На кого мога да продам стая в общински апартамент? Как да продадем стая в общински апартамент

1. Собственикът определя цената и условията за продажба на стаята си.
2. Нотариално заверено уведомление за съседи с посочване на цената и че стаята се продава.
3. Събиране на пакет от документи, необходими за продажба на стая.
4. Регистрация на разрешение за продажба на вашия дял от нотариус, ако стаята принадлежи на няколко собственици наведнъж.
5. Освобождаване на всички жители от стаята преди настаняване в стаята, получаване на удостоверение за освобождаване от паспортната служба.
6. Сключване на сделка, оформяне на договор за покупко-продажба на помещението при нотариус.

Уважаеми читателю, нашата статия говори за типични решения на правни проблеми.

Искате ли да знаете
как да реша проблема си?

Напишете въпроса си ↓

Как да получите съгласието на съседите

Трудно е да се получи съгласие от съседите, което често води до трудности при продажбата на стая, тъй като собствениците на съседни стаи имат преференциално право при продажба на отделна стая. В резултат на това процесът на продажба може значително да се забави.

По закон продавачът трябва да изпълни изискване, когато обявява стая за продажба, тоест първо да предложи да изкупи дела на съседите. За целта е необходимо да ги уведомите предварително, като напишете уведомление и го връчите на съседите си или го изпратите на адресс препоръчана поща

с предизвестие.

1. Трябва също да знаете за пускането на стая за продажба:
2. Отдел за настойничество, ако има собственици на стаи: хора с увреждания, непълнолетни деца.

Можете да уведомите съседите си самостоятелно или с помощта на нотариус, като сте му издали и заверили известието. Уведомлението трябва да отразява вашето искане съседите да напишат писмен отказ за изкупуване на дела.

Полученият отказ трябва да бъде вписан и нотариално заверен. Съседите в рамките на 1 месец могат да изявят желание да изкупят предложения дял и да приемат това решениеинформирайте продавача.

Не се изисква съгласие за продажба на стая от съседи, ако в рамките на 30 дни те не са дали отговор, това означава, че те са отказали покупката.

Ако съседите все пак искат да закупят помещението, то те имат приоритетно право за това. Договорът за покупко-продажба ще бъде сключен директно с тях; продажбата на външно лице в такава ситуация е незаконна.

Случва се 2-3 съседа - собственик - да искат да купят отчуждената стая наведнъж, тогава продавачът има право да реши самостоятелно на кого да продаде стаята, тъй като правото на предимство на съседите се отнася само за покупката на целият апартамент и на цената, определена от продавача. Продажбата на отчужденото помещение на външно лице е възможна само на посочената в съобщението цена или по-висока, но не и по-ниска. Ако стойността е подценена, съседите имат право на оспорванетози факт

, за да докаже незаконосъобразността на такава сделка.

Купувачът трябва да бъде внимателен при съставянето на договора, в обявлението трябва да бъде посочена действителната цена на сделката.

Много продавачи са хитри, опитвайки се да намалят цената на стаята, за да избегнат плащането на данъци. Трикове от този вид са незаконни; транзакция за покупко-продажба, показваща намалена цена за стая, може да бъде оспорена от съседите и купувачът просто ще остане без дом.

1. 1. Какво да правите, ако имате проблеми със съседите
2. Проблемите със съседите възникват често и са възможни поради:
3. Отказ на съседите да получат известие.
4. Поддържане на мълчание на съседите след получаване на известие.

Неизвестно местонахождение на собствениците от съседните стаи.

Съседи, живеещи в други градове.

Всички тези проблеми могат да бъдат решени, основното е да знаете как да го направите правилно.

2. Отказ на съседите да получат съобщение за продажба

Ако вашите съседи са получили уведомление, но не отговарят на него, обърнете се към нотариус. Завереното уведомление ще се изпраща на съседите отново и отново. Ако продължат да мълчат, нотариусът ще ви издаде удостоверение, потвърждаващо изпращането на това уведомление и липсата на отговор на него.

4. Местоположението на собствениците на съседни стаи е неизвестно

Липсващите съседи представляват особени предизвикателства при продажбата на стая. Само ако съквартирант отсъства от стаята повече от 1 година, ще може да се стигне до съд и да го обяви за изчезнал. Ако вашият съсед е отсъствал повече от 1 година, можете да го потърсите сами, като се свържете с паспортната служба, отдела на Федералната служба за регистрация или адресното бюро.

Ако съседът не бъде намерен сам, трябва да напишете изявление в нотариалната кантора, като посочите причината за заявлението за признаване на съседа като изчезнал.

Все пак трябва да се спазва правото на предимство според закона.

Съдебните представители ще установят причината за отсъствието на гражданина, като разпитат съседи и роднини и подадат искане до тяхното възможно местонахождение. Ако отсъстващият съсед все още не бъде намерен, тогава съдът ще назначи управител на стаята му, тогава продавачът трябва да изпрати известие до управителя и да изчака отговор на него.

5. Съседите, които са собственици на стаята, живеят в друг град

Ако съседните собственици не са съгласни с продажбата на стаята, тъй като живеят далеч, трябва да се свържете с нотариус в друг град и да предоставите заверено уведомление, което ще ви бъде върнато по пощата. Това ще послужи като основа за извършване на сделка с външен купувач.

6. Собственикът на съседите на стаята е починал, а наследникът не влиза в наследството Тази ситуация също е проблемна.съвет! Сервирайтеискова молба

към съда. Важно е да признаете стаята на починалия съсед като наследство, отивайки на държавата. Местните власти ще бъдат задължени да приемат този имот в техния баланс, а съдът ще определи наследник, на когото ще изпратите известието си за продажбата на стаята.

Документи за продажба на апартамент, който е част от общински апартамент

1. Продажбата на стая трябва да премине през процедурата за регистрация, така че трябва да се погрижите за събирането на документи:
2. Паспорти на всички лица, които ще участват в сделката за покупко-продажба.
3. Удостоверение за отстраняване на наематели от продавания апартамент.
4. Съобщения, указващи условията за продажба и цена.
5. Документи на външно лице, ако е представено като купувач.
6. Договори за покупко-продажба.
7. Обяснения.
8. Извлечения от ОТИ.
9. Удостоверение за приемане и предаване на помещения.
10. Документи за собственост на помещението.
11. Разрешение от нотариус за извършване на сделка за покупко-продажба от съседи.
12. Разрешения от органите по настойничество в присъствието на непълнолетни собственици в апартамента.

След като съберете документи, можете да подадете обява за продажба на помещението, да съставите договор за покупко-продажба в регистрационната камара. След това трябва да изчакате отговор от вашите съседи, тоест да изчакате 30 дни и след това да предоставите новоизпратеното известие на регистрационната камара.

След като всички формалности са решени, можете да започнете да финализирате сделката, която не се различава съществено от обичайната продажба на всеки друг апартамент.

Какво е правото на първи отказ в общински апартамент?

Съгласно чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация, съседите имат право на предпочитание, ако желаят да закупят допълнителна стая. Въз основа на съобщението те могат да закупят отчужденото жилище (акция) вдясно споделена собственост. Правото на предимство важи за съседите 30 дни.През това време те могат да се съгласят да закупят дела или да откажат, като посочат решението си писмено.

Ако има споразумение, между продавача на стаята и съседа се сключва редовен договор за покупко-продажба, който след това преминава през процедурата по регистрация при регистриращите органи.

Ако няколко съседи се съгласят да купят стая наведнъж, продавачът на стаята прави избора независимо. Въпросът може да се реши по съдебен път или по взаимно съгласие между всички съседи.

Много хора се опитват да заобиколят правото на преимуществено изкупуване, когато има липсващи съседи или времето, определено за разрешаване на проблеми със съседи, е изтекло. Основното е, че всяка съседна стая има собственик и по някакъв начин правото на предимство може да бъде заобиколено.

1. Можете да заобиколите правото на предимство:След като сте сключили договор за подарък с намерения купувач, тоест дайте на купувача дял в апартамента.
2. Няма да има нужда да се съобразявате с преимущественото право, тъй като според закона то не важи за неупълномощено трето лице, въпреки че правата на всички съседи остават същите.
3. Като сключите с новия купувач не договор за покупко-продажба, а договор за подарък (без да формализирате прехвърлянето на пари по време на сделката).Това често правят кредиторите, за да си върнат парите. Правото на предимство не работи, ако продавачът умишлено е пропуснал крайния срок за погасяване на заема, което позволява на купувача да възбрани ипотекирания имот. Всички схеми за транзакции не нарушават законите, но ако съседите подадат насрещен иск, те могат да се считат за невалидни, въпреки че е трудно да се докаже, че сделката е фиктивна, защото правата на съседите не са нарушени, никой не посяга на тяхната собственост .

Продава стая в комунален апартаментчесто създава затруднения, тъй като има няколко собственици и такива, които не са съгласни различни причини, по-специално, лична враждебност, винаги ще се намери. Въпреки това е напълно възможно да продадете своя законен дял, ако вземете предвид всички нюанси и действате според закона.

Всяка година има все по-малко и по-малко общински апартаменти, но те все още не са станали рядкост недвижими имоти. Пазарът на стаи в общински апартаменти е доста активен. Лесно ли се реализира такъв обект и какви условия трябва да се спазват, за да се постигне сделка в най-кратки срокове и да не се нарушава законът - сп. „Дом. Апартамент. Селска къща“.

Има търсене

Собствениците на стаи могат да бъдат спокойни: днес има търсене за техния имот. Не може да се нарече прибързано, но не може да се нарече и мудно. И причината е очевидна: купувачите са привлечени от сравнително ниската цена. Всички останали видове жилища са значително по-скъпи. Дори за пряк конкурент на стая в общ апартамент - малък апартаментхотелски тип ще трябва да плати поне половин милион повече, обясняват експерти.

Според експерти на пазара на недвижими имоти, по-голямата част от купувачите на стаи в общински апартаменти са извън града. За тях целта на покупката е не само да живеят в стая, но и да получат регистрация. Стаите за тях са най-достъпни, най-бързи и правилният начинзакрепете се в нов град.

Част от търсенето на стаи се създава от купувачи, които разчитат на изгодно настаняване след евентуалното разрушаване на къщата. Закупуват се още стаи с цел инвестиция, възможно и с последващо отдаване под наем. Има и купувачи, които в бъдеще се надяват да купят жилищната площ на съседа, за да станат собственици на целия апартамент. Те обикновено са доста богати и са най-привлечени от имоти в сталински къщи и с минимален брой съседи.

Споразумение със съседите

Съседите в общински апартамент са основното нещо. Колко бързо стаята може да бъде пусната в продажба зависи от тяхната податливост и приятелско отношение. В крайна сметка общинският апартамент е обект на споделена собственост, а стаите, принадлежащи на различни съседи, са техните акции. Това означава, че при продажбата на стая трябва да се спазват изискванията, установени от член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация и член 42 от Жилищния кодекс на Руската федерация (клауза 6), според които собствениците на други стаи в този общински апартамент имат преимуществено право да го закупят.

На практика това означава, че преди поставянето на стаята в открита продажба, трябва да го предложите на съседите си. Това може да стане в нормален разговор, но специалистите от пазара на недвижими имоти, за да избегнат допълнителни проблеми и въпроси от страна на бъдещи купувачи, съветват да се документират всички стъпки. Препоръчително е да уведомите за намерението си да продадете стаята с препоръчана поща с обратна разписка. Това писмо, съставено в специална нотариална форма, трябва да съдържа условията на сделката и цената, която продавачът иска да получи. На съседите се дава един месец за размисъл от момента, в който получат такова предложение. И след този срок, ако никой от тях няма желание да закупи стая, всеки трябва да подпише писмен отказ от покупка, заверен от нотариус или съставен в Камарата по вписванията.

Вярно е, че някои съседи не само забавят отказа, но и избягват писма с предложение за закупуване на стая. На практика има случаи, когато съседи, просто от съображения за дребно отмъщение, са избягвали да получават известия, изпратени до тях с месеци. И тъй като няма записан факт на получаване на уведомлението, значи не е започнало обратното броене на срока, през който съседът трябва да упражни правото си на предимство.

В такива ситуации трябва да покажете изкуството на дипломацията или дори да обещаете материални бонуси на съседите си. Брокерите са готови да помогнат: според експерти те не дразнят съседите, а понякога дори успяват да убедят упоритите хора да продадат стаите си, защото продажбата на целия апартамент е много по-изгодна.

Но когато тази стъпка не помогне, остава само да се обърнете към съда: ако съседът упорито „набива спицата в колелото“, това се счита за пречка за упражняване на правото на разпореждане с имущество и съдът може да поиска отстраняването му.

Ако имате късмет със съседите си, стаята може да бъде продадена много по-бързо, като подадете необходимите откази по време на сделката. Общината, която също може да бъде собственик на стаи в общински апартамент, не се колебае да откаже, тъй като много жители на общински апартаменти не са приватизирали своите квадратни метра, и затова те останаха в общинска собственост. Ето защо, преди да изпратите съобщения за оферти за продажба на вашата стая на вашите съседи, трябва да разберете дали те са собственици на имота или просто наематели.

Проблеми могат да възникнат, ако не се вземат предвид някои нюанси. Например, случва се някои от съседните стаи в общински апартамент да са празни и продавачът да реши, че те не принадлежат на никого. Въпреки това, не се заблуждавайте: няма „ничии“ стаи. За последните години руското правителствоПрограмата за премахване на общинските апартаменти се изпълнява последователно, така че никой не се премества в стаите, които се освобождават. Вярно е, че тези стаи често се купуват от града от жители на общински апартаменти или се добавят към тях безплатно, ако имат право на подобрени условия на живот. Но също така е възможно стаите да са празни. В момента има няколко свободни стаи в общински апартаменти, но те принадлежат на града. Това означава, че все пак трябва да докладвате намерението си да продадете стаята в общинския жилищен отдел.

Също така стая в общински апартамент може да принадлежи на непълнолетно лице и в този случай, в допълнение към отказа на съседа да закупи, е необходимо да се получи съгласието на органите по настойничество за този отказ.

Ако се опитате да заобиколите закона, не изпращате никакви известия до съседите си за продажбата на вашата стая и не страдате от получаване на отказ от тях, тогава сделката за покупко-продажба може да бъде оспорена. В съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация, ако продажбата на стая нарушава правото на първи отказ, останалите собственици на общинския апартамент могат да се обърнат към съда в рамките на три месеца и да поискат прехвърляне на собствеността от новия собственик (купувач на стаята) към тях. След като предостави стаята на съседите, съдът също ще задължи продавача да върне парите на потърпевшия купувач и в резултат на това има риск да остане разорен. И е малко вероятно без съответните откази на съседите в общинския апартамент да няма проблеми с държавна регистрациясделки. Така че е по-добре да не нарушавате закона. И разбира се, ако някой от съседите иска да купи стая, ще трябва да му я продаде. В това обаче няма нищо лошо, напротив, спестява се време.

Следващи стъпки

В действителност съседите често не купуват стая и трябва да търсите купувач за нея „отвън“. Ако искате да действате независимо, първо трябва да попитате цената: проучете подобни оферти в специализирани печатни и онлайн медии. В зависимост от характеристиките на конкретен имот, цената може да се различава от средната стойност, а понякога и много значително. Зависи от местоположението, транспортната достъпност, площта на имота, вида на къщата, етажа, наличието на балкон или лоджия, гледка от прозорците и др. Основното, на което купувачите обръщат внимание, е близостта до центъра, бр. на съседите и големината на стаите и апартаментите. Купувачите рядко обмислят апартаменти, състоящи се от повече от четири стаи, а предпочитат по-големи стаи - поне 12 квадратни метра. м, казват експерти. И какво по-добра стаязадоволява нуждите на купувачите, толкова по-скъпо е.

Цена: не по-ниска от предлаганата на съседите

Когато определяте цената на стаята си, трябва да сте по-внимателни: когато собственикът я предлага на съседи в общински апартамент, той вече определя цената и в бъдеще има право да продаде имота на всяко лице на цена, която не по-ниска от предлаганата на съседите. В противен случай те ще имат основание да се обърнат към съда. по този начин общ анализЦените трябва да се извършват в самото начало, за да не се надуе цената на офертата и след това да се търси купувач с години, а ако сред съседите има хора, които могат да купят стаята, проучването на цената трябва да бъде по-подробно .

Струва си да се има предвид, че платежоспособният съсед може да надплати малко, защото се нуждае точно от тази стая, но в същото време, ако откаже да купи, с завишена цена, обектът ще бъде по-трудно да се продаде на пазара, тъй като няма да може да се намали цената. И когато продавате стая в общински апартамент, както и в случая с други недвижими имоти, е много важно да намерите купувач възможно най-бързо, без да предлагате голяма отстъпка. Когато се намери такъв купувач, всичко продължава по същия начин, както при обикновени апартаменти: подготвят се документи, подписва се договор за покупко-продажба, който се регистрира в Rosreestr и собствеността преминава към новия собственик.

Фактори на ускорение

За да намерите купувач по-бързо, можете да подобрите малко стаята си. Експертите не съветват да правите скъпи ремонти, тъй като те най-вероятно няма да се изплатят, а да ремонтират места обществено ползване, трябва и съгласието на съседите, което те може и да не дадат. Но тук козметични ремонтии почистването може да привлече купувача: концепцията за „представяне“ работи винаги и навсякъде. Ако продавачът се интересува от бърза и изгодна продажбавашата стая, малки инвестиции в обновяване ще помогнат за увеличаване на нейната стойност и ликвидност. Според експерти спретнатите и спретнати стаи правят по-благоприятно впечатление на купувача, а освен това този тип имоти най-често се купуват от хора с ограничен бюджет, на които често не им остават пари след покупката да обзаведат жилището си в ред. Естествено, такива купувачи се нуждаят от ремонтирана стая.

Вярно е, че обстановката в самия апартамент и състоянието на общите части също са важни за бъдещите собственици на помещението. Следователно, ако апартаментът като цяло е „занемарен“, ремонтът на стаята обикновено не помага да се продаде и не повишава цената.

Но ако успеете да се споразумеете със съседите си за едновременна продажба на техните стаи, тогава ликвидността и стойността със сигурност ще се увеличат. И разбира се, ще бъде по-бързо да продадете стая, ако не е на първия или последния етаж, ако апартаментът е студен и топла вода, отсъстващ гейзер, като къщата е с асансьор, а подовете са стоманобетон.

Нека обобщим
Продажбата на стая в общински апартамент е малко по-трудна от продажбата на отделен апартамент. Основното нещо по този въпрос е да се споразумеете със съседите си и да не нарушавате тяхното преимуществено право на покупка. Също така е важно да поставите адекватна цена и по възможност стаята и целият апартамент да изглеждат спретнати. И ако искате да получите максимална печалба от продажбата, най-добре е да обсъдите със съседите си едновременната продажба на техните стаи, така че целият апартамент да излезе на пазара.

Въпреки факта, че общинските апартаменти постепенно се превръщат в застрашен тип недвижими имоти, търсенето им на жилищния пазар е значително. Купувачите на общински апартаменти преследват различни цели: някои се нуждаят от регистрация, някои се надяват на изгодно преселване, някои планират да закупят съседни стаи и да придобият собствен апартамент. По един или друг начин, ако решите да продадете стая в общински апартамент, със сигурност ще намерите правилния купувач, ако подходите към този въпрос компетентно и внимателно.

Обикновено алгоритъмът на действията при продажба на стая в общински апартамент е следният:

Действие 1

Оценка на стаята

Правилното определяне на пазарната стойност на недвижимия имот е ключът към успеха при бързата му продажба. Цената на стая в общ апартамент зависи преди всичко от следните критерии:

• — квадрат;
• — Общият брой на съседите и стаите в апартамента;
• — местоположение;
• — Областна инфраструктура;
• — Общо състояние на жилищната сграда.

Анализът на тези фактори за общински апартамент е малко по-сложен, отколкото ако говорим за отделен апартамент. Факт е, че всеки съсобственик има равни права върху жилищната площ, следователно при оценката на една стая цената на квадратен метър в целия апартамент се взема като основа. За да не се объркате в тези тънкости, когато определяте цената на стаята, можете да използвате услугите на независим оценител. Можете обаче сами да направите приблизителна оценка. За да направите това, най-лесният начин е да използвате една от федералните бази данни за недвижими имоти; една от най-големите се намира на портала GdeEtoDom.RU. Сред недвижимите имоти в него можете да намерите опции, подобни на вашите, и да се запознаете с диапазона на цените на стаите в общите апартаменти в желания регион.

Ако мислите как бързо да продадете стая, можете да я обновите. Ще изглежда особено изгодно, ако състоянието на съседните стаи оставя много да се желае.

Акт 2

Преговори със съседи

Основният проблем при сделките за покупка и продажба на недвижими имоти в общински апартаменти е зависимостта от други жители. Съгласно закона, общински апартамент е обща собственост. На практика това означава, че вашите съседи имат право на първи отказ да закупят вашата стая.

Разберете предварително кой е собственик на съседните стаи и как да намерите тези хора. Случва се истинските собственици да не живеят в апартамента от дълго време. Намирането им може да отнеме много повече време, отколкото сте планирали.

След като сте решили да продадете стая в общински апартамент, вие сте длъжни да информирате заинтересованите страни за това писмено. Писмото трябва да посочи условията на сделката (цена, възможност за изплащане и др.). Имате месец, за да вземете решение за покупка. След този период, теоретично, можете да продадете жилищната си площ на трета страна-купувач. Въпреки това, за да избегнете евентуални проблеми, най-надеждно е да получите нотариално заверен отказ от съседите си. Ако сред собствениците има деца, тогава ще е необходимо съгласието на техните законни представители и разрешение от органите по настойничество.

След като сте получили отказ от съседите си, нямате право да продадете стаята на цена, по-ниска от посочената цена. В противен случай сделката може да бъде обявена за невалидна. Ето защо е по-добре веднага да решите колко възнамерявате да получите от продажбата на недвижими имоти.

Акт 3

Търсене на купувач

След като станете собственик на основния документ за предварителна продажба, можете да започнете да търсите купувач за вашата стая. Трудно е да се намери категоричен отговор на въпроса дали си струва да се свържете с брокер за помощ. Всичко зависи от вашето желание да отделите време и енергия за събиране на документи, преговори и изучаване на правни тънкости.

Разберете дали вашите съседи планират да продадат жилищната си площ. Продажбата на целия апартамент едновременно може значително да ускори търсенето на купувач.

Как да продадем стая без посредници

Ако смятате, че можете сами да преминете през всички етапи на покупката и продажбата на стая, тогава, за да намерите купувач, можете да направите следното:

• — Публикувайте обява в базата данни за недвижими имоти;
• — Публикувайте обяви за продажба във вестници;
• — Използвайте специални табла за съобщения в Интернет.

Предимства:

• — Тези методи не изискват почти никакви разходи;
• — Възможност за самостоятелно договаряне с потенциални купувачи.

недостатъци:

• — Ще трябва да похарчите много усилия, време и нерви, за да намерите купувач;
• — Ще трябва сами да контролирате правната страна на сделката за покупко-продажба.

Преди посещението на потенциален купувач подредете кухнята и другите общи части. Ако е възможно, помолете съседите да ги оставят сами по време на проверката.

Как брокерът може да помогне?

Ако нямате желание или възможност сами да търсите купувач, тогава най-добрият вариантще се свърже с брокер или агенция за недвижими имоти. Специалистите също могат да помогнат при подготовката необходими документии оглед на помещението. Това е особено важно, ако имотът се намира в друг град. За да намерите посредник в желания район, можете да използвате услугата „Дежурни брокери“ на уебсайта GdeEtoDom.RU.

Предимства:

• — Спестяване на усилия и време;
• — Допълнителна защита срещу измамници;
• — Възможност за избягване на преговори със съседите. Понякога е много по-лесно за специалист по недвижими имоти да получи съгласие за сделка, тъй като има богат опит в комуникацията с различни клиенти.

недостатък:

• — Осезаеми финансови разходи.

Акт 4

Извършване на сделка за покупко-продажба

След като се договорихте за всички условия на сделката, струва си да започнете да се подготвяте необходими документии изготвяне на договор за покупко-продажба. Задължителните документи включват:

1. 1 Удостоверение за собственост на продавача за апартамента;
2. 2 Документ за собственост на продавача (споразумение, удостоверение за наследство, удостоверение за жилищна кооперация, съдебно решение);
3. 3 Извлечение от Единния държавен регистър;
4. 4 Удостоверение за характеристики на апартамента;
5. 5 Удостоверение за регистрирани лица;
6. 6 Технически и кадастрални паспорти;
7. 7 Съгласие на съпруга на продавача за продажба на имота;
8. 8 Паспорти на всички страни по сделката;
9. 8 Съгласие на собствениците на останалите стаи в общинския апартамент.

Ако в общинския апартамент има непълнолетни собственици, ще е необходимо съгласието на органите по настойничество. Ако имотът е предмет на залог, тогава за да продадете такава стая в общински апартамент, трябва да получите писмено разрешение от притежателя на залога.

Бъдете внимателни, когато съставяте договора. Препоръчително е в него да се посочи редът за реално освобождаване на жилищното пространство. Също така решете предварително метода за прехвърляне на пари. Най-надеждният вариант е да използвате сейф.

Днес много руснаци са собственици не на цял апартамент, а на стая или дял. Това се дължи на съвместна приватизация, както и на различни обменни сделки с недвижими имоти. Често живеенето в такова жилищно пространство, особено ако съседите са роднини, не създава много проблеми на собственика. Основната трудност започва, когато мислите как да продадете стая. Първо, защото мнозинството руснаци не смятат подобно жилище за достоен вариант, дори без средства за отделен апартамент. Второ, успехът на сделката зависи пряко от междуличностни отношениясъс съседи. За юридическите тънкости при продажбата на стая и начините за успешно преговаряне с други наематели ще научите от тази статия.

Откъде да започна?

За да продадете стаята си в апартамент изгодно и в разумен срок, можете да вземете следния план за действие като основа:

Характеристиките на всеки етап се определят от характеристиките на вашето помещение. В зависимост от конкретната ситуация можете да потърсите помощта на брокер или агенция за недвижими имоти. Сега нека разгледаме по-отблизо всяка от изброените точки.

Действие 1

Оценка на стаята

Отправната точка при продажбата на стая в апартамент е да се определи нейната стойност. като правило, решаващи факторипри определяне на цените са:

• — Квадратура на помещението;
• — Общ брой стаи;
• — Местоположение на жилищата;
• — Брой съседи;
• — Размерът на вашия дял в обща площжилищни помещения;
• — Период на експозиция на продажбите. Важен фактор, за който неопитните продавачи често забравят. Факт е, че колкото по-дълго вашият имот е на пазара за недвижими имоти, толкова по-малко привлекателен става той за потенциалните купувачи. Освен това, докато чакате ползи, може да пропуснете тези, които са готови спешнокупи твоята стая.

Можете да определите приблизителната цена на стая без помощта на професионални оценители. За да направите това, трябва да използвате една от многото бази данни за недвижими имоти, например на сайта GdeEtoDom.RU. Задавайки всички основни параметри, ще имате достъп до обяви за продажба на стаи. По този начин можете да получите представа колко се оценяват подобни стаи на пазара на недвижими имоти във вашия град.

Съвет: Ако трябва спешно да продадете стая, бъдете готови да назначите повече ниска ценаотколкото конкуренти.

Акт 2

Подготовка на помещение за продажба

Основната характеристика на продажбата на стая, за разлика от отделния апартамент, е зависимостта от другите собственици на общата жилищна площ. Факт е, че съгласно чл. 250 Граждански кодекс RF вашите съседи имат право на първи отказ. Това означава, че преди да подадете обява или да се свържете с агенция за недвижими имоти, вие сте длъжни да я уведомите за желанието си да продадете помещението и да посочите точните условия (цена, срокове). Освен това не говорим за устни договорки, а за писмено уведомление, което трябва да бъде изпратено с препоръчана поща. И най-надеждният вариант би бил да получите нотариално заверен отказ. Ако няма възможност да продадете стаята на съседите си, можете да започнете да търсите купувач трета страна. Най-добре е предварително да обсъдите със съседите си въпроса за попълването на необходимите документи, за да продадете бързо стаята си по-късно.

Важно: Въпросът за съгласуване на сделка със съквартирантите често се превръща в трудна задача. Това се отнася за случаите, когато местонахождението на някои от собствениците е неизвестно или някой от тях умишлено бави продажбата, като избягва да получава известия.

Акт 3

Обявяване на стая за продажба

Имайки в ръка отказа на съседите си, имате възможност да продадете своите квадратни метри на всеки. От една страна това ви дава необходимата свобода на действие, от друга страна възниква въпросът къде и как да търсите купувачи.

Преди да започнете да каните хора да разгледат стаята, по-добре е да предупредите съседите си за това, защото те могат да направят отрицателно впечатление и да изплашат купувача. Би било добре още веднъж да се изясни редът за ползване на общите части. Това ще помогне за предотвратяване на „кухненски войни“ с нови жители. Малък козметичен ремонт ще помогне за подобряване на „представянето“ на стаята. Не трябва обаче да предприемате мащабна и скъпа работа: не е факт, че вкусът на бъдещия собственик на жилищното пространство ще съвпадне с вашия. Преди да дойде следващият човек, който иска да инспектира стаята, тя трябва да бъде поставена в ред. Отстранете ненужните неща, които създават усещане за безпорядък. Поддържайте общите части чисти.

Как сами да продадете стая?

Ако решите да търсите купувач, разчитайки на собствена сила, тогава има няколко налични опции. Сред тях:

• — Поставяне на информация в база данни за недвижими имоти;
• — Поставяне на обяви за продажба в специализирани портали, в медии и онлайн издания.

Предимства:

• — Намалени разходи. Не е необходимо да плащате за услугите на посредници;
• — Възможност да формирате собствено мнение за потенциален купувач.

Поставянето на информация за стаята в базата данни за недвижими имоти ще ви позволи да представите имота за продажба в най-благоприятна светлина. Ще можете да посочите точното местоположение на жилищната сграда, да изброите всички основни характеристики на апартамента, да приложите снимки и информация за контакт.

недостатъци:

• — Този метод изисква свободно време;
• — Ще трябва самостоятелно да наблюдавате всички правни аспекти или да се консултирате със специалист.

Много продавачи не приемат много сериозно визуалното представяне на имота си. Въпреки това, размазаните снимки, направени набързо, могат напълно да обезсърчат желанието да видите апартамента „на живо“. Преди да снимате, трябва да премахнете всички ненужни предмети (дрехи, съдове, детски играчки) от кадъра. Най-добре е да снимате през деня на естествена светлина. Ако искате да заснемете гледката от прозорец, изберете време от деня, когато можете да направите снимката без отблясъци. Старайте се да не прикачвате повече от 10-15 снимки към обявата си.

Имате нужда от услугите на брокер?

Ако нямате време самостоятелно да търсите купувач и да организирате предпродажбен оглед, можете да прибягвате до помощта на брокер или агенция за недвижими имоти. Като правило, специалистите имат обширни клиентски базии може да ви помогне да представите вашия имот във възможно най-добра светлина.

Важно: Дори и да имате тотална липса на време, не трябва да избирате агенция за недвижими имоти само като посетите сайта й в интернет. Само с лично посещение в офиса можете да оцените успеха на брокера и качеството на предоставяните услуги.

Предимства:

• — Възможност за спестяване на енергия и време;
• — Безопасност. Повечето агенции предлагат услуги за оценка на риска при извършване на сделка.

недостатък:

• — Доста висока цена на услугите.

Съвет: Ако ще продавате няколко стаи в един апартамент наведнъж, опитайте се да намерите един купувач за тях. Това значително ще опрости процеса на транзакция.

Акт 4

Събиране на необходимите документи

След като сте намерили купувач и сте постигнали предварителна договорка с него, трябва да се уверите, че имате всички необходими документи за сключване на договор. За да завършите сделката, ще трябва да подготвите следния пакет документи:

1. 1 паспорти на страните по сделката;
2. 2 документи за собственост (договор за покупко-продажба, договор за дарение и др.);
3. 3 удостоверение за държавна регистрация на права;
4. 4 извлечение от Единния държавен регистър на правата, потвърждаващо липсата на тежести;
5. 5 писмено потвърждение, че други собственици са уведомени за продажбата (писмо, телеграма). Ако не е изминал месец от уведомяването е необходим нотариално заверен отказ.

Действие 5

Сключване на договор за покупко-продажба

Когато правите сделка, обърнете внимание на коректността на договора. Трябва да посочи: точния адрес на имота, цена, паспортни данни на страните без грешки или печатни грешки. Подписаният договор заедно с другите документи се изпраща за регистрация. Извършва се от органите на Rosreestr по местонахождението на имота и отнема един месец от датата на подаване на документите. Също така си струва да се подготвите предварително за процедурата за прехвърляне на пари. Най-популярният и надежден начин е да наемете сейф. Купувачът поставя в него пари в брой, като продавачът получава достъп до тях само след регистриране на собственост.

Един от подводните камъни е сключването на договор за дарение вместо регистрация на покупко-продажба. Например, предлага се да се използва такъв ход, когато по някаква причина не е възможно да се получи съгласието на съседите за транзакцията. В този случай на купувача се дават няколко метра в стаята и той купува останалото, като използва преференциалното право. При никакви обстоятелства не трябва да участвате в тази схема: такава сделка може лесно да бъде оспорена в съда. Освен това рискувате да станете жертва на измама и да имате неканени гости в жилищното си пространство.