Управляващото дружество отказа къщата, какво да правя? Едностранен отказ от услуги на управляващата компания (договор за управление на апартамент)

Здравей Любов!

IN напоследъкшироко разпространена е информацията за прогнозираните масови откази на управляващи дружества едностранно да управляват жилищни сгради във връзка с въвеждането на лицензиране предприемаческа дейностза управление на жилищни сгради. Изглежда, че специална рискова група се състои преди всичко от онези къщи, чието управление ще стане нерентабилно за управляващите организации и ще създаде заплаха за отнемане на лиценза на управляващото дружество.

Въпреки това прекратяване на договора за управление жилищна сградаотвън организация на управлениетоне е толкова просто събитие, колкото може да изглежда на пръв поглед, тъй като интересите на гражданите - собственици на помещения жилищни сградив този случай те са защитени от закона.

По този начин, част 8 от член 161 от Жилищния кодекс на Руската федерация предвижда, че промените и (или) прекратяването на договора за управление на жилищна сграда се извършват по начина, предписан от гражданското законодателство. Съгласно член 310 от Гражданския кодекс на Руската федерация едностранен отказ от изпълнение на задължение и едностранна промяна на условията му не са разрешени, освен в случаите, предвидени в закона.

Жилищното законодателство също не предвижда правото на управляващото дружество да откаже едностранно да изпълни договора за управление. Въз основа на смисъла на части 8.1, 8.2 на член 162 от Жилищния кодекс на Руската федерация, такова право се предоставя само на собствениците на помещения жилищна сграда.

Гражданското законодателство позволява само два случая на прекратяване на договор за управление на жилищна сграда по инициатива на управляващото дружество: по споразумение на страните в съответствие с член 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация (съгласието на собствениците за прекратяване договорът за управление в този случай се изразява под формата на решение на собствениците на жилищната сграда, прието в по установения редна общото събрание) и в съда в съответствие с членове 450, 452 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

По този начин законът предоставя само на управляващото дружество правото да направи предложение за прекратяване на договора, а решението за прекратяване на договора зависи изцяло от волята на собствениците, с изключение на случаите на прекратяване на договора за управление по съдебен ред. Съответно, ако собствениците не вземат решение за прекратяване на договора с управляващата организация, задълженията, предвидени в договора за управление, продължават да се прилагат, а управляващата организация продължава да носи отговорност за неизпълнението им, или неправилно изпълнениев пълен размер.

В случай, че управляващата организация действително прекрати изпълнението на договора за управление на жилищна сграда, без да спазва установената от закона процедура за прекратяване на договора за управление, собствениците си запазват правото да се обърнат към съдебните органи с искания да принудят безскрупулния управляващо дружество да работи правилно договорни задълженияи обезщетение за вреди, причинени от такова укриване. Успех на теб.)))

Сключвайки споразумение с една или друга управляваща компания, собствениците се надяват, че всички условия на споразумението ще бъдат изпълнени за техните пари.

Жителите обаче често забравят, че управляващото дружество също има свои собствени изисквания и интереси, на които не може да противоречи.

Според статистиката много служители на управляващи компании получават възнаграждение (вместо заплати) под жизнения минимум и всичко това, защото много собственици отказват да плащат за поддръжка и комунални услуги, което поставя управляващото дружество в трудно положение.

Той или разваля отношенията с комуналните компании и изпълнителите, или е принуден да откаже сътрудничество със собствениците.

Все по-често в съда се появяват случаи на отказ на управляващи компании да поддържат жилище. Някои от тях остават без разглеждане, някои решения се обжалват.

По един или друг начин, отказът на управляващото дружество да се оттегли от договора е много честа практика, което означава, че не само жителите знаят и защитават правата си, управляващите компании също искат да се възползват от сътрудничеството и не виждат смисъл да продължават работата, ако тя не е правилно оценена.

Два органа наведнъж ни казват за основанията управляващото дружество да изостави дейността си. руското законодателствонаредби.

В чл.162, ал.8, Жилищният кодекс гласи, че отказът на управляващото дружество от задълженията му е възможени основанията са предвидени в Гражданския закон.

Обръщайки се към Гражданския кодекс, виждаме по-конструктивен и разбираем отговор на въпроса, който разглеждаме. Съгласно член 450 от този нормативен акт прекратяването на отношенията е възможно, но само по споразумение на страните. Все пак има някои изключения.

Те включват случаи, когато една от страните (собственици или управляващо дружество) отказват да изпълнят изискванията на договора или избягват тяхното изпълнение, като по този начин причиняват загуби на другата страна.

Друга причина за прекратяване на споразумение за управление по инициатива на управляващата организация е значителна промяна в условията, която пряко противоречи на това, което е посочено в споразумението, и въпреки че зависи малко от действията на страните, тя все още не предполага предоставяне на услуги, първоначално отбелязани в споразумението.

По един или друг начин, неясно написаните фрази в Граждански кодексни даде основание да вярваме в това Управляващото дружество може да прекрати договора със собствениците по своя инициатива, но това изисква съществени условия.

Освен това, връщайки се към член 162 от Жилищния кодекс, се запознаваме с част 8.2, която гласи, че една страна може да откаже договор по собствена инициатива, като го декларира на противоположната страна и получи нейното одобрение. За това е необходимо общо събрание и съгласието на самите собственици.

Видеото дава подробни обяснения на чл.450. Гражданският кодекс на Руската федерация, който урежда възможността за едностранно прекратяване на договор:

Инструкции стъпка по стъпка за прекратяване на договор за управление по инициатива на управляващата организация

Ако управляващото дружество не е доволно от сътрудничеството със собствениците и има убедителни причини да прекрати договора, то трябва да предприеме редица последователни действия за прекратяване на отношенията в съответствие със закона, без да нарушава правата на собствениците.

Последователността на действията на управляващото дружество в случай на отказ да управлява къщата е следната:

След всичко по-горе, управляващото дружество трябва да продължи да работи на територията на обслужваната жилищна сграда до датата на прекратяване на пълномощията. Ако наемателите не подадат покана до съда, договорът се счита за прекратен.

съвет!При такава сложна процедура като отказ за обслужване на жилищна сграда от управляваща компания, трябва да обърнете внимание на всякакви малки неща и детайли, защото те в крайна сметка съставляват цялата система на жилищни правоотношения.

Причини и тяхното формулиране

Ако управляващото дружество няма достатъчно трудов стаж, но има недоволство от сътрудничеството със собствениците на жилищна сграда и, както изглежда на служителите на организацията, има причини за прекъсване на правните отношения, трябва да се уверите в това .

Има два начина да се уверите, че управляващото дружество има достатъчно основания да прекрати договора едностранно:

1. Свържете се с жилищен адвокат, който ще оцени ситуацията и ще обясни дали причината ви отговаря на текста на закона.
2. Запознайте се с съдебна практикав подобни случаи— след като сте проучили какви основания са довели до разпадането на отношенията и какви решения е взел съдът по делата, ще можете да симулирате ситуацията си в бъдещо съдебно заседание и да разберете доколко тя отговаря на формулировката на Гражданския и Жилищния кодекс.

В повечето случаи, в които печели управляващото дружество, Формулировката за прекратяване на правоотношенията със собствениците звучи така:

Какви документи ще са необходими?

Отказът от сътрудничество със собствениците на жилища води до голям бройдокументация. тук основните актове, които трябва да бъдат съставени от управляващото дружество и раздадени на собствениците и на различни органи:

внимание!Ако жителите на жилищната сграда нямат въпроси или оплаквания относно състоянието на документите и те също приемат отказа да сътрудничат, без да се обръщат към съда, договорът може да се счита за прекратен.

Какво да направите, ако управляващото дружество изостави къщата?

След като управляващото дружество обяви предстоящото прекратяване на правомощията си, жителите трябва да изберат нова организация. За да направят това, те трябва да уведомят жилищния инспекторат, органа местна власти медиите за предстоящата среща, на която представители на управляващите дружества могат да номинират своите кандидатури.

Всички заявления трябва да бъдат изпратени както до местните власти, така и до представителя на собственика. Представителите на управляващите компании трябва да запознаят жителите с дейността си и да предоставят добро търговско предложение.

На срещата трябва да присъстват повече от половината наематели-собственици на жилищната сграда.

Ако след гласуване нито едно управляващо дружество не получи повече от петдесет процента от гласовете, събранието също се отлага за друг ден. Жителите обсъждат нюансите на управление с избраната управляваща компания и сключват подходящо споразумение.

Обърнете внимание!Управляващото дружество, което прекратява договора, трябва да прехвърли нова организациявсички документи, свързани с управлението на жилищна сграда, отчет за разходите и остатъчни средства по лични сметки.

поне съдебна практикае пълен със случаи на отказ на управляващата компания от задълженията си, но много жители се опитват да обжалват това решение. Следователно, за да предприеме такава стъпка, организацията трябва да има доста убедителни причини.

Във всичко трябва да се спазва яснота и тази процедура не е изключение. Само ако управляващото дружество прави всичко правилно и дори помага при избора на нова организация, има шанс да остане със собствениците в добри отношенияи да не се озовете в съдебната зала.

Съгласно законодателния акт такова сдружение се счита за сдружение с нестопанска цел на собственици на жилищни площи в една сграда с цел съвместно извършване на финансови и икономически дейности, насочени към организиране на пълното функциониране на жилищния комплекс.

Възможно ли е да откажа услугите на HOA?

Процедурата за отказ на услугите на HOA

Няма да е възможно да откажете сами услугите на партньорството, тъй като като член на асоциацията човек носи отговорност за общата собственост. Това може да стане само с общо решение на жителите. Собственикът може да инициира отказ само с подаване на заявление. Процедура за напускане на HOAопределени с устава на сдружението.

Напускането на HOA ще изглежда така:

1. Ако се открият фактори, които не отговарят на собственика на апартамента, а именно прекомерно високи плащания за комунални услуги или неспазване на условията на споразумението с HOA, собственикът има право да се обърне към ръководството на асоциацията с жалба .
2. В случай, че съветът не е предприел никакви действия за справяне с настоящата ситуация, собственикът на апартамента има право да напише писмо за напускане на HOA.
3. След това се свиква общо събраниесобствениците на апартаменти и собствениците вземат решение за оттегляне на дадено лице от сдружението чрез гласуване.
4. Взетото решение се потвърждава със съответния документ.
5. Дори след като напусне HOA, човек е длъжен да плаща сметки за комунални услуги и с всички съществуващи искове да се обърне към съда и прокуратурата.

Документи за отказ от услуги на HOA

За да откаже да участва в делата на партньорството, собственикът ще трябва да представи следните документи:

• паспорт на кандидата;
• заявление по предписания образец;
• споразумение с HOA;
• документи, потвърждаващи собствеността.

След вземане на решение за оттегляне се съставя съответен акт, който се подписва от заявителя, председателя на HOA и секретаря.

Последици от отказ на HOA услуги

Най-популярните въпроси и отговори относно отказите от HOA

Въпрос:Уважаеми експерти, моля, кажете ми как мога да се справя с настоящата ситуация. Факт е, че нашето правителство HOAзлоупотребява с положението си и вече многократно се е увеличил комунални плащания. Свързах се писмено изявлениедо председателя, но вече месец нямам никакъв отговор. След като се обърнах към секретаря с молба да проуча счетоводните отчети и процедурата за изчисляване на тези плащания, получих и отказ. Кажете ми какви действия трябва да предприема и мога ли да формализирам едностранно отказа на HOA? вяра.

отговор:Добър ден, Вера. Във вашия случай има два възможни сценария. Първият е да се обърнете към Председател на Ревизионната комисияс изложение на вашите претенции. Ако този орган не предприеме никакви действия, тогава трябва да се свържете с прокуратурата относно нарушаването на вашите права като собственик на жилище и гражданин. Представители на отдела ще извършат проверка и ако бъдат открити измамни схеми с цел кражба на имущество на други хора, HOA ще бъде ликвидиран и няма да се налага да го напускате.

Според Чл. 136 Жилищния кодекс на Руската федерация, можете да напишете заявление за премахване от членството в партньорството, но в този случай ще загубите възможността да контролирате дейностите на борда на HOA, но няма да можете да спрете да плащате сметки за комунални услуги. След това все още ще трябва да отидете в съда и да разрешите всички въпроси относно исковете там.

Пример за отказ от услуги на HOA

Гражданинът П. беше член на HOA през цялата година. След определеното време в къщата настъпи инцидент - асансьорът се счупи. П., многократно предупреждава управителния съвет на дружеството за възможен инцидент, изразява оплакванията си пред председателя и заплашва да напусне дружеството и да отиде в полицията.

На свой ред председателят заявява, че П. не може да направи това, тъй като уж според закона подобни действия са невъзможни.

Гражданинът сезирал прокуратурата за провеждане одит на дейността на бордасъдружие, в резултат на което са възникнали фактите кражба на общо имущество.

След това HOA беше ликвидирано и въз основа на разкритите факти бяха образувани наказателни дела срещу председателя и членовете на управителния съвет.

Заключение

В резултат на това могат да се формулират редица изводи:

1. по закон, HOAе сдружение с нестопанска цел, което се състои от собствениците на жилищни помещения на жилищен комплекс и изпълнява функции, насочени към поддържане на сградата в добро състояние.
2. Членове на партньорството могат да станат само собственици на недвижими имоти в тази сграда и граждани, които са навършили пълнолетие.
3. Организацията се ръководи от борд начело с председател, който се избира с мнозинство.
4. Едно лице може да откаже да участва в дейностите на партньорството и да поиска да го напусне, но заявлението му трябва да бъде подкрепено с мнозинство от общото събрание на жителите.
5. Собственикът има право да предаде заявление за напускане на HOAв случай на неспазване от страна на борда на условията на споразумението, както и ако има искове срещу дейността на управителния орган на партньорството.

Разглеждане на въпроса за взаимоотношенията с доставчиците комунални услуги, много хора губят представа дали управляващото дружество може по своя инициатива да откаже да управлява къщата. Междувременно споразумение, сключено с такава организация, може да бъде прекратено по инициатива на която и да е от страните. Нека да разгледаме случаите, в които това се случва, и какво трябва да направят собствениците на апартаменти в жилищна сграда след прекратяване на договора за управление.

Как да изберем начин за организиране на управлението на дома

Правото на действащото законодателство независим изборначинът на управление на къщата е прехвърлен на собствениците на апартаменти и други помещения в нея. По-точно тяхното общо събрание. Именно този орган може да реши кой и при какви условия ще изпълнява необходима работаотносно поддържането на самата къща и прилежащата й дворна площ в нормално състояние, извършват основен ремонт. Има няколко начина за организиране на управлението на MKD:

1. Директно от собствениците на помещенията заедно. Но само жителите на къщи с не повече от 30 апартамента могат да използват този метод.
2. Чрез създаденото организация с нестопанска цел- Асоциация на собствениците на жилища, или по-скоро TSN. Състои се от членове на управителните органи, избрани измежду собствениците на имоти в същия комплекс.
3. Чрез сключване на договор с лицензирана компания, домоуправителна професионална основа.

Решението за предстоящото сключване на такъв договор се взема от общо събрание, в което участват всички собственици. Условията на сделката се обсъждат преди срещата, всички собственици на апартаменти трябва да имат възможност да се запознаят с тях и търговски помещениякъщи. За одобрение взето решениеПовече от половината от гласовете на собствениците ще бъдат необходими за прехвърляне на управлението на жилищна сграда на управляващо дружество.

Споразумението се подписва от ръководителя на управляващото дружество, действащ от една страна, и от всички собственици на апартаменти, от друга. Жилищният кодекс обаче позволява само онези собственици на апартаменти, чийто дял представлява повече от половината от всички гласове на общото събрание, да могат да действат като подписали споразумението.

На какво основание се прекратява договора от едната страна?

Съгласно гражданското право едностранният отказ от изпълнение на задълженията по сделката е разрешен само в случай на сериозни недостатъци от страна на втория контрагент. По този начин жителите имат право да откажат услугите на управляващата компания, ако тя не извършва изцяло или частично работата, предвидена в договора за управление. Неразумно завишените плащания за изразходвани комунални услуги и работа за осигуряване на правилното състояние на къщата също могат да бъдат причина да се повдигне въпросът за подмяна на организацията за управление на жилищната сграда.

Прочетете също Начини да принудите управляващата компания да ремонтира входа

Но точно по същия начин управляващото дружество има право едностранно да прекрати договора, ако настъпят нарушения на неговите условия от страна на собствениците на апартаменти. Но това е възможно в следните случаи:

• условието за такава възможност е изрично посочено в договора;
• прекратяването на управлението на жилищна сграда става по споразумение на двете страни;
• Решението за прекратяване на договора е взето от съда по инициатива на управляващото дружество.

Основата за това съдебен актще се прилагат разпоредбите на чл. 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който съдържа две необходими условия:

• втората страна откаже да изпълни своята част от сделката;
• такъв отказ причинява вреди на ищеца.

В ситуация, в която управляващо дружество отказва да управлява жилищна сграда, най-често говорим за отказа на собствениците на апартаменти да плащат за комунални услуги и други услуги, предоставяни от управляващото дружество. В същото време компанията непрекъснато търпи загуби, тъй като не получава възнаграждението, предвидено в подписания договор, и в същото време разваля отношенията с доставчиците на комунални услуги и изпълнителите, трупайки дългове. Освен финансови загуби, това накърнява репутацията на компанията.

Сред другите причини си струва да се посочат такива действия на жителите като:

• възпрепятстване на служителите на управляващото дружество да извършват работа за поддържане и запазване на общата собственост;
• неподходящо поведение към служителите на управляващото дружество;
• изискване за извършване на работа или предоставяне на услуги, които не са предвидени в договора за управление.

Ако възникне поне едно от изброените обстоятелства, тогава отговорът на въпроса дали управляващото дружество може едностранно да откаже да обслужва такава проблемна къща ще бъде положителен. Собствениците на апартаменти трябва да помнят това.

Как да действаме като управляващо дружество

За да се гарантира, че собствениците на апартаменти нямат причина да съдят управляващото дружество, което едностранно прекратява договора, ще трябва да се спазват редица формалности. Редът на необходимите действия ще бъде както следва:

1. Подгответе документ, разкриващ причините, поради които управляващото дружество изоставя къщата. Те трябва да отговарят изцяло на разпоредбите на гражданското право и да са достатъчно тежки.
2. Обобщете финансовите резултати от дейностите и съставете цялата необходима отчетна документация. Това, от една страна, ще демонстрира почтеността на управляващото дружество, а от друга ще даде на собствениците и новото управляващо дружество представа за основните насоки на бъдещата работа.
3. Уведомете жителите предварително, че договорът с тях се прекратява и причините за това. Минималният срок за уведомяване е един месец. Това е достатъчно за свикване на общо събрание и избор на друга управляваща компания или друг начин за организиране на поддръжката на къщата.
4. Уведомете държавните органи за вашето решение, а именно Жилищната инспекция и местната администрация. Документите, представени на тези органи, трябва да съдържат причината за решението.
5. До посочената в предизвестието дата изпълнявайте задълженията си по договора в уговорения обем. Прекратяването на предоставянето на услуги е възможно не по-рано от периода, посочен от самата компания.