Кой е най-добрият начин да наемете имот. Как да наемете имот по правилния начин

В случаите, когато собственикът на търговски имот не може или не иска да го използва по предназначение и все още няма възможност за продажба (или изобщо не е планирана), възниква въпросът за наема.

Известно е, че търговските имоти се наемат много по-трудно от жилищните. Всъщност в първия случай квадратните метри трябва да отговарят на нуждите на пазара в момента. В крайна сметка търговските недвижими имоти се различават по вид, което означава, че ако притежавате салон за красота и в момента има голямо търсене на кафенета или магазини, тогава процедурата за намиране на клиент може да се забави за неопределено време. С жилищните имоти, особено в големите градове, всичко е много по-просто: търсенето на апартаменти. стаи и пр. винаги са високи.

Но въпреки това търговските имоти се продават, купуват, залагат и отдават под наем и т.н. Ако подходите правилно към процеса и правилно оцените стойността на недвижимите имоти, ще бъде много по-лесно да намерите желания клиент.

В тази статия ще анализираме процедурата за отдаване под наем на търговски недвижими имоти, както и ще дадем няколко препоръки, следвайки които собствениците значително ще намалят времето, необходимо за намиране на наемател.

Как бързо да наемете търговски обект: възможни опции

Всеки специалист ще ви каже, че всичко свързано с недвижими имоти (особено търговски) не корелира с понятието "бързо". Дори когато става въпрос за наемане на жилищни имоти, хората дълго време не могат да решат окончателния вариант, т.к. За щастие офертите винаги са много. Ако говорим за търговски недвижими имоти, тогава имаме предвид, че говорим за бизнес, което означава, че потенциалният наемател ще разгледа всички налични опции още по-щателно, т.к. бъдещата площ трябва да отговаря максимално на нуждите на бизнеса. В противен случай ще има голяма вероятност от възможни загуби. След това отделно ще разгледаме няколко опции, които могат да помогнат на собственика на търговски имот да го отдаде под наем възможно най-бързо.

Свързване с агенция за недвижими имоти

Мнозина погрешно вярват, че агенциите за недвижими имоти се занимават само с жилищния сегмент. Това далеч не е така, защото всяка уважаваща себе си агенция работи както с жилищни, така и с нежилищни имоти, с всякаква площ, местоположение и състояние.

Факт е, че подобни агенции са някакъв вид посредници между собственика и наемателя. Тези. към тях може да се обърне не само гражданинът, който иска да отдаде търговските си квадратни метри под наем, но и този, който търси подходящ терен за своя бизнес. Оказва се, че агенцията за недвижими имоти има специална база, в която има както кандидати за наемане на търговски имоти, така и желаещи да наемат точно този имот. При получаване на подходяща оферта се извършва анализ на съществуващите заявки за наем. Това означава, че ако интересите на страните съвпадат, може да се окаже, че днес кандидатствате в агенцията, а утре ще подпишете договор за наем. Тези. всичко може да отнеме само няколко дни. Ако няма съответната заявка в базата данни, тогава агенцията ще търси клиент, което също ще бъде много по-бързо, отколкото да търсите наемател сами.

Тази опция е подходяща за тези, които нямат нищо против (и които ги имат) парите да плащат за услугите на брокерите. Факт е, че обикновено такива агенции нямат някаква фиксирана такса за услуги, т.к. Обикновено работят на комисионна основа. Комисионната е процент от сумата на сделката. Например, ако планирате да наемете имот за 100 хиляди рубли на месец, с авансово плащане за 3 месеца, тогава ще трябва да платите около 8-10% от общата сума, която може да бъде около 30 хиляди рубли. И така е било винаги, т.к. трябва да платите за скорост.

Падане на цената под пазарното дъно

Разбира се, не е напълно правилно да се нарече тази опция оптимална, но в условията на спешност или пълно отсъствие на кандидати за вашите квадратни метри, тя може да се превърне в решението, при което проблемът може да бъде решен сам.

Най-важното е, че този метод е най-евтиният (в смисъл, че няма да трябва да плащате на никого за нищо) и най-простият. За целта е нужно само повърхностно да проучите пазарните цени за подобни имоти в момента. Това може да стане по следните начини:

• чрез Интернет
• четейки рекламите във вестниците
• свържете се с агенция за недвижими имоти за безплатна консултация (можете и да се обадите)

След като получите данни за съществуващите цени за подобни търговски имоти, за да отдадете бързо квадратните си метри под наем, трябва малко да подцените пазарния индикатор (с колко точно е трудно да се каже, защото зависи от много фактори ) . Тези. ако например притежавате 500 кв. метра и го наемате за 100 хиляди рубли. на месец и подобни недвижими имоти във вашия район се отдават под наем за 120-150 хиляди рубли, тогава е много вероятно потенциален наемател да обърне внимание на вашата опция. Винаги трябва да се помни, че цената на кв. метър за всеки бизнесмен (наемател) далеч не е най-незначителният показател.

Как да отдадете търговски недвижим имот на физическо лице през 2016 г

Като цяло няма особена разлика в процедурата за отдаване под наем на търговски недвижими имоти в зависимост от субекта собственик. И в двата случая процесът може да се проточи дълго време или да приключи в рамките на няколко дни. Но, между другото, ако собственикът е юридическо лице, тогава в такива случаи всичко е много по-просто. След всичко експлоатационна организациязаема ниша в определен пазарен сегмент, което означава, че е наясно с всичките му характеристики. оферта за наемане на недвижими имоти обикновено се изпраща до организации, които също работят в този сегмент, и в повечето случаи проблемът се отстранява сам.

В случаите, когато собственикът е физическо лице, всичко е малко по-сложно. В края на краищата доста често обикновените граждани получават търговски квадратни метри като наследство (по-рядко като подарък) или ги купуват на достъпна цена, планирайки в бъдеще да „изстискат“ печалба от този недвижим имот по някакъв начин. В по-голямата част от случаите, разбира се, говорим за наем и много по-малко са случаите, когато физическо лице ще започне собствен бизнес.

За да може физическо лице да отдава под наем бизнес недвижим имот, трябва да се спазват следните елементарни правила:

• организира документация
• да направи "презентация" на имота (да направи ремонт)
• потърсете помощ от специализирани фирми (както говорихме по-горе)

Тези. Наличието на пресни козметични ремонти може значително да ускори процеса на намиране на наемател. В края на краищата повечето бизнесмени предпочитат да наемат готови недвижими имоти и по този начин да не губят време, за да ги подредят. По-долу ще говорим за това как да наемете търговски недвижими имоти без ремонт.

Как да отдавам търговски обект без ремонт и в лошо състояние

Този въпрос възниква пред много собственици, чиито търговски имоти са в окаяно или задоволително състояние. С други думи, такъв спешен ремонт е необходим, в противен случай търсенето на наемател може да се проточи с години.

Експертите идентифицират една опция, чрез която можете да разрешите този проблем. Същността му се състои в това, че наемателят по договора за наем е освободен от плащане наемни плащания, но с това се задължава да извърши ремонт, на стойност, съобразена с условията на неплащане на наема. Тези. ако планирате да наемете имот на цена от 50 хиляди на месец и ремонтът изисква инвестиция от около 150 хиляди рубли, тогава просто предлагате на наемателя да извърши ремонт в замяна на освобождаване от наем за първите 3 месеца.

Купете бизнес помещение начална фазасъздаването му може да бъде проблематично. Затова предприемачите предпочитат да наемат недвижими имоти. Това ви позволява да намалите еднократните разходи. въпреки това отдаване под наем на нежилищни помещениясвързан с редица особености, които отличават процеса от класическия. Това води до цял списък от проблеми, липсата на бързо разрешаване на които води до забавяне на началото на дейностите.

Ако юридическо или физическо лице иска да ги избегне и да ускори максимално процеса на отдаване под наем на нежилищни имоти, трябва да започнете процедурата, като анализирате актуална информация по темата. Ще говорим за процедурата за извършване на действия, за характеристиките, които се налагат на процедурата в зависимост от статута на наемателя и наемодателя, както и за характеристиките на данъчното облагане, ще говорим по-нататък.

Трябва ли хората да се регистрират като индивидуален предприемач, за да наемат нежилищни помещения?

Правото на собственост върху жилищна собственост се предоставя на физически лица съгласно членове 131 и 213 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Лице, което е признато за собственик на недвижим имот, има право да се разпорежда с него и да го използва по свое усмотрение. Подобна възможност е предвидена в член 209 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В същото време всеки гражданин има възможност да наеме нежилищни помещения. Правилото е отразено в член 608 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Физическо лице може да упражни правото си на наемане на нежилищен имот. В същото време членовете на закона не задължават да се регистрирате като индивидуален предприемач. Въпреки това, човек се занимава с предприемаческа дейност чрез наемане на недвижими имоти, ще трябва да отворите IP.

Кога е невъзможно да се избегне отварянето на IP?

Физическите лица могат да започнат да извършват предприемаческа дейност само след като са преминали съответната регистрация и са получили статут на индивидуален предприемач. Законът обаче не задължава гражданин да стане юридическо лице. Подобно правило е отразено в член 23 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Редица характеристики отличават предприемаческата дейност от другите манипулации.

Които включват:

• наблюдават се стабилни отношения с наемателя на недвижими имоти;
• транзакциите се извършват редовно през определен период;
• лице води отчет за сключени сделки и операции;
• имотът е закупен специално за сделки;
• лицето има редовен доход в резултат на използването на недвижим имот.

За да може процесът на отдаване под наем на недвижими имоти да бъде признат за предприемаческа дейност и да доведе до необходимостта от регистрация като индивидуален предприемач, трябва да се докаже, че всички сделки са сключени с цел получаване на постоянен доход.

Например подписването на договор за наем за една година или повече, както и сключването на сделки със същите организации може да действа като потвърждение. В този случай е необходима регистрация като индивидуален предприемач.

Какво се случва, ако не се регистрирате като индивидуален предприемач?

Ако дадено лице наруши членовете на закона и започне да извършва предприемаческа дейност без регистрация, срещу него ще бъде образувано съдебно производство. Гражданин може да носи административна или наказателна отговорност.

За него може да бъде наложено едно от следните наказания:

• парична глоба от 500 до 2000 рубли (член 14.1 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерация);
• парично възстановяване до 300 000 рубли (член 171 от Наказателния кодекс на Руската федерация);
• участие в задължителна работа с продължителност 480 часа (член 171 от Наказателния кодекс на Руската федерация);
• арест до шест месеца (член 171 от Наказателния кодекс на Руската федерация);
• глоба в размер на дохода за 2 години (член 171 от Наказателния кодекс на Руската федерация).

Как се сключва договор с юридически и физически лица?

Правилото, което регулира отдаването под наем на нежилищни помещения от физическо лице, липсва в руското законодателство. При изготвянето на споразумение е необходимо да се разчита на разпоредбите на глава 34 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Нормативноправният акт съдържа Главна информацияотносно отдаването под наем на имот.

Член 606 от Гражданския кодекс на Руската федерация гласи, че наемодателят, който не е юридическо лице, е длъжен да прехвърли нежилищен имот на наемателя за временно ползване и владение след заплащане на определена такса.

Договорът за наем е съставен в съответствие с правилата, съдържащи се в членове 434 и 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Страните по споразумението са длъжни да съставят писмен документ. Готовият документ се подписва от всяка от страните.

Договорът трябва да съдържа задължителна информация, която включва:

• данни за юридически и физически лица;
• информация за обекта;
• условия за ползване на недвижими имоти;
• размера на наема.

Страните имат право категорично да посочат за какъв срок се сключва договорът. Ако няма такава информация, се счита, че имотът е отдаден под наем за неопределено време.

Подобно правило е определено в член 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В текста на договора трябва да се посочи кодът OKVED. Ако помещенията се отдават под наем, се използва код 70.20.2. Правилото е от значение само ако говорим за нежилищни помещения. При попълване на характеристиките на обекта в договора трябва да се внимава.

Документът трябва да включва следната информация:

• инвентарен номер на помещението;
• точния адрес с посочване на етажа и разположението на помещенията на него;
• предназначение (например офис, склад и др.);
• Име на стая;
• площ на недвижими имоти.

В съответствие с член 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация договорът се счита за официално сключен само след като бъде регистриран в Rosreestr. Ако сделката е сключена за срок по-малък от 1 година, не е необходима регистрация. Споразумението може да бъде изготвено във всякаква форма. Подобно правило важи и за удължаване на договора за същия период.

За да преминете държавна регистрация, ще трябва да подготвите пакет от документи. Тя трябва да включва:

• заявление, което може да бъде получено от нотариус или друг специалист, участващ в получаването на необходимите документи;
• договора и всички приложения към него;
• паспорти на физически лица по сделката;
• проверка за гербов налог
• друга документация, ако има необходимост от предоставянето й.

Как се извършва данъчното облагане?

Ако имотът генерира доход, той се облага с данък. Условията за депозиране на средства и процедурата за извършване на сетълменти пряко зависят от статута на данъкоплатеца. Ако изчислението се извършва съгласно опростената данъчна система с допълнителни застрахователни премии, приспадането в полза на държавата ще бъде 6% от размера на наема. Подобно правило важи и за IP. Когато разберете дали дадено лице може да наеме помещенията, ще бъде възможно да разберете, че такава възможност съществува. Гражданинът обаче ще трябва да плати 13% данък върху доходите на физическите лица с еднократно плащане. Правилата са отразени в член 208 от Данъчния кодекс на Руската федерация. Ако гражданин избегне плащането на данъци, той ще бъде преследван или ще бъде наложена административна глоба.

Ако наемодателят е организация

Юридическо лице може да наема и недвижим имот. В съответствие с членове 209, 213 и 608 от Гражданския кодекс на Руската федерация организациите имат същото право да притежават, използват и се разпореждат със собствената си собственост като физически лица. В същото време законът не налага ограничения върху броя на структурите, притежавани от юридическо лице. Подобно правило е отразено в член 213 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Ако наемът на помещения се извършва от юридическо лице, договорът се сключва в съответствие с членове 606 и 670 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В този случай кодът OKVED 70.20.2 трябва да бъде посочен в документа.

Споразумението с юридическо лице трябва да бъде съставено в писмена форма. Няма значение за какъв период е предоставен имотът.

Договорът трябва да съдържа и задължителна информация, която включва:

• характеристики на помещението;
• информация за юридически и физически лица, фигуриращи в договора;
• под наем;
• характеристики на използването на помещения и ремонти;
• подписи на страните по сделката.

Ако срокът за наем не е посочен в договора, той се счита за сключен за неопределено време. Това правило е залегнало в член 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Договорът и всички приложения към него също трябва да бъдат регистрирани в Rosreestr, ако нежилищен имот се отдава под наем за период от повече от 1 календарна година.

За да може упълномощеният орган да се съгласи да се регистрира, представителят на юридическото лице ще трябва да подготви следните документи:

• заявление, попълнено в съответствие с правилата;
• сключен и подписан договор, както и анекс към него;
• кадастрален паспорт на недвижими имоти;
• документи, потвърждаващи правния статут на организацията;
• документи, потвърждаващи факта на плащане на държавното мито;
• допълнителна документация, ако е необходимо.

Ако наемодателят е физическо лице

Ако физическо лице действа като лизингодател, процесът на изготвяне на споразумение и детайлите на сделката се променят. Така че в документа е необходимо да посочите адреса и характеристиките на помещенията. В този случай целевите плащания няма да се облагат с ДДС. Включва и сметки за комунални услуги.

Лице, което наема търговска площ, може да начисли такса по банкова сметка на физическо лице или да я предостави в брой.

Промените в наема трябва да се извършват в съответствие с приложимото законодателство. Член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда, че размерът на плащането трябва да се коригира не повече от веднъж годишно. Ако договорът е сключен за повече от една година, документът трябва да бъде регистриран в териториалното поделение на Rosreestr.

Мечтаете ли да правите пари в недвижими имоти? Искате ли да знаете как да наемете бизнес недвижим имот, какво да търсите при закупуването му и къде да търсите наематели? "M16-Real Estate" оборудва всички потенциални бизнесмени в тази област и казва какво е необходимо, за да получите стабилен и висок доход.

Накрая, хубав бонус: най-обещаващите търговски обекти за по-нататъшно отдаване под наем или препродажба.

Резюме на статията:

Търговски имоти: откъде да започна?

Като начало ви съветваме още веднъж да решите окончателния избор на недвижим имот: сигурни ли сте, че искате да се занимавате с търговски помещения? На въпроса какво е по-изгодно да се наеме - апартамент или бизнес недвижим имот - отговорът е недвусмислен. Търговските обекти се изплащат няколко пъти по-бързо от жилищните помещения, тоест ползата е много по-висока. В допълнение, наемната ставка за търговски площи расте стабилно (например за периода януари-юли 2017 г. се наблюдава увеличение от 10%).

Имайте предвид обаче, че ще трябва да похарчите много повече усилия. Първо, уверете се, че първоначалният ви капитал е достатъчен, за да закупите обекта, който възнамерявате да отдавате под наем в бъдеще. Не е тайна, че за да закупите бизнес недвижим имот, трябва да имате много по-значимо финансово състояние, отколкото да закупите апартамент, включително многостаен.

В същото време имайте предвид, че нежилищните помещения също се разглеждат по различен начин в правно отношение: данъчна ставкав този случай, многократно по-висок, механизмът на проектиране също е малко по-различен.

Освен това, за да управлявате успешно бизнес на търговски помещениятрябва да се ориентирате в спецификата на вашия потенциален наемател, да разберете неговите нужди и възможности. Това означава, че от вас се изисква повече, отколкото при обикновеното наемане на апартамент.

Претеглете всичко отново, преди да преминете към избора на стая. Ако поне една от точките е под съмнение, по-добре е да не поемате рискове и да помислите за жилищен наем. Не забравяйте, че в случай на повреда загубите могат да бъдат огромни.

Нека обобщим какво ви трябва, за да закупите бизнес недвижим имот: начален капитал, добро разбиране на пазара и ориентация в района, с който планирате да си сътрудничите.

Как да изберем правилния търговски обект за последващо отдаване под наем?

Както вече казахме, първо трябва да решите на какъв наемател разчитате.

Определете за себе си възможните параметри на вашия бъдещ контрагент: дали е малък предприемач или клон на голяма мрежа? От колко време е на пазара или тепърва излиза? Това производство ли е или точка на продажба? Каква е конкуренцията в тази област, коя локация ще бъде най-успешна за нея, какви мощности са необходими за пълноценен бизнес и др.

С една дума, ръководете се от конкретен наемател, тогава не само лесно ще изберете най-подходящото помещение, но и ще можете лесно да намерите хора, които искат да управляват бизнеса си с вас в бъдеще.

Въз основа на избора, който сте направили, можете да разберете какъв конкретен обект да търсите: склад, офис или търговско помещение в модерен стрийт ритейл формат.

Печеливши опции и задължителни изисквания

Веднага отбелязваме, че най-безопасният вариант по отношение на търсенето ще бъде стая, която вече има постоянен наемател. В този случай ще можете да реализирате печалба от първия месец на притежаване на помещението и няма да губите ценно време в търсене.

Вярвайте, че наемателят (при условие, че вече има установен и печеливш бизнес) е заинтересован да остане във вашето помещение. При благоприятни обстоятелства можете дори да увеличите наема си.

Друго предимство на такова решение ще бъде фактът, че помещенията с постоянен наемател, най-вероятно, вече са „сресани“ в съответствие с всички изисквания на надзорните органи, а именно санитарните и противопожарните служби.

Трябва да обърнете специално внимание на последния факт, тъй като в случай на нарушение на някакви правила ще трябва да похарчите много пари, за да коригирате текущата ситуация.

Избор по отношение на местоположението

Ако планирате да работите със собственика на магазин за хранителни стоки, тогава най-доброто мястоизборът ще бъде гъсто населен район за спане. На такова място има голям трафик, освен това магазините винаги са в голямо търсене сред жителите, което означава, че такъв обект е особено привлекателен от гледна точка на собственика на бизнеса.

Планирате сътрудничество с по-голям наемател? Обмислете варианта с моден бутик. Очевидно за такъв бизнес задължително условие е и локация на минаващо място, но публиката трябва да е друга. Насочете се към такъв купувач, ако сте готови да му предложите голямо помещение на първа линия в историческия или бизнес център на града.

Когато виждате само производството като потенциален наемател, тогава най-доброто решение по отношение на местоположението ще бъде промишлена зона на спален район или предградие.

Друг често срещан вариант е кетърингът. Ако не говорим за гурме ресторант (и в този случай помещенията трябва да са разположени в центъра и да имат добри характеристики на гледка), тогава трябва да се съсредоточите върху места в близост до бизнес центрове или образователни институции.

Съсредоточете се върху печалбата и търсенето

Изглежда, че тук всичко е очевидно и също е обвързано с местоположението на помещенията: обектите в центъра ще струват повече, а в "спалните" или в провинцията - по-евтино.

Това, разбира се, има своята истина. Успехът на вашия бизнес под наем обаче ще зависи не само от наемната ви ставка.

Така например, не забравяйте, че наемател може да се намери многократно по-бързо за малко помещение, разположено в периферна част на града, отколкото за мащабна площ в самия център. Това е особено забележимо по време на криза.

Освен това шансовете магазин за хранителни стоки в спален чувал да бъде много търсен са по-високи от тези на моден бутик. Това означава, че собственикът на бизнеса ще остане във вашите помещения за дълго време, докато наемателите на по-скъпи имоти могат да напускат по-често и, напротив, да идват по-рядко.

С други думи, обърнете внимание какво търсене ще използват вашите помещения. По-добре е да имате по-малък, но постоянен доход, отколкото да имате голям, но нередовен доход.

Къде да намеря наемател?

За бързо и ефективно търсене трябва да използвате възможно най-много комуникационните канали, които са ви достъпни. Започнете с интернет: онлайн агрегатори, табла за съобщения, форуми, социални мрежи, контекстна реклама- има от какво да избирате. Въпреки че, както вече казахме, трябва да изберете колкото е възможно повече и ако бюджетът ви е достатъчен, не се ограничавайте до един източник.

Би било полезно да сключите сътрудничество с агенция за недвижими имоти. Първо, брокерите имат свои собствени канали за намиране на наематели. Второ, дори ако сте се подготвили предварително, специалистите все още имат повече опит и разбиране за това какви силни страни и слаби странив близост до вашите помещения, както и сред предприемачи в коя сфера е по-добре да популяризирате този обект. Освен това брокерите ще ви помогнат да зададете правилната цена за наем: от една страна, за да не продавате твърде евтино и да не губите пари, от друга страна, преувеличената наемна цена ще изплаши потенциалните наематели, и ще седите в „чакалнята“ дълго време.

Сътрудничеството с агенции за недвижими имоти има и други предимства, включително, например, по-широки възможности за реклама. Приятен бонус е, че брокерите се грижат за всички неприятности по сключването на сделка: събиране на необходимата документация, помощ при преговорите с работодателя и т.н.

Характеристики на наемателите

И така, рекламата проработи и няколко потенциални предприемачи вече се появиха на прага на вашето помещение, които са готови да „регистрират“ своето дете на вашето търговско пространство. И тогава възниква друг труден въпрос: кого да избера?

Колкото и да е странно, мрежовите компании, с редки изключения, също не са най-желаните работодатели. Компаниите оказват натиск върху своя авторитет и стабилност (последното далеч не винаги е вярно), в резултат на което изискват специално отношение. „Мрежовите” в по-голямата си част настояват за намаляване на наема и за да формализират официално сътрудничеството ви, те използват само договора си, което, разбира се, защитава правата им в по-голяма степен, докато вие сте лишени от възможността бързо да промените наемател или увеличаване на ставката в съответствие с пазарната цена.

Освен това, в случай на работодатели от голям бизнес, ще трябва да се свържете директно с персонала, който заема помещенията, за всички спорни въпроси. И този персонал често е некомпетентен човек.

Въпреки това, в името на наистина добър обект под наем, някои "мрежови" са готови да направят отстъпки и дори могат да предложат по-високо плащане.

Най-добре е да запазите фокуса върху онези предприемачи, които вече имат твърдо такъв полезен бизнеси в момента отваря втора точка. Такива предприемачи са най-надеждните, задълбочени и отговорни работодатели.

Топ търговски обекти с инвестиционна цел

Мениджърите на отдела за търговски имоти подбраха за вас най-добрите имоти за закупуване с цел инвестиция. Представените обекти са най-атрактивните по отношение на популярност сред наемателите и доходност.

Офис 200 м2 на Болшой проспект на Петроградска страна

Помещения с изключителен дизайнерски ремонт в най-добрата търговска част на квартал Петроградски. Интериорът е направен от известно студио, скъп естествени материали, монтирани дизайнерски радиатори и ВиК. Изпълнителният интериор ще бъде интересен големи компаниии първокласни бутици.

Месечният доход ще бъде около 300 хиляди рубли.

Уникална оферта: изплащането на помещенията е само 6,5 години (при средна изплащане 10-12 години)! Обектът се намира в новия LCD "Карат" на една от главните улици на Кингисеп. Вече големи наематели се интересуват от помещенията - Добре, Пятерочка, Лента и др.

Месечната печалба на обекта се оценява от нашите мениджъри на ниво от 561,6 хиляди рубли. Предимства на помещението: витрини с гледка към главната улица на града, голям паркинг пред помещението, тавани - 4,5 м, 5 отделни изхода, висока мощност.

Офис с постоянен наемател в центъра на града! Само 970 м до метростанция Чернишевская. Паркинг - в прилежащата част или в двора. Свеж ремонт, всички комуникации са прекарани.

Поради жилищния статут на помещението има възможност за получаване на ипотека!

Помещения на партер и първи етаж качествен ремонт. Има два отделни входа. Постоянни наематели, с които са сключени договори за срок от 11 месеца. Има договори за всички комуникации. Отличен обект за инвестиция!

Мениджърите на "M16-Real Estate" са готови да ви предложат повече повече опций! Ние ще изберем идеалния обект за вашия бюджет и бизнес нужди, ще помогнем при сключването на сделката и по-нататъшното търсене на наематели, обадете ни се!

Имате ли някакви въпроси? Оставете вашите данни за контакт и нашите специалисти ще ви се обадят.

Ако притежавате имот, той лесно може да се превърне в добър източник на доходи. Можете да го отдавате под наем като жилище или като офис. Вашите наематели могат да бъдат както обикновени физически, така и юридически лица. Въпреки това, за да може този, така да се каже, бизнес да не се превърне в източник на проблеми за вас, трябва да знаете законодателството на Руската федерация и стриктно да спазвате неговите условия.

Първата стъпка е подписването на договор за наем. За каквито и цели да не се наема вашето помещение, за да живеете в него, да отворите офис, магазин, фризьорски салон, зъболекарски кабинет, офис за недвижими имоти и др., застраховайте се от неприятни ситуации и бъдете сигурни да сключи договор за наем в два екземпляра с подписи от двете страни. Примерен стандартен вариант на договора можете да намерите в интернет. Този документ е в нотариална заверкане се нуждае. Като се има предвид, че всеки доход у нас се облага, вие не правите изключение и трябва да плащате данък. Това става веднъж годишно, на базата на попълнена декларация в данъчната служба. Ако не сте много добри в това, свържете се с ревизионна служба или който и да е счетоводител. Срещу малка такса ще попълните компетентно декларация по Ваша информация и ще разясните Вашите права и задължения.

Не крийте доходите си. Рано или късно данъчната служба ще разбере за това. Ако вашият наемател ще ви преведе наем на картата, тогава източникът на доход винаги се посочва в основата на плащането и това скоро ще стане известно на данъчните. Освен това често възникват спорове с наематели, в резултат на което те могат да докладват вашите укрити доходи. И освен факта, че се намирате в неестетичен външен вид, можете да получите глоба за укриване на данъци в размер на 20% от неплатената сума и лихва в размер на 8% годишно. При положение, че получавате доходи и имате собствен малък бизнес, може да се наложи да се регистрирате като едноличен търговец. Законодателството съдържа случаи, когато физическо лице трябва да се регистрира като юридическо лице, в противен случай наказанието не може да бъде избегнато. Така че от вас се изисква да документирате своята предприемаческа дейност, ако:

• Отдаване под наем на офис за откриване на офис.
• Периодично подновявайте лизинга си.
• Отдавате помещенията си под наем не на физическо лице, а на индивидуален предприемач или компания.
• Сключвате лизингов договор за дълъг период от време или има клауза за годишно подновяване.
• Те са закупили помещението специално с цел по-нататъшно отдаване под наем и не възнамеряват да го използват изключително за лични цели.

Не сте длъжни да се регистрирате като юридическо лице, ако помещението ви е празно известно време и решите да го отдадете под наем на физическо лице за кратък период от време, за да не стои празно. Но все пак трябва да плащате данък върху дохода.

И така, в тази статия се опитахме да очертаем накратко вашите права и задължения, ако решите да отдавате помещенията си под наем. Между другото, ако все още трябва да се регистрирате като индивидуален предприемач, най-изгодната и удобна за вашия случай ще бъде опростена система за данъчно облагане. Благодарение на нея ще трябва да плащате само 6% от доходите си вместо необходимите 13%.

Съдържание [Покажи]

Собствениците, които разполагат със свободни квадратни метри, обикновено се сблъскват с въпроса как успешно да отдадат помещението под наем. Независимо дали става въпрос за апартамент, офис, склад и др. собственикът винаги иска да получи максимална полза с минимални разходи: тоест да го отдадете под наем възможно най-скъпо, да плащате възможно най-малко данъци и в същото време, така че да не плащате комисионни и самите помещения да останат живи и здрави. Повярвайте ми – това желание, макар и разбираемо, е невъзможно.

Инструкция

Дори не винаги е възможно да наемете стая на завишена цена

агенции

Факт е, че такива квадратни метри са търсени сред малък брой наематели. Тоест, ако вашите помещения отговарят на всички изисквания на наемателя (като правило това са някои специфични характеристики), тогава той може да се съгласи с вашата оферта. Но можете да чакате такъв клиент много дълго време. Ето защо е по-добре да се отдръпнете от средната пазарна цена, когато оценявате своята

помещения

Що се отнася до запазването на помещенията в оригиналния им вид - това е нереалистично. Дори и най-внимателните наематели в процеса на използването му неизбежно ще му причинят поне малко щети (започвайки от елементарно замърсяване, завършвайки с увреждане на финала). Ако вашето помещение е много скъпо за вас, тогава уговорете обезщетение за повреда в него в договора.

От това следва, че чрез правене

с наемател вече няма да можете да избягвате данъчното облагане на доходите си от наем.

И за да намерите бързо наемател, който да ви подхожда и който да отговаря на вашето помещение и цената му, и да избегнете много проблеми,

по-добре приложете

в доверена агенция с поне 5 години опит.

Първото нещо, което трябва да направите, е да намерите добра агенция за отдаване под наем

недвижим имот

С тази организация е необходимо да сключите договор за предоставяне на услуги. По правило не се начислява комисионна от наемодателя. Освен това агентът ще ви помоли да му покажете вашите помещения, след което той ще може да определи сумата, на която можете да разчитате. Агентът ще предложи най-добрия начин за получаване

отдаване под наем

такси. Обикновено за реклама

недвижим имот

плащанията се извършват на тримесечие, но за жилищни - месечно. Ако в помещението ви няма ценности, можете спокойно да оставите ключовете за него на агент, който ще го покаже на бъдещите наематели, без да прекъсва бизнеса ви. И последната стъпка е самото запознаване с наемателите и сключването на споразумение с тях.

Предложение от наш партньор

източници:

• как се наемат офиси

Ако имате допълнителни квадратни метри, оставете ги да ви носят доходи. Давам апартамент под наем. Даването на апартамент под наем не е лесна задача и трябва да подходите с максимално знание.

Инструкция

Първата е оценка на цената на наема. Това може да се направи просто. Разгледайте обявите за отдаване под наем

същия тип и размер като вашия. В допълнение, цената на наема на недвижими имоти се влияе от местоположението им. Тоест същото

апартаменти

цените ще варират в различните области.

Следващото нещо, с което ще се сблъскате при наемането на апартамент е търсенето на наематели. В този случай има два начина да го направите: наемете брокер или направете търсенето сами. И двата метода имат предимства и недостатъци. Наемайки специалист по недвижими имоти, вие сте освободени от търсене – остава ви да се срещнете с наемателите още на място. Но в същото време ще трябва да отделите пари за услугите на брокер. Въпреки че много брокери предлагат безплатни услуги на наемателите, тъй като те ще вземат своите комисионни от наемателите. Ако решите да търсите сами, тогава ще трябва да пуснете обява за наемане на апартамент. Но първо попитайте приятелите си и те със сигурност ще намерят тези, които искат

да наемете апартамент

Когато намерите подходящ наемател, в никакъв случай не си уреждайте сметки с него на доверителна основа. При наемане на апартамент

се сключва типов договор, който определя срока и предмета на договора, правата и

отговорности

всички паспортни данни трябва да бъдат записани. По-долу е описано състоянието на апартамента към настоящия момент. Опишете имота, който прехвърляте. Предвидете и санкции в случай на щети. Не забравяйте да обмислите възможността за промяна на плащането за

Договорът трябва да съдържа клауза кой има право да участва

апартамент

Как можете да го посетите? Някои безскрупулни наематели могат да наемат

апартамент

пренаем, и не живеят на тази територия. Има дори сложни измами при пренаемане. Вашият наемател може да покани няколко потенциални поднаематели, да вземе авансово плащане от тях и да изчезне. Ако се обърнат към полицията, тогава не можете да избегнете неприятности.

Всеки наемодател носи определено

при наемане на апартамент. Най-големият проблем е, когато наемателят не плаща наема. За да избегнете подобни ситуации, съставете договор правилно. Необходимо е да се предвиди процедурата за сетълменти и санкции в случай на несъстоятелност на наемателя. Решете кой ще плаща сметките за комунални услуги: вие или наемателят. Тази точка също трябва да бъде фиксирана в договора.

Давам под наем апартамент в

може да бъде чудесна възможност да получите допълнителен източник на доходи, но за да нямате проблеми в бъдеще, по-добре е да се свържете с професионалисти, които могат да вземат предвид онези нюанси, за които дори не сте мислили.

Наемател за свободен

офисможете да го намерите сами, като поставите реклами в различни медии (печатни медии, онлайн табла за обяви, билбордове, ако тези разходи са оправдани от цената на наема и т.н.) или прибягвате до помощта на посредници. Във всеки случай е по-добре да участвате лично в показването на помещенията и обсъждането на основните условия на наема.

Ще имаш нужда

• - документи, потвърждаващи правото ви да се разпореждате с офиса;
• - услуги на агенции за недвижими имоти или ресурси за реклама;
• - текста на договора за наем.

Инструкция

Следете пазарната ситуация. За да направите това, анализирайте

цена

Местоположението очевидно влияе върху наемната цена.

офис, удобство на транспортната комуникация (както с автомобил, така и с обществен транспорт), наличието на телефон и броя на линиите, интернет.

роля играе и броят на стаите, възможността за разделяне на пространството с офис прегради, наличието на паркинг, климатизация и др.

Ако предпочитате помощ

посредник

Обсъдете с него възможно най-задълбочено взаимните задължения, сумата и реда за заплащане на услугите му и т.н. Фиксирайте всички съществени точки в договора.

При самостоятелно търсене направете реклама с максимума Подробно описаниена предложения вариант и поставете на възможно Повече ▼популярни ресурси.

Ако имате

притежавани

бизнес център или мн

помещения

под наем- вашата специализация, специални служители ще преговарят с наемателите. В противен случай помислете за контактите си. Идеален вариант - отделен телефон и имейл

За разговори извън работното време свържете телефонен секретар.

Бъдете готови да уговорите срещи с наематели, покажете им документи, потвърждаващи вашето право

да управлява офиса, да отговаря на техните въпроси, включително и не най-удобните. Помислете как можете да минимизирате ефекта от възможното негативни фактори.

Обсъдете взаимните задължения, размера, реда и условията на плащане, срока на наема и възможността за неговото удължаване (обикновено договорите се сключват за една година с възможност за автоматично удължаване) и други съществени условия с наемателя, който е направил избор в в полза на вашето предложение.
Поправете всичко това в договора за наем. Типичният текст на последния е лесен за намиране в интернет и за промяна според собствените ви нужди.

След сключването на договора не забравяйте да приемете

отдаване под наем

плащане, ако е необходимо, напомняне за условията му и периодично проверявайте състоянието на помещенията.

В съвременния бизнес модел ситуацията на изграждане на бизнес от нулата за последващата му препродажба е често срещана. След отваряне резултат, кафене, салон, започва да носи стабилен доход, собственикът го продава или отдава под наем под наемна дългосрочен. Този модел е от полза и за двете страни, собственикът придобива източник пасивен приход, а собственикът (наемателят) - готов бизнесбез значителни материални и времеви разходи.

Инструкция

Да се ​​предам

резултатв

под наем, е необходимо да се състави подходящ договор. Когато го композирате, опитайте се да предвидите колкото е възможно повече възможни решенияизчерпателни правни въпроси, както и потенциални спорни аспекти Договор за наем

резултата, в съответствие с гражданското законодателство на Руската федерация, той се обособява като договор за наем на сгради

и съоръжения

(помещения). Така,

резултатполучени

нежилищни помещения. На свой ред

стаята е

недвижим имот

Кое е интегрална частсгради и съоръжения.

Договор за наем резултати най-често е двустранен и се сключва между наемодателя от една страна и наемателя резултати от другата.

Наемодателят обикновено е собственикът

резултат a (понякога специално разрешено

собственик

лице). Практически всяко юридическо лице, разбира се, дееспособно и дееспособно, може да стане наемател.

Договор за наем резултати се сключва за срок не по-малък от една година. Такова споразумение трябва задължително да премине държавната регистрация на правото на лизинг.

договор

резултати задължително се посочват страните, сключващи договора, и техните данни; информация за прехвърления имот

под наем(адрес, име на отдавания обект, инвентарен номер, предназначение под

резултат ,

Сума за наем).

успешен

държавна регистрацияот договора за наем е необходимо да се приложат кадастрални паспорти както на съответната сграда (постройка), така и на самото помещение, като се посочват

под наемнеговата площ.

Има стандартни (стандартни) образци на договори за наем на нежилищни помещения, включително тези, използвани по

резултат. Въпреки това, за да избегнете нежелани обстоятелства и за двете страни, не забравяйте да се покажете

вашият договор с адвокат.

източници:

• наем на магазин за хранителни стоки

Екстра жилищно пространствоможе да донесе добър месечен доход на собственика си, ако наблюдавате прости правила, което ще помогне за значително увеличаване на наема.

Ще имаш нужда

• - мебели;
• - ремонт.

Инструкция

За да извлечете максимума от наемането на вашата допълнителна жилищна площ, не използвайте услугите на посредници. Въпреки че повечето от тях получават своя процент от наемателя, въпреки това сумата на наема ви може да бъде значително намалена, тъй като е малко вероятно да има наемател, който е готов да плати много голяма сума за вашето жилище, ако подобен апартамент от първа ръка се отдава наблизо и цената на наема е значително по-ниска.

Ако не сте на работа, наемете апартамент

ежедневно

Това ще ви помогне да умножите доходите си. Силно нежелателно е хората, които имат постоянна работа, да се занимават с този начин за генериране на доходи, тъй като ще трябва постоянно да „висят“ по телефона, постоянно да показват апартамента на клиентите, да предават и вземат ключовете и да получават наем , което е напълно нереалистично при системна заетост.

Добър доход може да донесе

наем на апартамент

по една стая. Ако вашето жилище е достатъчно просторно, всички стаи са изолирани, тогава тази опция си струва да се обмисли. Единственият недостатък е постоянната смяна на наемателите. Ако някои се изнесат, ще трябва да потърсите други наематели и стаята може да остане празна известно време, което ще се отрази на общата сума, получена от наема на жилище. В допълнение, тази опция е напълно неподходяща за апартаменти със съседни стаи и за малки жилища.

Леко увеличение на размера на наема ще помогне предекориранеили пролетно почистване. Първото впечатление за искрящо чисто жилище ви позволява да наречете първоначалната сума на наема по-висока, отколкото ако в апартамента имаше мръсотия и боклук от предишните наематели.

Преди да отдадете дома си под наем, обърнете специално внимание на осветлението. Ако след предишните наематели не е останала нито една крушка, завийте ги във всички стаи, в коридора, кухнята и банята. При оглед на жилището ще можете да включите осветлението във всички стаи. Това ще ви помогне да създадете първото впечатление, че след като влезете в апартамента, няма да се налага веднага да се справяте с дребни битови проблеми.

Обзаведен апартамент оборудван домакински уреди, винаги струва значително повече от напълно празно жилище. Всъщност много наематели, които се движат от място на място, нямат обемисти мебели и домакински уреди. Затова те търсят жилище, което е оборудвано с всичко необходимо, и са готови да платят много повече за него.

Възможност за доставка в под наемнежилищните помещения зависят от целта, за която са подходящи: за производство, склад, офис, разполагане на магазини. Неговият размер и разнообразие допълнителни фактори. Въз основа на всичко това можете да разберете на кого и по какъв начин е по-добре да го предложите: на големи или малки фирми, производствени, търговски или други компании и т.н.

Ще имаш нужда

• - документи, потвърждаващи правото на законно разпореждане с помещенията;
• - услуги за поставяне на реклами;
• - договор за наем.

Инструкция

Започнете с това кой ще бъде вашият потенциален наемател. Това ще ви помогне да изберете тези реклами.

сайтове

Къде се намира вашият клиент? Законът на пазара е известен: предлагането трябва да е там, където има търсене.

Анализирайте различните фактори, които влияят на цената

Това първо

Местоположение, удобство на транспортните връзки, наличие на различни допълнителни функции.

стая, поради което е възможно да се изгладят определени недостатъци.

Цената и очакваната полза ще ви помогнат да разберете границите на рекламния бюджет. Например един офис с площ от дузина или две

стаям под супермаркет или бизнес център, картината може да е различна.

Съставете реклама, която подчертава аспектите на вашата опция, които са значими за потребителя, и я поставете на ресурси, които потребителят гарантирано ще прочете. Това могат да бъдат както различни печатни медии, така и табла за обяви

недвижим имот

Такива са публикациите в индустрията и мрежовите ресурси, включително професионални социални мрежи, форуми и т.н. Те могат да имат специални секции за такива оферти.

Пригответе се за среща

с наематели

Демонстрирайте им

стая, отговорете на трудни въпроси, покажете документални доказателства за правото си да се разпореждате с този имот.

С наемателя, който е взел решение във ваша полза, обсъдете подробно всички съществени условия (

плащане, срокът на лизинга и възможността за неговото удължаване, Вашите и клиентските задължения и др.) и ги отразявате в договора.

Типичен договор за наем е лесно да се намери в интернет и да се промени, за да отговаря на вашите нужди.

В бъдеще трябва само да следите навременността на получаване на плащането и периодично да проверявате състоянието

помещения

източници:

• нежилищни помещения под наем

Да предам на под наемвсякакви безплатни ■ площ, независимо дали е жилищен или търговски, можете да се свържете с агенция за недвижими имоти или сами да си намерите наемател. Във втория случай е ефективно публикуването на информация в печатните медии и интернет на тези ресурси, посещавани от потенциални наематели от района, където се намира имотът.

Ще имаш нужда

• - документи, потвърждаващи собствеността Ви върху имота;
• - компютър с достъп до интернет;
• - пари за плащане на услугите на брокери и / или поставяне на реклами на платени ресурси;
• - телефон и e-mail за комуникация.

Инструкция

Дори и да не искате да прибягвате до помощта на брокери, няма да е излишно да посетите няколко агенции и да се консултирате за цената на наема на вашия имот.

области

и фактори, които го влияят. Може би не е излишно да вземете някои мерки, които дават основание да поискате повече. Например, свържете допълнителни телефонни линии, инсталирайте кабелен интернет и т.н., в зависимост от ситуацията и характера

■ площ .

Ако предпочитате да поверите грижата за намиране на наематели и първични контакти с тях на посредници, попитайте внимателно за условията на сътрудничество: цена, процедура за плащане на услугите на агенцията (в идеалния случай - след влизане

наемател

В други случаи трябва

мисля)

гаранции

При самостоятелно търсене подгответе рекламни текстове с различна дължина. Вашата задача е да съдържате възможно най-много съществена информация в минимален обем текст, давайки пълна представа за наетите площи. Често общоприетите разбираеми съкращения допринасят за решаването му.

Отделен въпрос са контактите. Отделен символ ще ви помогне да спестите нервите си и да се застраховате срещу ненавременни обаждания.

Можете да го поставите в телефона само в момент, когато ви е удобно да получавате обаждания, но за други (което определено ще бъде)

използване

телефонен секретар.

Тази функция също е полезна

области. Ще бъде достатъчно да изключите телефона, като напишете на телефонния секретар това

Също така ще бъде полезно да имате отделен имейл адрес за кореспонденция с наематели.

Докато получавате обаждания от наематели, преговаряйте с тях за огледи и условия за наемане. Бъдете готови да ги придружите, докато обикалят вашите помещения и отговарят на различни въпроси, включително неудобни.

Опитайте се да погледнете помещенията през очите на потенциален наемател: какво ви подхожда в него, какво не и защо, помислете как можете да сведете до минимум негативните аспекти.

Подгответе също

документите

■ площ, потвърждаващи правото ви да се разпореждате законно с тях (удостоверение за собственост, пълномощно от собственика и др.), за да ги представите при поискване.

С наемателя, който отговаря на вашия вариант, сключете споразумение, в което записвате срока на наема, възможността за удължаване, размера, процедурата и условията на плащане.

И, разбира се, не забравяйте да приемате плащания, ако е необходимо, напомняйки ви, че е време да направите още едно (въпреки че, разбира се, е за предпочитане

наематели

с които тази процедура не се изисква).

Правилното разбиране на това как лизингът се различава от пренаемането ще помогне на всеки собственик на помещението или човек, който иска да го получи. стаянаемете, избягвайте финансови рискове. AT пренаеманеплощта или недвижимият имот се прехвърлят само със съгласието на собственика, което се потвърждава от пакет документи. Ако решите да издадете стаяв пренаемане, трябва да следвате ясните инструкции.

Ще имаш нужда

• - оригинали на регистрирани договори според броя на участниците в сделката и допълнително копие;
• - нотариално заверен учредителни документистрани по споразумението;
• - копие от документа, потвърждаващ правото на собственост;
• - кадастрален паспорт, експликация и извлечение от техническия паспорт.

Инструкция

Никога не забравяйте, че всички транзакции са в писмена форма. Договорът е този, който ви защитава от всякакъв вид измами от трети страни.

Сключване на споразумение

пренаемане

Трябва да се запознаете с

първичен

договор за наем и поискайте разрешение от пренаемодателя

собственик

стаявторично. Запомнете, че ако

собственик

не сте информирани за това или по някаква причина не сте регистрирали тази клауза в договора, тогава нямате право

дизайн

стаяв

пренаемане, защото ще е незаконно.

Внимавайте: договорът за пренаемане не може да продължи по-дълго

договори за наем

Ако пренебрегнете това правило, ще трябва да напуснете

стаяпо-рано от очакваното. Съответно ще понесете загуби и доста ще разклатите нервите си.

За да регистрирате споразумение, трябва да "съберете" следния пакет от документи: оригинали на регистрирани договори според броя на участниците в сделката и допълнително копие; нотариално заверени учредителни документи на страните по споразумението; копие от документа, потвърждаващ правото

Имот

; кадастрален паспорт, експликация и извлечение от техн

паспорти

Не забравяйте, че събирането на документи ще ви отнеме известно време, така че се погрижете за всичко предварително.

Забележка

Понякога регистрацията на помещения за пренаемане е свързана със сложни и объркващи ситуации. Никога не вярвайте на думата на хората. Най-добрият изход от подобни ситуации е да се свържете с квалифициран адвокат, който ще ви помогне да съставите договор за пренаемане в съответствие с установените разпоредби.

Полезни съвети

Не би било излишно да напомня още веднъж, че договорът за пренаемане се регистрира със съгласието на собственика, поради което е необходимо да получите неговото разрешение под формата на писмо и да предоставите нотариално заверено копие на регистрирания договор за наем.

Нежилищни помещения. особено за търговски цели, са търсени: всеки ден се създават нови фирми и проекти, които трябва да имат офис някъде или търговски етаж. С цел изгодно наемане на нежилищни стая, важно е да се ориентирате в пазарните цени и да сключите компетентен договор за наем на нежилищни помещения.

Инструкция

Като правило, предаване

нежилищни помещения

извършва по два начина:

познати;

2. отдаване под наем чрез специализирана агенция.

Всеки от тези методи има своите предимства и

Основният плюс на първия -

собственик

познава тези, на които продава

стаяи ги смята за надеждни хора. Неговият минус следва от неговия плюс:

надеждни познати могат да ви разочароват и отношенията с тях ще се влошат. Щетите, причинени от тяхната дейност, се прикрепват към щетите на отношенията. Предимството на втория метод е, че отношенията с наемателя ще бъдат чисто бизнес.

нежилищни помещения

една и съща област се различават в зависимост от нейното местоположение - областта,

А също и в зависимост от състоянието и предназначението му. Това трябва да се има предвид при определяне на цената. Местоположение в центъра на града или не в самия център, но в луксозна сграда - причина за висока цена.

Особено внимание трябва да се обърне на сключването на договора за наем

нежилищни

помещения. Според гражданското право договорът за наем трябва да бъде в писмена форма. Ако е сключен за срок над 12 месеца, той подлежи на държавна регистрация. Съществените условия на договора за наем са както следва:

1. предметът на договора (важно е ясно да се идентифицира

стая, посочете неговия адрес, район, кадастрален или условен номер и др.).

2. условието на наема. Това условие не е съществено от гледна точка на гражданското право, но е важно в търговския оборот.

В допълнение към тези условия, страните имат право да определят други условия, които ще бъдат съществени. Трябва да се помни, че при липса на съществени условия договорът за наем ще се счита за несключен.

Ако по някаква причина имате безплатен гараж, може да се отдава под наем. промяна гаражили може да донесе малко попълване на семейния бюджет, така че можете да започнете да търсите потенциален наемател. Но не бързайте да отдавате недвижим имот под наем на първия срещнат и като цяло внимавайте при наемането гаражно могат да възникнат проблеми и неприятни ситуации.

Инструкция

Преди даване

реклама

във вестник или ги закачете в квартала, махнете от

гаражи всички ценни неща. Също така почистете стаята от всякакви боклуци и други неща.

Неподреден

гаражи наистина не привличат шофьорите с нови и скъпи

машини

стари коли

хората са свикнали да излизат под прозореца на собствената си къща.

След като намерите наемател, уточнете сумата и срока за доставка гаражкакто и условията и датата на плащане. Не забравяйте да съставите договор за наем, той ще ви застрахова от неприятни случаи, защото с него в краен случай можете да стигнете до съд или полиция. Трябва да имате две копия от договора, едно за вас и едно за наемателя.

Подайте заявление до данъчната служба за това, което наемате

гараж. Околовръстен път

много опасно, ако данъчен офисще разкрие факта на предаването

гаражи без входящи удръжки от печалбата, може да имате големи проблеми с огромни глоби. Трябва да платите 13% от сумата, която получавате за ресто

гаража. Веднъж годишно ще трябва да посетите данъчната служба и да подадете данъчна декларация.

Следете състоянието на помещенията, събирайте наема навреме. Ако парите се забавят, оправете това насаме. Не винаги

просто отказва

Понякога има значителни

основания

като забавяне заплатии други непредвидени ситуации.

Как да наемете място

Наемането на нежилищни помещения, например като магазин, включва намиране на подходящ обект и сключване на писмен договор. Необходимо е не само да попълните правилно всички негови раздели, но и да следвате точната последователност от действия. Как да отдавам под наем нежилищни помещения от правна гледна точка?

Законодателство

Регламентирани са въпросите за отдаване под наем на нежилищни съоръжения федерален закон„За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ и Граждански кодекс RF. Според законодателството нежилищните обекти включват тези, които са част от сгради, но не са подходящи за обитаване.

Собственикът може самостоятелно да наема нежилищни помещения на договорна основа. Може да бъде само писмено. Ако договорът за наем е предоставен за срок до 12 месеца, договорът не трябва да бъде регистриран. Ако договорът за наем е издаден за период от повече от 1 година, договорът трябва да бъде регистриран по предписания начин в Rosreestr. Наемодателите се задължават да плащат данъци върху доходите, получени от наем, в законоустановените срокове.

Секвениране

Собственикът има право да отдава под наем нежилищни помещения в жилищен блок, в офис или търговски център. Трябва да знаете последователността от действия, които трябва да бъдат следвани от двете страни по сделката.

Избор на имот

Намирането на подходящ обект е най-трудният етап. Наемателят избира помещения въз основа на такива параметри като транспортна достъпност, инфраструктура и трафик. Търсенето може да се извърши чрез агенции за недвижими имоти и специализирани сайтове. Опитни бизнесмениотделете много време за този процес.

Пазарът на нежилищни недвижими имоти е разделен на помещения за следните цели:

• офис;
• търговия;
• производство;
• Склад.

Първоначално е необходимо да се определи вида на имота, местоположението, етажността и площта. По-лесно е да формирате заявка, когато тези данни станат ясни. След като избере няколко варианта, бъдещият наемател извършва оглед на помещението. Това е необходима стъпка. Наемодателят трябва да представи помещенията от благоприятни страни. Но не крийте съществуващите недостатъци, тъй като те могат да се появят по-късно. А това може да доведе до прекратяване на договора за наем.

Ако няма време за търсене на помещения, наемателят може да повери тази работа на попечител или посредник. Докладват се всички детайли и необходимите параметри. Това са платени услуги, които се заплащат в размер от 50 до 100% от месечния наем. Необходимо е да се сключи договор с посредник. Заплащането се извършва след избор на подходящо помещение.

Задълбоченото проучване на въпроса не винаги гарантира положителен резултат от делото.. На нашия сайт можете е свободенполучете най-подробния съвет по вашия проблем от нашите адвокати чрез онлайн формата или по телефона в Москва ( +7-499-350-97-04 ) и Петербург ( +7-812-309-87-91 ) .

Сключване на споразумение

Най-добре е да включите адвокат в този процес. Той ще помогне за правилното съставяне на договора и ще обясни спорните моменти, както и ще провери правната чистота на сделката. Тази работаможе да се направи самостоятелно. Преди подписване на договора трябва да бъдат изискани следните документи:

1. документи за собственост;
2. етажен план;
3. нормативни документи на собственика.

След проверка на документите следва да се обсъдят условията на наема. Те могат да се отнасят до следното:

• плащане на битови сметки;
• размера на наема;
• дата на предаване на помещенията;
• наличие на телефон и интернет достъп;
• холдинг ремонтна дейност;
• условия за прекратяване на договора.

Важно е да се обсъди коя от страните е възложена на всеки артикул и в какви срокове се изпълняват задълженията. Постигнатите договорености се записват в договора или във формуляра допълнителни споразуменияна него.

Важно е в договора да се включи клауза за действия в случай на непреодолима сила.

Изтеглете договора за наем на нежилищни помещения (образец 2018)

Подписване на споразумение

По-добре е наемателят и наемодателят да подпишат договора лично без посредници. В този случай е по-лесно да се разрешават спорове, страните могат да направят някои отстъпки. При изготвянето на договор е важно да се предпише пълна информация за имота. Те трябва да включват пълния адрес, етаж, площ на помещението. Към договора трябва да бъде приложен план на помещението. Само в този случай споразумението може да се счита за валидно.

Договорът се подписва в 2 екземпляра, ако наемът се предоставя за срок до 12 месеца. Ако е планирано дългосрочен наемот 1 година се подписват 3 екземпляра от договора. По един екземпляр остава при наемодателя и наемателя. Друг екземпляр остава при регистратора.

Прехвърляне на помещения

След подписване на договора се съставя предавателен акт от наемодателя на наемателя. Денят на неговото подписване ще се счита за начало на договора за наем. Актът се подписва само след цялостна проверка на помещенията. Ако по време на проверката се установи неизправност, това се записва в акта. Така се избягват ненужни разходи в бъдеще.

Анализът ви позволява да изисквате от наемателя да отстрани дефекти и неизправности, да намали наема. Ето защо е по-добре собственикът предварително да постави в ред помещенията и комуникациите. След подписване на акта за прехвърляне, наемателят може да използва пълноценно помещението и да извършва стопанска дейност.

Съгласно действащото законодателство договорът трябва да съдържа следните основни условия:

1. Страни по договора са наемателят и наемодателят. В съответствие с чл. 608 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правото на отдаване под наем на нежилищни помещения принадлежи на собственика.
2. Предмет на договора. Посочени са подробни характеристики на помещението. В съответствие с параграф 3 на чл. 607 от Гражданския кодекс на Руската федерация, при липсата им споразумението се счита за невалидно.
3. Условия за ползване на недвижими имоти. Те могат да бъдат записани възможно най-подробно. Посочено е кой е длъжен да извърши козметичен и основен ремонт.
4. Плащане. Размерът на плащането е фиксиран. Без това договорът се счита за безвъзмезден, а това не се допуска при договорите за наем.
5. Валидност. Определя се от страните по взаимно съгласие. Ако не е определен, договорът ще се счита за сключен за неопределено време.

Договор със срок на действие по-малък от 12 месеца не подлежи на задължителна регистрация. Ако след приключването му бъде сключен друг договор за подобен период, регистрация също не е необходима. Договорът за срок от 12 месеца подлежи на задължителна регистрация. Но е важно да се има предвид, че въз основа на членове 619 и 620 от Гражданския кодекс на Руската федерация е възможно предсрочно прекратяване на договора.

Пренаемане

Наемателят може да прехвърли недвижим имот по договор за пренаемане. Но това е възможно само със съгласието на лизингодателя, който е собственик на обекта. Договорът за пренаемане също трябва да бъде регистриран по установения от закона ред.

Но е важно да се има предвид, че е възможно предсрочно прекратяване на договора за наем. Това право имат както наемодателят, така и наемателят. Всъщност страните по сделката имат пълна свобода на действие. Но договорът трябва да съдържа основанието, на което е възможно предсрочно прекратяване.

Има следните характеристики на пренаемане:

• Срокът на валидност е ограничен до срока на договора за наем със собственика;
• Ако договорът за наем се прекрати, пренаемателят има възможност да поднови договора със собственика преди края на периода на пренаемане при същите условия;
• Ако договорът е сключен за срок от 12 месеца, той трябва да бъде регистриран.

Наемателят има следните права и задължения:

1. Контрол върху използването на помещенията по предназначение.
2. Навременно плащане на наема.
3. Извършване на ремонт по споразумение на страните.
4. Поддържане на помещенията в добро състояние.
5. Съставяне на прехвърлителен акт с пренаемател.

В случай на нарушение на поетите задължения, всяка страна по сделката има възможност да прекрати задължението си преди изтичане на договора.

Нашите адвокати знаят Отговорът на вашия въпрос

Ако искате да знаете

как да решите проблема си, тогава

питам

за това нашият дежурен

адвокат онлайн

Това е бързо, удобно и

е свободен

или по телефона:

Задължителни документи

При договори, сключени за период от 12 месеца или повече, се извършва държавна регистрация. За целта се формира следният пакет документи:

• прилагане на установения формуляр;
• договор за наем с всички приложения;
• кадастрален паспорт;
• Руски паспорти - за физически лица, документи за собственост - за юридически лица;
• пълномощно, ако документите се подават от представител;
• нотариално заверено съгласие на съпруга, ако обектът е съвместна собственост или е придобит по време на брак;
• разрешение от органа по настойничество и попечителство, ако имотът е регистриран на името на некомпетентен или непълнолетен гражданин;
• писмено разрешение от заложния кредитор, ако имотът е заложен;
• разписка за плащане на държавно мито.

данъци

Има данъци за наемане на нежилищни помещения. Оптималният данъчен режим е опростена данъчна система. Специален данъчни режимиимат не само лесно счетоводство, но и по-ниска данъчна тежест. Прилагат се следните характеристики:

1. ако е определена кадастралната стойност и е в сила специален регионален закон, данък се плаща върху офис, административни и търговски недвижими имоти;
2. на местно ниво ставката е 2%.

Освен ако не е приет специален закон на местно ниво, за предприемачите на опростената система за данъчно облагане са определени следните ставки:

• STS 6% - от общия доход;
• STS 15% - от приходите минус разходите.

Ако организацията е на общата система на данъчно облагане, се определя висока данъчна тежест. В този случай бизнесът с отдаване под наем не е печеливш. Традиционно има три основни данъка:

1. върху печалбата на организацията и данък върху доходите на физическите лица за индивидуални предприемачи - 20% за юридически лица и 13% за предприемачи;
2. за имоти - 2 % за кадастралната стойност и 2,2 % за изчисляване на остатъчната стойност;
3. за добавена стойност - 18%, ако тримесечните приходи са повече от 2 милиона рубли.

Как да не плащате данъци върху доходите, получени от отдаване под наем на нежилищни имоти?От една страна, законодателството установява задължението за плащане на данъци върху всички договори за лизинг. Ако договорът е сключен за период от 1 година, той се регистрира в Rosreestr. Тази информация се прехвърля на данъчната служба в съответствие със споразумението за обмен на информация. Ако договорът е сключен за период до 1 година, данъчната служба ще трябва да докаже факта на лизинга, което не винаги е възможно.

Трябва ли да регистрирам индивидуален предприемач?

Действащото законодателство предвижда административна и наказателна отговорност за извършване на незаконен бизнес. Установява се наказателна отговорност, ако се извършват незаконни стопански дейности или се реализират големи печалби в размер на 1,5 милиона рубли.

В случай на установяване на нарушение, съдиите вземат предвид конкретните обстоятелства на лицето и много други фактори. По правило няма проблеми в случай на наемане на апартамент или селска къща. Ако се отдава под наем нежилищен обект, могат да се разграничат няколко признака предприемаческа дейност. Ако помещението се закупува директно за отдаване под наем, дейността изисква регистрация, тъй като се признава за предприемаческа.

Същото важи и за дългосрочни договори за наем или договори, които се предоговарят многократно. Този знак се тълкува като факт на системна и умишлена печалба от собствеността върху нежилищен обект. Ако тези знаци бъдат разкрити, на гражданина се препоръчва да регистрира IP. В този случай данъкът е 6% от общия доход. Данъкът върху доходите на физическите лица е 13%.

Собственикът на помещението трябва да подава данъчни декларации всяка година.

По този начин наемът на нежилищни помещения има свой набор от функции. Необходимо е да се изготви законно компетентно споразумение, да се предвидят всички характеристики на споразумението и да се плащат данъци своевременно. Това ще избегне проблеми в бъдеще и законно ще спечели печалба.

Как е отдаването под наем на нежилищни помещения? Какви закони регламентират този процес и какви условия трябва да бъдат изпълнени, за да бъде сделката за наем на търговски имот законна и легитимна и за двете страни? Прочетете за това в нашата статия.

Процедурата за отдаване под наем на нежилищни съоръжения е форма на споразумение за собственост, според което лизингодателят (собственикът на помещението) прехвърля имота на наемателя (наемателя) за временно ползване при условията на наема. Най-често такива лизингови сделки се извършват между юридически лица или индивидуални предприемачи. Процедурата за отдаване под наем на нежилищни помещения се регулира от Гражданския кодекс на Руската федерация, Федералния закон на Руската федерация „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“. В съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация,

договор за наем

Което е сключено за период по-малък от 12 месеца, не подлежи на държавна регистрация, докато споразумение, съставено за повече от една година, трябва да бъде регистрирано в компетентните органи.

Предмет на отдаване под наем са различни структури, сгради като цяло или отделни помещения, включени в нежилищния фонд. Отделни елементи от помещението (например мазе, покрив, стълбище и др.) Не подлежат на наем. Нежилищните помещения се прехвърлят на наемателя заедно с документи и ключове, в противен случай договорът се прекратява въз основа на липсата на условия за експлоатация на помещенията.

Отдаване под наем на нежилищни съоръжения: плащане на данъци

Отдаването под наем на жилищни или нежилищни помещения е пряко свързано с въпросите за плащането на данъци върху печалбата. Много отговорни собственици на помещения, по-специално физически лица, се интересуват от отговори на въпроси - колко данък трябва да се плати, дали е необходимо да се регистрирате като индивидуален предприемач и много други. Нека се опитаме да разберем всички тънкости на лизинга на нежилищни съоръжения.

И така, необходимо ли е да плащате данъчна такса при отдаване под наем на нежилищни помещения?

Всеки наемодател, независимо дали е физическо или юридическо лице, е длъжен да плаща данък върху печалбата, получена от отдаване под наем на помещения!

В съответствие с параграф 4 от параграф 1 на чл. 208 от Данъчния кодекс на Руската федерация, наемът за ползване на помещения е доход, от който собственикът на помещенията (физическо лице) трябва да плати

данък върху доходите на физическите лица (3-NDFL)

Размерът на която е 13% от общата сума, получена за периода на договора.

Струва си да се отбележи, че укриването на факта на отдаване под наем на помещения на жилищен или нежилищен фонд често води до възстановяване на цялата сума на данъка от собствениците и в допълнение глоби от 20% от неплатената сума и санкции от 8% годишно.

За данъчната служба не е трудно да разбере, че притежаваните жилищни или нежилищни помещения се отдават под наем: редовни банкови преводи към карта в определена сума (обикновено повече от 100 хиляди рубли на месец), директна информация към данъка властите могат да служат като източници от наемателя и други причини, които служат като отличен лост за натиск върху наемодателя.

Трябва ли да се регистрирам като индивидуален предприемач, за да отдавам стая под наем?

В съответствие с руското законодателство извършването на предприемаческа дейност без официална регистрация в съответните държавни органи води до административна (член 14.1 от Кодекса за административните нарушения) и наказателна отговорност (член 171 от Наказателния кодекс на Руската федерация), ако получените доходи е съответно повече или по-малко от 1,5 милиона рубли годишно.

Доста трудно е да се получи недвусмислен отговор на въпроса дали отдаването под наем на помещения е предприемаческа дейност, следователно, когато разглеждат такива случаи и вземат решение, съдилищата вземат предвид много фактори и конкретните обстоятелства по делото. Например, ако жилищно помещение се отдава под наем и причината за това е, че няма нужда да се използва за собствено живеене, този вид доход няма да бъде предприемаческа дейност, но собственикът на помещението все пак ще трябва да платите 3-NDFL данък.

В същото време има няколко признака, които показват, че отдаването под наем на помещения ще се счита за вид предприемаческа дейност с генериране на доходи:

1. Отдаване под наем на нежилищен имот. В този случай се взема предвид фактът, че нежилищните помещения не могат да се използват за задоволяване на домакинските или семейните нужди на гражданите, което означава, че този обект се отдава под наем с цел печалба.
2. Ако помещенията са отдадени под наем на юридическо лице. Съответно организацията, която е наела нежилищни помещения, ще отбележи в разходната позиция сумата, изразходвана за наем.
3. Ако помещенията са закупени специално за по-нататъшен лизинг.
4. Ако договорът за наем е сключен за много дълъг период или се установи фактът на многократно предоговаряне на договора за наем. Този аспект се счита от съда за признак на систематично печелене на печалба от собственика на помещенията.

При наличието на тези знаци, съгласно закона, собственикът трябва да бъде официално регистриран в държавните органи като индивидуален предприемач. В този случай се избира опростена форма на данъчната система за плащане на данъци, чийто размер е 6% от размера на печалбата (припомняме, че данъкът върху доходите на физическо лице е 13%). Също така си струва да се има предвид, че собственикът на помещенията, както като индивидуален предприемач, така и като физическо лице, ще трябва да представи съответната данъчна отчетност в рамките на срока и във формата, установени от Данъчния кодекс на Руската федерация.

Пренаемане на нежилищни помещения

Наемането на жилищни или нежилищни помещения предполага възможността за преотдаване под наем директно от наемателя. Прехвърлянето на недвижими имоти е разрешено само с писменото разрешение на прекия собственик на помещението и наличието на специално условие в договора за наем. Страните по договора за пренаемане могат да бъдат както физически, така и юридически лица. Копие от споразумението трябва да бъде предадено на поднаемателя като потвърждение на факта на съгласието на собственика да извърши това действие.

Сделката за пренаемане на нежилищни помещения има някои характеристики, които наемателят трябва да вземе предвид при сключване на споразумение с поднаемателя.

1. Срокът на договора за сублизинг не може да бъде по-дълъг от срока на първоначалния/основния договор за наем. Ако договорът на наемателя със собственика е прекратен, поднаемателят има право да сключи договор за наем със собственика на това помещение при същите условия до края на договора за пренаемане.
2. Всеки договор за наем/пренаем, сключен за срок над 12 месеца, трябва да бъде регистриран в упълномощените държавни органи.
3. Правата и задълженията на наемателя включват: предоставяне на помещението на пренаемателя в договорения срок и при определени условия, упражняване на контрол върху използването на помещението по предназначение.
4. Правата и задълженията на пренаемателя включват: своевременно отдаване под наем, ремонтни дейности (по договаряне), поддържане на помещенията в ред и използване само по предназначение.
5. Фактът на прехвърляне на помещенията от наемателя на поднаемателя се записва в акта за прехвърляне.
6. Всякакви нарушения договорни задължениядава право на всяка от страните да прекрати договора за пренаемане преди изтичане на срока му на действие по съдебен ред.

Наем на общински нежилищен фонд

Отдаването под наем на нежилищни помещения, които са общинска собственост, е една от най-често срещаните форми на гражданскоправни отношения. В същото време прехвърлянето на общинска собственост при условията на договор за наем може значително да попълни местния бюджет и съответно е от голямо значение за икономическото развитие на регионалната територия.

Най-разпространени са сделките за сключване на договор за наем на общински имоти, в частност, парцели, сгради, индивидуални помещения. По-рядко се срещат случаите на отдаване под наем на действащи общински предприятия. За наемателите на помещения от общинския нежилищен фонд е много важностимат умерена цена на наема, неговата стабилност, прозрачност на търговете, въз основа на които се извършва отдаването под наем на общински съоръжения. Съответно тези фактори влияят върху факта, че общинските недвижими имоти се наемат по-лесно от предприемачи, отколкото частни имоти.

Вярно е, че трябва да се отбележи, че понякога незадоволителното състояние на общинските помещения е сериозен проблем за наемодателя, тъй като освен естественото текущ ремонт, наемателите трябва да инвестират в по-съществена работа за възстановяване на покрива, фасадите, инженерните и комуникационните системи и това съответно е капиталова инвестиция. За да заинтересуват по някакъв начин наемателите, общините предлагат различни системи за стимулиране: например увеличаване на срока на договора за наем, като се вземе предвид извършената работа, възстановяване на разходите, направени при прекратяване на договора за наем, освобождаване от наем в процентот прогнозната стойност на извършените ремонтни дейности и други.

Договор за наем на общински нежилищен фонд могат да сключат както физически и юридически лица, така и граждани на чужди държави. В съответствие с чл. 17 от Федералния закон „За защита на конкуренцията“, от юли 2008 г. всички договори за наем на общинска собственост се сключват въз основа на резултатите от търгове, търгове или конкурси с участието на всички. В съответствие с чл. 447-449 от Гражданския кодекс на Руската федерация, всяка община разработва свои собствени Правила за провеждане на наддаване, които съдържат правилата и процедурата за провеждане, условията за участниците, процедурата за определяне на победителя и обработката на резултатите.

важно! Договорът за наем на общински имот, сключен без съответен търг, се счита за недействителен.

Общинска собственост на земята

предполага присъствие кадастрален паспорткъм имота. Съответно, ако земята не е вписана в кадастралния регистър, потенциалният наемател трябва да събере пакет от документи за нея и първоначално да я внесе в кадастралния регистър, след което се подава заявление за наддаване, което дава право на наем на този общински имот. При еднолично участие в търга те се считат за валидни и дават право на наемателя да сключи директен договор.

Договорът за наем на общинско помещение се сключва с подписване на споразумение от две страни. Договорът трябва да съдържа пълна информация за имота, неговия кадастрален номер, площ и адрес на местонахождението.

За да подадете заявление за участие в търга и договора, ще ви трябва:

• паспорт на бъдещия наемател;
• държавно удостоверение за регистрация на юридическо лице или индивидуален предприемач;
• заявление под формата на наемодател, в което се посочва целта и продължителността на наема.

важно! Договор за наем на общински нежилищен обект може да се сключи за срок от 1 до 5 години. При неизпълнение на някое от условията на договора за наем, наемодателят има право да прекрати договора едностранно.

В случай на сключване на договор за наем на общинска собственост за период над 12 месеца, наемателят трябва да представи информация във Федералната служба на Държавния регистрационен център за вписване на информация за наема в единния държавен регистър.

При сключване на договор за наем на общинска собственост за срок от 3 или повече години, наемателят придобива преимуществено право за закупуване на наетите помещения в частна собственост.

Много хора притежават различни нежилищни имоти, които не се използват по предназначение. Отдаването им под наем се счита за най-добрата възможност, тъй като при такива условия се осигурява постоянен и висок доход. За да направи това, наемодателят може да действа като физическо лице, индивидуален предприемач или собственик на бизнес. Процедурата за отдаване под наем на нежилищни помещения трябва да се извършва компетентно, за което се сключват официални договори с наемателите. Взема се предвид необходимостта от плащане на данъци върху получените доходи.

Правила за предоставяне на обекти под наем

Много собственици на имоти използват тази дейност. Наемането на нежилищни помещения ви позволява да получавате висок пасивен доход. В този случай лизингодателят може да бъде:

• физическо лице, което е пряк собственик на обекта, следователно трябва да има официални документи за този имот;
• Индивидуален предприемач, който специално се е регистрирал във Федералната данъчна служба за извършване на тази дейност и обикновено се избира от предприемачите да плаща данъци върху опростената данъчна система, PSN или UTII, тъй като чрез използването на опростени режими няма да е трудно да се изчисли и плащат данък, както и подават декларация;
• компания, представлявана от юридическо лице, а предприятията, като индивидуалните предприемачи, могат да използват опростени системи за изчисляване на данъка.

При изготвянето на договор от някой от горните собственици се вземат предвид различни нюанси. Ако наемът на нежилищни помещения се извършва без официална регистрация и регистрация на доходите във Федералната данъчна служба, тогава това е незаконни дейностиза което се търси отговорност от собствениците на помещенията.

Правила за отдаване под наем на обекти от физически лица

Частните лица могат да притежават различни недвижими имоти. Те се използват за различни цели като:

• създаване на офис;
• складова организация;
• формиране на производствено предприятие;
• създаване на магазини.

Гражданин може да действа като страна по договор за наем. Хората трябва да са преки собственици на обектите, поради което те трябва да имат съответните документи за собственост и извлечение от USRN. Към характеристиките на отдаването под наем на нежилищни помещения индивидуаленсе прилага следното:

• гражданите трябва предварително да впишат в Rosreestr, че съществуващите помещения са нежилищни обекти, а техническите и кадастралните параметри трябва да бъдат допълнително посочени;
• ако помещенията не са вписани в кадастралния регистър или не са отчетени, тогава не е разрешено официалното им прехвърляне за ползване от други лица;
• предаването на обекта за ползване от фирми или други граждани е имуществена сделка, следователно със собственика задължително се сключва гражданскоправен договор;
• за да бъде документацията формално и компетентно съставена, споразумението се съставя изключително в писмена форма, след което се заверява от нотариус и се регистрира в Rosreestr.

Често споразумението се сключва за период не по-дълъг от една година. При такива условия не е необходимо да регистрирате документа в Rosreestr.

Какви документи са необходими на физическо лице за сключване на сделка?

Ако нежилищни помещения се наемат от физическо лице, тогава гражданинът трябва предварително да подготви определена документация. Той включва следните документи:

• паспорт на гражданина, който е собственик на помещението;
• удостоверение за собственост, което може да бъде заменено с ново извлечение от USRN, което посочва прекия собственик на обекта;
• технически паспорт;
• други технически документи, издадени на собственика от служители на BTI;
• извлечение от Rosreestr, потвърждаващо, че в обекта няма тежести, представени от арест, гаранция или други ограничения.

Допуска се участието на представител в сделката, но той трябва да притежава нотариално заверено пълномощно.

Физическите лица плащат ли данъци?

Доста често гражданите, които притежават недвижими имоти, използват този вид дейност, за да печелят пари. Отдаването под наем на нежилищни помещения носи на хората доста значителен пасивен доход.

Ако договорът е регистриран в Rosreestr, тогава информацията от тази институция се изпраща до най-близкия клон на Федералната данъчна служба за отчитане на доходите на гражданите. Следователно лизингът на физически лица на нежилищни помещения изисква изчисляване и плащане на данък общ доход.

За да направите това, е необходимо ежегодно да подавате декларация 3-NDFL до Федералната данъчна служба, която посочва всички доходи на гражданин от отдаване под наем на обект. Освен това този документ предоставя правилен размерданък върху доходите на физическите лица. Следователно от получените суми ще трябва да бъдат платени 13%. Поради такава висока данъчна тежест, гражданите често предпочитат да регистрират индивидуален предприемач или да отворят компания, за да намалят значително таксата, тъй като при използване на опростени режими данъкът може да бъде намален до 6% от целия доход.

Нюанси за IP

Много граждани, които са собственици на недвижими обекти, предпочитат да отдават под наем специално отворен IP за тези цели. В този случай те могат да използват опростени режими при изчисляване на размера на данъка. Наемът на нежилищни помещения на индивидуален предприемач взема предвид нюансите:

• сключването на договор с наематели задължително се определя от официално споразумение, което уточнява продължителността на договора, характеристиките на имота, цената на наема и други важни характеристики;
• ако срокът на споразумението надвишава една година, тогава договорът се регистрира в Rosreestr;
• за получения доход със сигурност се плащат данъци на индивидуалния предприемач, за които предприемачът може да избере патентна система, USN или UTII;
• трябва да се запише директно прехвърляне на средства, за което се изготвят разписки, но най-често парите се превеждат по разплащателна сметка, така че можете да докажете получаването на пари с помощта на банкови извлечения.

Чрез използването на опростени данъчни системигражданите успяват да избегнат плащането на значителен данък. Най-често при наемане на нежилищни помещения индивидуалните предприемачи избират UTII, тъй като при използването на този данък същата сума се плаща на тримесечие. Данъкът в този случай зависи от размера на помещението, така че не се влияе от цената на наема.

Отдаването под наем на нежилищни помещения на индивидуални предприемачи трябва да се извършва официално. Данъчното облагане зависи от избрания режим, но е важно не само правилното изчисляване и плащане на данъците навреме, но и изготвянето на декларации, необходими за служителите на Федералната данъчна служба.

Какви документи се изискват от IP?

Ако предприемач действа като собственик на нежилищен имот, тогава трябва да се подготвят документи за сключване на договор с наемател:

• удостоверение за регистрация и регистрация;
• граждански паспорт;
• документи за собственост на имота;
• технически документи за обекта.

Правилно съставеният договор със сигурност ще бъде прехвърлен на Федералната данъчна служба заедно с декларация, тъй като действа като потвърждение за извършването на конкретна дейност.

Спецификата на отдаването под наем на помещения от фирми

Често различни нежилищни обекти принадлежат не на физически лица, а на предприятия. Компаниите често решават да наемат нежилищни помещения. Процедурата в този случай има следните характеристики:

• дружеството може да не е собственик на обекта, тъй като може да действа като посредник;
• сключва се граждански договор с наематели, към който се прилага различна документация от фирмата;
• организацията трябва да плати данък върху получения доход, изчислен въз основа на приложимия данъчен режим, а компаниите могат да комбинират няколко системи наведнъж, за да спестят пари от такси.

Ако предприятието не е пряк собственик на обекта, то може да го пренаеме. При такива условия е необходимо да се получи разрешение за тази дейност от собственика.

Какви документи се изискват от фирмата?

Ако лизингодателят е компания, тогава за изготвяне на споразумение е необходимо да се подготви документация от компанията:

• удостоверение от Единния държавен регистър на юридическите лица;
• учредителната документация на предприятието;
• документи за собственост на обекта, потвърждаващи, че компанията наистина има право да наема тези помещения;
• ако обектът е пренает, тогава фирмата трябва да има разрешение от собственика за такива дейности;
• основателят, който е собственик на бизнеса, може да издаде пълномощно за своя служител, в резултат на което той има съответните правомощия за извършване на сделката.

Най-често фирми със значителни площи ги отдават под наем, тъй като не ги използват самостоятелно за никакви цели. Наемането на нежилищни помещения осигурява значителен пасивен доход, така че много компании прибягват до този метод за печелене на пари. Когато изготвяте споразумение с компания, определено трябва да я регистрирате в Rosreestr.

Отдаване на обекти от общината

Администрацията на всеки град притежава много различни недвижими имоти, които могат да бъдат жилищни или нежилищни. В този случай градските власти могат да вземат решение относно необходимостта от отдаване под наем на тези съоръжения на преки потребители. Средствата, получени от тези дейности, ще бъдат насочени към местния бюджет.

При такива условия е необходимо да се спазва правилната процедура за доставка на обекти. За това се вземат предвид нюансите:

• за определяне на наемателя задължително се провеждат официални търгове;
• сключва се договор за наем с наддавача, предложил най-висок наем;
• наддаването се провежда под формата на търг и в него могат да участват физически лица, индивидуални предприемачи или организации;
• за участие в търга е необходимо подаване на специално заявление на сайта на областната администрация;
• само след регистрация всички участници са поканени на търга;
• всички кандидати заплащат депозит, представляващ входна такса, като обикновено той е в размер на 10% от стойността на обекта;
• наемната цена се изчислява на база кадастралната цена на имота;
• ако е подадено заявление само от един кандидат, търг не се провежда, така че кандидатът сключва договор за наем без търг.

Администрацията може да предостави възможност за издаване на договор за дълъг период, надхвърлящ 10 години.

Правила за съставяне на договор

Независимо кой е наемодателят, важно е правилно да съставите договор за наем. Именно с негова помощ се извършва компетентна регистрация на сделка с имот. Договорът за наем на нежилищни помещения трябва да съдържа следната информация:

• посочете мястото и датата на съставянето му;
• участващите в сделката страни са регистрирани;
• ако участниците са физически лица, тогава се предписват техните три имена, дата на раждане и информация от паспортите;
• ако наемателят или лизингодателят е фирма, тогава се посочват нейните данни;
• предписани са техническите характеристики на имота, както и адресът на неговото местоположение;
• изброява условията, при които може да се ползва имота;
• срока и цената на лизинга;
• допуска се включване на клауза, въз основа на която наемателят ще има възможност да закупи имота в бъдеще;
• дадени са правата и задълженията на всеки участник в сделката;
• е посочена отговорността на страните, тъй като ако те различни основаниянарушават клаузите на договора, тогава към тях ще бъдат приложени различни санкции или други мерки за въздействие;
• дадени са условия, въз основа на които договорът може да бъде прекратен предсрочно;
• изброява ситуациите, когато трябва да се обърнете към съда, за да разрешите различни конфликтни въпроси;
• въвеждат се различни форсмажорни обстоятелства, при които участниците в сделката трябва да се държат по определен начин.

Тази документация не се нуждае от нотариална заверка. С помощта на този официален документ се регулира процедурата за отдаване под наем на жилищни и нежилищни помещения. Документацията се съставя в три екземпляра, тъй като едната остава при наемодателя, втората се прехвърля на наемателя, а третата се използва за регистрация в Rosreestr. Договорът влиза в сила само след регистрация. Продължаване на договора се допуска при наличие на съгласие между страните. Примерен договор е показан по-долу.

Правила за съставяне на акт за приемане и предаване

Веднага след като се състави споразумение, въз основа на което се извършва наемът на нежилищни помещения индивидуален предприемач, физическо или юридическо лице, е длъжен да прехвърли обекта на наемателя.

Прехвърлянето се извършва незабавно в срока, посочен в договора. За да направите това, препоръчително е да съставите акт за приемане и предаване. Оформя се документ в присъствието на трети лица, потвърждаващ, че страните по сделката са наистина добросъвестни и дееспособни.

В документа са изброени всички параметри на съществуващия недвижим имот, които включват:

• състояние на подови и стенни покрития;
• наличие на водопроводна инсталация;
• местоположение и технически характеристики на комуникациите.

Ако в стаята има мебели, тогава трябва да ги изброите, както и да посочите в какво състояние са.

Какви данъчни режими ползва наемодателят?

Собствениците на имоти, които отдават недвижими имоти под наем, получават определен доход от този процес, от който се изисква да плащат данък. Физическите лица плащат 13% от всички доходи. Поради такава висока данъчна тежест наемодателите предпочитат да отворят индивидуален предприемач или компания. За населените места могат да бъдат избрани различни данъчни режими:

• USN. При този режим се изплащат 6% от всички парични постъпления или 15% от нетната печалба. Местните власти могат да увеличат цените за офис или търговски имоти. Данъчната основа е доход за една година труд или печалба от дейност. За малкия бизнес някои региони въвеждат стимули. Освен това, поради данъчни преводи, сумата, плащана от предприемачите за себе си в Пенсионния фонд и други фондове, се намалява.
• Патент за отдаване под наем на нежилищни помещения. Тази система на данъчно облагане се счита за най-изгодната за много предприемачи. Може да се прилага само IP патент. Отдаването под наем на нежилищни помещения при такива условия не изисква изготвяне и представяне на различни отчети до Федералната данъчна служба. Следователно е достатъчно само първоначално да се придобие патент за оптимална цена за определен период от време. Те могат да придобият патент за интелектуална собственост за различни периоди. Отдаването под наем на нежилищни помещения с този режим се счита за печеливш процес.
• ОСНОВЕН. Рядко тази система се избира за лизинг на обекти, тъй като трябва да платите голяма сума данъци и да се занимавате със счетоводство. Обикновено този режим се използва от фирми, които не искат да комбинират няколко системи.
• ENVD. Отдаването под наем на нежилищни помещения при този режим обикновено се избира само ако има обект с малки размери. Ако стаята има голяма площ, тогава е по-препоръчително да изберете опростената данъчна система или патент. При изчисляване на UTII се взема предвид физически индикатор, представен от площта на недвижимите имоти. Ето защо е оптимално да изберете този режим, ако размерът на обекта не надвишава 30 квадратни метра. м.

Изборът на конкретна система зависи от преките наематели. Някои фирми и индивидуални предприемачи предпочитат да комбинират няколко режима общо, което прави възможно намаляването на данъчната тежест.

Заключение

Отдаването под наем на различни нежилищни помещения се счита за печеливш процес. Може да се извършва от физически лица, индивидуални предприемачи или фирми. Фирмите може изобщо да не са собственици на обекти, следователно те действат само като посредници.

Процедурата за предоставяне на недвижими имоти под наем включва компетентно изпълнение на сделката, за която се изготвя официално споразумение между участниците, което се регистрира в Rosreestr.