява, че плащането за общи нужди на сградата при преминаване към директни договори се таксува от организацията, доставяща ресурси, на лицето, управляващо жилищната сграда, а последното издава съответното плащане на собствениците на помещения в жилищна сграда като част от плащането за поддръжка на жилищни помещения.

На въпроса как ще се прехвърлят показанията на индивидуалните и колективните (общодомни) измервателни уреди при преминаване към директни договори, Министерството на строителството на Русия отговори, че ще предостави на организациите за доставка на ресурси информацията, необходима за таксуване на комунални услуги, включително показанията на индивидуалните измервателни уреди (когато такива показания са предоставени от собственици/наематели) и колективни (общи жилищни) измервателни уреди, лицата, управляващи жилищната сграда, трябва.

Дадени са отговори на редица други въпроси.

Например, отбелязва се, че организацията, доставяща ресурси, не е длъжна да получи съгласието на собствениците на помещения в жилищна сграда, за да упражни правото си да откаже едностранно да изпълни договор за доставка на ресурси, сключен с лицето, управляващо жилищната сграда , поради наличието на задължение на последния към ТСБ.

По отношение на това основание за прекратяване на договор за доставка на ресурси Министерството на строителството на Русия също обясни, че размерът на дълга за комунални ресурси, използвани за предоставяне на комунални услуги, е правно значим в този случай. Наличието на дълг за комунални ресурси, изразходвани за целите на използването и поддържането на обща собственост в жилищната сграда, не е основание за едностранния отказ на RSO да изпълни договора за доставка на ресурси.

Министерството на строителството на Русия също посочи, че решението на собствениците на помещения в жилищна сграда да сключат пряко споразумение с RSO води до промяна в споразумението за управление на жилищната сграда по силата на закона.

Организацията, доставяща ресурси, доставчик на обществени услуги ли е или какво? 2018 г

„Директни плащания“ са плащания, направени от потребителя за комунални услуги чрез разплащателни агенти (или директно) директно към организацията за доставка на ресурси (RSO), която доставя ресурси за комунални услуги по споразумение с доставчика на комунални услуги.

Такива изчисления се регулират от член 155 от Жилищния кодекс на Руската федерация и Правилата за предоставяне на комунални услуги на собствениците и ползвателите на помещения в жилищни сгради и жилищни сгради, одобрени с Указ на правителството на Руската федерация от 5 май , 2011 № 354.

1. В същото време си струва да се обърне внимание на съществената разлика между директните плащания и преките договорни отношения между потребителите и RSO.

1.1. Директните плащания са начин на плащане за комунални услуги от потребител, който носи задължения за съответното плащане към управляващата организация, HOA, жилищна кооперация и не води до възникване на договорни отношения между потребителя и RSO.

С други думи, така наречените директни плащания са само специален начин за изпълнение на задължението на собствениците на помещения към доставчика на комунални услуги, самото задължение остава непроменено.

Следователно, очевидно решението на собствениците на помещенията да плащат за консумираните комунални ресурси директно на RSO не освобождава управляващото дружество, като доставчик на комунални услуги, от задължението да сключва споразумения за доставка на ресурси.

1.2. Преки договорни отношения между потребителите и организациите, доставящи ресурси, възникват само в следните случаи:

— под прякото управление на собствениците на жилищни сгради;

— когато методът за контрол на MKD не е избран или е избран, но събитията, посочени в параграфи 14, 15 от Правила № 354, не са настъпили.

В други случаи доставчиците на комунални услуги са организации за управление, асоциации на собственици, жилищни кооперации.

1.3. В този случай плащането за комунални услуги, консумирани за общи жилищни нужди, се плаща на изпълнителя, дори ако има директни сетълменти с RSO.

2. Основа и алгоритъм за преминаване към директни изчисления

Основата за прехода към директни сетълменти с RSO е решението на общото събрание на собствениците на помещения в жилищната сграда (членове на HOA, жилищна кооперация), прието в съответствие с изискванията на Жилищния кодекс на Руската федерация. Подобно решение не изисква одобрение от публичните органи, както и от борда на асоциациите на собствениците на жилища, жилищна кооперация, управление на доставките на ресурси или други организации. Това решение е задължително за всички потребители.

2.1. Провеждане на общо събрание на собствениците на жилищни сгради, на което да се повдигне въпросът: „Промяна на процедурата за плащане на комунални услуги (топлоснабдяване, електричество, водоснабдяване и канализация), като плащате директно на организацията, доставяща ресурси (с изключение на комунални услуги, консумирани при използване на обща собственост в жилищна сграда) "

2.2. Определете датата на прехода на срещата.

2.3. Изпратете копие от протокола от общото събрание на доставчика на обществени услуги (Управляваща организация, HOA, жилищна кооперация) и организацията, доставяща ресурси.

3. Кой кога ще отговаря за задълженията на собствениците на имоти за комунални услуги директни изчисления с организации за доставка на ресурси.

Поради факта, че задължението между RSO и управляващото дружество (HOA) остава непроменено. Това означава, че мениджърът на MKD е отговорен пред RSO за надлежно заплащане на комуналния ресурс, предоставен на жилищната сграда. Следователно съдилищата удовлетворяват исковете на RSO за събиране от управляващото дружество (HOA) дълга за ресурса за комунални услуги минус сумите, получени от потребителите.

4. Кой издава платежни документи?

Като се има предвид фактът, че управителят на жилищна сграда запазва статута на доставчик на комунални услуги, той е предмет на ал. „d“ клауза 31 от Правилата за предоставяне на комунални услуги, съгласно която изпълнителят е длъжен да изчисли размера на плащането за комунални услуги. Следователно, в съдебни производства, чийто предмет е сключването на споразумения за доставка на ресурси, при условие че общото събрание на собствениците на помещенията приеме решение за плащане на комунални услуги директно на RSO, съдът приема приблизително следната формулировка: от условията на споразумението: доставчикът на комунални услуги посочва в платежните документи, представени на собствениците, наемателите на помещенията в MKD не по-късно от 1-во число на месеца, следващ месеца на сетълмента, подробности за RSO.

По този начин тази опция за плащане не позволява на управляващото дружество (HOA, жилищен комплекс) да постигне целта за оттегляне от предоставянето на комунални услуги.

Напротив, премахване на паричните потоци от сферата на властта управител на ж.кможе да доведе до неочаквани последици.

Председател на УС

HOA "Алтаир"

Красноярск

Колесников Виктор Алексеевич

„Жилищни и комунални услуги: счетоводство и данъци“, 2008 г., N 3

До 1 май 2008 г. всички жилищни блокове трябва да имат отговорни лица, на които да бъде поверено управлението на всеки един от тях (или собствениците ще предпочетат сами да управляват сградата). И собствениците, и властите могат да изберат метод на управление чрез открит конкурс. От гледна точка на длъжностните лица най-предпочитаният вариант е да се избере управляваща организация - професионален участник на пазара. Тъй като както институцията за управление на жилищна сграда, така и такъв субект като организация за управление възникнаха в закона наскоро - с приемането на Жилищния кодекс на Руската федерация, много проблеми, свързани с тяхното прилагане на практика, все още не са решени. Това се доказва от противоречивата арбитражна практика и многобройните въпроси, постъпили в редакцията. Тази статия разглежда правния статут на управляващата организация.

Една от посоките за реформиране на индустрията, която се въплъщава в създаването на институт за управление на жилищна сграда, е повишаване на отговорността на собствениците на помещения (да се чете: жителите) за тяхното жилище и интереса към неговата качествена поддръжка. Властите се опитаха да разчупят стереотипа „общо означава ничие“, като въведоха такъв управленски и счетоводен обект като жилищна сграда. Преди това жителите на всички къщи, например в градски район, плащаха за позицията „поддръжка на жилищния фонд“ при равни условия, но всъщност работата се извършваше само за няколко къщи. Оказа се, че хората „включват“ за подобряване на непознати прилежащи площи. Естествено, нямаше нужда да говорим за прозрачност на движението на средствата, внесени като наем, което беше една от причините за преобладаващата мисъл в масовото съзнание: „Плащам за нищо“. В някои случаи този подход наистина е оправдан (например, такава ситуация е възникнала при изразходването на средства, внесени под заглавието „основен ремонт“ в къщи, които не са ремонтирани повече от определения период).

Въвеждането на поквартирно отчитане на разходите за ремонт и поддръжка на жилища ще предостави на собствениците необходимата информация за това къде се харчат парите им. Освен това собствениците имат право да определят списъка от работи, необходими за конкретна жилищна сграда, като вземат предвид степента на нейното подобрение и състояние, и след това да контролират тяхното изпълнение.

Всички тези задачи могат да бъдат изпълнени, ако има човек, който е готов да планира и изпълни работата и да носи отговорност за резултата. Именно това се разглежда като основен принцип на управление на жилищна сграда, а управляващата организация, като професионален участник на пазара на жилищни и комунални услуги, притежаващ необходимите знания и компетентност, се предлага като най-адекватната възможност за реализиране този принцип на практика. Естествено, ще трябва да платите за услугите на професионалисти и това е разликата между управляваща организация и HOA, която не печели от дейностите по управление на къщата.

В допълнение към поверяването на управляващата организация на ролята на координатор и изпълнител на работа по поддръжката и ремонта на обща собственост в жилищна сграда, тя получава друга, не по-малко значима роля - ролята на буфер (това сравнение се среща все по-често в аналитични материали по индустриални теми) между населението и организациите за доставка на ресурси. При директни изчисления на организации за доставка на ресурси (водоснабдяване и канализация, отоплителни мрежи, енергетика, газоснабдяване) и компании, извършващи различни произведения(например поддръжка на асансьори, домофон, ремонт на обща собственост), собственикът на помещенията е принуден самостоятелно да решава всички възникващи проблеми (отстраняване на неизправности, преизчисляване на такси) с всеки от тях поотделно. Следователно всяка организация трябва най-малко да има клиентски отдел за обработка на жалби, както и да осигури събирането на плащания от населението чрез сключване на споразумение с центрове за парични разплащания, банки и пощенски служби.

При прехвърляне на къща на управляваща организация се приема, че управляващата организация носи отговорност за качеството на комуналните услуги, предоставяни на потребителите (а не само за поддръжката на жилищния фонд). Изчисляването на таксите също е нейна отговорност. Именно тя трябва да осигури наличието на спешна диспечерска служба и да преизчисли таксите, когато комуналните услуги се предоставят с неподходящо качество или с прекъсвания. Оказва се, че потребителите, първо, получават един платежен документ, който показва всички видове предоставени комунални и жилищни услуги. Не се очакват отделни постъпления от газоснабдителните и енергийните дружества. Второ, потребителите могат да насочват всички оплаквания и желания към управляващата организация (дори не е необходимо да знаят координатите на енергийната продажба или сервиза за ремонт) - тя е тази, която трябва да следи за тяхното удовлетворение и изпълнение. Накратко, собствениците на имоти получават много предимства.

Представители на организации за доставка на ресурси също оцениха положително тази процедура. И това е разбираемо, защото е несравнимо по-лесно да се събере дълг от една управляваща организация, отколкото от хиляда граждани. Освен това организацията, доставяща ресурси, когато е включена в правоотношенията с потребителите на управляващата организация под формата на „буфер“, е освободена от необходимостта да спазва изискванията на законодателството в областта на защитата на потребителите (което, както е известно, са по-строги в сравнение с общите граждански разпоредби относно отговорността).

Така че жителите и доставчиците на ресурси могат да бъдат щастливи. Мениджърските организации обаче не споделят техния оптимизъм. Причината е, че дори на първо приближение могат да се идентифицират две основни точки, които могат да спрат мениджъри и инвеститори, планиращи да навлязат този бизнес. Първо, включването в облагаемия приход на всички плащания, извършени от собствениците на помещения (включително за комунални услуги), което най-често лишава управляващата организация от правото да използва опростената данъчна система; второ, необходимостта да се плащат всички фактури, издадени от доставката на ресурси организации, независимо от действителното получаване на средства от населението.

Тези данъчни и финансови рискове могат да бъдат елиминирани, ако правните отношения (по отношение на предоставянето на обществени услуги на гражданите) се изграждат на базата на посредническа схема. В този случай приходите на управляващата организация трябва да включват само такси за поддръжка и ремонт на жилищни помещения, а плащанията за комунални услуги се считат за транзитни плащания, за събирането на които управляващата организация не носи отговорност. Възниква въпросът доколко е легитимно такова оптимизиране на икономическата дейност? За да отговорите на този въпрос, трябва да се обърнете към действащото законодателство.

Жилищен кодекс

Съгласно ал.1 на чл. 161 от Жилищния кодекс на Руската федерация управлението на жилищна сграда трябва да осигури, наред с други неща, предоставянето на комунални услуги на гражданите, живеещи в такава сграда. От своя страна, съгласно споразумението за управление на жилищна сграда, управляващата организация, по указание на собствениците, се задължава да предоставя комунални услуги (клауза 2 на член 162 от Жилищния кодекс на Руската федерация). Сред основните условия на споразумението за управление е списък на комуналните услуги, предоставени от управляващата организация (клауза 2, клауза 3, член 162 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

Забележка.Договорът за управление на жилищна сграда се сключва:

• въз основа на резултатите от открит конкурс;
• при избора на организация за управление от общо събрание на собствениците на помещения в къщата;
• ако собствениците на къщата, в която е създадена HOA, решат да прибегнат до услугите на управляваща организация.

Както виждаме, формулировката на разд. VIII Жилищни кодекси на Руската федерация предполагат, че управляващата организация предоставя обществени услуги, а не просто осигурява тяхното предоставяне (например само чрез сключване на споразумения с организации за доставка на ресурси). Правилата за предоставяне на комунални услуги на гражданите, одобрени с постановление на правителството на Руската федерация от 23 май 2006 г. N 307 (наричани по-долу Правилата), се основават на същата аксиома. Този документ получи особено значение в индустрията, въведе нови понятия, установи нови права и задължения и следователно заслужава най-голямо внимание.

Правила за предоставяне на комунални услуги

Правилата наричат ​​управляващата организация доставчик на обществени услуги - субект, който предоставя обществени услуги, произвежда или придобива обществени ресурси и отговаря за използването на вътрешни инженерни системи. Концепцията за доставчик на комунални услуги се основава на два термина, които не могат да бъдат пренебрегнати. Става дума за услуги и ресурси.

Комунални услуги - студена и топла вода, електричество и топлоенергия, газ, бутилиран битов газ, твърдо гориво, използвани за предоставяне на обществени услуги.

Комунални услуги - дейности на доставчика на комунални услуги за студено и горещо водоснабдяване, канализация, електроснабдяване, газоснабдяване и отопление, осигуряване на комфортни условияпребиваване на граждани в жилищни помещения.

Забележка.Понятието общински ресурс изглежда на някои експерти пресилено и без реално съдържание. Като критикуват подхода, представен в правилата като цяло, те посочват объркването на понятията, разрешено в самия документ: стандартът за потребление на комунални услуги се определя като месечния обем на потреблението на комунални ресурси от потребителя. Тук обаче трябва да запомните, че в клауза 6 от Правилата комуналните услуги (по вид) представляват предоставянето на потребителя на комунални ресурси с подходящо качество и в необходими обеми. Следователно е съвсем логично „количеството” на услугата да се определя чрез количеството на ресурса.

Както следва от Правилата, изпълнителят придобива комунални ресурси от организацията, доставяща ресурси, след което с помощта на вътрешни инженерни системи предоставя комунални услуги на гражданите. От Министерството на регионалното развитие обясниха, че задължителен знак за статута на доставчик на комунални услуги е отговорността на едно лице както за доставката на комунални ресурси на жилищно помещение, така и в същото време за поддръжката на вътрешните инженерни системи , с помощта на които се предоставят комунални услуги на потребителя<1>(Писмо от 20 март 2007 г. N 4989-SK/07). Между другото, арбитрите възприеха характеристиките на доставчик на комунални услуги, формулирани от Министерството на регионалното развитие. например, в Резолюция от 28 януари 2008 г. N F09-11548/07-S5, Федералната антимонополна служба установи, че общинското унитарно жилищно и комунално предприятие не е доставчик на комунални услуги и следователно няма право да претендира за използване на регулирани тарифи за закупуване на електрическа енергия (за добив на вода от артезиански кладенец) .

<1>Изпълнителят има право да поддържа собствено оборудване както самостоятелно, така и с участието на други лица на осн. споразумение за обезщетение.

Организацията, доставяща ресурси, носи отговорност само до границата на мрежите, които са част от общата собственост на собствениците на помещения в жилищна сграда с обществени инфраструктурни системи. Освен това, от тази граница до жилищните помещения, изпълнителят е отговорен за качеството и начина на предоставяне на обществените услуги.

Нека си представим ситуация: в жилищна сграда е инсталирана автономна газова котелна. Доставчикът на комунални услуги закупува студена вода и газ от организации за доставка на ресурси, използва тази котелна централа за производство на топла вода и топлинна енергия и предоставя услуги за снабдяване с топла вода и отопление на жителите на къщата. Тази ситуация се вписва в схемата. Но какво ще стане, ако всички комунални услуги „влязат в къщата“? В крайна сметка, например, един от аргументите, които съдилищата използват, когато освобождават HOA от изчисляване на ДДС върху разходите за комунални услуги, е, че HOA не предоставят комунални услуги, тъй като нямат производствен капацитет за това, те действат само като посредници между собствениците на помещения и организациите за доставка на ресурси. По същия начин можем да кажем, че управляващата организация, участваща в техническа поддръжкаи ремонт на вътрешни инженерни системи, събиране на плащания за жилищни помещения и комунални услуги, не предоставя пряко обществени услуги: не събира вода от артезиански кладенци, не я отоплява в котелни и др. Разбира се, човек трябва да се съгласи с това и да признае, че концепцията за доставчик на комунални услуги изглежда е приложима само за организации за доставка на ресурси. Но в рамките на действащото законодателство трябва да се прилага и за управляващи организации, чиято дейност е по-близка до посредническата. Според нас това до голяма степен се дължи на желанието за защита на правата на потребителите.

Правителството в правилника си, МРРБ в разясненията си, а съдиите в решенията си изхождат от факта, че доставчик на обществени услуги е управляващото дружество. Организация за доставка на ресурси (която всъщност предоставя такива услуги) може да придобие статут на доставчик на комунални услуги само в една ситуация - ако собствениците на помещенията са избрали метода за директно управление на жилищна сграда. Ако в къщата е създадена асоциация на собствениците на жилища или на общо събрание на собствениците е избрана организация за управление, тогава те се признават за доставчици на обществени услуги за целите на прилагането на Правилата. Такива заключения са изложени по-специално в писмо на Министерството на регионалното развитие на Русия от 20 март 2007 г. N 4989-SK/07, отговор на въпрос 28 от Прегледа на законодателството и съдебната практика на въоръжените сили на Русия Федерация за IV тримесечие на 2006 г<2>. Ако управлението на къщата се извършва от асоциация на собствениците на жилища или организация за управление, тогава собствениците на помещенията нямат право да сключват споразумения, съдържащи условията за предоставяне на комунални услуги директно с организации за доставка на ресурси (отговор на въпрос 26 от същия преглед).

<2>Одобрен с резолюция на Президиума на въоръжените сили на Руската федерация от 07.03.2007 г.

Управляваща организация - абонат

Отговорностите на доставчика на комунални услуги включват сключване на договори с организации, доставящи ресурси, или независимо производство на комунални ресурси, необходими за предоставяне на комунални услуги на потребителите (клауза „в“ на клауза 49 от Правилата). В писмо от 05/03/2007 N 8326-RM/07 Министерството на регионалното развитие обяснява: става дума за споразумения за закупуване на всички комунални ресурси, предоставянето на които е възможно въз основа на степента на подобрение на апартамент сграда. Нека припомним, че съгласно определението, дадено в клауза 3 от Правилата, организацията, доставяща ресурси, продава полезни ресурси. Очевидно тук говорим за договор за доставка на енергия.

Също така федералното законодателство съдържа пряка индикация, че управляващите организации са потребители на стоки и услуги на обществени организации в областта на електроснабдяването, топлоенергията, водоснабдяването и канализацията в жилищни сгради, въпреки че не ги купуват за себе си, а за предоставяне на лица, ползващи помещенията в жилищна сграда<3>. В клауза 89 от Правилата за функциониране на пазарите на електроенергия на дребно през преходния период на реформиране на електроенергийната индустрия<4>Отбелязва се, че доставчикът на комунални услуги закупува електрическа енергия от доставчик от последна инстанция с цел предоставяне на комунални услуги за доставка на електроенергия на собственици и наематели на жилищни помещения в жилищна сграда, използване за общи битови нужди, както и за компенсиране за загуби на електроенергия във вътрешнофирмени електрически мрежи въз основа на договор за доставка на енергия (договор за покупко-продажба на електроенергия).

<3>Алинея "а" от параграф 17 на чл. 2 от Федералния закон от 30 декември 2004 г. N 210-FZ „Върху основата за регулиране на тарифите на обществените организации за комунални услуги“.
<4>Одобрен с постановление на правителството на Руската федерация от 31 август 2006 г. N 530.

Тъй като управляващите организации не се интересуват да действат като абонат по споразумение за доставка на ресурси (това означава отговорност за плащане на комунални ресурси), те се опитват да защитят противоположната гледна точка в съда. Основният аргумент е, че съгласно ал.2 на чл. 539 от Гражданския кодекс на Руската федерация, договорът за доставка на енергия се сключва с абоната, ако има такъв, който отговаря на установените технически изискваниязахранващо устройство, свързано към мрежите на енергоснабдителната организация и други необходимо оборудване. На арбитрите от FAS Северноказахстанска област обаче изглежда достатъчно, че електрическите инсталации (приемащи устройства) са прехвърлени на управляващата организация (Резолюция от 18 януари 2007 г. N F08-7066/2006).

В допълнение, Върховният съд на Руската федерация не е съгласен с твърдението, че отношенията между доставчиците на комунални услуги и организациите, доставящи ресурси по договори за придобиване на комунални ресурси за предоставяне на потребители на комунални услуги, не могат да бъдат класифицирани като отношения за доставка на енергия поради факта, че доставчикът не разполага с енергоприемно устройство (Определение от 18.12.2007 г. N KAS07-660). Аргументът е следният. В параграф 2 на чл. 548 от Гражданския кодекс на Руската федерация ясно гласи: за отношенията, свързани с доставката на вода чрез свързващата мрежа, се прилагат правилата за споразумението за доставка на енергия, освен ако не е установено друго със закон или други правни актове.

Резолюция на Федералната антимонополна служба на Далечния изток от 16 март 2007 г. N F03-A51/07-1/199 е друг пример за опит на управляваща организация да откаже статута на абонат в споразумение за доставка на енергия. В този случай управляващата организация поиска споразумението с топлопреносното предприятие да бъде обявено за невалидно. Изложени са две обосновки. Първо, управляващата организация сключи това споразумение под влияние на погрешно схващане относно естеството на сделката (член 178 от Гражданския кодекс на Руската федерация): тя е страна по нея, докато всъщност не е потребител на топлинна енергия и не разполага с енергоприемно устройство. Второ, управляващата организация разглежда тази сделка като поробваща (член 179 от Гражданския кодекс на Руската федерация): тя се извършва за сметка на средствата на управляващата организация, чиято платежоспособност зависи от получаването на средства от гражданите. Арбитрите обаче не се съгласиха с аргументите на ищеца: договорът ясно изразява намерението на страните по отношение на вида на договора и съдържанието на договорните задължения.

Това становище също е интересно: съдът не прие аргументите на компанията, че проектът на договор за покупко-продажба на електроенергия с организацията за продажба на енергия не отчита всички характеристики на нейната посредническа позиция като управляваща организация между организацията за доставка на ресурси и потребител. Причината е, че извършването от търговска организация на дейностите по управление на имуществото на собствениците на апартаменти в жилищна сграда от едно от лицата не може да му даде никакви предимства при осъществяването й по отношение на другата страна по спора (Решение на Деветнадесети арбитражен апелативен съд от 2 април 2007 г. N A64-3987/06-9).

По този начин арбитрите се съгласяват, че управляващите организации трябва да действат като абонати в договора за доставка на енергия. Това обаче до голяма степен се дължи на подхода, формулиран в Правилника. Какво се случи преди Правилата да влязат в сила?

Дата на обръщане

Преди Правилата да влязат в сила (09.06.2006 г.), когато се прилагат Правилата за предоставяне на комунални услуги, одобрени с Указ на правителството на Руската федерация от 26 септември 1994 г. N 1099, управляващата организация не беше е сред доставчиците на комунални услуги. Нека припомним, че съгласно клауза 1.1 от този документ доставчиците на обществени услуги бяха признати като предприятия, които имат жилищен фонд и съоръжения на инженерната инфраструктура в тяхна собственост, пълно икономическо управление или оперативно управление, както и сдружения на собственици, на които е прехвърлено право на управление на жилищна сграда (етажна собственост). Следователно, например, ако една организация за жилищни и комунални услуги е сключила споразумения за управление преди 09.06.2006 г., те биха могли да съдържат разпоредби относно нейната посредническа роля при предоставянето на комунални услуги на гражданите.

Именно от този извод се ръководи Седемнадесети апелативен арбитражен съд в Решение № 17АП-7985/2007-ГК от 28 ноември 2007 г. По този начин администрацията на градското селище, като собственик на помещенията в жилищна сграда, се обърна към съда с искане да анулира договора за управление на тази сграда, сключен от собствениците на помещенията с управляващата организация на 28 март, 2006 г. Причината е липсата в договора на такива съществени условия като задължението на управляващата организация да предостави на собствениците комунални услуги, техния списък и размера на плащането. Тъй като ответникът не принадлежи към организациите, които имат вещно право върху жилищния фонд, не е сдружение на собственици, на което е прехвърлено правото на управление на жилищна сграда, и не е специализирана организация, предоставяща комунални услуги, включването в договора на задължението за предоставяне на комунални услуги не е било последователно действащото законодателство към момента на сключване на договора. С други думи, управляващата организация не е била доставчик на обществени услуги и собствениците не са получили съответната задача.

Нека добавим, че споразумението за управление поставя сключването на договори с организации за доставка на ресурси в зависимост от наличието на пълномощно от всеки собственик. Съдилищата подчертаха, че след сключването на договор за управление не се изискват такива пълномощни.

Друг забележителен спор е разгледан в Резолюцията на Федералната антимонополна служба на Руската федерация от 13 ноември 2007 г. N F03-A51/07-1/4490. Организацията, доставяща ресурси, се обърна към съда с искане да принуди управляващата организация да сключи споразумение за ваканция питейна водаи приемане на отпадни води. Според ищеца ответникът е длъжен да сключи договор за покупко-продажба на полезни ресурси, тъй като не е в състояние сам да ги произвежда. Както установиха арбитрите, управляващата организация е сключила договор за управление със собствениците на помещенията от 01.09.2006 г., като предоставянето на комунални услуги не е включено в неговия предмет. Освен това това споразумение установява задължението на собствениците на помещения да сключват споразумения за закупуване на студена и топла вода, електрическа и топлинна енергия и канализация директно с организациите за доставка на ресурси.

Както отбелязва съдът, поради публичния характер на договора за доставка на енергия, неговото сключване е задължително само за организацията за доставка на енергия; потенциален абонат не може да бъде принуден да сключи договор. В същото време задължението на ответника да сключи това споразумение не е предвидено от действащото законодателство и той не е поел задължения за сключването му. Съответно изискванията на организацията, доставяща ресурси, не са изпълнени.

Всъщност задължението на управляващата организация да сключва споразумения с организации, доставящи ресурси за придобиване на полезни ресурси, се появи в законодателството едва на 09.06.2006 г. Въпреки това, дори след тази дата, доставчикът на ресурси няма право да принуди управляващата организация да подпише споразумение, тъй като такова задължение възниква за изпълнителя само по отношение на потребителите на комунални услуги. С други думи, само собствениците на помещенията имат право да изискват управляващата организация да сключи споразумения за закупуване на комунални ресурси.

Забележка.Ето защо организацията, доставяща ресурси, може да попадне в неприятна ситуация, както се случи с един частен оператор, който наемат комунални мрежи от общинско унитарно предприятие. Управляващите организации на целия град отказаха да сключат договори за покупко-продажба на комунални ресурси с него и съответно не таксуваха населението за тези ресурси. В същото време организацията, доставяща ресурси, нямаше право да взаимодейства директно с потребителите - да събира такси от тях. В резултат организацията, доставяща ресурси, натрупа големи дългове към своите контрагенти, което застраши непрекъснатото комунално снабдяване на селището. Проблемът беше разрешен само с участието на регионалните власти.

Характеристики на договора за доставка на енергия

Съгласно клауза 8 от Правилата, условията на споразумението за придобиване на комунални ресурси и водоотвеждане (приемане (отвеждане) на отпадъчни води), сключени с организации за доставка на ресурси с цел предоставяне на потребителя на комунални услуги, не трябва да противоречат на Правила и други регулаторни правни актове на Руската федерация. Тази норма беше коментирана от МРРБ в две писма във връзка с многобройни искания от доставчици на комунални услуги. В първия от тях (от 13 февруари 2007 г. N 2479-RM/07) служителите се ограничиха само до общи заключения. По този начин Жилищният кодекс и други правни актове имат предимство пред нормите на § 6 „Снабдяване с енергия“ гл. 30 Гражданския кодекс на Руската федерация. Други правни актове в този случай включват Правилата. Следователно разпоредбите на клауза 8 от Правилата са насочени към осигуряване на спазването на условията на споразуменията за придобиване на комунални ресурси и канализация, сключени от доставчика на обществени услуги с организацията, доставяща ресурси, и задълженията на изпълнителите към собственици на помещения в жилищни сгради и потребители въз основа на правилата. С други думи, договорите за доставка на ресурси трябва да отговарят на изискванията на Правилата.

Оказва се, че клауза 8 от Правилата разшири действието на този документ, който, съгласно клауза 1, регулира отношенията между доставчици и потребители на комунални услуги, също и до правоотношенията между доставчика на комунални услуги и организацията, доставяща ресурси . Въз основа на клауза 8 от Правилата, доставчикът на комунални услуги има право да поиска заведението съответстващи на Правилатапаритетни условия на договори с организации, доставящи ресурси по споразумение на страните, а при липса на такова споразумение - в съда.

Във второто писмо - от 29 ноември 2007 г. N 21492-SK/07 - последваха по-подробни разяснения. По този начин закупуването от изпълнителя от ресурсоснабдителната организация на комунални ресурси и водоотвеждане с цел предоставяне на потребителя на комунални услуги се извършва въз основа на обществен договор за доставка на енергия (доставка на ресурси), след сключване и изпълнение на които следните изисквания са задължителни за страните:

• Правила за използване на обществени водоснабдителни и канализационни системи в Руската федерация<5>;
• Правила за доставка на газ в Руската федерация<6>;
• Правила за функциониране на пазарите на електроенергия на дребно през преходния период на реформа в електроенергетиката;
• норми § 6 гл. 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация (в частта, която не е уредена от тези правни актове).

<5>Одобрен с постановление на правителството на Руската федерация от 12 февруари 1999 г. N 167.
<6>Одобрен с постановление на правителството на Руската федерация от 05.02.1998 г. N 162.

В същото време условията на договора за доставка на ресурси трябва да отговарят на задълженията на изпълнителя въз основа на правилата, а именно задължителните гражданскоправни норми, които са дадени от Министерството на регионалното развитие в писмо от 29 ноември 2007 г. N 21492 -SK/07 и могат да бъдат представени в таблица.

Клауза от Правилата	Императивни изисквания относно:
3 - 6	определяне на страните по отношението на предоставяне комунални услуги и състав на комунални услуги, за за които изпълнителят е отговорен пред потребителя, а не организация за доставка на ресурси
7	характеристики на придобиването на комунални ресурси и услуги изхвърляне на вода от собствениците на помещения, извършващи пряко управление на жилищна сграда, от организация за доставка на ресурси, която не носи отговорност за поддръжка на вътрешнофирмени инженерни системи
9 - 12, Приложение No1	съгласуване на изискванията за предоставяне на обществени услуги и изисквания към качеството на комуналните ресурси и услуги дренаж
15	тарифи за комунални услуги и услуги за отпадъчни води, използвани за изчисления на организацията, доставяща ресурси с изпълнител - управляваща организация
16 - 34	процедура за изчисляване на плащанията за потребление в жилищна сграда битови комунални услуги и изхвърляне на отпадни води, честота на плащане на такова плащане (плащане на топлина енергията се произвежда равномерно, плащането е всъщност консумирано количество топлинна енергия е възможно само с прилагане на двукомпонентни тарифи)
38	заплащане на комунални услуги само за посочените в платежния документ банковата сметка на изпълнителя
54 - 59	процедура за преизчисляване на таксите за определени видове комунални услуги ресурси поради временна липса на потребители в обитавани жилищни помещения
64 - 74	процедура за спешните служби, включени от изпълнителя диспечерска служба на организацията, доставяща ресурси, съставяне на акт за непредоставяне на комунални услуги
60 - 63, Приложение No1	процедура за промяна на размера на плащането за доставка на комунални услуги ресурси с неподходящо качество или с прекъсвания, надвишава установената продължителност
79 - 86	основания и процедура за спиране или ограничаване на подаване полезни ресурси

За да илюстрираме горното, представяме няколко ситуации. Раздел VII от Правилата за използване на обществените водоснабдителни и канализационни системи в Руската федерация предвижда възможността за прекратяване или ограничаване на доставката на питейна вода и (или) получаването на отпадъчни води, по-специално ако абонатът наруши условията за плащане . В същото време, съгласно ал. "d" клауза 50 от правилата, доставчикът на комунални услуги има право по начина, предвиден в раздел. Х от Правилата, да се преустанови и ограничи подаването само на топла вода, електроенергия и газ на потребителя. Следователно договорът за доставка на питейна вода, сключен между организацията за водоснабдяване и канализация и управляващото дружество, не може да съдържа условия за спиране или ограничаване на доставката на вода в случай на възникване на дълг към управляващата организация. Подобен извод по отношение на отоплението направи и Президиумът на Върховния съд в Прегледа на законодателството и съдебната практика на Върховния съд за четвъртото тримесечие на 2006 г. (отговор на въпрос 28).

Още един пример. Правилата за функциониране на пазарите на електроенергия на дребно през преходния период на реформиране на електроенергийната индустрия съдържат една интересна точка - номер 90. Съгласно това правило споразумение за доставка на енергия между доставчика на комунални услуги и организацията за продажба на енергия може да предвижда право на организацията за продажба на енергия да получава плащане за потребление от лица, живеещи в жилищни помещения, електрическа енергия директно от собствениците и наемателите на съответните жилищни помещения. Както си спомняме, съгласно клауза 38 от Правилата и клауза 7 от чл. 155 от Жилищния кодекс на Руската федерация плащанията за жилищни помещения и комунални услуги се депозират по банковата сметка на управляващата организация. Следователно условието на договора за доставка на енергия, което установява правото на организацията за продажба на енергия да получава плащане за електроенергия директно от собствениците, заобикаляйки управляващата организация, противоречи на Правилата и следователно, според Министерството на регионалното развитие, е невалиден.

Забележка.Отчитайки изискванията на управляващата организация за уреждане на разногласия по договора за покупко-продажба на електрическа енергия с организация за продажба на енергия, FAS CO, в Резолюция № A64-3987/06-9 от 25 юли 2007 г. беше ръководен не само от § 6 гл. 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация и Правилата за функциониране на пазарите на електроенергия на дребно през преходния период на реформиране на електроенергийната индустрия, но също и Правилата.

Така че трябва да кажем, че законодателството предлага на управляващите организации само договор за покупко-продажба на комунални ресурси, но дава право да го сключи при паритетни условия.

Е.В. Ермолаева

Редактор на списание

„Жилищни и комунални услуги:

счетоводство и данъци"