الفروق بين الملكية المشتركة والملكية المشتركة. الفرق بين الملكية المشتركة والمشتركة

ملكية المواطنين الاتحاد الروسييكفلها القانون الوطني. على وجه الخصوص ، يمكنهم امتلاك العقارات بشكل مشترك أو على أساس مشترك. في الوقت نفسه ، لا يفهم الجميع الفرق بين هذه المفاهيم. ومع ذلك ، فإن معرفة كل الفروق الدقيقة أمر مهم للغاية ولا يضر.

مفاهيم أساسية

كلا النوعين من الممتلكات لهما نفس الخصائص بشكل أساسي. تفترض الحصة المشتركة ، بالإضافة إلى الحصة المشتركة ، أن هناك عدة مالكين للعقار. علاوة على ذلك ، لكل نوع عدد من السمات المميزة.

يتم تنظيم إجراءات ممارسة حقوق المالكين القانون المدنيروسيا. في الوقت نفسه ، يسمح القانون للأشخاص الذين يمتلكون عقارات مشتركة بتقسيمها إلى أسهم.

ملكية مشتركة

يعني هذا المفهوم أن المواطنين يمتلكون ملكية معينة ، ككل ، دون تقسيمها إلى أجزاء. بعبارة أخرى ، كل شيء هو ملك ، على سبيل المثال ، للزوجين ، أي أنهما لا يستطيعان إدارته إلا بشكل مشترك.

في الوقت نفسه ، هناك تقسيم للمسؤوليات الناشئة عن استخدام العقارات أو أنواع أخرى من الممتلكات. كما ينص القانون على أن أي نوع من الممتلكات المكتسبة أثناء الزواج يصبح تلقائيًا مشتركًا. لا يتم تقسيم مثل هذا الشيء الشائع إلى أسهم إلا إذا تم التوصل إلى اتفاق مناسب.

في الحالة الأخيرة ، هناك قسمة أو خصم لحصة واحدة من الممتلكات لصالح طرف ثالث (على سبيل المثال ، طفل).

بالإضافة إلى ذلك ، تصبح الملكية المشتركة المشتركة فقط في الحالة التي يكون فيها الزوجان في زواج مسجل رسميًا. لا يعني الارتباط المدني ظهور ظروف تفضي إلى تكديس مثل هذه الممتلكات.

تُلزم هذه الملكية المشتركة جميع الأزواج بالمشاركة على قدم المساواة في الإدارة. هم ، من بين أمور أخرى:

• دفع الرسوم الضريبية القانونية ؛
• المشاركة في تكاليف الصيانة ؛
• اتخاذ قرار بشأن البيع أو التقسيم ؛
• تبرع ، إلخ.

الملكية المشتركة المشتركة

يتضمن هذا النوع من الملكية تقسيمها إلى أسهم معينة. على وجه الخصوص ، قد تكون الشقة ، على سبيل المثال ، مملوكة لكلا الزوجين بنسبة 50 إلى 50 في المائة. في الوقت نفسه ، إذا كان هناك طفل ، فسيتم تنفيذ القسم بترتيب مختلف.

في الوقت نفسه ، تخضع الملكية المشتركة أيضًا للتقسيم بنسب مختلفة - 25 إلى 75 في المائة أو بطريقة أخرى. في معظم الحالات ، يتم تقسيم الشقة المشتركة إلى أجزاء متساوية. في الوقت نفسه ، يُسمح ليس فقط للأقارب أو الأزواج بامتلاك الممتلكات.

كما ذكرنا سابقًا ، يمكن تقسيم الشقة المشتركة ، المملوكة بشكل مشترك ، بسهولة إلى أجزاء عن طريق وضع اتفاقية مناسبة.

كما ينص القانون على خيارات أخرى ، لا سيما إعداد عقد الزواج. إذا لم يتم وضع وثائق ، فإن تقسيم الملكية ، من وجهة نظر القانون ، باطل.

في بعض الحالات ، يتم توزيع الملكية المشتركة بين المالكين المشتركين بقرار من المحكمة. في بعض الأحيان يتم تحديد أبعاد الأجزاء هناك أيضًا. يحدث هذا عادة في الحالات التي لا يتمكن فيها الزوجان من التوصل إلى حل وسط بشأن هذه المسألة. ثم تأخذ المحكمة علما بالمصروفات الشخصية للزوج والزوجة في عملية الاستحواذ.

التبعات القانونية لتقسيم الملكية

بعد تقسيم العقار إلى أسهم ، يحصل كل مالك مشارك على فرصة التصرف في حصته وفقًا لتقديره الخاص. العقارات المشتركة ، التي هي في ملكية مشتركة ، تعني حق كل مالك مشارك في بيع حصته ، دون الحصول على موافقة من الأطراف المعنية الأخرى. هذا الأخير يمنح ميزة في الشراء. في حالة الرفض ، يُسمح بالبيع لأطراف ثالثة.

من بين أمور أخرى ، تؤدي الملكية الجزئية أيضًا إلى تقسيم جميع المسؤوليات ذات الصلة فيما يتعلق بصيانة العقارات. أي أنه سيتعين على الأزواج دفع الضرائب من جانبهم ، ودفع فواتير المرافق النسبية ، والتأمين على الممتلكات بشكل منفصل ، وما إلى ذلك.

من المهم أن نتذكر أنه إذا كان حيازة الممتلكات ينظمها عقد زواج ، أو بعد تفككه ، أو باتفاق الطرفين أو بحكم قضائي ، فهناك عودة إلى المنصوص عليها في القانونالنظام الحاكم.

مفهوم السهم وتعريف حصص الملاك. محتوى حق الملكية المشتركة. ملكية واستخدام الممتلكات المشتركة. التصرف في الأملاك المشتركة. توزيع الفاكهة والمنتجات والدخل من استخدام الممتلكات المشتركة.

تكاليف صيانة الممتلكات.

1. مفهوم الحصة.

حصة في حق الملكية المشتركة - فئة يتم التعبير عنها حسابيًا (على سبيل المثال ، 50٪ في ملكية عقار وراثي أو 1/3 في ملكية شقة). يكون موضوع الملكية المشتركة واحدًا دائمًا (غير قابل للتجزئة). وبالتالي ، فإن كل مالك مشارك له ملكية مشتركة له نصيب في الحق الشخصي للملكية لجميع الممتلكات المشتركة ، ولكن ليس حق الملكية الفردية لجزء من الملكية المشتركة.

مثال توضيحي: مبنى من ثلاثة طوابق بمساحة 3000 متر مربع. م ؛ أن تكون حصص المساهمين متساوية (أي 1/3 في ملكية المبنى) ؛ يستخدم كل من المالكين المشاركين (بالاتفاق بينهم) طابقًا واحدًا بمساحة 1000 متر مربع. م لنفترض أن الطابق الثالث من المبنى قد دمر. الآن ، مبنى من طابقين بمساحة 2000 متر مربع. م ، وظل نصيب كل شريك مالك كما في السابق 1/3 في ملكية المبنى. وإذا كان هناك في مثالنا ثلاثة أشياء عقارية - ثلاثة طوابق من المبنى ، وكان لكل طابق مالك خاص به ، فإن وفاة طابق واحد ستنهي ملكية شخص معين ولن تؤثر على نطاق الحقوق لأصحاب الطابقين الآخرين.

لا يمكن فهم الحصة في الحق بمعنى أن حق الملكية قد تم تقسيمه ("لا يمكن تقسيم الحق الشخصي إلى أجزاء: إما أنه موجود أو غير موجود").

لذلك ، من وجهة نظر قانونية ، فإن "الحصة في حق الملكية هي نطاق حقوق والتزامات كل من المالكين المشاركين (فيما يتعلق بالآخرين) في حيازة شيء مشترك واستخدامه والتخلص منه. "

(BM Gongalo ، TI Illarionova ، V.A. Pletnev)

2. تحديد حصص المساهمين.

بواسطة قاعدة عامةتعتبر أسهم الشركاء في الملكية متساوية. هذا يعني أنه في التعبير الحسابي ، يتم تقسيم واحد (100٪) على عدد المالكين المشاركين - وبالتالي ، فإن الحصة ، على سبيل المثال ، لكل من المالكين المشاركين ستكون مساوية لـ 50٪ ، وحصة كل من ستة عشر مالكًا مشتركًا سيساوي 1/16. زيادة (تخفيض) الملكية المشتركة في هذه الحالة لا تستلزم تغيير في حجم الحصة.

يحدث الانحراف عن مبدأ المساواة في الأسهم إذا كان حجم حصة كل مالك مشارك:

أو يتم تحديده على أساس القانون (على سبيل المثال ، حجم حصة المشارك في اتفاقية بشأن الأنشطة المشتركةتحدد على أساس القيمة النقدية للمساهمة - انظر الفن. 1042 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ؛

أو تم تأسيسها باتفاق جميع الملاك المشتركين.

وبالتالي ، يجوز للاتفاقية أن تحدد إجراءً لتحديد الأسهم وتغييرها اعتمادًا على مساهمة كل من المالكين المشاركين في تكوين وزيادة الملكية المشتركة (البند 2 ، المادة 245 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

قد تؤدي التحسينات غير المنفصلة للممتلكات المشتركة التي قام بها أحد المالكين المشتركين على نفقتهم الخاصة (على سبيل المثال ، بناء امتداد للمنزل ، واستبدال المحرك في السيارة ، وما إلى ذلك) إلى زيادة حصة هذا المشترك المالك في حالة واحدة فقط - إذا تم إجراء التحسينات وفقًا للإجراء المعمول به ، استخدام الملكية المشتركة (أي ، بموافقة صريحة أو ضمنية من جميع المالكين المشاركين الآخرين لتغيير حجم الأسهم في هذه الحالة). إذا لم يتم توفير تغيير في حجم الأسهم ، فمن الممكن التناسب بشكل متناسب مع المالكين المشتركين المتبقين جزءًا من تكاليف إجراء تحسينات لا يمكن فصلها على الممتلكات المشتركة (ولكن فقط إذا كانت هناك أسباب لتطبيق معايير الفصل 60 من القانون المدني للاتحاد الروسي بشأن الإثراء غير المشروع). ينبغي التمييز بين التحسينات التي لا تنفصم عن تكاليف صيانة الممتلكات العامة والمحافظة عليها (انظر البند الفرعي "د") ، البند 3 من هذه الفقرة). تصبح التحسينات المنفصلة للممتلكات المشتركة ملكًا للمشارك الذي صنعها ، أي أنها لا تشكل زيادة في الملكية المشتركة. قد يتم توفير آخر من خلال اتفاق المالكين المشاركين (على سبيل المثال ، زيادة حصة المالك المشترك الذي أجرى التحسينات ، أو الحفاظ على الأسهم مع دفع تعويض مناسب ، وما إلى ذلك من الخيارات).

أ) حيازة واستخدام الممتلكات العامة في الملكية المشتركة ؛

ب) التصرف في الملكية المشتركة في الملكية المشتركة.

ج) توزيع الفاكهة والمنتجات والدخل من استخدام الممتلكات في الملكية المشتركة و

د) توزيع نفقات صيانة الممتلكات المشتركة.

(أ) حيازة واستخدام الممتلكات العامة في الملكية المشتركة.

وفقا للفن. 247 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يتم حيازة واستخدام الممتلكات في الملكية المشتركة بموافقة جميع المالكين المشاركين ، أي بالإجماع.

لا تقوم إجراءات إدارة الممتلكات المشتركة على أساس أغلبية الأصوات ، ولكن على مبدأ الإجماع.

(O.S. Ioffe)

يعمل حجم الحصة كدليل إرشادي لتحديد نطاق صلاحيات كل مالك مشارك لامتلاك واستخدام الممتلكات المشتركة.

قد يختلف ترتيب الملكية واستخدام الممتلكات المشتركة:

1) الحيازة المشتركة للممتلكات واستخدامها بشكل عام ؛

2) حيازة واستخدام جزء من الممتلكات المشتركة ؛

3) الحصول على تعويض.

يعتمد ترتيب حيازة الممتلكات واستخدامها على الغرض منها ، وكذلك على ما إذا كان من الممكن الحيازة المستقلة لجزء منفصل من الممتلكات المشتركة واستخدامها. لذلك ، بالنسبة للمبنى السكني (الشقة) ، فإن طبيعة الملكية والاستخدام تتضمن توفير أماكن محددة لمالك معين ، ولكن فيما يتعلق ، على سبيل المثال ، سيارة ، يمكن أن يكون هذا في الواقع مجرد جدول زمني (أمر) للاستخدام .

عند فصل جزء من الممتلكات المشتركة بغرض الحيازة والاستخدام ، فإن حق الملكية المشتركة للممتلكات ، بالطبع ، لا يتوقف. قد لا تتوافق الأجزاء المنفصلة من العقار دائمًا مع الأسهم المملوكة لأصحابها.

ممارسة التحكيم

ص. "ب" الصفحة 6 من مرسوم المحكمة العليا للاتحاد الروسي بكامل هيئته بتاريخ 10.06.1980 N 4 "بشأن بعض قضايا ممارسة النظر في المنازعات التي تنشأ عن المحاكم الناشئة بين المشاركين في الملكية المشتركة لمبنى سكني. "

قد ينص اتفاق بين المشاركين في الملكية المشتركة على أن الممتلكات مخصصة لحيازة واستخدام بعض منهم فقط ، في حين يتم دفع تعويضات البقية مقابل حصتهم (بغض النظر عما إذا كان فصل جزء من الممتلكات ممكنًا أم لا).

التعويض ، بدلاً من توفير ممتلكات للحيازة والاستخدام ، يعني ضمناً مدفوعات ثابتة من المال أو إصدار ممتلكات أخرى. دفع (إصدار) هذا التعويض لا يستلزم أي استرداد للسهم. يجب التمييز بين هذا التعويض والتعويض الذي ينطوي على خسارة حصة في حق الملكية المشتركة (انظر الفقرات 2-5 من الفقرة 5 من هذا الفصل).

إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق بين المالكين المشتركين ، فإن إجراءات حيازة واستخدام الممتلكات يتم تحديدها من قبل المحكمة بناءً على طلب أي من المالكين المشاركين. في الوقت نفسه ، في إجراءات قضائية ، يحق لكل مالك مشارك أن ينص على حيازته واستخدامه لجزء من الملكية المشتركة يتناسب مع حصته. وفقط إذا كان من المستحيل فصل جزء من الممتلكات ، يحق للمالك المشارك أن يطالب في المحكمة بأن يدفع له الملاك الآخرون الذين يمتلكون ويستخدمون العقار تعويضًا مناسبًا.

ممارسة التحكيم

عضلات المعدة. 2 ص .37 قرار الجلسات المكتملة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي والعليا محكمة التحكيم RF N 6/8 بتاريخ 07/01/1996 "في بعض القضايا المتعلقة بتطبيق الجزء الأول من القانون المدني للاتحاد الروسي".

(ب) التصرف في الملكية المشتركة في الملكية المشتركة.

وفقا للفقرة 1 من الفن. 246 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يتم تنفيذ التصرف في جميع الممتلكات ، أي الشيء الذي هو موضوع حق الملكية المشتركة ، من قبل جميع المالكين المشتركين بالإجماع فقط ، بغض النظر عن حجم الأسهم .

إذا لم يتم التوصل إلى الإجماع ، فإن التخلص من الممتلكات العامة أمر مستحيل - الخلافات حول هذه المسألة ليست من اختصاص المحكمة.

في هذا الصدد ، فإن التمييز بين التصرف في الملكية المشتركة والتصرف في الأسهم في حق الملكية المشتركة لهذه الممتلكات له أهمية خاصة. يتم التصرف في الأسهم فقط من قبل مالك معين بشكل مستقل ، دون موافقة المالكين المشاركين الآخرين (انظر الفقرة 4 من الفقرة 3 من هذا الفصل).

(ج) توزيع الفاكهة والمنتجات والدخل من استخدام الممتلكات في الملكية المشتركة.

يتم الحصول على الثمار والمنتجات والمداخيل من استخدام الممتلكات العامة نتيجة لممارسة حق الاستخدام ونتيجة للتخلص من الممتلكات المشتركة.

وفقا للفن. 248 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، كل شيء يتم استلامه من استخدام الممتلكات يدخل في تكوين الملكية المشتركة ، أي أن هناك زيادة في الملكية المشتركة دون تغيير الأسهم. بشكل افتراضي ، تخضع الفاكهة والمنتجات والدخل من استخدام الملكية المشتركة للتوزيع - ثم يتم توزيعها بين المالكين المشاركين بما يتناسب مع حصصهم ، ما لم ينص على خلاف ذلك بموجب اتفاق بين المالكين المشاركين.

(د) تخصيص نفقات صيانة الممتلكات ذات الملكية المشتركة.

يتحمل الملاك المشتركون عبء الحفاظ على الملكية المشتركة. تنقسم تكاليف صيانة الممتلكات المشتركة إلى:

أ) المصاريف ذات طبيعة القانون العام (الضرائب وغيرها المدفوعات الإلزاميةالمتعلقة بالممتلكات)

ب) المصاريف ذات طبيعة القانون الخاص (نفقات صيانة وتخزين الممتلكات).

وفقا للفن. 249 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يلتزم كل مالك مشترك بالمشاركة في تكاليف الحفاظ على الملكية المشتركة بما يتناسب مع حصته. هذا المعيار إلزامي ، ولكن من الواضح أن تكاليف طبيعة القانون الخاص يمكن توزيعها بشكل مختلف باتفاق المالكين المشاركين.

يتم إعادة توزيع نفقات القانون الخاص بين جميع المالكين المشتركين ، بغض النظر عن المالكين المشتركين الذين قاموا بهذه النفقات وبغض النظر عما إذا تم الحصول على موافقة البقية لإنتاج هذه النفقات. ومع ذلك ، يجب أن تكون تكاليف الحفاظ على الممتلكات العامة وصيانتها ضرورية (أي معقولة ولا مفر منها). خلاف ذلك ، تقع مخاطر تكبد التكاليف على عاتق المالك الشريك الذي صنعها دون أي تعويض.

2.1. مفهوم الملكية المشتركة

الملكية المشتركة المشتركة هي ملكية مشتركة مع تحديد حصة كل من المشاركين وحق الشريك في الحصول على حصة معينة من الدخل من استخدام الممتلكات ، وكذلك التزامه تتحمل حصة معينة من تكاليف صيانة الممتلكات المشتركة.

يتم التعبير عن الحصة ككسر أو نسبة مئوية. وفقا للفقرة 1 من الفن. 245 من القانون المدني ، يفترض أن تكون حصص المشاركين متساوية ، ما لم ينص على خلاف ذلك من القانون أو العقد أو جوهر العلاقات التي نشأت بينهم.

يمكن أن يتغير حجم الحصة لأسباب مختلفة: تغيير تكوين المشاركين ، إجراء تحسينات على الممتلكات ، إلخ.

وفقا للفقرة 3 من الفن. 245 من القانون المدني ، عند إجراء تحسينات على الممتلكات وفقًا للإجراءات المعمول بها ، يحق للمشترك زيادة حصته بما يتناسب مع الزيادة في قيمة الممتلكات المشتركة ، إذا كان التحسين لا ينفصل أو يكتسب الحق من الملكية إلى التحسين القابل للانفصال دون زيادة حصته.

حسب الفن. 247 من القانون المدني تتم ممارسة حق الملكية المشتركة بالاتفاق المتبادل بين جميع المالكين. إذا لم يكن هناك اتفاق على ملكية أو استخدام الممتلكات المشتركة ، فلكل مشارك الحق في حل النزاع في المحكمة. إذا لم يكن هناك اتفاق بشأن التصرف في الملكية المشتركة ، فلا يمكن للمحكمة أن تسوي النزاع.

يحق للمالك الشريك أن ينص على حيازته واستخدامه لجزء من الملكية المشتركة بما يتناسب مع حصته ، وإذا لم يكن ذلك ممكناً ، فإن يطالب بتعويض مناسب من المشاركين الآخرين. حق الشريك في الحصة المخصصة له للحيازة والاستعمال حق حقيقي ، وإذا تم تنفيذه على الوجه الصحيح ، فإنه يتمتع بالحماية من تجاوزات أصحاب الأسهم الأخرى.

لكل من المالكين المشتركين الحق في التصرف بشكل مستقل في حصته فقط في حق الملكية المشتركة.

ينص القانون المدني للاتحاد الروسي على نوعين من الملكية المشتركة: الملكية المشتركة والمشتركة (البند 2 ، المادة 244). يُطلق على الملكية المشتركة اسم الملكية المشتركة عندما يمتلك كل من المشاركين فيها حصة معينة. في الملكية المشتركة المشتركة ، لا يتم تحديد حصص المشاركين فيها مسبقًا ، بل يتم إصلاحها فقط أثناء التقسيم ملكية مشتركةأو عند الانفصال عنه. نتيجة لذلك ، غالبًا ما يشار إلى الملكية المشتركة على أنها ملكية غير مشتركة.

لكل مشارك في الملكية المشتركة ، وفي نهاية المطاف في الملكية المشتركة المشتركة - في حالة تقسيمها أو فصلها عنها - الحق في نصيب. يمتلك كل شريك ملكية حصة في ملكية جميع الممتلكات المشتركة. لا يقتصر حق كل شريك في الملكية على أي جزء محدد من الشيء المشترك ، بل يمتد إلى كل شيء. والهدف من هذا الحق باعتباره حق ملكية هو شيء. تكمن خصوصية الملكية المشتركة في حقيقة أن العديد من الأشخاص يمتلكون حق الملكية لنفس الشيء المادي.

قد تنشأ الملكية المشتركة بسبب أي أسباب يسمح بها القانون أو العقد. لا يقدم القانون قائمة شاملة بأسباب حدوثه. بموافقة المشاركين في الملكية المشتركة ، وإذا لم يتم التوصل إليها ، فبموجب قرار من المحكمة ، يمكن إنشاء ملكية مشتركة على ممتلكاتهم المشتركة: يُسمح بنقل الملكية من نظام الملكية المشتركة إلى نظام ملكية مشتركة مشتركة.

تكوين المشاركين في الملكية المشتركة المشتركة ، الذين قد يمثلون أشكال مختلفةوأنواع الممتلكات. يُسمح بالملكية المشتركة ليس فقط للمواطنين ، ولكن أيضًا للمواطنين و الكيانات القانونيةوالمواطنين والدولة والكيانات الاعتبارية والدولة وموضوعات القانون المدني الأخرى في أي مزيج منها.

لا يمكن تكوين الملكية المشتركة المشتركة إلا في الحالات التي ينص عليها القانون صراحة. مرة أخرى ، من الممكن التحول من نظام الملكية المشتركة إلى نظام الملكية المشتركة فقط عندما يسمح القانون بذلك. تعتبر علاقات الملكية المشتركة ذات طبيعة ثقة شخصية إلى حد أكبر بكثير من علاقات الملكية المشتركة المشتركة ، وبالتالي يجب حتمًا تقييد دائرة المشاركين في الملكية المشتركة المشتركة.

في الملكية المشتركة ، القياس الكمي للحصة مهم. هذا ضروري للتوزيع بين الملاك المشتركين للدخل الذي تجلبه الملكية المشتركة والنفقات المترتبة عليها ، لتحديد ما يمكن أن يطالب به الشريك في تقسيم الملكية المشتركة أو في الانفصال عنها. بالإضافة إلى ذلك ، فإن حجم الحصة أثناء وجود تغيرات الملكية المشتركة. قد يزيد أو ينقص بسبب تغيير في تكوين المشاركين في الملكية المشتركة ، وتحسينات على الممتلكات العامة ، وعدد من الظروف الأخرى التي يجب أن تؤخذ في الاعتبار.

تعتبر حصص المشاركين في الملكية المشتركة متساوية ، ما لم ينص على خلاف ذلك من القانون أو العقد أو جوهر العلاقات التي نشأت بينهم. باتفاق جميع المالكين المشتركين ، قد يتم تحديد إجراءات تحديد وتغيير حصصهم اعتمادًا على مساهمة كل منهم في تكوين وزيادة الملكية المشتركة. إذا قام الشريك في الملكية بإجراء تحسينات على الملكية المشتركة ، فإن مصير التحسينات وتأثيرها على حجم حصة الشريك في العقار يعتمد على ما إذا كان قد تم ، أولاً ، اتباع الإجراء المعمول به عند إجراء التحسينات و ، ثانيًا ، ما إذا كانت التحسينات لا تنفصل أم لا. إذا كانت التحسينات لا تنفصل وعندما تم إدخالها ، النظام المعمول به، ثم قد يطلب الشريك في الملكية الذي أجرى تحسينات زيادة في حجم حصته بما يتناسب مع مقدار زيادة قيمة الملكية المشتركة. إذا لم يتم مراعاة إجراء إجراء تحسينات لا يمكن فصلها ، فلا يحق للمالك الشريك المطالبة بزيادة حجم حصته. فيما يتعلق بالتحسينات القابلة للفصل ، ما لم ينص على خلاف ذلك من خلال اتفاق المالكين المشاركين ، فإنها تصبح ملكًا لمن قام بها. وبالتالي ، فإن إجراء مثل هذه التحسينات ، نظرًا لأنها قابلة للفصل ، لا يؤدي في حد ذاته إلى نشوء الحق في المطالبة بزيادة في الحصة.

يتكون محتوى حق الملكية المشتركة من الصلاحيات التي يمتلكها الملاك المشتركون لامتلاك واستخدام والتخلص من الممتلكات العامة. لكل مالك شريك في ممارسة حق الملكية المشتركة ، بغض النظر عن حجم حصته ، صوت واحد. يجب أن تتم ممارسة حق الملكية المشتركة بالاتفاق المتبادل بين جميع المالكين المشاركين. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق ، فإن تحديد عواقب الخلافات التي نشأت يعتمد على ما إذا كانت تتعلق بممارسة صلاحيات امتلاك واستخدام الممتلكات المشتركة أو سلطة التصرف. إذا لم يتفق الملاك المشتركون على حيازة واستخدام الممتلكات المشتركة ، فيجوز لكل منهم ، حتى لو ظل في صيغة المفرد ، التقدم إلى المحكمة. تختلف أسباب وطرق التقسيم والانفصال. يمكن أن يتم التقسيم والتقسيم بالاتفاق المتبادل بين المالكين المشاركين وبقرار من المحكمة. يتم تخصيص حصة من الملكية المشتركة بناءً على طلب ليس فقط من المالك المشترك المنفصل ، ولكن أيضًا من الدائنين لحجز الرهن على ممتلكات المدين. يتم التقسيم والتوزيع ، إذا كان القانون يسمح بهما وممكنًا دون إلحاق ضرر غير متناسب بالممتلكات ، بتوزيع حصة عينية. إذا لم يكن فصل الحصة العينية ممكناً ، فيستلم الشريك المنفصل تعويضاً نقدياً أو غيره. تحدث التسويات بين المالكين المشتركين أيضًا عندما لا يمكن تخصيص الممتلكات العينية وفقًا لحجم الحصة المملوكة لكل منهم. يجب أن يتم تقسيم الملكية المشتركة والفصل عنها بما يتناسب مع الأسهم المملوكة لأصحابها.

وفقًا لمبدأ الموافقة المتبادلة ، وهو أمر ضروري عند ممارسة الحق في التصرف في الممتلكات المشتركة ، لا يُسمح بالدفع للمشاركين من قبل المالكين الآخرين لأي تعويض بدلاً من الحصة العينية إلا بموافقته. في الوقت نفسه ، كاستثناء من هذه القاعدة ، يُنص على أنه عندما تكون حصة الشريك في الملكية غير مهمة ، فلا يمكن تخصيصها عينيًا وليس للمالك المشترك مصلحة كبيرة في استخدام يجوز للمحكمة ، حتى في حالة عدم موافقته ، إلزام المشاركين الآخرين في العقار المشترك بدفع تعويض له. مع استلام التعويض ، يفقد الشريك حق المشاركة في الملكية المشتركة (الفقرتان 4 و 5 من المادة 252 من القانون المدني).

2.2. التخلص من الممتلكات العامة

للإجابة على السؤال ، ما هو ترتيب الجنرال ملكية مشتركةبادئ ذي بدء ، يجب أن تتعرف على مفهوم الملكية المشتركة. لذلك ، إذا كان العقار مملوكًا لشخصين أو أكثر ، فإنه ينتمي إليهم على أساس الملكية المشتركة (المادة 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ، بينما يمكن تحديد حصة كل مالك (الملكية المشتركة) أو غير محدد (ملكية مشتركة).

يتم التصرف في الملكية المشتركة بموافقة جميع المشاركين فيها. أي ، يمكن للمالك التصرف في حصته في العقار ، مع مراعاة القاعدة التالية: عند بيع حصة في حق الملكية المشتركة إلى طرف خارجي ، يكون للمشاركين المتبقين في الملكية المشتركة الحق الوقائي في شراء بيع الحصة بالسعر الذي بيعت به ، وبشروط أخرى متساوية ، باستثناء حالة البيع بالمزاد العلني (المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي). وبالتالي ، يلتزم بائع السهم بإخطار المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة كتابيًا بنيته بيع حصته إلى شخص خارجي ، مع بيان السعر والشروط الأخرى التي يبيعها بموجبها. وفقط عندما يرفض المشاركون الآخرون في الملكية المشتركة شراء حصة في حق الملكية (للعقار في غضون شهر ، وللممتلكات المنقولة في غضون عشرة أيام من تاريخ الإخطار) ، يحق للبائع بيع حصته إلى اي شخص.

في الوقت نفسه ، يجوز للمشارك في الملكية المشتركة (الممتلكات مقسمة إلى أسهم) رهن حصته في الحق في الملكية المشتركة دون موافقة المالكين الآخرين. في حالة الرهن على حصة في الملكية المشتركة ، يتم الحفاظ على مصالح المالكين الباقين. وبالتالي ، وفقًا للمادة 255 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يحتفظ الملاك الباقون بحق الشفعة الأولى لشراء الحصة مُباع. وفقط إذا رفض المشاركون الآخرون في الملكية المشتركة الحصول على حصة المدين ، يحق للدائن أن يطالب في المحكمة بحبس حصة المدين في حق الملكية المشتركة عن طريق بيع هذه الحصة في مزاد علني.

وفقا للفن. 245 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، إذا كان لا يمكن تحديد حصص المشاركين في الملكية المشتركة على أساس القانون ولم يتم تحديدها باتفاق جميع المشاركين فيها ، فإن الأسهم تعتبر متساوية. يجوز للمشاركين في الملكية المشتركة ، بالاتفاق ، تحديد كيفية تغيير حجم حصتهم في حالة مساهمات كل منهم في تكوين وزيادة الملكية المشتركة.

يحق للمشارك في الملكية المشتركة ، الذي أجرى تحسينات لا يمكن فصلها على هذه الممتلكات على نفقته الخاصة ، وفقًا للإجراءات المعمول بها لاستخدام الملكية المشتركة ، الحصول على زيادة مقابلة في حصته في الحق في الملكية المشتركة.

التحسينات المنفصلة في الملكية المشتركة ، ما لم ينص على خلاف ذلك بموجب اتفاق بين المشاركين في الملكية المشتركة ، تصبح ملكًا للمشترك الذي صنعها.

يتم التصرف في الملكية المشتركة بموافقة جميع المشاركين فيها. يلتزم كل مشارك في الملكية المشتركة ، بما يتناسب مع حصته ، بالمشاركة في دفع الضرائب والرسوم والمدفوعات الأخرى على الممتلكات المشتركة ، وكذلك في تكاليف صيانتها والمحافظة عليها.

ومع ذلك ، يحق للمشارك في الملكية المشتركة ، وفقًا لتقديره الخاص ، بيع حصته أو التبرع بها أو توريثها أو رهنها أو التصرف فيها بأي طريقة أخرى. إذا قام أحد المشاركين في الملكية المشتركة ببيع حصته إلى شخص خارجي ، فإنه ملزم بمراعاة الحق الوقائي في شراء مشاركين آخرين عن طريق إخطارهم بعملية البيع المقبلة (المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

عند بيع حصة في انتهاك للحق الوقائي للشراء ، يحق لأي مشارك آخر في الملكية المشتركة ، في غضون ثلاثة أشهر ، أن يطالب في المحكمة بنقل حقوق والتزامات المشتري إليه.

بالإضافة إلى المشاركة ، تتميز الملكية المشتركة بحقيقة أن نفس الملكية في هذه الحالة تنتمي في نفس الوقت وبشكل مشترك إلى عدة أشخاص. ولكن هناك اختلافات كبيرة بين الملكية المشتركة والمشتركة المشتركة - سواء من حيث محتوى صلاحيات المالكين أو من حيث أسس نشوء العلاقات على الملكية المشتركة.

يتجلى الاختلاف في محتوى الصلاحيات في حقيقة أن المشاركين في الملكية المشتركة لهم نصيب في الحق في الملكية المشتركة ، بينما يفرض المشاركون في الملكية المشتركة حقوقًا متساوية على الملكية المشتركة ككل ، ولكن لا أحد منهم لديه حق الملكية المشتركة. المشاركة في الحق في نفس الممتلكات. يتم تخصيص الأسهم المقابلة أخيرًا فقط عند تقسيمها أو تخصيصها. ولكن ، أولاً ، يتم تخصيص حصة حقيقية في الممتلكات ، وليس في ملكيتها ، وثانيًا ، نتيجة للتقسيم أو التقسيم ، يتم إنهاء العلاقات على الملكية المشتركة إما كليًا أو لمشارك معين. طالما أن الملكية المشتركة موجودة ، فإنها لا تعرف الأسهم. رئيسي ميزة قانونيةالملكية المشتركة هي أنها غير قابلة للمشاركة.

يتم حيازة واستخدام والتخلص من الممتلكات في الملكية المشتركة من قبل جميع المشاركين فيها. يمتلكون ويستخدمون الملكية المشتركة بشكل مشترك ، ما لم ينص اتفاق بينهما على خلاف ذلك. عند إجراء صفقة بشأن التخلص من الممتلكات المشتركة ، يلزم الحصول على موافقة إلزامية من المالكين المشاركين. إشارة القانون إلى الحيازة والاستخدام "معًا" ، للتخلص منها "بالموافقة" أهمية. نظرًا لحقيقة أن المشاركين في الملكية المشتركة يشكلون عائلة أو مجتمع عمل عائلي له أهداف ومصالح مشتركة ، لم يتم إبرام الاتفاقات بينهم ، بل قد يتم ذلك. التصرف "بموافقة جميع المشاركين" يعني وجود اتفاق أو يفترض أن يكون كذلك.

يجوز لكل من المشاركين في الملكية المشتركة إبرام معاملات بشأن التخلص من الممتلكات المشتركة ، ما لم يترتب على خلاف ذلك اتفاق جميع المشاركين. على سبيل المثال ، لا يمكن منح هذا الحق إلا لأحد المشاركين ، حيث يقوم الآخرون بإصدار توكيل رسمي له.

إذا كان أحد المشاركين في الملكية المشتركة عاجزًا أو قادرًا جزئيًا أو جزئيًا ، فعند إجراء معاملات بمشاركته ، من أجل حماية حقوقه ومصالحه ، يجب مراعاة المتطلبات الخاصة التي ينص عليها القانون. لذلك ، بالنسبة للمعاملات المتعلقة بالمساكن المخصخصة التي يعيش فيها القاصرون (بغض النظر عما إذا كانوا مالكين أو مالكين مشاركين أو أفراد عائلة المالكين ، بما في ذلك السابقون) ، والذين لديهم الحق في استخدام هذه المباني السكنية ، إذن مسبق من سلطات الوصاية والوصاية مطلوبة. تنطبق هذه القاعدة أيضًا على المباني السكنية التي لا يعيش فيها القاصر ، إذا كان لديه في وقت الخصخصة حقوق متساوية في هذا المبنى مع المالك.

إذا أجرى أحد المشاركين في الملكية المشتركة صفقة بشأن التصرف في الملكية المشتركة في حالة عدم وجود الصلاحيات اللازمة ، عندئذٍ بناءً على طلب المشاركين الآخرين ، لا يجوز إعلان بطلانها إلا إذا ثبت أن الطرف الآخر في كانت المعاملة على علم بها أو من الواضح أنه كان ينبغي أن تكون على علم بها. هذه الصفقة لاغية ، حيث يقع عبء الإثبات على عاتق الطرف الذي يطلب اعتبار المعاملة باطلة.

يتم تطبيق النظام القانوني للملكية المشتركة طالما أن القانون المدني أو القوانين الأخرى لا تنص على خلاف ذلك لأنواع معينة من الملكية المشتركة. لذلك ، فإن تطوير الأحكام المنصوص عليها في الفقرة 3 من الفن. 253 من القانون المدني للاتحاد الروسي والمستنسخة أساسًا في الفقرتين 2 و 3 من الفن. 35 من RF IC ، ينص على أنه لكي يقوم أحد الزوجين بإجراء معاملة على التصرف في العقارات والمعاملة التي تتطلب التوثيق و (أو) التسجيل بالطريقة المنصوص عليها في القانون ، من الضروري الحصول على كاتب عدل. موافقة الزوج الآخر. في حالة عدم وجود مثل هذه الموافقة ، يحق للزوج الآخر أن يطلب في المحكمة الاعتراف بالمعاملة على أنها غير صالحة في غضون عام من اليوم الذي علم فيه أو كان يجب أن يكون على علم بإبرام هذه المعاملة.

الملكية المشتركة للزوجين

تنشأ الملكية المشتركة للزوجين فقط عند التسجيل. فِعلي حياة عائلية، حتى على المدى الطويل ، ولكن بدون التسجيل المناسب للزواج ، لا ينشئ ملكية مشتركة للممتلكات. في مثل هذه الحالات ، قد تنشأ ملكية مشتركة لأشخاص اكتسبوا ، عن طريق العمل أو الوسائل المشتركة ، نوعًا من الممتلكات. سيتم تنظيم علاقات الملكية في هذه الحالات فقط من خلال القانون المدني.

يتم الاعتراف بالأشياء المنقولة وغير المنقولة التي يتم الحصول عليها على حساب الدخل المشترك للزوجين كممتلكات مشتركة. تصبح هذه الأشياء ملكية مشتركة منذ اللحظة التي يتم فيها نقلها إلى أحد الزوجين. وبالتالي ، عندما يكتسب أحد الزوجين ممتلكات من طرف ثالث ، يكتسب الزوج الآخر أيضًا ملكية هذا الشيء.

يعود الحق في الملكية المشتركة للزوجين أيضًا إلى الزوج الذي قام بالإدارة خلال فترة الزواج أُسرَةأو رعاية الأطفال أو غيرها أسباب وجيهةلم يكن لديه دخل مستقل. الأسباب الصحيحة الأخرى تشمل المرض والخدمة العسكرية وظروف أخرى.

كل الممتلكات التي تغسل قبل الزواج، وكذلك وردت عن طريق الميراث أو بموجب اتفاقية تبرع أو غيرها المعاملات غير المبررة، و اغراض شخصية، باستثناء المجوهرات والكماليات ، هي ملك لكل من الزوجين. من ناحية أخرى ، يمكن تصنيف ممتلكات كل من الزوجين كممتلكات مشتركة إذا تم ، أثناء الزواج ، إجراء استثمارات في الممتلكات المذكورة على حساب الممتلكات المشتركة للزوج الآخر ، مما أدى إلى زيادة كبيرة في قيمة ملكية. ومع ذلك ، تنطبق هذه القاعدة فقط عندما لا ينص العقد بين الزوجين على خلاف ذلك (الفصلين 7 و 8 من RF IC).

يتم حل مسألة فرض التنفيذ على الممتلكات المشتركة للزوجين اعتمادًا على ما إذا كان أحد الزوجين فقط أو كلاهما طرفًا في الالتزام. إذا كنا نتحدث عن التزام أحد الزوجين ، فيمكن فرض التنفيذ فقط على الممتلكات الموجودة في ملكيته المنفصلة ، وكذلك على حصته في الملكية المشتركة. ولكن إذا كان من الممكن الاعتراف بالزوجين كطرفين في الالتزام ، فيمكن عندئذ فرض الاسترداد على كل من الممتلكات الموجودة في ملكية منفصلة لكل منهما ، وعلى الممتلكات المشتركة (الفصل 9 من RF IC).

الملكية المشتركة لأعضاء اقتصاد فلاحي (مزرعة). وفقًا للتشريع الحالي ، تُصنف ملكية اقتصاد الفلاحين (المزرعة) على أنها الملكية المشتركة.ومع ذلك ، فإن هذه القاعدة انتقائية: في الاتفاق بين أعضاء الاقتصاد ، يمكن إنشاء نظام مختلف لملكية ممتلكات الاقتصاد.

لا يحدد القانون المدني للاتحاد الروسي من يمكنه أن يكون عضوًا في اقتصاد الفلاحين.

في الفقرة 2 من الفن. يحدد 257 من القانون المدني للاتحاد الروسي نوع الملكية المملوكة بشكل مشترك لاقتصاد الفلاحين. لكن الصياغات المقدمة هنا تثير أيضًا عددًا من الأسئلة. ماذا تفعل ، على سبيل المثال ، عبارة "المقدمة لملكية هذه المزرعة قطعة أرض"؟ حسب التشريع السابق تم توفير قطعة الارض بالرغم من مراعاة عدد افراد المزرعة ولكن رئيسها تم اصدارها قانون الدولةإلى الأرض (شهادة) ، وما إلى ذلك. هل يمكن الافتراض أن هذه الأرض قد تم توفيرها خصيصًا للمزرعة كجمعية عمل عائلي ، ولكن تم تسجيلها في ملكية الرئيس؟ من المحتمل أن مثل هذا التفسير مقبول من حيث المبدأ ، خاصة بالنسبة لمزارع الفلاحين التي أنشأها المزارعون الجماعيون السابقون وعمال مزارع الدولة ، أي الأشخاص الذين دخلوا المزرعة بحصصهم من الأرض. التشريع السابق ، في رأينا ، حرم بشكل غير معقول هؤلاء الأشخاص عند الدخول اقتصاد الفلاحينهُم حقوق الأرض. إذا اعترفنا بهم كمشاركين في الملكية المشتركة (أو المشتركة) للأرض ، فسيتم استعادة العدالة.