لمن يبيع غرفة في شقة مشتركة. كيف تبيع غرفة في شقة مشتركة

1. تحديد صاحب السعر لشروط بيع غرفته.
2. توثيق إشعار للجيران يوضح السعر وأن الغرفة معروضة للبيع.
3. تحصيل المستندات المطلوبة لبيع الغرفة.
4. تسجيل إذن بيع حصتك لدى كاتب عدل إذا كانت الغرفة مملوكة لعدة مالكين في وقت واحد.
5. استخراج جميع المستأجرين من الغرفة قبل وضع الغرفة مع أخذ بيان بالمستخرج في مكتب الجوازات.
6. إبرام الصفقة وتنفيذ عقد بيع الغرفة لدى كاتب العدل.

عزيزي القارئ ، تتحدث مقالتنا عن الحلول النموذجية للقضايا القانونية.

هل تريد أن تعرف،
كيف تحل مشكلتك؟

اكتب سؤالك ↓

كيفية الحصول على موافقة الجيران

من الصعب الحصول على موافقة الجيران على وجه التحديد ، مما يؤدي غالبًا إلى صعوبات في بيع غرفة ، لأن أصحاب الغرف المجاورة لهم حق وقائي عند بيع غرفة منفصلة. نتيجة لذلك ، يمكن أن تتأخر عملية البيع بشكل كبير.

بموجب القانون ، يجب على البائع الامتثال للمتطلبات عند طرح غرفة للبيع ، أي العرض الأول لشراء حصة من الجيران. للقيام بذلك ، تحتاج إلى إخطارهم مسبقًا عن طريق كتابة إشعار وتسليمه إلى الجيران أو إرساله إلى العنوان عن طريق البريد المسجلمع إشعار.

يجب أن تعرف أيضًا كيفية طرح غرفة للبيع:

1. إدارة المنطقة أو لجنة الإسكان في حالة الجيران الذين يعيشون بموجب عقد اجتماعي. توظيف.
2. قسم الوصاية بحضور أصحاب الغرفة: معاق ، أطفال قاصرون.

يمكنك إخطار الجيران بشكل مستقل وبمساعدة كاتب عدل ، بعد إصدار وتصديق إشعار معه. يجب أن يعكس الإشعار طلبك بأن يكتب الجيران رفضًا كتابيًا لشراء الحصة.

يجب أن يتم تسجيل الرفض المستلم وتصديقه من قبل كاتب عدل. قد يعرب الجيران في غضون شهر واحد عن رغبتهم في استرداد الحصة المقترحة وقبولها هذا القرارإبلاغ البائع.

الموافقة على بيع الغرفة من الجيران غير مطلوبة ، إذا لم يقدموا إجابة خلال 30 يومًا ، فيُعتبر أنهم رفضوا الشراء. إذا كان الجيران لا يزالون يرغبون في شراء الغرفة ، فلهم حق وقائي للقيام بذلك. سيتم إبرام اتفاقية البيع والشراء معهم مباشرة ، والبيع إلى طرف خارجي في مثل هذه الحالة غير قانوني.

يحدث أن 2-3 من الجيران - المالك يريد شراء الغرفة المنفردة مرة واحدة ، ثم البائع له الحق في أن يقرر بنفسه لمن يبيع الغرفة ، لأن حق الأولوية للجيران يمتد فقط إلى استرداد الشقة بأكملها وبالسعر الذي حدده البائع.

لا يمكن البيع إلى شخص خارجي في الغرفة المنفردة إلا بالسعر الموضح في الإشعار أو أعلى ، ولكن ليس أقل. في حالة التقليل من التكلفة ، يحق للجيران الطعن حقيقة معينة، لإثبات عدم شرعية مثل هذه الصفقة.

يجب على المشتري توخي الحذر عند صياغة العقد ، ويجب أن يشير الإشعار بالضرورة إلى السعر الحقيقي للمعاملة. كثير من البائعين ماكرون ، ويحاولون التقليل من تكلفة الغرفة حتى لا يدفعوا الضرائب. الحيل من هذا النوع غير قانونية ، ويمكن أن يتحدى الجيران صفقة البيع والشراء التي تشير إلى سعر أقل من الواقع لغرفة ما ، بينما يظل المشتري بلا مأوى.

1. ماذا تفعل إذا كانت هناك مشاكل مع الجيران

تحدث المشاكل مع الجيران بشكل متكرر وهي ممكنة بسبب:

1. رفض الجيران لتلقي الإخطارات.
2. صمت الجيران بعد الإخطار.
3. مكان مجهول لأصحاب الغرف المجاورة.
4. يعيش الجيران في مدن أخرى.

كل هذه المشاكل يمكن حلها ، الشيء الرئيسي هو معرفة كيفية القيام بذلك بشكل صحيح.

2. رفض الجيران استلام إشعار البيع

إذا رفض الجيران استلام رسالتك ، فسيتم إعادتها إليك مع ملاحظة "رفض الاستلام". تحتاج أيضًا إلى تقديم مظروف إلى Rosreestr ، مما يؤكد أن جيرانك قد تجاهلوا إشعارك.

3. تجاهل إخطارات الجيران

إذا تلقى الجيران إشعارًا ، لكنهم لم يردوا عليه بأي شكل من الأشكال ، فاتصل بالموثق. سيتم إرسال إشعار مصدق إلى الجيران مرة أخرى. إذا استمروا في الصمت ، فسيصدر لك كاتب العدل شهادة تؤكد إرسال هذا الإشعار وعدم الرد عليه.

4. مكان أصحاب الغرف المجاورة غير معروف

يصعب بيع الجيران المفقودين بشكل خاص. فقط في حالة عدم وجود جار في الغرفة لأكثر من عام واحد ، سيكون من الممكن الذهاب إلى المحكمة والتعرف عليه كمفقود. في حالة عدم وجود جار لأكثر من عام ، يمكنك البحث عنه بنفسك عن طريق الاتصال بمكتب الجوازات أو إدارة خدمة التسجيل الفيدرالية أو مكتب العناوين.

إذا لم يتم العثور على الجار بمفردك ، فأنت بحاجة إلى كتابة بيان إلى مكتب كاتب العدل يوضح سبب الاستئناف للتعرف على الجار على أنه مفقود. ومع ذلك ، يجب احترام حق الشرائية وفقًا للقانون.

سيحدد ممثلو المحكمة سبب غياب المواطن من خلال مقابلة الجيران والأقارب ، وتقديم طلب إلى أماكن موقعهم المحتمل. إذا لم يتم العثور على الجار الغائب ، فستقوم المحكمة بتعيين مدير غرفته ، ثم يحتاج البائع إلى إرسال إشعار إلى اسم المدير وانتظار الرد عليه.

5. الجيران الذين يمتلكون الغرفة يعيشون في مدينة أخرى

إذا كان الجيران ، الملاك ، لا يوافقون على بيع الغرفة ، لأنهم يعيشون بعيدًا ، في مدينة أخرى ، تحتاج إلى الاتصال بكاتب عدل وتقديم إخطار مصدق ، سيتم إعادته إليك عن طريق البريد. سيكون هذا بمثابة أساس المعاملة مع المشتري من الخارج.

6. مات صاحب الجيران للغرفة ، والوارث لا يدخل في الميراث

هذا الوضع هو أيضا إشكالية. نصيحة!يُقدِّم بيان الدعوىإلى المحكمة. من المهم التعرف على غرفة الجار المتوفى على أنها نقل ملكية ، ومغادرة إلى الدولة. ستكون السلطات المحلية ملزمة بقبول هذه الخاصية في الميزانية العمومية ، وستحدد المحكمة الوريث الذي سترسل إليه إشعارك ببيع الغرفة.

وثائق بيع شقة هي جزء من شقة مشتركة

يجب أن يمر بيع الغرفة بإجراءات التسجيل ، لذلك عليك الاهتمام بجمع المستندات:

1. جوازات سفر جميع الأشخاص الذين سيشاركون في معاملات البيع والشراء.
2. شهادة إبراء ذمة مستأجرين من الشقة للبيع.
3. إخطارات توضح شروط البيع والأسعار.
4. مستندات الشخص الخارجي ، إذا تم تقديمه كمشتري.
5. اتفاقيات البيع والشراء.
6. تفسيرات.
7. مقتطفات من BTI.
8. مخطط مساحي للمباني المنفردة.
9. فعل القبول ونقل الملكية.
10. وثائق العنوان للغرفة.
11. تصاريح من كاتب العدل لإتمام صفقة بيع وشراء من الجيران.
12. أذونات سلطات الوصاية في وجود القاصرين في الشقة.

بعد جمع المستندات ، يمكنك تقديم إعلان لبيع الغرفة ، وتحرير عقد بيع في غرفة التسجيل. بعد ذلك ، تحتاج إلى انتظار رد من الجيران ، أي الانتظار 30 يومًا ، ثم تقديم الإشعار المرسل حديثًا إلى غرفة التسجيل.

بمجرد حل جميع الإجراءات الشكلية ، يمكنك المتابعة لتنفيذ الصفقة ، والتي لا تختلف كثيرًا عن البيع المعتاد لأي شقة أخرى.

ما هو حق الشفعة في شراء شقة مشتركة

حسب الفن. 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يتمتع الجيران بحق الأفضلية إذا كانوا يرغبون في شراء غرفة إضافية. بناءً على الإشعار ، يمكنهم استرداد المسكن المتهرب (الحصة) على اليمين ملكية جزئية. حق الشفعة صالح للجيران لمدة 30 يومًا.خلال هذا الوقت ، يمكنهم الموافقة على شراء سهم أو رفض ، مشيرًا إلى قرارهم كتابيًا.

عند الاتفاق ، يتم وضع اتفاقية بيع وشراء منتظمة بين بائع الغرفة والجار ، والتي تمر بعد ذلك بإجراءات التسجيل مع سلطات التسجيل. إذا وافق العديد من الجيران على شراء غرفة في وقت واحد ، يقوم بائع الغرفة بالاختيار بشكل مستقل. يمكن حل المشكلة من خلال المحكمة أو باتفاق مشترك بين جميع الجيران.

يحاول الكثيرون تجاوز الأولوية الصحيحة عندما يكون هناك جيران مفقودون ، أو عندما ينتهي الوقت المخصص لحل المشاكل مع الجيران. الشيء الرئيسي هو أن كل غرفة من غرف الجيران لها مالك ، وبطريقة ما يمكن التحايل على حق الامتياز.

يمكنك تجاوز حق الأولوية:

1. من خلال إبرام اتفاقية تبرع مع المشتري الموجود ، أي منح المشتري حصة في الشقة.لن تكون هناك حاجة لمراعاة حق الشفعة ، لأنه وفقًا للقانون لا ينطبق على طرف ثالث خارجي ، على الرغم من أن حقوق جميع الجيران تظل كما هي.
2. من خلال إبرام اتفاقية بيع وشراء مع مشتر جديد ، ولكن اتفاقية تبرع (بدون إضفاء الطابع الرسمي على تحويل الأموال أثناء المعاملة). ومع ذلك ، يمكن الطعن في هذه المعاملة من قبل الجيران ، وسيكون نقل الحقوق مطلوبًا لهم ، على الرغم من أنه عند إبرام اتفاقية التبرع ، لن يتم انتهاك حقوق الجيران والتزاماتهم ، وبالتالي لن يكون هناك سبب للطعن في منشأه.
3. من خلال ممارسة حق الرهن وإبرام اتفاقية رهن واتفاقية قرض مع مشتر محتمل.هذا غالبًا ما يفعله المقرضون لاستعادة أموالهم. لا يعمل حق الميزة إذا كان الموعد النهائي الضائع عن قصد لسداد القرض من قبل البائع يسمح للمشتري بفرض عقوبة على الممتلكات المرهونة. لا تنتهك جميع مخططات المعاملات القوانين ، ولكن عندما يقدم الجيران دعوى مضادة ، يمكن إعلان بطلانها ، على الرغم من أنه من الصعب إثبات أن الصفقة مزيفة ، نظرًا لعدم انتهاك حقوق الجيران ، فلا أحد يتعدى على ممتلكاتهم.

بيع غرفة في شقة مشتركةغالبًا ما يسبب صعوبات ، نظرًا لوجود العديد من المالكين وأولئك الذين يختلفون معهم أسباب مختلفة، على وجه الخصوص ، العداء الشخصي ، سيكون هناك دائمًا. ومع ذلك ، فمن الواقعي أن تبيع حصتك القانونية ، نظرًا لجميع الفروق الدقيقة ، للعمل وفقًا للقانون.

أصبحت الشقق المجتمعية أقل وأقل كل عام ، لكنها لم تصبح بعد عقارات نادرة. سوق الغرف في الشقق المشتركة نشط للغاية. هل من السهل تنفيذ مثل هذا الشيء وما هي الشروط التي يجب استيفاؤها من أجل الوصول إلى صفقة في أقصر وقت ممكن وعدم مخالفة القانون - مجلة “دوم. مسطحة. منزل ريفي ".

هناك طلب

يمكن لأصحاب الغرف أن يكونوا هادئين: هناك طلب على ممتلكاتهم اليوم. لا يمكن أن يطلق عليه الضجيج ، ولكن بطيئا أيضا. والسبب واضح: ينجذب المشترون بسعر منخفض نسبيًا. جميع أنواع المساكن الأخرى أغلى بكثير. حتى بالنسبة لمنافس مباشر لغرفة في شقة مشتركة - شقة صغيرةيوضح الخبراء أن نوع الفندق سيتعين عليه دفع نصف مليون إضافية على الأقل.

وفقًا لخبراء سوق العقارات ، فإن غالبية مشتري الغرف في الشقق الجماعية هم من مدن أخرى. بالنسبة لهم ، الغرض من الشراء ليس فقط البقاء في الغرفة ، ولكن أيضًا للحصول على التسجيل. غرف لهم - الأكثر ميزانية وأسرع و الطريق الصحيحيستقر في مدينة جديدة.

يتم إنشاء جزء من الطلب على الغرف من قبل المشترين الذين يعتمدون على إعادة توطين مربحة بعد الهدم المحتمل للمنزل. يتم شراء المزيد من الغرف للاستثمار ، ربما مع الإيجار اللاحق. هناك أيضًا مشترون يأملون في المستقبل في شراء مساحة معيشة الجار لكي يصبحوا مالكين للشقة بأكملها. عادة ما يكونون أثرياء للغاية ، والأهم من ذلك كله أنهم ينجذبون إلى الأشياء الموجودة في المنازل الستالينية وبأقل عدد من الجيران.

اتفاق مع الجيران

الجيران في شقة مشتركة - الشيء الرئيسي. يعتمد مدى سرعة بيع الغرفة على قابليتها للتتبع والود. بعد كل شيء ، الشقة المشتركة هي موضوع ملكية مشتركة ، والغرف التي تنتمي إلى جيران مختلفين هي حصصهم. هذا يعني أنه عند بيع غرفة ، يجب مراعاة المتطلبات المنصوص عليها في المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي والمادة 42 من قانون الإسكان للاتحاد الروسي (البند 6) ، والتي بموجبها يجب مراعاة أصحاب الغرف الأخرى في هذه الشقة الجماعية لها حق وقائي لشرائها.

في الممارسة العملية ، هذا يعني أنه قبل تعريض الغرفة ل بيع مفتوح، عليك أن تقدمه إلى جيرانك. يمكن القيام بذلك في محادثة منتظمة ، لكن خبراء سوق العقارات ينصحون بتوثيق جميع الخطوات من أجل تجنب المزيد من المشاكل والأسئلة من المشترين في المستقبل. يُنصح بإخطار نيتك في بيع الغرفة بالبريد المسجل مع إشعار بالاستلام. يجب أن يحتوي هذا الخطاب ، الذي تم وضعه في نموذج توثيقي خاص ، على شروط المعاملة والسعر الذي يريد البائع استلامه. يُمنح الجيران شهرًا للتفكير منذ اللحظة التي يتلقون فيها مثل هذا العرض. وبعد هذا الوقت ، إذا لم يكن لدى أي منهم رغبة في شراء غرفة ، فيجب على كل منهم التوقيع على رفض خطي للشراء ، مصدقًا من كاتب عدل أو تم تنفيذه في غرفة التسجيل.

صحيح أن بعض الجيران لا يؤخرون الرفض فحسب ، بل يتجنبون أيضًا الرسائل التي تعرض شراء غرفة. من الناحية العملية ، هناك حالات تهرب فيها الجيران ، لأسباب تتعلق بالثأر البسيط ، من تلقي الإخطارات المرسلة إليهم لعدة أشهر. وبما أنه لا توجد حقيقة ثابتة لتلقي الإخطار ، فإن العد التنازلي للفترة التي يجب أن يمارس فيها الجار حقه في الرفض الأول لم يبدأ بعد.

في مثل هذه المواقف ، يتعين على المرء أن يظهر فن الدبلوماسية ، وحتى أن يعد بمكافآت مادية للجيران. السماسرة مستعدون للإنقاذ: وفقًا للخبراء ، فهم لا يسببون أي إزعاج بين الجيران ، وفي بعض الأحيان يكون من الممكن إقناع الأشخاص العنيدين ببيع غرفهم أيضًا ، لأن بيع شقة بأكملها يكون أكثر ربحية.

ولكن عندما لا تساعد هذه الخطوة ، فكل ما تبقى هو الذهاب إلى المحكمة: إذا كان الجار "يضع حديثًا في العجلات" ، فإن هذا يعتبر عقبة أمام ممارسة حق التصرف في الممتلكات ، ويمكن أن يطلب في المحكمة للقضاء عليه.

إذا كنت محظوظًا مع الجيران ، يمكن بيع الغرفة بشكل أسرع من خلال إصدار الرفض اللازم في وقت المعاملة. البلدية ، التي يمكن أن تكون أيضًا مالكة للغرف في شقة مشتركة ، لا ترفض رفضًا ، لأن العديد من سكان الشقق الجماعية لم يقوموا بخصخصة منازلهم. متر مربع، وبالتالي يبقون فيها ممتلكات البلدية. لذلك ، قبل إرسال إشعارات عروض بيع غرفتك إلى الجيران ، تحتاج إلى معرفة ما إذا كانوا أصحاب عقارات أم مجرد مستأجرين.

يمكن أن تنشأ المشاكل إذا لم تؤخذ بعض الفروق الدقيقة في الاعتبار. على سبيل المثال ، يحدث أن بعض الغرف المجاورة في شقة مشتركة فارغة ويقرر البائع أنها لا تخص أي شخص. ومع ذلك ، لا تنخدع: لا توجد غرف "لا أحد". أثناء السنوات الأخيرة الحكومة الروسيةيجري باستمرار تنفيذ برنامج لتصفية الشقق الجماعية ، لذلك لا يتم إسكان أي شخص في الغرف الشاغرة. صحيح ، غالبًا ما يتم شراء هذه الغرف من المدينة من قبل سكان الشقق الجماعية أو يتم إلحاقها مجانًا إذا كان لديهم الحق في تحسين ظروفهم المعيشية. لكن من الممكن أيضًا أن تكون الغرف فارغة. يوجد حاليًا عدد من الغرف المجانية في الشقق المشتركة ، لكنها تنتمي إلى المدينة. لذلك ، ما زلت بحاجة إلى الإبلاغ عن نيتك لبيع الغرفة إلى إدارة الإسكان العام.

أيضًا ، قد تنتمي غرفة في شقة مشتركة إلى قاصر ، وفي هذه الحالة ، بالإضافة إلى رفض الجار للشراء ، تحتاج إلى الحصول على موافقة سلطات الوصاية على هذا الرفض.

إذا حاولت الالتفاف على القانون ، ولم ترسل أي إخطارات إلى جيرانك بشأن بيع غرفتك ، ولا تعاني من رفضهم ، فقد يتم الطعن في صفقة البيع والشراء. وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، في حالة انتهاك الحق الوقائي للشراء أثناء بيع الغرفة ، يمكن لأصحاب الشقة المشتركة المتبقين الذهاب إلى المحكمة في غضون ثلاثة أشهر والمطالبة بنقل الملكية من المالك الجديد (مشتري الغرفة) لهم. بعد إعطاء الغرفة للجيران ، ستلزم المحكمة البائع أيضًا بإعادة الأموال إلى المشتري المتأثر ، ونتيجة لذلك ، هناك خطر عدم ترك أي شيء. ومن غير المحتمل أنه بدون الرفض المقابل من الجيران في الشقة الجماعية ، ستفعل ذلك بدون مشاكل عندما تسجيل الدولةصفقات. لذلك من الأفضل عدم خرق القانون. وبالطبع ، إذا أراد أحد الجيران شراء غرفة ، فسيتعين عليهم بيعها له. ومع ذلك ، فلا حرج في هذا ، بل على العكس - هناك توفير للوقت.

الخطوات التالية

في الواقع ، غالبًا لا يشتري الجيران غرفة ، وتحتاج إلى البحث عن مشترٍ "على الجانب" من أجلها. إذا كنت ترغب في التصرف بشكل مستقل ، فعليك أولاً أن تسأل عن السعر: ادرس عروض مماثلة في وسائل الإعلام المطبوعة والمتخصصة عبر الإنترنت. اعتمادًا على خصائص عقار معين ، قد تختلف التكلفة عن متوسط ​​القيمة ، وأحيانًا بشكل كبير جدًا. يعتمد ذلك على الموقع ، وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل ، ومساحة الكائن ، ونوع المنزل ، والأرضية ، ووجود شرفة أو لوجيا ، والمنظر من النوافذ ، وما إلى ذلك. الشيء الرئيسي الذي ينتبه إليه المشترون هو القرب إلى المركز عدد الجيران وحجم الغرفة والشقق. نادرًا ما يفكر المشترون في شقق تتكون من أكثر من أربع غرف ، لكنهم يفضلون غرفًا أكثر اتساعًا - على الأقل 12 مترًا مربعًا. م ، يقول الخبراء. و بعد غرفة أفضليلبي احتياجات المشترين ، فكلما زاد سعره.

السعر: لا يقل عن ذلك المعروض على الجيران

عند تحديد سعر غرفتك ، يجب أن تكون أكثر حرصًا: عندما يعرضها المالك على جيرانه في شقة مشتركة ، فإنه يحدد بالفعل التكلفة وفي المستقبل يحق له بيع العقار لأي شخص بسعر لا تقل عن ذلك المقدم للجيران. خلاف ذلك ، سيكون لديهم أسباب للذهاب إلى المحكمة. في هذا الطريق، التحليل العاميجب أن يتم تنفيذ الأسعار في البداية ، حتى لا نبالغ في تقدير تكلفة العرض ولا تبحث عن مشترٍ لاحقًا لسنوات ، وإذا كان هناك أشخاص بين الجيران يمكنهم شراء غرفة ، فيجب أن يكون بحث الأسعار أكثر تفصيلاً .

يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن الجار الموسر قد يدفع مبالغ زائدة قليلاً ، لأنه يحتاج إلى هذه الغرفة بالذات ، ولكن في نفس الوقت ، إذا رفض الشراء ، بتكلفة متضخمة ، فسيكون من الصعب بيع الشيء في السوق ، لأنه لن يكون من الممكن خفض السعر. وعند بيع غرفة في شقة مشتركة ، كما هو الحال في العقارات الأخرى ، من المهم جدًا العثور على مشترٍ سريعًا دون تقديم خصم كبير. عندما يتم العثور على مثل هذا المشتري ، كل شيء يسير بنفس الطريقة كما هو الحال مع شقق عادية: يتم إعداد المستندات ، وتوقيع اتفاقية البيع والشراء ، والتي يتم تسجيلها مع Rosreestr ، وتنتقل الملكية إلى المالك الجديد.

عوامل التسريع

للعثور على مشترٍ بشكل أسرع ، يمكنك تحسين غرفتك قليلاً. لا ينصح الخبراء بإجراء إصلاحات باهظة الثمن ، لأنها على الأرجح لن تؤتي ثمارها ، ولكن من أجل إصلاح الأماكن الاستخدام الشائع، تحتاج أيضًا إلى موافقة الجيران ، والتي لا يجوز لهم منحها. لكن هنا تجديدوالتنظيف يمكن أن يجذب المشتري: يعمل مفهوم "العرض" دائمًا وفي كل مكان. إذا كان البائع مهتمًا بالصوم و صفقة بيعغرفتك ، فإن الاستثمار الصغير في الإصلاحات سيساعد على رفع قيمتها والسيولة. وفقًا للخبراء ، فإن الغرف الأنيقة والمرتبة تترك انطباعًا أكثر ملاءمة للمشتري ، وإلى جانب ذلك ، غالبًا ما يتم شراء هذا النوع من العقارات من قبل الأشخاص ذوي الميزانية المحدودة ، والذين غالبًا ما لا يتبقى لديهم المال بعد الشراء لوضع منزلهم فيه ترتيب. بطبيعة الحال ، يحتاج هؤلاء المشترون إلى غرفة تم تجديدها.

صحيح أن الوضع في الشقة نفسها ، تعتبر حالة المناطق المشتركة مهمة أيضًا لأصحاب الغرفة المستقبليين. لذلك ، إذا كانت الشقة ككل "قيد التشغيل" ، فإن تجديد الغرفة عادة لا يساعد في بيعها ولا يرفع السعر.

ولكن إذا كان من الممكن الاتفاق مع الجيران على البيع المتزامن لغرفهم ، فمن المؤكد أن السيولة والتكلفة ستزيدان. وبالطبع سيكون من الأسرع بيع الغرفة إذا لم تكن في الطابق الأول أو الأخير ، إذا كانت الشقة بها نزلة برد و ماء ساخن، مفقود السخانو البيت به مصعد و الارضيات خرسانية مسلحة.

تلخيص لما سبق
بيع غرفة في شقة مشتركة أصعب قليلاً من بيع شقة منفصلة. الشيء الرئيسي في هذه الحالة هو الاتفاق مع الجيران وعدم انتهاك حقهم الوقائي في الشراء. من المهم أيضًا تحديد سعر مناسب ، إن أمكن ، لإضفاء مظهر أنيق على الغرفة والشقة بأكملها. وإذا كنت ترغب في الحصول على أقصى ربح من البيع ، فمن الأفضل أن تناقش مع الجيران البيع المتزامن لغرفهم ، بحيث يتم عرض الشقة بأكملها في السوق.

على الرغم من حقيقة أن الشقق الجماعية أصبحت تدريجيًا نوعًا من العقارات الآخذة في الاختفاء ، إلا أن هناك طلبًا كبيرًا عليها في سوق الإسكان. يسعى مشترو الشقق المشتركة إلى مجموعة متنوعة من الأهداف: يحتاج شخص ما إلى تصريح إقامة ، ويأمل شخص ما في إعادة توطين مربحة ، ويخطط البعض لشراء غرف مجاورة والحصول عليها شقة خاصة. بطريقة أو بأخرى ، بعد أن قررت بيع غرفة في شقة مشتركة ، ستجد بالتأكيد المشتري المناسب إذا تعاملت مع هذه المشكلة بكفاءة وتوازن.

عادة ما تكون خوارزمية الإجراءات عند بيع غرفة في شقة مشتركة كما يلي:

الإجراء 1

تصنيف الغرفة

التحديد الصحيح للقيمة السوقية للعقار هو مفتاح النجاح في بيعها السريع. سعر الغرفة في شقة مشتركة يعتمد بشكل أساسي على المعايير التالية:

• — ميدان؛
• — العدد الإجمالي للجيران والغرف في الشقة ؛
• — موقع؛
• — البنية التحتية للمنطقة ؛
• — الحالة العامة للمبنى السكني.

يعد تحليل هذه العوامل للشقة الجماعية أكثر تعقيدًا إلى حد ما مما لو كانت شقة منفصلة. الحقيقة هي أن كل مالك مشارك له حقوق متساوية في مساحة المعيشة ، لذلك ، عند تقييم الغرفة ، يتم أخذ التكلفة لكل متر مربع في الشقة بأكملها كأساس. من أجل عدم الخلط بين هذه التفاصيل الدقيقة ، عند تحديد تكلفة الغرفة ، يمكنك استخدام خدمات المثمن المستقل. ومع ذلك ، يمكنك إجراء تقدير تقريبي بنفسك. للقيام بذلك ، أسهل طريقة هي استخدام إحدى قواعد البيانات العقارية الفيدرالية ، وتقع إحدى أكبرها على بوابة GdeEtoDom.RU. من بين الأشياء العقارية الموجودة فيه ، يمكنك العثور على خيارات مماثلة لخياراتك والتعرف على مجموعة أسعار الغرف في الشقق المشتركة في المنطقة المرغوبة.

إذا كنت تفكر في كيفية بيع غرفة بسرعة ، فيمكنك إجراء إصلاحات تجميلية فيها. سيبدو مفيدًا بشكل خاص إذا كانت حالة الغرف المجاورة تترك الكثير مما هو مرغوب فيه.

الإجراء 2

مفاوضات مع الجيران

تكمن المشكلة الرئيسية لعمليات شراء وبيع العقارات في الشقق الجماعية في الاعتماد على سكان آخرين. بموجب القانون ، شقة مشتركة هي الملكية المشتركة. من الناحية العملية ، هذا يعني أن الجيران لهم الحق الأول في شراء غرفتك.

تعرف مقدمًا على من يملك الغرف المجاورة وكيفية العثور على هؤلاء الأشخاص. يحدث أن المالكين الحقيقيين لا يعيشون بالفعل في الشقة لفترة طويلة. قد يستغرق العثور عليهم وقتًا أطول مما كنت تخطط له.

بعد أن قررت بيع غرفة في شقة مشتركة ، فأنت ملزم بإبلاغ الأطراف المهتمة بذلك كتابةً. يجب أن يشير الخطاب إلى شروط المعاملة (السعر ، خطة التقسيط ، إلخ). لديك شهر لاتخاذ قرار الشراء. بعد هذه الفترة ، من الناحية النظرية ، يمكنك بيع مساحة المعيشة الخاصة بك إلى مشتر خارجي. ومع ذلك ، من أجل تجنب المشاكل المحتملة ، سيكون من الأكثر موثوقية تلقي رفض موثق من الجيران. إذا كان هناك أطفال بين المالكين ، فستكون موافقة ممثليهم القانونيين وإذن سلطات الوصاية مطلوبة.

بعد رفض الجيران ، لا يحق لك بيع الغرفة بسعر أقل من السعر المعلن. خلاف ذلك ، قد يتم إبطال الصفقة. لذلك ، من الأفضل أن تقرر على الفور المبلغ الذي تنوي الحصول عليه من بيع العقارات.

الإجراء 3

إيجاد مشتري

بعد أن أصبحت مالك مستند ما قبل البيع الرئيسي ، يمكنك البدء في البحث عن مشتر لغرفتك. من الصعب العثور على إجابة محددة لسؤال ما إذا كان الأمر يستحق الاتصال بسمسار عقارات للحصول على المساعدة. كل هذا يتوقف على رغبتك في قضاء الوقت والجهد في جمع المستندات والتفاوض ودراسة التعقيدات القانونية.

اكتشف ما إذا كان جيرانك يخططون لبيع مساحة معيشتهم. يمكن أن يؤدي البيع المتزامن للشقة بأكملها إلى تسريع عملية البحث عن مشترٍ بشكل كبير.

كيف تبيع غرفة بدون وسطاء

إذا كنت تعتقد أنه يمكنك التغلب على جميع مراحل بيع وشراء غرفة بنفسك ، فعند العثور على مشترٍ يمكنك القيام بما يلي:

• — ضع إعلان في قاعدة بيانات العقارات ؛
• — وضع إعلانات للبيع في الصحف.
• — استخدم لوحات النشرات الخاصة على الإنترنت.

مزايا:

• — هذه الأساليب مجانية عمليًا ؛
• — القدرة على التفاوض بشكل مستقل مع المشترين المحتملين.

عيوب:

• — سوف يستغرق الأمر الكثير من الجهد والوقت والأعصاب للعثور على مشتر ؛
• — سيتعين عليك التحكم في الجانب القانوني لعملية البيع والشراء بنفسك.

قم بترتيب المطبخ والأماكن العامة الأخرى قبل زيارة المشتري المحتمل. إذا أمكن ، اطلب من الجيران عدم احتلالهم أثناء التفتيش.

كيف يمكن أن يساعد سمسار عقارات

إذا لم تكن لديك الرغبة أو القدرة على البحث بشكل مستقل عن مشترٍ ، إذن الخيار الأفضلسوف يتصل سمسار عقارات أو وكالة عقارات. يمكن للمتخصصين أيضًا المساعدة في التحضير الأوراق اللازمةوتفتيش الغرفة. هذا مهم بشكل خاص إذا كان العقار يقع في مدينة أخرى. للعثور على وسيط في المنطقة التي تحتاجها ، يمكنك استخدام خدمة "السماسرة المناوبون" على موقع GdeEtoDom.RU.

مزايا:

• — توفير الوقت والجهد ؛
• — حماية إضافية ضد المحتالين ؛
• — فرصة لتجنب المفاوضات مع الجيران. في بعض الأحيان ، يكون من الأسهل على أخصائي العقارات الحصول على الموافقة على صفقة ، لأنه يتمتع بخبرة كبيرة في التعامل مع العملاء المختلفين.

عيب:

• — التكاليف المالية الملموسة.

الإجراء 4

إجراء صفقة بيع وشراء

بعد الموافقة على جميع شروط الصفقة ، فإن الأمر يستحق التحضير المستندات المطلوبةوصياغة عقد البيع. الأوراق المطلوبة تشمل:

1. 1 شهادة ملكية البائع للشقة ؛
2. 2 وثيقة ملكية البائع (اتفاقية ، شهادة ميراث ، شهادة تعاونية إسكان ، قرار محكمة) ؛
3. 3 مقتطف من USRR ؛
4. 4 مساعدة وصف الشقة.
5. 5 معلومات حول الأشخاص المسجلين ؛
6. 6 جوازات السفر الفنية والمساحية ؛
7. 7 موافقة زوج (زوجة) البائع على بيع الممتلكات ؛
8. 8 جوازات سفر جميع المشاركين في المعاملة ؛
9. 8 موافقة أصحاب الغرف المتبقية في الشقة الجماعية.

إذا كان هناك مالكون قاصرون في الشقة المشتركة ، فستكون موافقة سلطات الوصاية مطلوبة. إذا كان العقار موضوع تعهد ، فلكي تبيع هذه الغرفة في شقة مشتركة ، تحتاج إلى الحصول على إذن كتابي من المرتهن.

كن حذرا عند صياغة العقد. من المستحسن وصف الإجراء الخاص بالإفراج الفعلي عن مساحة المعيشة فيه. أيضًا ، اتخذ قرارًا مسبقًا بشأن طريقة تحويل الأموال. الخيار الأكثر أمانًا هو استخدام صندوق ودائع آمن.

اليوم ، لا يمتلك العديد من الروس شقة كاملة ، بل غرفة أو حصة. ويرجع ذلك إلى الخصخصة المشتركة ، فضلاً عن العديد من معاملات التبادل العقاري. غالبًا ما لا يسبب العيش في مثل هذا المكان المعيشي ، خاصةً إذا كان الجيران أقاربًا ، الكثير من المتاعب للمالك. تبدأ الصعوبة الرئيسية عندما تفكر في كيفية بيع غرفة. أولاً ، لأن غالبية الروس لا يعتبرون مثل هذا السكن خيارًا جيدًا ، حتى لو لم يكن لديهم الأموال اللازمة لشقة منفصلة. ثانيًا ، يعتمد نجاح المعاملة بشكل مباشر على علاقات شخصيةمع الجيران. سوف تتعرف على التعقيدات القانونية عند بيع غرفة وكيفية التفاوض بنجاح مع المستأجرين الآخرين من هذه المقالة.

من أين نبدأ؟

من أجل تحقيق الربح وفي غضون فترة زمنية معقولة لبيع غرفتك في شقة ، يمكنك اتخاذ خطة العمل التالية كأساس:

يتم تحديد ميزات كل مرحلة من خلال خصائص غرفتك. اعتمادًا على الموقف المحدد ، يمكنك اللجوء إلى مساعدة سمسار أو وكالة عقارية. الآن دعونا نلقي نظرة فاحصة على كل من هذه النقاط.

الإجراء 1

تصنيف الغرفة

نقطة البداية لبيع غرفة في شقة هي تحديد قيمتها. عادة، عوامل حاسمةعندما تكون الأسعار:

• — حجم الغرفة؛
• — إجمالي عدد الغرف
• — موقع السكن
• — عدد الجيران
• — حصتك في المساحة الكليةأماكن المعيشة؛
• — وقت التعرض للبيع. عامل مهم ، غالبًا ما ينساه البائعون عديمي الخبرة. الحقيقة هي أنه كلما طالت مدة عرض الممتلكات الخاصة بك في سوق العقارات ، أصبحت أقل جاذبية للمشترين المحتملين. بالإضافة إلى ذلك ، تحسبًا للفوائد ، قد يفوتك أولئك الذين هم على استعداد لذلك بشكل عاجلشراء غرفتك.

يمكنك تحديد التكلفة التقريبية للغرفة دون اللجوء إلى مساعدة المثمنين المحترفين. للقيام بذلك ، يجب عليك استخدام واحدة من العديد من قواعد البيانات العقارية ، مثل تلك الموجودة على موقع GdeEtoDom.RU. بعد تعيين جميع المعلمات الأساسية ، ستحصل على إمكانية الوصول إلى إعلانات بيع الغرف. حتى تتمكن من الحصول على فكرة عن مقدار الغرف المتشابهة التي يتم تقييمها في سوق العقارات في مدينتك.

نصيحة: إذا كنت بحاجة إلى بيع غرفة على وجه السرعة ، فاستعد لتعيين المزيد سعر منخفضمن المنافسين.

الإجراء 2

تجهيز غرفة للبيع

السمة الرئيسية لبيع غرفة ، على عكس الشقة المنفصلة ، هي الاعتماد على المالكين الآخرين لمساحة المعيشة المشتركة. النقطة هي أنه وفقًا للفن. 250 القانون المدني RF يتمتع جيرانك بالحق الاستباقي في الشراء. هذا يعني أنه قبل نشر إعلان أو الاتصال بوكالة عقارية ، يجب عليك إبلاغهم برغبتك في بيع الغرفة وتقديم الشروط الدقيقة (السعر ، الشروط). علاوة على ذلك ، نحن لا نتحدث عن الاتفاقات الشفوية ، ولكن عن إخطار كتابي ، يجب إرساله بالبريد المسجل. وسيكون الخيار الأكثر موثوقية هو الحصول على رفض موثق. إذا لم تكن هناك طريقة لبيع الغرفة للجيران ، يمكنك البدء في البحث عن مشتر من طرف ثالث. من الأفضل أن تناقش مع الجيران مسبقًا مسألة معالجة الأوراق اللازمة لبيع غرفتك بسرعة لاحقًا.

هام: غالبًا ما تتحول مسألة التفاوض على صفقة مع رفقاء السكن إلى مهمة صعبة. ينطبق هذا على الحالات التي يكون فيها موقع بعض المالكين غير معروف أو يؤدي أحدهم إلى إبطاء عملية البيع عمدًا عن طريق تجنب تلقي الإشعارات.

الإجراء 3

عرض غرفة للبيع

بعد رفض الجيران بين يديك ، ستتاح لك الفرصة لبيع متر مربع الخاص بك لأي شخص. من ناحية ، يمنحك هذا الحرية اللازمة للعمل ، ومن ناحية أخرى ، يطرح السؤال حول مكان وكيفية البحث عن المشترين.

قبل البدء في دعوة أولئك الذين يرغبون في معاينة الغرفة ، من الأفضل تحذير الجيران من هذا الأمر ، لأنهم قد يتركون انطباعًا سلبيًا ويخيف المشتري. لن يكون من غير الضروري أن نوضح مرة أخرى إجراءات استخدام الأماكن المشتركة. سيساعد هذا في منع "حروب المطبخ" مع المستأجرين الجدد. سيساعد إصلاح تجميلي صغير على تحسين "عرض" الغرفة. ومع ذلك ، لا يستحق الأمر بدء عمل واسع النطاق ومكلف: فليس من حقيقة أن ذوق المالك المستقبلي لمساحة المعيشة سيتزامن مع ذوقك. قبل وصول شخص آخر يرغب في معاينة الغرفة ، يجب ترتيب الغرفة. قم بإزالة الأشياء غير الضرورية التي تخلق شعوراً بالفوضى. نظف المناطق المشتركة.

كيف تبيع غرفة لوحدك؟

إذا قررت البحث عن مشترٍ ، فاعتمد عليه القوات الخاصة، هناك العديد من الخيارات المتاحة. بينهم:

• — وضع المعلومات في قاعدة بيانات العقارات ؛
• — وضع إعلان للبيع على بوابات متخصصة ، في وسائل الإعلام والمطبوعات الإلكترونية.

مزايا:

• — تقليل التكاليف. لا يتعين عليك الدفع مقابل خدمات الوسطاء ؛
• — الفرصة لتكوين رأيك الخاص حول المشتري المحتمل.

سيسمح لك وضع معلومات عن الغرفة في قاعدة بيانات العقارات بتقديم موضوع البيع في أفضل ضوء. ستكون قادرًا على تحديد الموقع الدقيق للمبنى السكني ، وسرد جميع الخصائص الرئيسية للشقة ، وإرفاق الصور ومعلومات الاتصال.

عيوب:

• — تتطلب هذه الطريقة وقت فراغ ؛
• — سيتعين عليك التحكم بشكل مستقل في جميع الجوانب القانونية أو استشارة أخصائي.

لا يأخذ العديد من البائعين العرض المرئي للعقار على محمل الجد. ومع ذلك ، فإن اللقطات الباهتة التي يتم التقاطها على عجل يمكن أن تثبط تمامًا الرغبة في رؤية الشقة "حية". قبل التصوير ، قم بإزالة جميع العناصر غير الضرورية من الإطار (الملابس والأطباق ولعب الأطفال). من الأفضل التصوير أثناء النهار بالضوء الطبيعي. إذا كنت ترغب في التقاط المنظر من النافذة ، فاختر وقتًا من اليوم يمكنك فيه التقاط صورة بدون وهج. حاول عدم إرفاق أكثر من 10-15 صورة بالإعلان.

هل تحتاج إلى خدمات سمسار عقارات؟

إذا لم يكن لديك الوقت للبحث بشكل مستقل عن مشتر وتنظيم فحص ما قبل البيع ، فيمكنك اللجوء إلى مساعدة سمسار عقارات أو وكالة عقارات. كقاعدة عامة ، يتمتع المتخصصون على نطاق واسع قواعد العميلويمكن أن تساعد في تقديم الممتلكات الخاصة بك في أفضل ضوء ممكن.

هام: حتى مع ضيق الوقت تمامًا ، لا يجب عليك اختيار وكالة عقارية بمجرد زيارة موقعها على الإنترنت. فقط من خلال زيارة شخصية للمكتب ، يمكنك تقييم نجاح سمسار عقارات وجودة الخدمات المقدمة.

مزايا:

• — القدرة على توفير الوقت والطاقة.
• — أمان. تقدم معظم الوكالات خدمات تقييم المخاطر عند إجراء المعاملات.

عيب:

• — تكلفة عالية نسبيًا للخدمات.

نصيحة: إذا كنت ستبيع عدة غرف في شقة واحدة في وقت واحد ، فحاول العثور على مشتر واحد لها. سيؤدي ذلك إلى تبسيط عملية المعاملة بشكل كبير.

الإجراء 4

تحصيل الوثائق اللازمة

بعد العثور على مشترٍ والتوصل إلى اتفاق مبدئي معه ، يجب عليك التأكد من أن لديك جميع الأوراق اللازمة لإبرام العقد. لإتمام المعاملة ، ستحتاج إلى إعداد حزمة المستندات التالية:

1. 1 جوازات سفر المشاركين في المعاملة ؛
2. 2 مستندات الملكية (عقد البيع ، التبرع ، إلخ) ؛
3. 3 شهادة تسجيل الدولة للحقوق ؛
4. 4 مقتطف من سجل الحقوق الموحد للولاية بشأن غياب الرهن ؛
5. 5 تأكيد خطي بإخطار المالكين الآخرين بالبيع (خطاب ، برقية). إذا لم يمر شهر منذ لحظة الإبلاغ ، فيجب رفض كاتب العدل.

الإجراء 5

إبرام عقد البيع

عند عقد صفقة ، انتبه لصحة العقد. يجب أن يحتوي على: العنوان الدقيق للممتلكات والسعر وبيانات جواز السفر للأطراف دون أخطاء وأخطاء مطبعية. يتم إرسال العقد الموقع مع باقي الأوراق للتسجيل. يتم تنفيذه في جثث Rosreestr في موقع العقار ويستغرق شهرًا من تاريخ تقديم المستندات. يجدر أيضًا التحضير مسبقًا لإجراء تحويل الأموال. الطريقة الأكثر شيوعًا وموثوقية هي استئجار خلية بنكية. يدخل المشتري السيولة النقدية، ولا يحصل البائع على حق الوصول إليها إلا بعد تسجيل الملكية.

أحد المزالق هو إبرام اتفاقية تبرع بدلاً من تسجيل البيع. على سبيل المثال ، يُقترح استخدام مثل هذه الخطوة عندما يتعذر ، لسبب ما ، الحصول على موافقة الجيران على الصفقة. في هذه الحالة ، يُمنح المشتري بضعة أمتار في الغرفة ، ويسترد الباقي ، باستخدام حق الشفعة. لا يجب أن تشارك في هذا المخطط بأي حال من الأحوال: من السهل الطعن في مثل هذه الصفقة في المحكمة. بالإضافة إلى ذلك ، فإنك تخاطر بأن تصبح ضحية للاحتيال والحصول على ضيوف غير مدعوين في مكان معيشتك.