اتفاقية الإيجار مع الشراء اللاحق. الإيجار مع شراء شقة أو واقع برنامج AMJK

بسبب التوافر المحدود لأسعار العقارات ، يكاد يكون من المستحيل على معظم السكان شراء منزل على الفور. لدى مشتري العقارات المحتملين عدة طرق لشراء العقارات.

واحد منهم هو عقد الإيجار مع الفداء اللاحق للشقة.

القراء الأعزاء! تتحدث مقالاتنا عن طرق نموذجية لحل المشكلات القانونية ، ولكن كل حالة فريدة من نوعها.

إذا أردت أن تعرف كيف تحل مشكلتك بالضبط - اتصل بنموذج المستشار عبر الإنترنت على اليمين. إنه سريع ومجاني!

عند اختيار مسار شراء منزل ، من المهم أن يكون لديك نظرة مستقبلية موثوقة وتكاليف يتم الإبقاء عليها عند أدنى حد ممكن.

سيكون من المثالي شراء شقة في نقدي(سم. ). بعد كل شيء ، يتلقى جانب البيع على الفور المبلغ المطلوب ، ويتم إعفاء جانب الشراء من الحاجة إلى دفع رسوم شهرية للسكن الذي تم شراؤه ، ودفع الكثير في نفس الوقت.

تدل الممارسة على أن العيب الرئيسي لهذه الطريقة هو صعوبة تجميع مبالغ ضخمة من المال. الرهن العقاري هو أكثر بأسعار معقولة مقارنة به ، على الرغم من أنه ينطوي على فائدة خفية و نفقات إضافية، والأهم من ذلك ، استحالة الانتقال إلى شقة بدون حد دفع معين متراكم. الصفقة التي ينص عليها القانون المدني ، والتي تمنح الحق في العيش في شقة حتى حقيقة الحصول على سكن ، لا توفر فرصة للحصول على هذه الشقة بمجرد التملك. تعتبر مصاريف الإيجار كبيرة وليس لها آفاق.

يعد استئجار منزل مع احتمال شرائه طريقة نادرة لشراء شقة تجمع بين الوفاء بشروط الإيجار وشراء العقارات في نفس الوقت.

بالنسبة للبعض ، ربما تكون هذه هي الطريقة الوحيدة لشراء العقارات. غالبًا ما لا يتم إبرام مثل هذه المعاملات ، نظرًا لأنه من الأكثر ربحية بالنسبة لمعظم الملاك أن يستأجروا شققًا مع طلب ثابت للإيجار ولديهم دخل ثابت بدلاً من تحقيق ربح لمرة واحدة.

اتفاقية إيجار مع حق شراء شقة: مخاطر

على الرغم من عدم شعبية المعاملات ، لا يزال هناك عقد إيجار مع الشراء اللاحق للشقة.ليس كل البائعين والمشترين المحتملين على دراية بهذا الاحتمال ، و أهل العلمالخوف من مخاطر معينة في هذه الحالة.

• لا توجد حتى الآن قوانين معينة واضحة لمثل هذه الاتفاقيات ، حيث إن ممارسة إبرامها قليلة الخبرة.
• قد تكون عقبة خطيرة في تنفيذ شروط العقد هي قيمة العقارات ، والتي تميل إلى التغيير. يمكن أن يكون المبلغ بموجب العقد كبيرًا اقل من ذلك، والتي ستكون ذات صلة بعد نهاية جميع المدفوعات. سيجد كل من البائع والمشتري عيوبًا في مثل هذه الاتفاقية.

يعتبر التقسيط طريقة مألوفة لكثير من الناس لشراء شقة. بالنسبة للمشتري الذي استقر في شقة ، يجب ألا تتجاوز فترة السداد 3 سنوات. دفع الإيجار أقل بكثير من الأقساط الشهرية. يفضل البائعون مثل هذه الصفقة بسبب عدم وجود مخاطر عالمية والاستلام الفوري للمبلغ المطلوب. التأجير المنتهي بالتملك والشراء بالتقسيط ، اللذان لهما العديد من أوجه التشابه ، لهما أسس قانونية مختلفة تمامًا. يعتمد اختيار طريقة أو أخرى لشراء شقة على القرار المتبادل للمشتري والبائع ، مع مراعاة اللحظات المناسبة لجميع المشاركين في الصفقة.

كيف توضع عقد إيجار من شقة مع عملية شراء لاحقة؟ عينة

سيكون لمثل هذا الاتفاق شكل خاص عند وضعه. يعكس بنود كل من اتفاقية الإيجار واتفاقية البيع والشراء. معظم الخيار الأفضلمن الناحية الأمنية ، هي وثيقة عُهد بصياغتها إلى محامٍ متمرس. سيتم تزويد كلا الطرفين بضمانات ، بشرط أن تكون حقوق والتزامات كل منهما مضمونة قانونًا.

ينص القانون المدني للاتحاد الروسي على مثل هذه العلاقات القانونية. في الفن. 554-555 وثيقة مكتوبة نقاط مهمةعلى بيع وشراء العقارات.

يجب أن يكون البند الإلزامي في العقد شرطًا يتعلق بمعلومات حول المشاركين في المعاملة ، والإسكان الذي سيتم استرداده ، ومقدار المدفوعات. في حالة عدم وجود واحدة من البيانات في العقد ، سيكون من غير القانوني إبرامها. وتجدر الإشارة إلى أنه بعد انتهاء مدة الإيجار ، يخضع موضوع العقد لإعادة التسجيل لمالك جديد. متى الدفع المبكرمن المبلغ بالكامل بموجب العقد ، يدخل البند حيز التنفيذ فور حدوث الدفعة النهائية. قد تحتوي الاتفاقية على فقرات إضافية يقترحها الطرفان.

التثمين العقاري عند إبرام عقد إيجار شقة مع حق الشراء

قد يواجه دافع الإيجار تغيرات في أسعار العقارات. يجب أن تنعكس هذه النقطة في محتوى العقد.

1. قم بتضمين مثل هذا البند في الاتفاقية الخاصة بموافقة المشاركين. قد يكون هناك اتفاق على استقرار مبلغ المدفوعات بغض النظر عن تقلبات الأسعار في سوق العقارات. سيساعد هذا في تجنب إعادة حساب مدفوعات الإيجار.
2. سيكون من المناسب في العقد وجود بند بشأن مهرسة المدفوعات من حيث التضخم.
3. يمكن شراء شقة بالعملة الصعبة والتي يمكن تحديدها في العقد.

من أجل التحايل على النقاط المتنازع عليها بين أطراف الاتفاقية ، يجب أن يحتوي نص العقد إما على المبلغ الدقيق للتكلفة النهائية للشقة ، أو صيغة لتغيير المدفوعات وإعادة الحساب.

سيساعد قرار الجلسة الكاملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي رقم 73 (بتاريخ 11/17/11 ، بصيغته المعدلة في 12/25/13) "بشأن بعض المسائل المتعلقة بممارسة تطبيق القواعد" في توضيح بعض الأمور المثيرة للجدل نقاط القانون المدني الاتحاد الروسيحول عقد الإيجار.

يوصى بتضمين الاتفاقية بندًا بشأن شروط العقد ، متغيرًا فيما يتعلق بتكلفة الشقة. في هذه الحالة ، لن يضطر البائع إلى بيع المساكن مقابل لا شيء تقريبًا. من ناحية أخرى ، لن يكون لدى كل مشترٍ رغبة في دفع مبلغ يتجاوز المبلغ المحدد في الأصل. يمكن أن يتطور الوضع أيضًا في الاتجاه المعاكس ، عندما تنخفض أسعار العقارات.

التغييرات الكبيرة في سوق العقارات لا يمكن إلا أن تؤدي إلى تعديل بنود الاتفاقية ، حتى بمساعدة المحكمة. من تجربة الممارسة القضائيةويترتب على ذلك أن هذا لن يحدث إلا إذا تم توثيقها في نص المعاهدة. القانون المدني في الفن. ينص القرار رقم 614 على إمكانية إبرام اتفاقيات إضافية بشأن تسوية المدفوعات الشهرية على العقارات. على الأرجح ، ستكون الشروط المقترحة غير سارة للمشاركين في الصفقة.

هل أحتاج إلى تسجيل اتفاقية إيجار مع عملية شراء لاحقة؟

لا يعرف كل مشترٍ أن مثل هذه الاتفاقية لا يجب أن تخضع لتسجيل الدولة (انظر).

من الضروري التمييز بين مفاهيم الإسكان التجاري والإيجاري ، والتي غالبًا ما يتم الخلط بينها وبين بعضها البعض. عند تأجير المسكن ، يتم تمثيل أحد أطراف الصفقة كيان قانوني. الإيجار التجاري هو نوع من الإيجار يكون فيه أطراف الصفقة فرادى. مدة العقد لا تؤثر على الحاجة إليه. تسجيل الدولة. في هذه الحالة ، يجب تسجيل حق الملكية لدى هيئات الدولة.

هل صفقة إيجار شقة مع صفقة شراء مربحة للبائع والمشتري؟

عند الاستعداد لتوقيع اتفاقية إيجار شقة مع عملية شراء لاحقة ، من المهم أن تكون على دراية بجميع الشروط والمخاطر المحتملة.

يمكننا التحدث عن ربحية الصفقة لبائع شقة مستأجرة مع استرداد لاحق عندما يتجاوز مستوى الدخل الحقيقي منها المبلغ خياراتالاستفادة من هذه الممتلكات. ثم التكلفة النهائية للشقة هي مجموع الأسعار في سوق العقارات في وقت المعاملة وإيرادات الإيجار لفترة السداد. يتم تقسيم المبلغ إلى أجزاء متساوية ، ويتم دفعه بعد فترات زمنية معينة. نتيجة لذلك ، سيكون مبلغ شراء هذه الشقة معادلاً لتكلفة الشقة المأخوذة برهن عقاري. فقط في هذه الحالة ، البنك ، كطرف ثالث في الاتفاقية ، غائب هنا.

لا يمكن تسمية موقف المشتري الذي وقع على مثل هذه الاتفاقية مستقرًا. إذا كان من المستحيل إجراء دفعة للشهر التالي ، فيمكن للمالك طردها دون سابق إنذار وتوضيح للظروف. لن يتم إرجاع الأموال المدفوعة عن الفترة الماضية. ويترتب على ذلك أن منفعة الطرف المشترى تنخفض فقط إلى فرصة الانتقال إلى شقة لم يتم دفع تكلفتها بعد. تقريبا نفس الإيجابيات لها شراء الرهن العقاري من المساكن الثانوية (انظر).

هل أحتاج إلى الاتصال بالمحامين عند إبرام اتفاقية إيجار مع الشراء اللاحق للسكن؟

يجب إبرام مثل هذه الصفقة بمساعدة محام محترف. ستضمن شرعية الصفقة صياغة اتفاقية تمت صياغتها بشكل صحيح وكفء. بالإضافة إلى شروط العقد المدروسة بدقة ، لا تنس مسؤولية المشاركين عن انتهاك الاتفاقيات ، وكذلك عدم الحاجة إلى التسجيل لدى الجهات الحكومية.

يجب تقييم الفائدة المحتملة من صفقة الإيجار مع الشراء اللاحق للشقة بشكل واقعي ومقارنتها طرق مختلفةشراء العقارات. سيساعدك الأشخاص الذين لديهم خبرة في إبرام مثل هذه المعاملات على اتخاذ القرار.

يجب النظر بعناية شديدة في البنود المتعلقة بتغيير محتمل في تكلفة السكن من أجل تجنب الخسائر المالية لأحد أطراف العقد. في حالة عدم وجود اتفاق إضافي بشأن هذه المسألة ، لن يتم حل التقاضي.

يبدو أن سكان موسكو قد سئموا عقد الإيجار المعتاد ، والذي نادرًا ما يمنح ضمانات لأكثر من عام. يريدون الآن التأكد من أن الشقة المستأجرة ستنتمي إليهم يومًا ما: وفقًا لإحصاءات الطلبات المقدمة إلى وكالة DOKI العقارية ، في فبراير وحده ، زاد الطلب على الإيجار مع الشراء اللاحق * بنسبة 15٪. بالطبع ، هناك عدد قليل من المعاملات: وفقًا لأكثر التوقعات تفاؤلاً ، تبلغ حصة هذه المشتريات 5٪ كحد أقصى من الحجم الإجمالي في سوق الإيجارات.

استئجار شقة مع شراء لاحق موسكو

واحدة من أكثر اصناف نادرةتعتبر الاتفاقيات في سوق العقارات بمثابة تأجير شقق بشرائها. على الرغم من الفوائد الواضحة لمثل هذا التعاون ، هناك بعض الصعوبات في الأعمال الورقية. هذا يرجع إلى عدم وجود واضح الإطار التشريعيلمثل هذه المعاملات.

صفقة إيجار الشقة هي نتيجة تعاون متبادل ، يجب أن تصف بالتفصيل جميع العلاقات بين الطرفين.

استئجار شقة مع حق الشراء

في مؤخراأصبح هذا الشكل من أشكال حل مشكلة الإسكان متاحًا ، مثل استئجار شقة مع حق الشراء. يتمثل جوهر هذه الطريقة في أن الدولة تحصل على مساكن من المطور ، وبعد ذلك تعرض شرائها بشروط مواتية للمشترين المحتملين.

قد تكون هذه عائلات في حاجة ماسة إلى ظروف معيشية أفضل - ستُمنح الفرصة لتغيير ، على سبيل المثال ، شقة من غرفتين لشقة من ثلاث غرف.

استئجار عقار في إسبانيا مع حق لاحق في الشراء

في السنوات الاخيرةلتعزيز مبيعات العقارات ، تقدم البنوك الوطنية الإسبانية طرقًا جديدة لشراء العقارات. يتم تقديم إحدى هذه الطرق من قبل وكالتنا ، لأن. نرى المستقبل في هذه الصيغة - هذا شكل مبسط لشراء العقارات في إسبانيا مع تأخير من 1 إلى 5 سنوات.

حاليًا ، يستحوذ ما يقرب من 50٪ من سكان إسبانيا على العقارات باستخدام طريقة "عقد الإيجار مع الحق اللاحق في الشراء".

الإيجار مع شراء شقة

بموجب التشريع الجديد ، لن يكون طرد المستأجرين الذين لا يدفعون الإيجار عملية قانونية طويلة وصعبة. التغييرات الجديدة تفيد الملاك الذين يقدمون الفرصة لطرد المدينين في غضون أسابيع.

بمبادرة من الحكومة ، تم إجراء تغييرات على التشريع الحالي ، مما قد يؤدي إلى زيادة عدد المقترحات في سوق الإيجار طويل الأجل ، والتي بدورها قد تساعد في تجنب خمول الآلاف من المنازل الخالية.

الإيجار المنتهي بالتملك: الفوائد المشكوك فيها

السماسرة الذين عملوا في سوق الإيجار الحضري في موسكو والمنطقة لأكثر من عام ، يكررون بالإجماع أنه لا توجد عمليًا أي معاملات مثل الإيجار مع الشراء اللاحق. يعتبر الغياب شبه الكامل لمثل هذه المعاملات أمرًا معتادًا ليس فقط للشريحة المنخفضة من السوق ، ولكن أيضًا لشقق النخبة. في سوق الإيجار ، هناك حالات يتمكن فيها المستأجرون الذين يستأجرون شقة لفترة طويلة من شرائها في النهاية.

الإيجار مع الشراء اللاحق

إن استئجار شقة مع الاستحواذ اللاحق ليس أكثر شيوعًا في موسكو من طيور البطريق في جبال الهيمالايا. ربما يوجد في بعض حدائق الحيوانات في جبال الهيمالايا طيور البطريق ... ربما هناك. خلال ثمانية عشر عامًا من عملي كوكيل عقارات ، واجهت عقد إيجار ثم استحواذ مرة واحدة.

أرى سبب هذه الندرة الاستثنائية لمثل هذه المعاملات في عدم استقرار سوق العقارات في موسكو: يتزايد الإيجار والبيع ، وعند توقيع اتفاقية إيجار مع عملية شراء لاحقة ، يتم إصلاح الأسعار ، وهو أمر غير مربح على الإطلاق بالنسبة للبائع-المالك ، على عكس المستأجر-المشتري.

شقة بالمدينة

ظهر برنامج جديد في سوق الأدوات المالية يساعد الأشخاص الذين ليس لديهم مدخرات كبيرة على شراء المساكن - التأجير التمويلي. بلغة روسية بسيطة ، هذا يعني استئجار شقة مع عملية شراء لاحقة. إطلاق برنامج شراء المساكن بالتقسيط في عمر AHML - وكالة الإقراض العقاري. نظام التفاعل بين AHML وأولئك الذين يرغبون في تحسين ظروفهم المعيشية معقد للغاية ، ولكن في نسخة مبسطة يبدو هكذا.

اتفاقية الإيجار مع الشراء اللاحق

توقيع مثل هذا الاتفاق لا يعني نقل ملكية الشقة المؤجرة حتى سداد كامل تكلفتها وتسجيل حقوق الملكية لها ، وفقا للقانون. يتم احتساب قيمة العقار المراد استرداده بناءً على تقييمه من قبل خبراء مستقلين أو بناءً على نتائج المزاد. الشخص الذي يستأجر هذا مكان عيش \ سكن، يجب دفع الإيجار الكامل والمدفوعات مقابل استرداد هذه الشقة دون أن تفشل.

السكن بالتقسيط

اخترت شقة في سوق العقارات في واحدة من 4 مناطق (موسكو ومنطقة موسكو وإيكاترينبرج) ، تشتري MRZhK لك هذه الشقة وتبرم عقدًا لبيع السكن معك بأقساط تصل إلى 15 عامًا ، الذي يفترض أن لك حقوق الاستخدام (أي الحق في العيش في شقة ، بما في ذلك الحصول على تسجيل دائم) فور توقيع العقد ، ويتم نقل الملكية إليك بعد دفع كاملبموجب عقد.

كيف يتم تأجير الشقق مع الاسترداد اللاحق؟

- إيجار المباني السكنية مع الشراء اللاحق - كيف تتم هذه العملية؟ ما هو المطلوب لهذا؟ من مستعد لبيع الشقق في مثل هذه الظروف؟ كم من الوقت يستغرق الشراء؟

جنبا إلى جنب مع المخططات الكلاسيكيةشراء العقارات من خلال المشاركة في بناء وشراء شقة في السوق الثانوية ، هناك مخطط نادر لشراء شقة على أساس الإيجار مع الحق في شرائها لاحقًا.

الجوانب القانونية لاستئجار شقة مع عملية شراء لاحقة

في بلدان أوروبا الغربية ، هناك طلب كبير على خدمة استئجار منزل مع عملية شراء لاحقة. في الولايات المتحدة ، يبيع بعض أصحاب الملايين الشقق التي اشتروها برهون عقارية من البنوك بهذه الطريقة. هل شراء منزل من هذا القبيل شائع في روسيا؟ ما هو المطلوب لتنفيذه؟

وفقًا لقواعد القانون المدني ، الذي ينظم إجراءات إبرام عقود الإيجار ، يُسمح في روسيا باستئجار شقة مع عملية شراء لاحقة.

حصان أسود

يبدو أن سكان موسكو قد سئموا عقد الإيجار المعتاد ، والذي نادرًا ما يمنح ضمانات لأكثر من عام. يريدون الآن التأكد من أن الشقة المستأجرة ستنتمي إليهم يومًا ما: وفقًا لإحصاءات الطلبات المقدمة إلى وكالة DOKI العقارية ، في فبراير وحده ، زاد الطلب على الإيجار مع الشراء اللاحق * بنسبة 15٪. بالطبع ، هناك عدد قليل من المعاملات: وفقًا لأكثر التوقعات تفاؤلاً ، تبلغ حصة هذه المشتريات 5٪ كحد أقصى من الحجم الإجمالي في سوق الإيجارات. وكما يقول مدير الأعمال في CTrust Development ، فلاديسلاف ليتشينين ، على الأرجح ، فإنهم يشغلون نسبة 5٪ من إجمالي عدد المعاملات في سوق العقارات السكنية (إذا تم اعتبار الشراء والتأجير والتأجير معًا).

لماذا لا يتوق الملاك - الملاك إلى التخلي عن الشقق في إطار مخطط "الإيجار والشراء"؟ كما تقول تاتيانا فافيلوفا ، مديرة قسم مبيعات AN DOKI ، فإن المحصلة النهائية هي أن المالكين لا يهتمون كثيرًا بتحديد سعر السوق للشقة في العقد ، وبشكل عام في تحديد أي تواريخ لتحقيق ربح. العقارات في موسكو ترتفع في الأسعار بمعدل 20٪ سنويًا ، والتضخم حوالي 15٪ سنويًا ، لكن السوق غير مستقر للغاية. يمكن للمالك إما أن يقرر جني الأرباح مع خفض أسعار بيع الشقق ، أو التمسك بالسكن في سوق متنامٍ ، كما يوضح الخبير. بالطبع ، هو غير مهتم على الإطلاق بتوثيق أنه في هذا الوقت سيبيع الشقة بسعر كذا وكذا ، بل وسيتلقى تكلفتها على أقساط. "من الأسهل عليه بكثير بيع شقة في السوق الثانوية والحصول على القيمة الكاملة للشقة ، مع التمتع بحرية إعادة الاستثمار بشكل أكثر ربحية." بالإضافة إلى ذلك ، إذا أخذنا آخر 2-3 سنوات ، فإننا لا نرى أن السعر لكل متر مربع فقط. م ، ولكن أيضًا حجم سعر الإيجار: "odnushka" مقابل 500 دولار ، والذي كان المعيار ، على سبيل المثال ، في عام 2005 ، يكلف الآن ضعف هذا السعر على الأقل.

بالمناسبة ، فإن تطوير هذا النوع من المعاملات لا يعوقه فقط الحكمة والرغبة المفهومة في الربح من أصحاب الشقق. العقبة الرئيسية هي البيانات القليلة جدًا عن هذا النوع من المعاملات (مع مقدارها الضئيل ، هذا أمر منطقي). كما شارك أحد المشاركين في سوق العقارات مع كاتب المقال ، إذا كانت أي عملية شراء (سواء كانت أولية أو ثانوية ، مع أو بدون رهن عقاري) واضحة إلى حد ما بالنسبة له ، فإن الإيجار بالشراء ليس كذلك. وكان الملخص كالتالي: "معتبراً أني أنا متمركز في مجال الإنشاءات والعقارات ، لا أعلم شيئاً عن هذا ، مما يعني عدم وجود معلومة!".

كيف يحدث ذلك

"إذا تحدثنا عن هذه الأنواعالمعاملة ، فمن الممكن إذا حدد الطرفان التكلفة النهائية للكائن ومقدار الدفعات الشهرية - كما تقول تاتيانا فافيلوفا. - سأقول على الفور أن تكلفة هذه الشقة يمكن أن تكون أغلى بنسبة 10-25 ٪ من نظائرها في السوق. لأن البائع لا يتلقى المال دفعة واحدة ، ولكن فقط في أجزاء ، وبالطبع ، يتم وضع الفائدة على تقدير الشقة خلال فترة العقد. "مزايا هذه الصفقة للبائع هي سعر أعلى لـ "مربعاته" ، ولخطة التقسيط للمشتري "وهذا ليس بنكًا يتعين عليك فيه دفع تكاليف التأمين سنويًا ، بالإضافة إلى الفائدة ، ولكنه شقة مرهونة من قبل البنك" ، تضيف فافيلوفا.

يتم إبرام هذه النسبة البالغة 5٪ ، التي تقع (وفي أفضل الأحوال) على حصة معاملات الإيجار المنتهي بالتملك في موسكو ، بين الأقارب وليس الأقارب. "على سبيل المثال ، تقوم إحدى الخالات ببيع شقة كهذه لابنة أختها الصغيرة التي تزوجت مؤخرًا. إنه لأمر مؤسف أن أعطي ، ولم أكن أنوي ذلك ، لكنهم يقدمون المال كل شهر - الجمال! - تاتيانا فافيلوفا تعطي مثالا. - بالطبع لا "يرفع" الأقارب من قيمة الشيء ، لكن يبيعونه بسعر السوق أو بسعر أقل قليلاً. إذا لم يكونوا من أقرب الأقارب ، فهذا هو الشكل الأمثل لنقل الحقوق. هذه ليست اتفاقية تبرع ، وليست اتفاقية إقامة مدى الحياة مع أحد المُعالين. ميزة أخرى: إذا كان لدى المشتري مال ، فيمكنه بسهولة سداد التكلفة الكاملة قبل الموعد المحدد.

يجب أن يكون مفهوماً أن نقل الملكية إلى المستأجر-المشتري سيحدث فقط في الوقت الذي يتم فيه استيفاء جميع شروط الاتفاقية المبرمة (انتهاء عقد الإيجار بالإضافة إلى دفع قيمة الاسترداد). حتى تلك اللحظة ، يؤكد مدير قسم المبيعات في وكالة DOKI العقارية ، أن الالتزام بفرض الاستهلاك على الكائن المؤجر ، في كل من المحاسبة والمحاسبة الضريبية ، يقع على عاتق المؤجر. يقول الخبير: "حتى لحظة السداد الكامل ، فإن العقار مرهون للبائع كضمان للدفع الكامل". - هذا مخطط مناسب جدًا للبائع والمشتري. في الغرب ، تحظى بشعبية كبيرة وواسعة الانتشار. أعتقد أن هذا النوع من الصفقات سيكون أكثر شيوعًا في المستقبل ". لنفترض في الولايات المتحدة أن هذه هي الطريقة التي يبيع بها بعض رجال الأعمال الذين كسبوا ملايين الدولارات شققهم برهن عقاري من أحد البنوك. من ناحية ، هذه فرصة لشراء شقة لأولئك الذين رفضهم البنك ، ومن ناحية أخرى ، فإن هؤلاء المستأجرين والمشترين معرضون لخطر كبير: إذا لم يتمكنوا من سداد القسط التالي ، فسيطلب منهم المالك خارج المسكن ، ويخسرون أموالهم.

ووفقًا لما قاله فلاديسلاف ليتشينين ، فإن عدد معاملات الإيجار مقابل الشراء في موسكو سوف ينمو ، ولكن بوتيرة ضئيلة ، بما يتناسب مع نمو السوق بأكمله. يجب توقع أكبر نمو وتكوين لهذا القطاع فقط عندما تصبح التقلبات في السوق العامة ضئيلة. لا يمكن حدوث طفرة في معاملات التأجير حتى الشراء إلا في السوق "المتوقفة" ، حيث لم يعد أولئك الذين يخدمون هذه المعاملات (سماسرة العقارات والمحامون وكتاب العدل) يحصلون على "أموال سريعة" من معاملات أخرى ". أي ، على سبيل المثال ، إذا كانت أسعار المساكن في موسكو سترتفع إلى 10000 دولار للمتر المربع ولن تنمو بالتأكيد أكثر من ذلك ، أو على العكس من ذلك ، ستنخفض إلى 1000 دولار ولن يكون هناك مكان لتهبط أكثر. في المستقبل القريب - علامة "تقريبًا" 5٪ من السوق. "ما لم يكن ، بالطبع ، المضاربون مثل الأمريكيين ينطلقون إلى العمل.

* من الخطأ تحديد اتفاقية الإيجار مع حق الشراء واتفاقية البيع والشراء على أساس الدفع (بالتقسيط). هناك مؤسستان مختلفتان: على التوالي ، الشراء اللاحق للممتلكات المؤجرة (المادة 624 من القانون المدني للاتحاد الروسي) وبيع الممتلكات عن طريق الائتمان بشرط دفع الأقساط (المادة 489 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ) مع الحق في استخدام هذه الممتلكات (على سبيل المثال ، العيش فيها). يتعامل النص مع أولهما.

شراء منزل هو القضية الأكثر إيلاما للروس. لسوء الحظ ، فإن الوضع يتطور بطريقة لا يمكن فيها دائمًا شراء مساكن نقدًا ، ولكن لا يستطيع الجميع تحمل الرهن العقاري. في هذه الحالة ، يوجد خيار مثل شقق الإيجار بغرض التملك. يعيش الناس في مساكن مستأجرة ، ويمكن أن يصبحوا مالكين لهذه الشقة وفقًا لقواعد خاصة تؤكدها اتفاقية بين البائع والمشتري.

ما الذي تحتاج لمعرفته حول شقق الإيجار المنتهي بالتملك؟

حتى الآن ، هذه المعاملات ليست شائعة جدًا. هناك عدة أسباب لذلك:

• لا يعرف الجميع هذا الخيار
• يخشى المخاطرة

كما تستخدم في كثير من الأحيان. عادة ما يصل العقد إلى 3 سنوات. من الصعب الحصول على خطة تقسيط لفترة أطول ، لذلك قد يكون المخرج هو الاستئجار مع شراء آخر للشقة. في هذه الحالة ، سيتضمن الإيجار دفعة تقسيط.

احصل على العقد الصحيح!

لتنزيل نموذج العقد ، انقر على الصورة أدناه

إذا كان من المخطط شراء شقة مستأجرة ، فسيتم وضع اتفاقية خاصة ، والتي تتضمن التزامات ليس فقط للإيجار ، ولكن أيضًا للاستحواذ اللاحق.

1. مثل هذا الاتفاق آمن إذا تمت صياغته وفقًا لجميع القواعد بمشاركة محامٍ مطلع. سيقوم بإعداد وثيقة ، مع مراعاة المقالات ذات الصلة ، على سبيل المثال ، الفن. 554-555 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
2. من أجل تجنب المزيد من المشاكل لكلا الطرفين ، يجب تحديد جميع الشروط في عقد الإيجار مع اتفاقية شراء. في حالة عدم وجود واحد منهم على الأقل ، يعتبر العقد غير منتهي ، وبالتالي ، ليس للمستند علاقات قانونية. يجب الإشارة إلى فترة إيجار الشقة ، بعد انتهاء صلاحيتها ، يتم إعادة تسجيل المالك.
3. تكلفة السكن تعتمد على مبلغ الإيجار. يتم تضمين التغييرات في العقد إذا وافق الطرفان.
4. دراسة جميع الشروط والمخاطر المحتملة للصفقة. بالمناسبة ، ليس من الضروري تسجيله ، فالاتفاقية المكتوبة الموقعة من قبل الطرفين كافية.
5. تعتبر شقق الإيجار بغرض التملك أكثر ربحية للبائع ، حيث يمكن أن يكون الدخل أعلى من البيع العادي. الإزعاج الوحيد هو أن مالك الشقة لا يتلقى الأموال على الفور ، ولكن بشكل تدريجي.
6. يجب على المشتري ، عند إبرام مثل هذه الصفقة ، أن يأخذ نظرة رصينة على الأشياء ، وأن يأخذ في الاعتبار قدرته على الدفع. في حالة التأخير في الدفعة التالية ، يمكن لصاحب المنزل إنهاء العقد ، ولكن لن يتم إرجاع الأموال ، لأنها تعتبر إيجارًا. لذلك ، يجدر التفكير في طرق شراء المساكن في العقار.

نتيجة لذلك ، يمكن تلخيص أن خيار استئجار شقة بشرائها بشكل عام سيكلف أكثر قليلاً من شقة الرهن العقاري عن طريق إضافة الإيجار الشهري وسداد تكلفة الشقة. خيار الاستحواذ مناسب للمواطنين الذين يجبرون على استئجار مسكن ولكنهم غير قادرين على الحصول على قرض عقاري.